编者按:又是新的一年开始，每到春节期间也是房地产项目集中销售的旺季。各家房地产商打出各种各样的促销招牌。让人眼花缭乱，目不暇接。许多在外工作、打工、经商，有着巨大购买力的大批返乡购房客户成为各家必争的客户源！还有相当一部分县区客户、首次置业客户等等，构成了庞大的购房消费群体。在这个集中释放的季节里，谁都不愿错过机会。然而，驻马店有很多在建、在售楼盘项目存在这样或那样的问题。有的是小产权、有的缺证件、有的延期交房、有的乱收费、有的入住几年办不了房产证、有的物业没人管、有的存在质量缺陷、有的是违规违法建筑以及二手房问题等等。给广大购房者带来很多潜在的风险。耗尽半生的积累，买房子买来了无尽的烦恼和辛酸！为了提醒大家免于陷入各种销售陷阱，引导广大购房者理性消费，驻马店房地产信息网春节期间特推出“新春购房xx手册”特别专题。以期能够帮助、提醒大家理性置业，选择购买那些五证齐全、有实力、有社会责任感的房地产企业开发的楼盘项目。给大家提供一些置业参考和建议！



《新春购房xx手册》购房攻略{dy}步：做好买房前的准备工作


理性和有规划的消费——购房的前提。根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘。不要一买房就是要买三室两厅，做到一步到位；而是从自己的实际情况出发，好好规划一下，其实能满足基本的居住需求就好，避免出现不必要的额外负担，而培养有梯度的消费观很重要。
买房首付款的积累——购房的关键。　首先初定一个目标，比如在一定时间内支付一个首付款，那么就为了实现自己这个目标，合理的分配一下你的收入。每月固定的留出一部分资金出来，制定出一个定期定额的计划。因为如果开通了定期定额的强制储蓄计划，那么每个月必须得固定提出一笔资金，从而意味着可用资金必定减少，那么消费一定可以更加理性。点点滴滴的积累就是一笔财富。此外，建议也可先向父母、亲戚朋友借首付款，日后陆续返还，缩短积累时间和降低潜在的涨价成本。
学习一些地产基础知识——购房的必需。 房屋因为涉及的金额巨大，购买它是一个比较专业的行为。而在一些发达国家，有着成熟和专业的房屋经纪人可以为个人购房者提供专业的咨询和服务，法律法规和操作程序也比较规范，个人买房已经有了一套比较成熟的模式，过程也比较轻松。但是，目前国内的房地产市场还没有培养出这种专业的针对个人购房者的房屋经纪人。因此，买房前学习一些房地产基础知识是必需的。最起码要了解房价走势以及热点区域。其次，对所在地方的开发商和项目要有所了解，一般而言，品牌开发商的项目品质会比较有保证。此外，至少要学会看沙盘，了解项目规划，看户型图、样板间，学会选个好些的户型。
   
·到售楼中心咨询什么（之一）
·到售楼中心咨询什么（之二）
·买商品房谨防开发商“七大圈套”
·如何选择比较楼盘



   做好买房规划，不花冤枉钱
（1）明确购房目的 工作{dy}，居住{dy}，还是投资{dy}？
　　无数遍地问自己：为什么要买房？到底需要什么样的房子？买总价多少钱的房子？面积要多大？打算向银行借多少钱？月供可以承受多少？打算供多少年？这些都是在选房前必须做好的功课。
（2）明确购房资金准备程度　量力而行，明智计划，切勿用尽积蓄还负债累累；
（3）选择合适的还款方式；





《新春购房xx手册》购房攻略第二步：看房选房


    看房、选房大致分三个步骤：1.通过各种渠道获得楼盘信息，去售楼处咨询。2.实地勘察项目现场。3.选择自己心仪的户型。
    看房时，购房者一定要从自己的购买能力和购房需要出发，在地段、户型、楼层、朝向等问题上多留心。此外，在对房屋外部进行查看时，要注意房屋的位置、外观造型、楼梯、电梯、走廊等情况。买房经验丰富的人还会对户外景观、周边环境、交通条件以及各种公共配套设施的设置等情况进行了解。
    如果你想买的是期房，除在楼层、户型、朝向等方面要问清楚外，还要不定期地、多次去现场考察。对一些无法实地考察到的情况，要向售楼人员咨询，同时，也要多方面打听相关的信息。
    高手支招：选择自己的房屋，一定要考虑周到，由于驻马店商品房供应相对充足，所以选定之前{zh0}先准备一份挑选打分表，把自己想要的地段、房价、户型、配套等内容罗列下来，尽可能熟悉一些看房技巧，多走访几家楼盘，考虑全面、逐个挑选打分。

