鲁高法【2008】243号
一、关于婚姻家庭案件中若干问题的处理问题
（一）关于返还彩礼纠纷的处理问题。要准确理解{zg}人民法院关于婚姻法适用司法解释的精神，将返还彩礼的范围主要限制在男女双方未结婚的情形下，对男女双方结婚时间比较短或者结婚后未同居生活的，要准确判定司法解释规定的“生活困难”的标准，即一方因彩礼的给付造成其生活{jd1}困难，不足以维持当地最基本生活水平的，可以有条件地支持一方请求返还彩礼的诉讼主张；对于男女结婚超过1年以上的，原则上不支持一方要求退还彩礼的诉讼请求。
（二）关于婚姻关系存续期间，夫妻一方可否请求分割共有财产的问题。该问题的处理涉及到《物权法》的适用问题，《物权法》第九十九条对共有财产的分割问题作出了明确规定。该规定在维持共同共有财产关系的基础上，突破了传统民法的共有理论，有条件地允许共同共有人在特殊情况下，即共有基础丧失或者有重大理由需要分割时可以分割共有财产。夫妻共同财产作为共同共有的典型形式，是否允许夫妻双方在婚姻关系存续期间予以分割，《婚姻法》未明确规定。共有基础丧失，即解除婚姻关系的情形下，应当允许当事人分割夫妻共同财产；对于《物权法》规定的共有人“有重大理由”请求分割共有财产的情形，法律未具体规定，尚需要立法或者司法解释加以明确，在此之前，对于婚姻关系存续期间一方或者双方以“重大理由”为事由请求分割夫妻共同财产的，不予支持。
（三）关于成年子女请求父母支付抚养费应否支持的问题。随着我国社会生活水平的不断提高，教育费用也不断增加，成年子女特别是接受大学教育的成年子女的教育费、抚养费等费用相应地不断增长，单纯依靠子女自身的劳动收入很难完成学业，尤其是父母离异的，子女的教育费用更难以为继，由此产生了大量纠纷。以往审判实践中一般支持成年子女要求父母支付教育费的诉讼请求，但《婚姻法》修改后，将成年子女排除在“不能独立生活的子女”之外，因此，对于已经具有xx行为能力的成年子女请求父母支付教育费等费用的，原则上不予支持。
（四）关于婚姻关系存续期间购买的保险离婚时如何处理的问题。婚姻关系存续期间购买的保险种类比较复杂，有些具有分红性质，有些具有储蓄性质，有些具有消费性质，有的指定受益人，有的未指定受益人。处理该问题应当依据《婚姻法》、《保险法》等法律的规定，对于婚姻关系存续期间购买保险的行为，应视为一种处分夫妻共同财产的行为，离婚时只能对现有的夫妻共同财产予以分割。对具有人身性质的保险合同中的财产利益明确约定由受益人享有的，应当认定为受益人的个人财产，不宜作为夫妻共同财产分割；对具有分红、储蓄等财产性质的保险合同中的财产利益，应当作为夫妻共同财产加以分割；保险合同尚未到期的，可以另行处理。
（五）关于结婚登记有瑕疵的婚姻关系的处理问题。实践中违反《婚姻登记条例》的行为，如婚姻当事人未亲自到场，由他人代为办理登记；以他人的名义或者身份证办理结婚登记；一方以虚假身份领取结婚证，而并非婚姻当事人等等均是婚姻登记过程中存有瑕疵的行为。这些行为不属于《婚姻法》规定的无效婚姻或者可撤销婚姻的范围，因此，对因婚姻登记中的瑕疵引起的婚姻关系纠纷，不属于人民法院民事诉讼的受理范围，应当告知当事人由婚姻登记机关予以处理。
（六）关于婚姻协议的效力认定问题。在婚姻关系存续期间，婚姻当事人达成的协议应当区别以下情形加以处理：一是婚姻当事人仅就财产分割和子女抚养达成协议的，属于以协议离婚作为附生效条件的协议，如果协议离婚不成，则应认定协议不生效。在离婚诉讼中，该协议不能作为人民法院处理财产分割和子女抚养问题的依据；二是婚姻当事人签订的以履行夫妻忠实义务为内容的协议，由此产生的纠纷，人民法院不予受理；三是以限制婚姻当事人一方的婚姻自由原则为内容的协议，应当认定为无效。
（七）关于判决不准离婚的案件，判决主文如何表述的问题。目前，离婚案件中，不准婚姻当事人离婚的判决主文的表述方式很不统一，审判实践中主要有两种表述方式：一种表述方式为“驳回原告的离婚请求”，另一种表述方式为“不准许当事人离婚”。对此，会议经研究认为，对于判决不准当事人离婚的案件，在判决主文中采纳“不准婚姻当事人离婚”的表述方式比较妥当，这是由离婚案件的特殊性决定的，因为离婚案件在{dy}次判决不准离婚后，在法律规定的期限内，当事人仍然可以向人民法院起诉离婚，如果{dy}次离婚诉讼采纳驳回诉讼请求的处理方式，则有违民事诉讼理论“一事不再理”的原则。
二、关于人身损害赔偿案件中若干问题的处理
