北京市朝阳区嘉润花园专项维修资金使用管理办法

     为了加强对嘉润花园小区专项维修资金的管理，保障本建筑区划内共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《北京市专项维修资金使用管理办法（试行）》等国家有关法律、法规，制定本管理办法。本建筑区划内专项维修资金的使用、管理、续筹和监督，适用本办法。
1 定义
1.1 专项维修资金（以下简称“维修资金”）：是指业主缴存的，专项用于本建筑区划内物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修工程。业主缴存的维修资金属于业主所有。
1.2 物业共用部位、共用设施设备：是指本建筑区划内属全体业主或部分业主共同所有且共同使用的部位及设施设备。
1.3 物业共用部位、共用设施设备的维修工程：是指除日常运行维修养护范围以外的中修、大修以及更新、改造。
1.4 本建筑区划维修资金账户的日常管理人：可依照业主大会会议决议委托业主委员会配备专业人员负责管理账户；也可依照业主大会会议决议委托物业服务企业或会计师事务所进行管理。
2 维修资金的开户
2.1 业主大会以业主委员会开立维修资金账户，应：
2.1.1 召开业主大会会议表决并通过《北京市朝阳区嘉润花园专项维修资金使用管理办法》（本办法）。
2.1.2 确定以业主委员会的名义开立本建筑区划维修资金专用账户的开户银行（分支机构）。
2.1.3 确定本建筑区划维修资金账户的日常管理人。
2.1.4 确定由业主委员会主任、副主任作为本建筑区划维修资金专用账户的责任人。
2.2 业主委员会应在由业主大会选定的开户银行（分支机构），开立本建筑区划维修资金专用账户，并接受所在地市、各区县建设委员会等主管部门的监督。
2.3 业主委员会只能在一家银行（分支机构）开立一个维修资金专用账户。该专用账户按房屋户门号设立明细户。账户开立后，原则上不得变更开户行；确需变更的，须经业主大会决议通过。
2.4 本建筑区划维修资金专用账户开立后，业主委员会应于3个工作日内，登录北京市专项维修资金管理系统（）进行用户注册登记，并将开户资料报送市资金中心区县管理部备案。
2.5 本建筑区划维修资金，由业主委员会向代管的市居住小区管理办公室（以下简称“市小区办”）申请，并在与市小区办签订移交协议的7个工作日后，核查维修资金专用账户中的本建筑区划专项维修资金划转情况。
3 维修资金专用账户的管理及维修资金的使用
3.1 本建筑区划维修资金账户的日常管理人负责本小区维修资金存取款、记账、对账、分摊核算及受理变更业务等日常管理工作。全体业主及业主委员会负责维修资金使用的监督工作。
3.1.1 业主委员会应委托本建筑区划维修资金账户的日常管理人每月就由开户银行（分支机构）向业主委员会发出的对账单，核对维修资金专用账户的账目。
3.1.2 业主委员会应每月与开户银行核对维修资金账目，并应至少每半年一次向业主公布已发生的维修工程项目、维修费用、分摊标准及资金使用管理的其他有关情况。
3.1.3 业主委员会可委托具有专业资质的社会中介机构代理维修资金使用涉及的维修工程可行性研究、预决算审核、施工质量验收、费用分摊明细的审核等。业主委员会应就委托事项、委托费用及费用来源等事项签订书面协议。委托费用标准应按照国家规定执行且在业主大会经费年度预算内。如超过年度预算，依《北京市朝阳区嘉润花园小区业主大会议事规则》中规定执行。
3.2 维修资金使用原则及范围：
3.2.1 维修资金使用管理遵循“专户存储，业主决策，专款专用，核算到户”的原则。
3.2.2 维修资金应专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修工程，不得挪作他用。保修期内的维修责任按照国家有关规定执行。
3.2.3 下列费用不得从维修资金中列支：
3.2.3.1 依法应当由建设单位或者施工单位承担的共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
3.2.3.2 依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
3.2.3.3 应当由责任人承担的因人为损坏共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
