京城写字楼市场在短短的一个月内经历了政策的“冰火两重天”。
6月19日，北京市工商局发布通知(第14号文件)，要求“暂停利用居民住宅从事经营活动的登记注册”的条款，明文规定不允许住宅楼作为办公用途。
然而，7月24日出台的“171号文”可能又让刚刚到来的喜悦褪色了几分。因为，外资投资中国房地产的重头戏之一就是写字楼，限制外资就意味着限制写字楼的客户。
一冷一热，一喜一忧，京城房地产市场正在悄然生变。
营销破局
“住宅禁商的消息一传出，我立即开始组织同事对北京朝阳区的商住楼进行调查统计。”北京第五广场的营销总监孟志昕说。
第五广场位于东二环商务带，是可以与国贸中心、华贸中心、银泰中心和凯晨广场相提并论的甲级写字楼。
而据孟志昕的调查显示，仅朝阳区一个区用于商住两用的楼盘数就已经多达110个。
“在北京有65％以上的公司是在住宅楼里面从事经营办公的，占有的面积估计不少于1200万平方米，如果以海淀区为例的话，所有具有办公性质的物业项目的建筑面积有1300万平方米，而纯写字楼在海淀区只有500万平方米。”北京中原地产写字楼部副总经理蔡慧健日前透露。
实际上，近两年写字楼市场的一度低迷也是众所周知的。住宅禁商政策是一个全新的转机。用业内人士的话说，“这个政策是商住楼的灭顶之灾，却是写字楼春天的信号。”
“如果这么多的商住项目中的商务办公人士能够都迁入写字楼内办公，在一定程度上会大大的增加写字楼的需求量，特别是乙级写字楼的需求会相对突出，而甲级写字楼入住率也会有所增加。”孟志昕分析。
“今年，写字楼的供应量其实很多，存量也很多。住宅禁商无疑能够缓解这种供求压力。”蔡慧键说。
据{zx1}数字统计，今年内，北京写字楼供应大增，在CBD地区、中关村、金融街、亚运村、内城区域会有超过1000万平方米的供应量。而据高力国际的数据表明，今年整个写字楼市场存量将达到1130万平方米。
记者从高力国际提供的报告中看到，在今年第二季度写字楼市场主要交易的列表中，{zd0}的一宗是日本Replus株式会社收购华贸中心1、2号字楼12.4万平方米的面积，交易额达到了24亿元。
“我们现在已经服务的一些项目中，有些背景都是外资投资商或者是与外资投资者联手的。”世邦魏理仕办公楼业主服务部董事房炜认为，外商投资对于xx写字楼的发展还是很大的，“去年，几个比较大的项目成交都是外资购买。”
例如去年美林集团3000万美元入股银泰中心，摩根士丹利在北京的{zd0}一笔地产投资落在了富力城，新加坡嘉德置地集团相中中环世贸等等。
“政府对外资投资加以管理，从政策层面来讲，是为了规避一些市场风险，而从市场层面来讲，外资投资速度放缓，对写字楼市场会有一些影响。”房炜说。
高力国际投资业务部助理董事黄卓伟则分析，因为散户投资者通常都有跟风意识，一旦外资投资步伐放缓，就意味着后续的大量投资者的观望，写字楼开发商的压力不言而喻。
基金暗涌
“CBD、燕莎区域作为海外基金整栋购买项目租赁的主要区域，将会在一定程度上影响到这两个区域的写字楼市场。”北京高力国际物业服务有限公司执行董事高晓晖女士坦言，今年近50%的新增项目都出自这两个区域。而最近营业税征收的交易界定时间从2年延长至5年，客观上延长了一些投资型物业在租赁市场上存在的时间，因此CBD租赁市场项目之间的竞争压力不可小视。
“中关村的供应势头逐渐减弱，未来可能会面对阶段性的断档，新的项目量不是很大，因此预计未来整体空置率有可能会保持小幅下降的趋势。”高晓晖指出。据该机构统计，中关村上个季度的空置率下降了两个百分点，为16.09％，已略低于CBD地区。
而对于朝阳门与东二环、长安街沿线以及亚运村地区，由于外资进入或者是商住楼相对较少，以及定位明晰等多种因素，受政策的影响不会像CBD、中关村那样大。