（一）关于安全保障义务人补充赔偿责任的裁判方法问题。{zg}人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条规定的安全保障义务人的补充赔偿责任是第三人介入侵权的情形下发生的。侵权人的直接赔偿责任与义务人的补充赔偿责任既非按份责任，亦非连带责任，更不能适用原因力理论来确定各自的赔偿责任份额。在安全保障义务人没有任何过错的情形下，不能判令义务人承担赔偿责任；在安全保障义务人具有过错的情形下，应当首先由侵权人承担直接赔偿责任，安全保障义务人在其过错范围内承担补充赔偿责任；安全保障义务人承担赔偿责任后，可以向侵权人追偿。
（二）关于医疗损害赔偿案件的法律适用问题。根据{zg}人民法院《关于参照<医疗事故处理条例>审理医疗纠纷民事案件的通知》的精神, 《医疗事故处理条例》施行后，诉到法院的医疗事故损害赔偿纠纷,参照条例的有关规定办理,因医疗事故以外原因引起的其他医疗赔偿纠纷,适用民法通则的规定，由此造成了医疗损害赔偿案件在法律适用上的“二元化”，但在实践中，与因医疗事故以外原因产生的医疗行为相比，医疗事故无论是在过错上还是在损害结果上，都更为严重。由于适用不同法律的差异，造成赔偿标准的差别比较大，显然对医疗事故的受害人是不公平的，不利于平衡医患之间的利益关系。为妥善解决赔偿标准上的不平衡问题，省法院审判委员会经研究认为，对于医疗事故损害赔偿纠纷，如果根据医疗事故处理条例计算的赔偿数额明显低于按照{zg}法院人身损害赔偿司法解释计算的数额的，可酌情提高赔偿数额，但{zg}不应超过{zg}人民法院人身损害赔偿司法解释所确定的范围和标准。
（三）关于医疗事故的鉴定问题。由于受到法律适用“二元化”的影响，实务中出现了患者要求医疗过错鉴定，而医疗机构要求医疗事故鉴定的冲突现象。这种情况下，根据《医疗事故处理条例》和{zg}人民法院司法解释的精神，应当坚持医疗事故鉴定优先的原则，支持医疗机构申请医疗事故鉴定的请求；对于经医疗事故鉴定不构成医疗事故的，可以根据患者的申请，进行医疗过错鉴定。
（四）关于交通事故认定书的效力问题。根据《道路交通安全法》的规定，公安交通管理部门出具交通事故认定书的行为不是具体行政行为，只是人民法院处理道路交通事故损害赔偿案件的重要证据之一，如当事人一方或者双方无相反的证据或者足以xx其结论的理由，交通事故认定书应当成为人民法院认定案件事实的依据。当事人一方或者双方对交通事故认定书提出异议的，应当提供相关的证据或者说明理由，并承担结果意义上的举证责任。
（五）关于道路交通事故损害赔偿责任主体的确定原则问题。根据{zg}人民法院司法解释的精神，道路交通事故损害赔偿责任主体的确定原则仍以机动车运行支配和机动车运行利益归属为标准，凡是符合其中一个标准的均应当为确定承担赔偿责任的主体，但是否承担连带责任应当区别不同的情形加以判断。
（六）关于机动车买卖未办理过户手续情形下发生交通事故如何确定赔偿责任主体的问题。根据《物权法》的规定，机动车买卖未办理登记过户手续的，只要出卖人将标的物交付给买受人，便完成了《物权法》规定的动产物权变动，是否必须办理机动车的登记过户，既非机动车交易双方的强制性义务，亦非机动车所有权转移的标志，在此情形下发生交通事故的，应当由实际支配机动车辆的买受人承担道路交通事故损害赔偿责任。
（七）关于机动车挂靠经营情形下发生交通事故如何确定赔偿责任的问题。机动车挂靠经营的情形比较复杂，但都是法律所禁止的，目前审判实务中对机动车挂靠经营情形下发生道路交通事故如何确定被挂靠人的损害赔偿责任存在较大的分歧，各地做法不一，《2005年全省民事审判工作座谈会纪要》依据{zg}人民法院内部批复的精神，规定被挂靠人在收益范围内承担赔偿责任。这样规定相对比较合理，但实践中不易操作，鉴于挂靠经营的不法性以及实务中的可操作性，对于机动车挂靠经营情形下发生道路交通事故的，原则上由挂靠人与被挂靠人承担连带赔偿责任。
（八）关于交通事故强制责任保险的适用问题。道路交通事故强制责任保险属于一种法定险，根据《道路交通安全法》的规定，交通事故发生后，首先应当由承保的保险公司承担限额赔偿责任，因此，交通事故受害人交通事故直接责任人，保险公司应当作为共同被告参加诉讼。
（九）关于机动车一方自愿参加机动车商业性保险，应当如何处理的问题。依据《道路交通安全法》的规定，机动车一方在投保道路交通事故强制责任保险的同时，还可以依据《保险法》的规定选择参加商业性保险。对于机动车一方自愿投保的第三者责任保险，属于商业性保险的性质，发生道路交通事故的，按照保险合同的约定予以处理。
（十）关于在道路交通管理部门主持下达成的调解协议的效力问题。道路交通事故发生后，在道路交通管理部门主持下达成的调解协议，只要内容不违反法律的强制性规定，可以作为处理道路交通事故的裁判依据。