3.2.3.4 根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
3.2.4 业主大会可根据国家法律法规的规定，决议沉淀部分维修资金的增值存储计划；或者在保证维修资金正常使用的前提下，决议在一级市场购买国债并持有到期；严禁将维修资金挪作他用。
3.2.4.1 利用业主交存的维修资金购买国债的，应经占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。
3.2.4.2 禁止利用维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
3.2.5 下列资金应当转入维修资金专用账户滚存使用：
3.2.5.1 维修资金的存储利息；
3.2.5.2 维修资金购买国债的增值收益；
3.2.5.3 共用部位、共用设施设备进行经营的业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；
3.2.5.4 共用设施设备报废后回收的残值。
3.3 维修资金使用的分摊原则：
3.3.1 建筑区划内、楼宇外立面的维修工程费用由建筑区划内全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。
3.3.2 楼宇内的维修工程费用由该幢楼宇全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。
3.3.3 一幢楼宇有两个或两个以上单元门的，专属一个单元业主的共用部位、共用设施设备，维修工程费用由该单元全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。
3.3.4 专属一个楼层业主的共用部位、共用设施设备，维修和更新、改造费用由该楼层全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。
3.3.5 共用部位、共用设施设备维修工程，涉及可以出售但尚未售出的住宅、非住宅的，开发建设单位应当按照尚未售出的住宅、非住宅的建筑面积，分摊维修工程费用。
3.3.6 未建立及尚未补建、续筹维修资金的，建筑区划内发生中修、大修及更新、改造时所需分摊的维修费用，由相关住宅、非住宅业主承担。
3.4 维修资金使用的条件：
3.4.1 业主委员会应将由物业服务企业于每年年底提交的物业共用部位共用设施设备维修计划、编制费用预算和分摊明细，在建筑区划内向全体业主公示。
3.4.1.1 涉及建筑区划内全体业主的维修工程，业主委员会应当组织召开业主大会会议，并经占建筑区划内业主总xx权数三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决通过后实施；
3.4.1.2 涉及部分楼宇、单元、楼层的共用部位、共用设施设备的维修工程，业主委员会应当组织召开所涉及范围内业主会议，经所涉及范围内业主总xx权数三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决通过后实施。
3.4.2 业主委员会应依照业主大会决议，按分摊明细核对所涉及业主个人账户内的维修资金余额是否足以支付。对于不足支付的，业主委员会应在3日内公示需补足维修资金的业主名单及所需金额，待资金到位后可按本办法第3.5条的规定组织实施。
3.5 维修资金使用的程序：
3.5.1 经业主大会授权，业主委员会可委托物业服务企业组织施工及验收，并依法确定施工单位，签订施工合同等。
3.5.2 业主委员会可委托物业服务企业持相关材料到银行办理资金预支或结算手续：
3.5.2.1 到银行办理资金预支手续时应提交维修资金预支用备案表、维修工程施工合同及维修费用分摊明细表等；
3.5.2.2 工程竣工验收合格后到银行办理资金结算手续时应提交维修费用决算单、维修费用xx、最终维修费用分摊明细表、费用决算分户调整表等。
3.5.3 维修资金账户须使用信汇凭证或电汇凭证结算，不得支取现金，不得使用其他票据或者结算凭证。用于支付维修工程费用的维修资金只能支付到已在银行备案的施工单位或物业公司账户中。
3.6 维修资金的续筹
3.6.1 如一幢楼房或一户业主的维修资金经使用后，不足首次归集额的30％时，业主委员会应提醒业主续筹。