   
点击查看驻马店在售五证齐全楼盘


查看五证
    在初步选定住房后，购房者可要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。 “五证”是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证（建设工程开工证）、商品房销售（预售）许可证。其中，最重要的是国有土地使用证和商品房销售（预售）许可证，两者可表明所购房屋属合法交易范畴。“二书”是指住宅质量保证书和住宅使用说明书（一般在交房时开发商提供）。通过仔细查看开发商的“营业执照”及“五证”、“二书”，购房者不仅能判断出所要购买的项目是否合法，还可以根据证件内容判断开发商的资金实力。

　　购房者选定要买的房子后，如果当时所带费用不够，销售方通常会跟购房者签订单：1.小定。小定一般不少于500元，购房者可与销售人员约定于几天之内交大定或交齐首付款，而销售人员将在约定的时间内为购房者保留房源。2.大定。大定一般有附加约束条件，如必须在5天或7天内交齐首付款，并签订购房合同等，通常大定所需资金多一些。

　　高手支招：查看“五证”时应注意证件的用地范围、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致，着重审查你要购买的房屋是否包含在预(销)售范围内。

　　很多购房者在签订正式的商品房买卖合同之前，开发商会要求签订认购书，并交纳定金。实践中购房者与开发商经常会因此发生纠纷。最突出的是对定金的约定不清楚，没有明确定金的性质，从法律上讲就是买卖双方对定金到底是签约定金、履约定金、证约定金还是违约定金约定不明确。因此，为了使认购书对买卖双方的关于违约责任的承担更明确，对定金的约定应清楚。可以约定任何一方违约，均适用《担保法》中的定金罚则，收受定金的一方应当双倍返还定金，支付定金的一方无权收回定金。


    