三、关于劳动争议、人事争议案件中若干问题的处理
（一）关于劳动法与劳动合同法、劳动争议调解仲裁法等法律的适用问题。劳动法与劳动合同法等法律之间的关系，法律未明确规定。由于劳动合同法等没有明确规定将劳动法作为其立法依据，且劳动合同法等法律的制度设计和具体规定已经突破了劳动法的规定，因此，对于劳动法与劳动合同法、劳动争议调解仲裁法、就业促进法等法律之间的关系，我们认为，属于一般法与特别法的关系，在审理劳动争议案件中，要按照特别法优于一般法、新法优于旧法的法律适用规则来具体适用和援引不同的法律。
（二）关于仲裁时效在劳动争议诉讼中的适用问题。《劳动争议调解仲裁法》突破了劳动法的规定，将当事人申请劳动争议仲裁的时效规定为一年，且规定了中止、中断的情形。仲裁时效作为一种特殊的时效制度，其与诉讼时效在性质上、法律后果上都是一致的，但劳动争议诉讼中是适用仲裁时效，还是适用《民法通则》规定的二年诉讼时效一直是实务中有争议的问题。对此，会议认为，劳动争议案件与其他民事案件相比，具有一定的特殊性。由于劳动关系的动态多变，需要劳动关系当事人在发生争议的情况下，尽快主张权利，因此，在劳动争议诉讼中适用《劳动争议调解仲裁法》规定的一年仲裁时效更有利于维护劳动者的合法权益。
（三）关于用人单位的就业歧视行为引发的纠纷如何受理的问题。用人单位的就业歧视行为违反了《劳动法》、《就业促进法》规定的平等就业原则，是侵害劳动者平等就业权的行为，劳动者依据《就业促进法》第六十二条的规定直接向人民法院起诉的，人民法院应告知当事人向有管辖权的劳动争议仲裁委员会申请解决。当事人不服仲裁裁决向人民法院起诉的，人民法院应当受理，但范围xx用人单位在招聘劳动者过程中的就业歧视所发生的纠纷；对于招用人员简章和招聘广告中的歧视内容所发生的争议，人民法院不宜受理。
（四）关于签订劳动合同发生的争议如何处理的问题。用人单位与劳动者签订劳动合同应当遵循合法、公平、平等自愿、协商一致、诚实信用的原则，体现当事人双方的意思自治。因用人单位与劳动者签订劳动合同发生的争议，应当属于人民法院受理的劳动争议案件的范围。在具体处理中，对于劳动者请求与用人单位签订劳动合同，而用人单位不愿签订的，应当自用人单位实际用工之日双方形成劳动关系，并依据《劳动合同法》第八十二条规定判令用人单位承担惩罚性赔偿责任，而不宜强制裁判劳动者与用人单位签订劳动合同。
（五）关于国家机关、事业单位和社会团体与劳动者之间的关系认定问题。依据《劳动合同法》第二条的规定，国家机关、事业单位和社会团体等用人单位无论与其聘用的劳动者是否签订书面劳动合同，都视为建立劳动关系，《2005年全省民事审判工作会议纪要》中关于国家机关、事业单位和社会团体与其招聘的劳动者未签订劳动合同视为雇佣关系的意见不再适用。
（六）关于用人单位和劳动者签订劳动合同时未履行告知义务和说明义务是否影响劳动合同效力的问题。根据《劳动合同法》第八条的规定，用人单位在招用劳动者时应当履行如实告知义务，劳动者也应当履行相关的说明义务，对用人单位与劳动者未履行上述义务的，原则上不确认劳动合同无效，但用人单位和劳动者在签订劳动合同时，有证据证明具有主观上隐瞒、欺骗对方的故意，则可依据《劳动合同法》第二十六条的规定认定构成欺诈，确认劳动合同无效。
（七）关于法律规定的支付令失效后如何处理的问题。《劳动争议调解仲裁法》第十六条和《劳动合同法》第三十条分别将《民事诉讼法》规定的支付令程序引入到劳动争议案件的处理中，这对于保证劳动争议调解协议的xx履行和保障劳动者及时获得劳动报酬的权利具有重要的程序价值，但支付令失效后，如何确定劳动争议处理程序，两法未明确规定，对此，会议认为，对于当事人双方在劳动争议调解组织主持下达成调解协议，一方当事人不履行的，另一方当事人可以依法向人民法院申请支付令，支付令失效的，人民法院可以直接受理。审理中经审查，调解协议不存在无效情形的，可以作为人民法院裁判的依据；对于劳动者向人民法院申请支付令请求用人单位支付拖欠的劳动报酬的，支付令失效后，该纠纷仍应按照先裁后审的处理机制加以解决。
（八）关于用人单位和劳动者对劳动争议终局裁决不服分别向人民法院起诉如何处理的问题。《劳动争议调解仲裁法》第四十八、四十九条对劳动者和用人单位不服劳动争议仲裁委员会作出的仲裁裁决的，设计了两种不同的救济途径，即劳动者在法定期限内向人民法院起诉和用人单位在法定期限内申请人民法院撤销仲裁裁决。由于法律规定的受理法院不同，势必造成同一案件在诉讼程序上的冲突。对于劳动者和用人单位均不服劳动争议仲裁裁决，分别向人民法院起诉或者申请撤销仲裁裁决的，应当区别以下情形加以处理：对于劳动者和用人单位先后向人民法院起诉或者申请撤销仲裁的，应由先受理的人民法院进行审理，后受理的人民法院应当不予受理；对于劳动者和用人单位同时向人民法院起诉或者撤销仲裁的，人民法院已经分别立案的，应先中止劳动者起诉的案件，待用人单位申请撤销仲裁裁决的案件终结后再行审理。