3.6.2 维修资金的续筹标准及办法应由业主大会决定，续筹金额一般应由业主按所拥有的建筑面积比例分摊。
3.6.3 续筹资金必须交到维修资金专用账户，存入业主明细户。
3.7 维修资金账户的变更
3.7.1 业主大会、业主委员会合并、分立或撤销时，应委托本建筑区划维修资金账户的日常管理人凭合并、分立或撤销证明材料及业主资金明细户清单，到市资金中心区县管理部申请办理合并、分立或撤销业主委员会账户手续；并凭区县建委出具的备案证明到开户银行办理账户的合并、分立或者撤消，进行相应维修资金的划转。
3.7.2 因业主委员会发生变更引起银行账户或者银行预留印鉴发生变化的，必须及时到银行办理账户变更手续。未及时办理变更手续的，账户内的维修资金不得支取使用。
4 维修资金的紧急支取预案
4.1 启动专项维修资金应急支取的条件：
4.1.1 政府有行政裁决权利的部门下达的书面行政裁定书，并在本建筑区划内公示。
4.1.2 政府无行政裁决权利的部门提出的书面意见，并在本建筑区划内公示。
4.1.3 本建筑区划内居民会议或居民代表会议授权居民委员会做出的书面指导意见，并在本建筑区划内公示。
4.1.4 业主委员会决议认为必须使用的，但应有除本建筑区划内的物业服务企业外的第三方中介机构书面认同意见。
4.2 对符合本办法第4.1条规定的紧急情况，业主委员会应依照物业服务企业公示的分摊明细核对所涉及业主个人账户内的维修资金余额是否足以支付。对于不足支付的，业主委员会应在3日内公示需补足维修资金的业主名单及所需金额。如公示后5日内资金未到位，由物业服务企业垫付并补足资金。被垫付人除应偿还该资金外，还需支付应偿还总金额日千分之X的滞纳金，滞纳金归全体利益关系人所有。
4.3 专项维修资金应急支取的办法：
4.3.1 业主委员会应对由物业服务企业委托专业机构对维修工程的必要性及费用预算出具的鉴定报告进行审核，且决议同意后，由业委会或物业服务企业通报区建委小区办（物业科）、属地街道办事处、居委会；并在居委会监督下，将物业服务企业根据上述鉴定报告制定的费用预算、维修费用按户分摊明细表等，在维修工程涉及业主的公共活动区域予以公告。鉴定费用可计入本次维修工程成本。
4.3.2 物业服务企业应当依法确定施工单位，签订施工合同。
4.3.3 物业服务企业应持资金支用申请、资金预支用备案表、业主委员会决议、专业机构鉴定报告、维修费用分摊明细表、维修资金交纳情况统计表、施工合同等材料，按照开户银行（分支机构）规定的程序办理维修资金（提前）支取手续；业委会开立尚未开立维修资金账户的，由物业服务企业持上述文件材料，到市小区办或市资金中心区县管理部办理资金预支手续。
4.3.4 工程竣工验收合格后，物业服务企业应持维修费用决算单、维修费用xx、最终维修费用分摊明细表、费用决算分户调整表等到市小区办、市资金中心区县管理部或开户银行（分支机构）办理资金结算手续。
5 维修资金的查询、转让和提余
5.1 业主可凭由银行按规定向业主提供的维修资金查询卡查询个人账户内维修资金收支情况。
5.2 业主可通过登录北京市专项维修资金系统（）查询个人维修资金的交纳、费用分摊、支用、结息及余额等情况。
5.3 业主变更时，原业主或变更后的业主应持房屋转让合同、维修资金过户协议、双方身份证明及维修资金交款凭证到市资金中心区县管理部办理变更手续。维修资金由转让双方按明细户内账面余额进行结算，或从其约定。
5.4 因拆迁或其他原因造成房屋灭失的，业主应到市资金中心区县管理部办理销户手续，提取明细户账面余额。
6 维修资金的追讨
6.1 业主未按规定或业主大会决议续筹、补建或使用维修资金的，业主委员会或其他利益关系人可以向人民法院起诉。
6.2 物业服务企业挪用维修资金的，业主委员会可书面提请物业管理行政部门按照《物业管理条例》的规定，追回挪用的维修资金。
6.3 业主委员会挪用维修资金的，依法追究责任人的责任。
7 附则
7.1 本办法如有与法律、法规、规章和规范性文件相抵触的条款，且被人民法院确认无效的，该条款无效，但不影响其它条款的有效性。本办法业主委员会负责解释。
7.2 本办法经业主大会依照《北京市朝阳区嘉润花园小区业主大会议事规则》表决通过之日起施行。
7.3 此后本办法的修改，须按《北京市朝阳区嘉润花园小区业主大会议事规则》组织召开业主大会会议，并经决议通过。本办法的修正案被通过后，由业主委员会向全体业主公告。

(本办法经2009年6月16日结束的嘉润花园第二次业主大会表决通过）