《新春购房xx手册》购房攻略第三步：如何使用按揭xx买房

    
现在买房人相当一部分是要xx的，如何顺利的办下xx无疑是购房时必学的功课，本网特别为购房新手策划了《如何使用按揭xx》。
原则一：对家庭现有经济实力作综合评估，以此确定购房的首期付款金额和比例。经济实力的内容包括存款和可变现资产两大部分。后者又涵盖了有价证券、现有住房置换等。
原则二：对家庭未来的收入及支出作合理的预期。这包括收入预期和未来大额支出的预期。前者要考虑的因素包括年龄、专业、学历、工作单位性质、行业前景乃至宏观发展趋势等。一般来说，年轻、高学历、专业前景好、单位效益好的家庭成员收入预期较高。
个体经营者和规模较小的私营业主应该对经营风险有充分预期，谨慎制定xx及还款计划。后者要考虑的因素包括结婚、生育、健康、求学、出国以及购买其他大额消费品等。如果您的家庭预期有较大的支出，这将会削弱您的还款能力。
原则三：学会计算自己的还款能力。还款能力是决定可xx额度的重要依据。还款能力的计算方法是用家庭平均月收入减去家庭平均月支出后的余额。在计算时要考虑到收入和支出的可能变化。
   驻马店住房按揭xx你了解吗？本网整理了驻马店办理按揭xx相关问题解答：
1、在外经商、工作、打工返乡在驻马店买房子可以办理按揭吗？解答：xx可以，只要你交过首付款，那么根据银行的要求，你只要工作、打工的单位财务部门出具你的收入证明(工资)或者你经商的相关证明（如营业执照、税务登记证、xx）能证明你的偿还能力即可。
2、驻马店买房子做按揭xx可以自由选择银行吗？解答:根据与开发商合作的银行办理。如果你所买的楼盘开发商合作的有两家以上的银行，那么你就可以在这几家银行中任选一家。如果只有一家，那你别无选择。
3、交过首付款后，如果银行按揭批不下来怎么办？解答：一般这个要根据合同约定。看是谁的责任。如果是买房人的责任，那要么全额付款，要么退首付款，（如果约定有违约责任）要付违约金。只要没有不良记录，一般都可以批复。
4、银行按揭xx可以提前还款吗？交违约金吗？解答：可以提前还款，但必须xx半年以后，并且需要提前预约。目前驻马店建行提前还款暂不交违约金；中行提前还款需要交纳违约金。
5、驻马店银行可以贷多少款？最长多少年？解答：首套住房一般最多可以贷房价的80%，第二套住房一般要首付40%以上，也就是最多能贷房价的60%；商铺最多贷房价的50%。xx期限最长30年。但实际要求是：xx年限+你的年龄，男的不能超过65岁；女的不能超过60岁。
6、驻马店可以选择组合xx吗？解答：不可以。目前驻马店还不允许组合xx。
7、驻马店目前银行按揭还款方式有几种？解答：有两种。一个等额本息还款法；一个是等额本金还款法。等额本息还款法：即把按揭xx的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。这种方法是目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。等额本金还款法：目前采用的不算太多，它是在你还贷期限内，以并不固定的数目每月还贷。也说是说，虽然每年每月本金保持不变，但每年每月利息则会由多到少不断变化。具体的计算公式为：月还款额=本金÷xx期限(月)+(本金-已还本金)×月利率。不难发现，每月的还款额并不固定，而是随着每月利息的变化而变化的，是一个递减的过程。
8、等额本金还款法与等额本息还款法的比较那种好？等额本金还款法在整个还款期内每期还款额中的本金都相同，偿还的利息逐月减少，这种还款方式前期还款压力较大，适合收入较高的人群；而等额本息还款法每期还款额中的本金都不相同，前期还款金额较少，本息合计每月相等。这种还款方式由于本金归还速度相对较慢，占用资金时间较长，但对于精通投资的人来说不失为一个好选择。目前，驻马店建行可以选择两种不同的还款方式，中行只能选择等额本息还款法。
9、驻马店银行的七折优惠利率取消没有？解答：目前驻马店各家银行还没有取消七折优惠利率。
10、还款月供有什么规定吗？解答：按揭xx还款月供不能超过夫妻双方月收入的一半。


•驻马店个人住房公积金xx{zx1}政策指南
•驻马店公积金xx的条件是什么？
•驻马店公积金xx需要提交什么资料？
•驻马店公积金xx的多少与交多少公积金有关系吗？
•驻马店公积金xx可以提前归还吗？提前归还款交违约金吗？
•做了银行按揭xx可以提取公积金吗？
•驻马店购买二手房可以办理公积金xx吗？




《新春购房xx手册》购房攻略第四步：签订买房认购书


     
    经过了实地考察，确定自己准备购买的楼盘，{zh0}不要当天就急于签订认购书。不要因为售楼人员或者宣传策略等影响而急于签订买房认购书，千万先回家冷静分析，多咨询一下身边的专业人士，理性的思考是不是可以买房了再作出购买决定。
    签订认购书的同时要保留好购房过程中项目销售人员提供的一切书面资料，包括楼书、报纸广告等信息。

定金与订金
    在各项证件验完以后确定买房时，要签订认购书，要交定金，提醒购房人要注意，认购书里的定金和订金的区别，定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定定金的规则，它有特定的法律内涵，叫做给付定金的一方不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。
    而订金不是对合同起担保作用，它只是起担保作用，叫做给付订金的一方不履行债务的可以要求返还订金。
    所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)，因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。特别提示：定金是不退还的。