（九）关于用人单位违法解除或者终止劳动合同的，经济补偿金和赔偿金是否同时并用的问题。根据《劳动合同法》第四十八条和八十七条的规定，用人单位违法解除或者终止劳动合同的，劳动者要求用人单位继续履行劳动合同的，人民法院应当予以支持；劳动者不要求继续履行劳动合同的，可以判令用人单位向劳动者支付赔偿金，赔偿的标准为经济补偿金的二倍。用人单位承担赔偿责任的，不再支付经济补偿金。
（十）关于劳动过程中发生的伤害事故未经工伤认定的，如何适用法律的问题。实践中，一些工伤事故发生后，用人单位和工伤劳动者及其近亲属在法定期限未及时申报工伤造成工伤不能确认，或者申报工伤后未被劳动行政主管部门认定，这种情形下，人民法院在民事诉讼中不能对工伤作出认定，也无权委托劳动行政主管部门进行工伤认定，因此，不能适用国务院《工伤保险条例》予以处理，可以按照一般人身损害赔偿案件予以处理。
（十一）关于劳动争议仲裁机构在法定期限内未受理或者未裁决的案件如何受理的问题。根据《劳动争议调解仲裁法》第二十九、四十三条的规定，劳动争议仲裁委员会在收到仲裁申请5日内或者受理仲裁申请45日内应当及时受理或者作出裁决，在法定期限内，劳动争议仲裁委员会未依法受理或者作出裁决的，当事人可以就该劳动争议事项向人民法院起诉。据此，当事人向人民法院起诉的，人民法院应当受理，但当事人必须提供相关的证据证明劳动争议仲裁委员会在法定期限内未及时受理或者作出裁决的事实。
（十二）关于人事争议案件如何适用法律的问题。目前，人事争议案件不论在实体还是在程序上都缺乏明确具体的法律规定，给人民法院审理人事争议案件带来一定的难度。由于人事争议案件与劳动争议案件在纠纷性质、解决机制和处理程序上具有较大的一致性，因此，我们认为，审理人事争议案件的程序可以适用《劳动争议调解仲裁法》的有关规定，2007年中共中央组织部、人事部、解放军总政治部颁发的《人事争议处理规定》（国人部发【2007】109号）是人事争议仲裁工作的程序性规定，可以作为人民法院处理人事争议案件程序的参照。
四、关于建设工程施工合同纠纷案件中若干问题的处理
（一）关于建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效应当如何把握的问题。{zg}人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》{dy}条第三项规定，建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的，应当根据《合同法》五十二条的规定认定无效。这里规定的“应当招标的建设工程”的范围应当依据《招标投标法》第三条的规定，并参照原国家计划委员会《工程建设项目招标范围和规模标准规定》和原建设部《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》的规定加以确定，主要审查项目用途和资金来源等因素，否则不宜轻易认定建设工程施工合同无效。
（二）关于建设工程施工合同纠纷案件中结算依据的认定问题。一是关于建设部制定的建设施工合同格式文本通用条款第33条第3款规定的理解问题。该条款规定，发包人收到竣工结算报告及结算资料后28天内无正当理由不支付工程结算价款的，从第29天起按承包人同期向银行xx利率支付拖欠工程价款的利息，并承担违约责任。{zg}人民法院《关于发包人收到承包人竣工结算文件后，在约定的期限内不予答复，是否认可竣工结算文件的复函》（【2005】民一他字第23号），对此进行了明确。根据该解释精神，只有当事人之间明确约定了发包人收到竣工结算文件后，在约定的期限内不予答复，则视为认可竣工结算文件的，才可以将承包人提交的竣工结算文件作为工程款结算的依据。二是对建设部《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》第十六条的适用问题。该条规定，发包人应当在收到竣工结算文件后的约定期限内予以答复。逾期未答复的，竣工结算文件视为已被认可。合同对答复期限没有明确约定的，可认为约定期限均为28天。因建设部的《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》只是部颁规章，且工程结算关系到发包方与承包方重大权益，因此，该规定不宜作为人民法院审理建设工程结算纠纷的依据。
