xx写字楼，发展商倾向于自己管

——1999年12月《北京青年报》

姚远生

近两年，随着整个房地产行业的迅速成长和趋于成熟，物业管理作为一个崭新的子行业，正在从其房地产母行业中分离出来，从而使一些独立的物业管理公司应运而生。不仅如此，一些外资专业性物业管理公司也相继进驻一些大城市，不失时机地在刚刚形成的物业管理行业地盘上分一杯羹。

然而，只要稍加留意就会发现，绝大多数xx写字楼的物业管理发展商们都没有撤手，他们没有请专业的物业公司接手，而是自己成立一个物业管理公司，组织一个班子接管自己的楼盘。在这一点上，发展商们好像都不太在乎自己是否具备物业管理的经验和专业化人才。那么，为什么绝大多数发展商都要自己管xx写字楼呢？

根据目前通行的物业管理费收取水平，普通居民小区如果服务和管理到位，一般是要亏损的；中档居住小区可以达到持平或微利；xx公寓微利或小利；xx别墅小利或中利。相比之下，中xx写字楼的收支盈余就比较高了。一般情况下，中档写字楼可能达到中利或高利的水平；而xx甲级写字楼则可以达到高利甚至暴利的水平。这主要是因为xx甲级写字楼凭借其特殊的地理位置和特殊的设备、设施、功能等不可替代的优势，收取的物业管理费均较高。

以北京为例，仅在东二环北路和东三环北路之间这一区域，物业管理费每月每平方米3.5美元或以上的大型xx甲有写字楼就不下10家；每月每平方米在3.3至3.5美元之间的和在3.0至3.3美元之间的也分别都在10家以上。

物业管理公司的主要收入来源是物业管理费，但并不xx于物业管理费的收入，另外还有一些附属收入零星收入，如电话线路（号码资源）使用租金、装修管理费等。一个大型xx甲级写字楼投入运行后，在各种费用控制得比较低的情况下，一般在入住率达到25％至35％时即可实现当月收入与支出平衡（这段周期从投入运行、开始入住时起，通常情况下平均需要半年左右），一般在入住率大约达到50％时即可实现累计收支持平（这一周期，从投入运行、开始入住时起，通常情况下平均需要一年左右）。如果楼宇租售运作业绩突出，xx可能突破上述平均周期，使物业管理盈亏平衡点从时间上向前推移，从而缩短亏损时间，增加整体盈利水平。下表中给出的是一座建筑面积为8万平方米，每月每平方米（建筑面积）物业管理费为3.0美元的xx甲级写字楼的收支平衡财务数据。从表中可以预测，该写字楼第二年的物业管理利润应当在300万元以上，而一个甲级物业管理公司的投资也就在100万元至200万元之间，可见其投资利润率是极为可观的。

xx写字楼物业管理投资利润表（略）

由以上分析可知，目前xx写字楼的物业管理费收入比较高，对发展商形成实实在在的诱惑，这是发展商对其物业管理舍不得撤手的最根本的经济原因，是发展商自行设立物业管理公司的利益驱动因素。

大部分中xx写字楼发展商并没有把土建工程、装饰工程和设备安装工程的竣工、交付使用当作楼宇开发经营工作的终结，而是把后续的租售工作以及投入使用后的物业管理工作，分别作为一道重要环节，纳入了整个房地产开发经营的全过程之中，甚至把这些环节的工作继续往前提，使之与前期的工程施工阶段交叉起来，采取交叉作业法或平行工作法，使入住期提前，使物业管理提前启动，以便尽可能地提高工作质量和工作效率，这样就使房地产开发经营概念的内涵增加了，外延扩大了。事实上，这种作法也确实是极其有道理的。

这种作法的好处在于，可以使楼宇提前交付使用，使业主和租户尽早入住，在能够缩短房地产开发周期和投资回收周期。同时，能够有充足的时间在物业管理中逐步对楼宇的各种配套设施、配套功能、附属设施、辅助功能进行开发、完善、补充、调整和改进。因为xx写字楼的各种配套设备、设施专业性和技术性均较强，既复杂又要求高，通过这种经营方式进行衔接，即可在主要功能未全部到位的情况下，边投入使用，边进行完善，以解决平衡过渡的问题。

物业管理是房地产产品消费环节上的经营管理活动，因而也是房地产开发经营过程中的{zh1}一个环节，物业管理水平的高低，服务质量的好坏，直接影响房地产发展商及其所开发楼宇的信誉和形象，从而直接影响楼宇的销售和出租活动。除此之外，在当今物业管理行业尚未成熟的条件下，发展商委托社会上的专业物业管理公司对楼宇进行管理，还有可能产xx展商、业主或租户、物业管理公司三方之间的各种矛盾，如果由发展商自己设立的物业管理公司进行管理，就可以减少环节、简化程序、缓解矛盾，有利于互相协调，有利于提高解决问题的效率。

既然物业管理公司是发展商自己设立的，在楼宇出租和销售的市场竞争中，就可以将物业管理中的一些附加服务作为租售策略中一个有效的杠杆，因此，销售人员就能掌握一定的调节余地、优惠项目和承诺空间。这种将物业管理和服务当作平衡租售条件政策筹码的作法，是一种非常行之有效的经营策略。

由此可见，绝大多数发展商都要自己管理自己开发的xx写字楼的原因，一个是利益诱惑的驱动，一个是经营策略的需要。既然存在具有如此诱惑力的经济利益空间，又存在实实在在的竞争中经营策略筹码的需要，那么，每一座xx写字楼就没有任何理由不提供{yl}的服务和{yl}的管理，没有任何道理不引进{yl}的专业管理人才和专业技术人才，并培养一支{yl}的专业化队伍。

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