《新春购房xx手册》购房攻略第五步：签订购房合同，明晰产权


    接下来就是购房者在约定时间内将首付款交上，并与销售方签订正式的购房合同。
    在拟定的时间、地点，购房者备齐所有凭证，与开发商或代理商正式签订购房合同。购房合同一般包括商品房预售合同(期房)和商品房买卖合同(现房)两种。
    二者区别在于：商品房预售合同（期房）销售尚未竣工交付使用但已取得房地产预售许可证的房地产时使用。买受方付清全部房价款后，交纳各项税费后，可直接办理过户手续。商品房买卖合同（现房）销售已经竣工验收合格交付使用并办理了初始登记的房地产时使用。因此，如果是现在签的预售合同，交房时不再签出售合同，可以直接办理过户手续。
    高手支招：签订时，购房者尤其需要关注以下几项基本问题：
    1.购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突；文字表述要清晰、准确；签订合同的买卖双方身份、责任要明确，如合同中的甲方(卖方)不能是代理商或律师，而应是项目立项批准文件的投资建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人或公司章程上授权的主要负责人。
    2.合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。标明项目位置时，一定要具体、明确，如××市××区××街××号××花园××号楼××层××房。房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明，如以建筑面积计价还要标明使用率。
    3.房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后，这一内容的表述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等一一予以说明，水、暖、电、通讯等设施要说明安装到什么程度。
    4.其他如付款方式、产权保证等都应详细、具体地加以说明。同时，合同中一定要确定物业管理单位的产生办法或具体的物业管理单位以及物业的收费标准，并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。
    5.违约责任的约定一定要对等，否则最终吃亏的是消费者。一般承担违约责任的违约事项包括：（1）签订认购书后，购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换房；（2）购房者不按期付款；（3）开发商不按期交房；（4）面积变动超过约定幅度；（5）房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位；（6）产权过户手续不全或不能按期办理。




签订合同注意事项：一、慎签认购书；二、防御不平等条约；三、留神合同附件；四、买卖合同需鉴证；
签定《商品房买卖合同》特别注意的问题？ 买房人在什么情况可以退房？
驻马店新建商品房办理房产证相关费用：（1）测绘费）：1.36元/平方米（2）交易费：3元/平方米（3）工本费：60元（4）档案费：30元(5)契税：2%（面积在144㎡以下），
4%（面积144㎡以上、商业） （7）：维修基金：2%（总房款) 。如办理按揭xx还需另外交：公证费：100元，抵押手续费：0.8‰（xx金额）




《新春购房xx手册》购房攻略第六步：仔细的收房，准备装修
     
    经过漫长的等待，终于要收楼了！喜悦的心情挂上眉梢！尽管如此，心还是不能松懈下来，仔细验收、看清楚你的新居，避免货不对板，注意产权过户！
    购房者接收房产时必须要求卖方再次陪同实地察验，看是否有所变动，是否按合同要求进行过维修改造，维修改造质量和水平是否满意，有关文件是否符合、齐全等，都应仔细察验。只有购房人对房屋进行验收并签署房屋交接单、领取房屋钥匙，开发商的交付义务才算履行完毕。
    在收房过程中的验房环节非常重要，一定要在收房前收集验房的注意事项，明确收房是物业和开发商需要提供哪些资料，如何对墙体、门窗、厨卫、水电等进行验收，如果对自己验房没有把握，可以委托专业的监理单位协助验收房屋。买房后应及时到房屋主管部门申请产权转移过户登记。买进的房产，只有在进行了合法的产权登记，并取得《房屋所有权证》（即房屋产权证明文件）后，你对房屋的所有权及其他权利才会得到法律的保护。
新房验收应注意要素    

  
{zj0}收房流程

核验业主材料
↓
业主领取《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明
↓
交纳剩余房款
↓
业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》
↓
业主做综合验收
↓
业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案
↓
开发商与业主协商并达成书面协议
↓
根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议
↓
业主签署《入住交接单》
【提示】：开发商在交房时向业主提供的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。

  