（三）关于建设工程竣工验收合格标准的确定问题。根据2000年1月10日国务院发布的《建设工程质量管理条例》的规定，建设工程由建设单位负责组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，并应当自建设工程竣工验收合格之日15日内向当地建设行政主管部门备案，质量监督机构不再承担代表政府直接参与建设工程检验的职责。该规定标志着我国传统的由质量监督机构代表政府负责组织建设工程竣工验收的制度已经废止，确立了由建设单位组织建设工程的竣工验收以及建设行政主管部门对建设工程质量实行备案的制度。实务中，建设单位在收到施工单位的工程竣工报告后，应当组织勘察、设计、施工、监理等单位共同对建设工程的质量进行验收，并形成由各单位签署的工程竣工验收意见。工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告，并在法定期限内向建设行政主管部门备案，备案部门在规划、消防、环保等部门出具许可文件后出具《单位工程竣工验收证明书》。依据目前我国建设工程竣工验收法律制度的规定，涉及建设工程竣工验收争议的，应当以建设单位出具的竣工验收报告作为确定建设工程是否竣工验收合格的依据。
（四）关于家庭居室装饰装修合同如何适用法律的问题。近年来，随着人们物质生活水平的不断提升，对改善家庭居室环境的需求越来越高，由此因家庭居室装饰装修引发的纠纷逐年攀升，但此类纠纷如何适用法律一直是我国立法中的空白。所谓家庭居室装饰装修是指居民为改善自己的居住环境，自行或者委托他人对居住的房屋进行修饰处理的工程建设活动。家庭居室装饰装修活动不属于《建筑法》的调整范围，对于家庭居室装饰装修合同引起的纠纷应当依据《合同法》有关承揽合同的规定，并参照建设部2002年3月5日发布的《住宅室内装饰装修管理办法》予以处理。
（五）关于建设工程施工合同示范文本的适用问题。为了规范建设工程施工活动，我国国家有关部门先后制定了建设工程施工合同示范文本等多项格式合同文本，这些文本一般由协议书、通用条款、专用条款三部分内容组成，其中通用条款既是国家为加强建筑行业的行政管理而制定的规范，也是建筑行业中众多交易习惯的总结和体现，是建设工程施工合同必不可少的条件。实践中，应当注重对建筑行业交易习惯的运用，对当事人采用示范文本签订合同的，在协议书没有明确约定的情形下，可以采纳通用条款确定当事人的权利义务。
五、关于农村土地承包纠纷案件中若干问题的处理
（一）关于农村集体经济组织（发包人）在法律规定的承包期内全部调整家庭承包地引发的纠纷应否受理的问题。根据《物权法》、《农村土地承包法》和我国农村土地承包相关政策的规定，在法律规定的承包期内，实行“增人不增地，减人不减地”的原则，旨在于长期稳定农村的土地承包关系，维护我国农村现行的土地承包经营制度。但在承包期内，集体经济组织改变原有的土地承包经营秩序，重新调整发包土地的现象仍比较普遍，由此产生的纠纷人民法院不予受理。
（二）关于农村土地承包合同与土地承包经营权证书不一致的情形下如何处理的问题。根据《物权法》的规定，以家庭承包方式取得的土地承包经营权作为一种用益物权，是依据土地承包合同而创设的，且不采纳登记生效主义，土地承包经营权证书仅仅是证明土地承包经营权的凭证，并非设立土地承包经营权的依据，因此，土地承包合同与土地承包经营权证书记载的内容不一致的情形下，应当以土地承包合同为准。
（三）关于农村集体土地征收补偿费用分配纠纷的受理问题。根据《物权法》第四十二条和{zg}人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，对农村集体土地征收补偿费用的分配问题，应当属于农村集体经济组织成员自治的范畴，即集体经济组织成员对集体土地征收补偿费用是否分配，以及如何分配具有自主决定的权利。如果集体经济组织成员之间没有达成土地补偿费用分配方案的，集体经济组织成员要求对土地补偿费用进行分配的，人民法院不予受理；如果集体经济组织就集体土地征收补偿费用的分配形成了方案，集体经济组织成员请求分配补偿费用向人民法院起诉的，人民法院应当作为民事案件予以受理。
六、关于房地产案件和《物权法》适用中若干问题的处理
