近段时间,关于公共租赁住房的话题多了起来。上海市领导表示二季度将拿出一个政策草案，面向社会征求意见。北京市官员声称要将探索公租房土地供应新模式，不再通过招拍挂出让土地，而是通过“年租制”每年收租，以降低土地成本。重庆市长黄奇帆更加高调，宣布今年重庆将启动500万平米公租房建设。

看这架式，公共租赁住房正成我国新一轮住房制度改革的“明星产品”。中央层面，2009年建设部制订《公共租赁住房指导意见》（征求意见稿），今年出台的“国十一条”中，明确规定各地应把公共租赁住房列入本地2010-2012年住房建设规划。地方层面，深圳、北京、常州、厦门、重庆等少数城市已率行进行实质性的尝试。社会层面，那些既没资格享受住房保障政策，又买不起商品住宅的本地中低收入家庭——“夹心层”，以及暂时购房有困难的小白领、外来务工人员，莫不心燃热望，翘首以待。

住房体系，是一个系统工程，研究公租房首先得弄清楚整个住房体系。接下来，笔者结合上海情况进行分析。从居住主体上划分，上海住房体系可分为两大类：一类是产权式住房,另一类是租赁式住房。租赁型住房包括廉租房、未房改的老公房、将要实行的公共租赁房和市场化的租赁房。公共租赁房既要向下对接廉租房，又要向上对接市场化的租赁房，而与老公房的关系不大。目前廉租房运作模式已经相对固化并趋于成熟，而市场化租赁房则处于比较散乱的状态。

实际上，目前上海市的住房租赁市场总体供应量并不小，根据笔者的测算，全市市场化住房租赁面积为3100万平米左右。而且未来很多年，随着新建商品住宅面积的持续增长，租赁型住房的可供应面积还将相应增加，与发达国家相比，上海市场化租赁住房比重偏低，基本不必为供不应求而担扰。

问题在于两方面。一方面是供应结构不合理。中低租金的中小户型住房供应不足。住房租赁需求主体是来沪从业人员、大学毕业生、引进人才和上海本地的中低收入家庭，多数需要租金水平较低的中小户型。部分外来务工人员或少数才毕业的大学生，急需低租金的集体宿舍或蓝领公寓。况且，经营住房出租业务的企业和机构太少，导致住房供应的集约化水平极低，市场非常不成熟。

另一方面是市场失序和管理缺位。住房租赁市场处于放任状态，自发的、分散的、无序流动的住房租赁状况短期内难以改变。房东出租行为存在不规范之处，比如限制房客对房屋的装修装饰等，合同期内要求涨租金，甚至以各种理由驱赶房客等，造成了租期的不确定性和短期化，房客难以长期租赁。另外，上海还存在严重的群租现象，如同xxx一样，久治难愈；还有，房产租赁市场准入门槛较低，部分中介门店存在乱收费、违规操作等不良现象。

理想的情况是，在住房租赁市场健全的条件下建立公共租赁住房制度。但这一条件当前并不具备，那么退而求其次，应该是一边完善和规范住房租赁市场，一边构建公共租赁住房体系。从现实情况来看，通过发展公共租赁住房确实能够在一定程度上弥补住房租赁市场不足，但绝不能奢望能借此取代对住房租赁市场的规范和完善。否则会出现这样的结果：一方面市场化的租赁住房空置严重，浪费社会资源；另一方面政府不得不源源不断地在公共租赁住房上面投资或补贴企业。

如果大家不太健忘，就会对发展公租房心存顾虑。1998年房改之前，我国实行的福利化分房制度，正是低租金的公共租赁房，如今重新大兴公租房，会否“开历史倒车”？正由于此，发展公租房的前提，依然是坚持住房消费的市场化方向，需要大力规范和支持住房租赁市场的发展。市场为主，计划为辅，公共租赁住房只是对住房租赁市场的“补位”，而非“夺位”。

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