《新春购房xx手册》购房攻略第七步：物业管理
   
  
    在选取楼盘时，自住消费者不妨留个心眼关心一下小区的物业管理公司是哪一家，他们的服务如何。好的物业管理，可以为居住者解决很多后顾之忧，提高居住的品质。一个良好的社区应该是井井有条，楼宇设施历久常新，区内生活氛围浓厚。物业公司的规模大小也是一个不可忽视的问题，一般说来规模大的社区比较容易解决。因为规模大，相对收费会低;如果聘请专业的物管公司参与物业管理，在规范管理模式上会有不错的表现。
    此外，物业管理费的收费标准也应考虑在内，毕竟房价的高低仅是一次性支出，而物业管理却是居住下来后每个月要支出的一笔固定开销。
驻马店部分在售楼盘物业收费一览：◆建业森林半岛：多层0.48元/月/平方米 ,高层0.98元/月/平方米（不含电梯电费） ◆ 置地天中{dy}城：多层0.48元/月/平方米，小高层暂无 ◆天腾盛世：多层0.48元/月/平方米，小高层0.95元/月/平方米（不含电梯电费） ◆民生天都星城（南区）：多层0.50元/月/平方米 ,高层0.80元—1元/月/平方米 ◆70生活馆：0.35元/月/平方米 ◆福华御苑：多层预计0.36多元/月/平方米，小高层暂无 ◆新美雅居：多层0.42元/月/平方米 ◆金尚·百度里：高层0.80元—1元/月/平方米左右 ◆东高国际：暂无确定（预计0.7-0.8元） ◆骏亚·上河城：小高层0.36元/月/平方米 ,高层0.40元/月/平方米左右（不含电梯电费） ◆中南·城市花园：多层0.36元/月/平方米，小高层0.50元/月/平方米（不含电梯电费） ◆名门蓝钻：暂无确定 ◆瀚宇·天中豪园：◆御龙居二期：高层0.40元/月/平方米（不含电梯电费）◆尚城华府：多层0.48元/月/平方米，小高层0.8元/月/平方米左右， 高层0.90元/月/平方米左右（不含电梯电费）◆沪强·风光城：0.68元/月/平方米（不含电梯电费）◆首府：暂无确定

点击查看： 物业服务收费管理办法
物业管理条例
物业服务纠纷案件司法解释
小区建筑物区分所有权纠纷案件司法解释




《新春购房xx手册》购房攻略——二手房买卖 房产过户
     

·购买二手房如何避免风险
·五招教你轻松避开中介陷阱


      房产过户的具体流程
私有房地产买卖
一、出让方：
(1)房屋所有权证、国有土地使用证或房地产权证;
(2)居民身份证(复印件);
(3)共有房屋应交共有人同意转让声明书;
(4)出租房屋应提交承租人放弃优先购买权的证明书;
(5)夫妻共有的应提交配偶同意书。
二、受让方：
(1)居民身份证(复印件);
(2)房地产赠与必须提交公证文书。 商品房过户
(1)商品房销售xx原件;
(2)商品房购销合同(规范)原件;
(3)商品房权属证明书及平面图(复印件);
(4)商品房产品合格证书(复印件)
(5)土地使用权面积分摊表;
(6)公共建筑面积分摊系数;
(7)企业法人代表证明书及企业法人营业执照;
(8)国有土地使用证原件(分户证)。 单位房地产买卖
(1)单位法人代表证明书及法人代表身份证复印件;
(2)经办人身份证复印件及委托文书;
(3)上级主管部门批准书， 原国有资产部份应经同级国有资产管理部门批准;
(4)单位受让私有房地产，应提交县级以上人民政府批准证明书;
(5)房地产权证或房屋所有权证和国有土地使用证。

   交易流程图： 1.受理收件 2.查勘 3.审批 4.缮证 5.收费 6.领证
   驻马店二手房过户需要交纳费用
（1）测绘费（丈量费）：1.36元/平方米（2）评估费：0.4%(总房款)（3）交易费：6元/平方米(商品房)，3元/平方米（房改房）（4）工本费：60元（5）档案费：30元 (6)契税：2%（面积144㎡以下）； 4%（144㎡以上）（7）地税A：取得房产证五年以内转让的需交纳各项地税6.55%（其中：营业税：5.%，个人所得税1%，城市建设维护税0.5%）；B：取得房产证超过五年，只缴纳1%的个人所得税。
   驻马店二手房买卖要注意的几点
二手房交易几点说明：1、契税：面积超过144平方米以上，契税按%4征收；144平方米（含）以下按2%征收。商业房产契税一律按4%征收。2、营业税：自取得房产证5年以上买卖交易者免收5.5%的（营业税：5.0%，城市建设维护税0.5%）；五年以内买卖交易的征收5.5%的地税（营业税：5.0%，城市建设维护税0.5%）。3、交纳各种税费一般按评估价征收，如果实际成交价高于评估价，则就高不就低，就要按成交价交纳。