（一）关于房地产合同效力的认定问题。鼓励交易，维护交易安全是合同法、物权法的重要精神，实践中要谨慎正确地认定房地产合同的效力，防止出现阻碍合法交易的后果。一是根据{zg}人民法院关于适用合同法司法解释的规定，人民法院只能依据法律和行政法规来认定合同效力，而不能直接援引地方性法规和行政规章作为判断合同效力的依据。如果违反地方性法规或者部门规章将导致损害社会公共利益的，可以根据《合同法》第五十二条第（四）项的规定，以损害社会公共利益为由确认合同无效；二是只要违反法律和行政法规的强制性规定才能确认合同无效。根据{zg}人民法院近几年颁布的几个司法解释的精神，强制性规定包括管理性规范和效力性规范。管理性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范，此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为，但并否认该行为在民法上的效力。效力性规范规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范，此类规范旨在否定其在民法上的效力，因此，只要违反效力性的强制性规范的，才应当认定房地产合同无效；三是根据《物权法》关于债权效力与物权效力相区分的原则，根据该原则，房地产合同效力的认定要依据合同法的规定，而房地产的物权变动则受物权法的规制，房地产合同的效力不受房地产变动要件的影响。
（二）关于房地产合同中违约金制度的适用问题。房地产合同中适用违约金的情形比较多，但审判实践中对于违约金的性质、违约金过高的主张方式、判断标准以及如何调整等问题认识不一。《合同法》{dy}百一十四条等规定已经确定违约金具有补偿和惩罚的双重性质，但以赔偿守约方的损失为主要功能，而非严厉惩罚违约方。由于支付违约金是违约方承担民事责任的主要方式之一，因此对数额过高的违约金条款，人民法院可以根据当事人的请求适当进行调整，对于当事人未提出调整违约金请求的，人民法院不得主动援引合同法的规定干预合同的明确约定；关于当事人申请调整违约金的方式问题，人民法院对当事人主张的方式不宜苛刻要求，当事人可以通过反诉的方式提出，也可以通过抗辩的方式主张，均可视为当事人提出申请；关于违约金过高的认定标准问题，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，由人民法院根据公平原则、诚实信用原则予以衡量。
（三）关于城镇居民购买农村村民私有房屋和“小产权房”的效力问题。宅基地使用权是我国农村集体经济组织成员享有的一项用益物权，与物权人特定的身份具有密切的联系。对于建立于集体所有土地之上的宅基地使用权的买卖问题，我国法律包括物权法均没有明确规定，因此应当适用国家有关政策的规定进行裁判。国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理，严禁炒卖土地的通知》第二条第2款规定，“农村的住宅不得向城市居民出售”；2004年12月24日国务院在《关于深化改革严格土地管理的规定》中再次强调，“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。法律也明确规定禁止农村宅基地随意转让和抵押，可见，国家现行政策明确规定禁止城镇居民在农村购买宅基地或者地上建筑物，因此，人民法院应当按照《2005年全省民事审判工作座谈会纪要》的意见，据此认定城镇居民与农村居民之间签订的房屋或者宅基地的买卖合同为无效合同，不支持城镇居民要求在农村购买宅基地或者房屋的诉讼请求。
（四）关于涉及房改政策的房屋买卖合同应否受理的问题。我国住房制度改革是一项政策性强、涉及面广的系统工程，涉及房改政策的房屋买卖合同纠纷是否由人民法院受理，应当结合当事人提出的诉讼请求作出判断。如果当事人争议的核心和焦点是房改房的买卖问题，属于平等主体之间的民事权益之争，处理时涉及房改政策的，人民法院应当受理；如果当事人争议的核心和焦点在于是否适用房改政策或者如何适用房改政策，则不属于民事权益之争，不符合《民事诉讼法》{dy}百零八条规定的起诉条件，人民法院不作为民事案件受理。
（五）关于商品房买卖合同中的买受人请求出卖人办理物权变动手续是否适用诉讼时效的问题。在商品房买卖中，如果出卖人已经将商品房实际交付给买受人，买受人亦实现了对商品房的占有，此时买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理商品房产权登记手续的请求权具有物权属性，依据《物权法》的规定不适用《民法通则》关于诉讼时效的规定。
（六）关于承租人优先购买权的性质和效力问题。传统审判实践中，承租人的优先购买权被视为一种准物权性质的民事权利，具有物权效力的表象，对于出租人侵害承租人的优先购买权出卖租赁房屋的，人民法院一般会根据承租人的请求确认出租人与第三人之间的房屋买卖合同无效。《物权法》实施后，根据物权法定原则，承租人的优先购买权没有被规定为一种物权，而是一种债权，也就不具有对抗第三人的效力，因此，出租人违反优先购买权的规定而将租赁房屋出卖给第三人的，承租人与第三人之间的房屋买卖合同只要不违反法律的强制性规定，不宜确认为无效。对于承租人的权利可以通过“买卖不破租赁”的规则加以保护；对于出租人违反《合同法》第二百三十条的规定，没有在出卖之前的合理期限内通知承租人的，出租人应当承担合同法上的责任。
（七）关于《城市房地产管理法》第三十七、三十八条规定的适用问题。《城市房地产管理法》第三十八条规定了以出让方式取得土地使用权转让的具体条件，该条件是行政管理部门对不符合规定条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上作出的具有行政管理性质的规范，而非针对土地使用权转让合同的效力性规范和强制性规定，因此，依据《物权法》关于不动产物权变动的区分原则，对不符合《城市房地产管理法》第三十七、三十八条规定的转让条件的国有土地使用权转让合同不宜确认无效；对于签订合同时转让方没有取得国有土地使用权证书的，属于效力待定合同，如果起诉前以出让方式取得的土地使用权证书的，或者以划拨方式取得的国有土地使用权经有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效；对于转让方是否已经交纳或全部交纳了土地出让金的，则属于土地管理部门与转让方之间的法律关系，不影响转让合同的效力。
（八）关于《物权法》规定的异议登记和登记机构赔偿诉讼应否受理的问题。我国《物权法》明确规定建立统一的不动产登记制度，在法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，按照现行的法律规定，不动产物权变动的登记仍是行政管理部门的法定职责，在{zg}人民法院司法解释没有明确规定的情况下，人民法院不宜将异议登记和登记机构赔偿引起的诉讼作为民事案件受理。
（九）关于征收案件的受理问题。根据《物权法》第四十二条的规定，因征收行为引起的纠纷如何受理的问题应当区分不同情形：一是当事人之间具有书面征地补偿合同或者拆迁补偿合同，合同中对支付征地补偿或者拆迁补偿的数额有明确约定，被征收个人或者被拆迁人请求征收人或者拆迁人履行补偿合同的，此种情形下属于平等主体之间的民事权益争议，应当作为民事案件受理，但如果补偿合同一方的主体是政府的，不应作为民事案件受理；二是当事人之间没有签订书面补偿合同，被征收人或者被拆迁人请求征收人或者拆迁人支付补偿费用，或者增加补偿数额，或者请求安排社会保障费用的，此种情形下，被征收人或者被拆迁人与征收人或者拆迁人之间没有发生民事权利义务关系，不应作为民事案件受理。
（十）关于业主撤销权的行使问题。《物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”物权法一方面规定了物业小区管理的基本形式，明确了业主大会或者业主委员会的决定对住宅小区全体业主具有约束力，同时又设计了业主权益受到损害时可以撤销业主大会或者业主委员会决定的诉讼制度。人民法院受理业主撤销权纠纷，应当审查业主的身份，将行使撤销权的业主应当限定在住宅小区内的房屋所有权人，其他的房屋使用人不能行使业主撤销权；人民法院对业主的申请仅仅作出是否撤销的裁判，不应涉及其他问题。
七、其他问题
（一）关于诚实信用原则的适用问题。诚实信用原则是民法特别是债法中的“帝王规则”，对于民事审判实践具有统率作用。民法通则从基本法的角度规定了诚实信用原则，要求民事主体从事民事活动时，要以诚实守信，以善意的方式履行法定和约定的义务，不得滥用权利及规避法律或者合同规定的义务。诚实信用也是构建和谐社会的基本要求。当前，一些民事主体违反诚实信用原则，不守合同、不重信用、见利忘义的情况还比较多，特别是在债权债务领域，信用低下，欠债不还，把经营风险转嫁给国家或者他人；有的违约方恶意主张合同无效，损害守约方利益。因此，人民法院要充分适用诚实信用原则，以裁判手段制裁不守信用一方，保护诚实守信一方。对于以自己不履行合同的约定义务，违背诚信原则反而主张合同无效的，要认真分析其是否属于恶意抗辩，不能草率支持。裁判结果不能让失信者在经济上占任何便宜。在具体案件中，如果适用某一条款的结果可能会使不守信用者获取不正当利益，就应考虑所适用法律的价值取向，是否存在两种解释，或采用体系解释方法、利益衡量方法，做有利于诚实守信方的解释，保护其合法利益。
（二）关于正确处理法律与国家政策的关系问题。民法通则第六条规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。因此，我们审理的民事案件如果法律没有明确规定而国家政策有规定的，应当适用国家政策进行裁判，而不能根据法官个人理解自由裁量。
（三）关于法律规定的“国家利益、集体利益和社会公共利益”的理解问题。我国现行法律均规定，民事主体从事损害国家利益、集体利益和社会公共利益的民事行为是无效的，但法律未对国家利益、集体利益和社会公共利益的内涵给予明确的界定，导致审判实践中对国家利益、集体利益和社会公共利益的理解经常出现分歧。对此，实践中要正确理解和把握法律关于国家利益、集体利益和社会公共利益规定的立法精神，根据民事主体民事行为的性质和后果，准确判断民事行为是否损害了国家利益、集体利益和社会公共利益，不能把某些国有企业的利益、银行的利益、某些国家机关的利益简单地等同于国家利益，也不能把集体经济组织的利益片面理解为集体利益、而违反社会公共利益的本意主要是指违反社会公共秩序和善良风俗。
（四）关于{zg}人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》适用中的有关问题。一是关于当事人举证责任与人民法院调查收集证据的关系问题。在以当事人主义为基本机理的现代民事诉讼制度中，奉行“谁主张，谁举证”，强化当事人的举证责任，这是证据提出的基本前提和规则，但这并不意味着人民法院要弱化依职权调查收集证据的职责，特别在目前当事人举证能力仍比较薄弱的现实情况下，人民法院更要正确、全面理解民事诉讼法和{zg}人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称“《证据规定》”）的有关规定，深刻理解和把握法律真实和客观真实的关系，依法根据当事人的申请或者依职权行使调查取证收集证据的职权，尽可能使裁判结果实现公平、公正的法律目的和社会效果。二是关于证据失权的问题。证据失权事关当事人根本诉讼利益。{zg}人们法院《关于民事诉讼证据的若干规定》就证据失权问题作出规定的本意就是约束那些有条件、有能力但却不诚信举证的当事人，而决不能把这一规定变成损害当事人合法权益，尤其是坑害弱势群体的工具。针对目前人民群众证据意识还不高，举证能力还不强的客观现实，我们要从《证据规定》的相关条文中整体把握证据失权问题。考虑到当事人在举证期限内提交证据确有困难的情形，《证据规定》第三十六条对延期举证问题进行了规定，同时对经人民法院准许延期举证但因客观原因未能在准许期限内提交证据材料，而不审理该证据有可能导致明显不公的，证据规定第十三条第二款又规定当事人在举证期限届满后提交的证据，可以视为新证据。对这一类证据，应排除《证据规定》第三十四条第二款的适用，人民法院应根据《证据规定》第四十五条规定，通知对方当事人在合理期限内提出意见或举证。此外，《证据规定》第四十一条和四十四条对民诉法{dy}百二十五条{dy}款、{dy}百七十九条{dy}款第（一）项规定的“新的证据”进行了解释，《证据规定》第三条、第七条等还对人民法院的举证指导以及特殊情形下的举证责任分配问题作了规定。因此，我们要对证据失权问题结合证据规定的有关条文进行全面理解和把握，提高整体适用、正确适用《证据规定》的意识和水平，切不可{jd1}理解和机械适用。
（五）关于民间xx的利息处理问题。{zg}人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第124条规定：“借款双方因利率发生争议，如果约定不明，又不能证明的，可以比照银行同类xx利率计息。”而《合同法》二百一十一条规定：“自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。”司法解释与合同法对民间xx利息不同的规定，反映了我国在民间xx立法政策上的变化。按照高位阶法优于低位阶法、新法优于旧法的法律适用规则，处理民间xx纠纷涉及利息支付问题的，应当依据《合同法》的规定，即自然人之间在借款合同中明确约定利息支付标准的，从其约定，但不得高于银行同期xx利率的四倍；自然人之间在借款合同中没有明确约定利息支付标准的，不支持出借人要求借款人支付利息的诉讼请求；出借人预先在借款本金中扣除利息的，应当按照实际借款金额计付利息；借款人提前偿还出借人借款的，应当允许。
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