3月31日下午， ( )市 国际京津——后金融危机时代环渤海核心区投资新通道论坛在xx馆隆重举行，搜狐焦点网对本次活动作现场报道。

　　时间：3月31日下午2点

　　地点：xx馆

　　主题：世界城市 国际京津——环渤海核心区投资论坛

　　以下为直播实录

　　【主持人张学冬】 ：新京报系列地产讲堂之天津投资策略论坛现在正式开始，非常感谢大家在百忙之中参加由新京报主办的地产系列讲堂，从本次地产讲堂开始，新京报将在今年举办一系列和房地产有关的地产讲堂和地产论坛，我们将邀请业内xx的专家以及经济学家共同探讨2010年北京乃至中国的房地产、楼市的走势，首先我简单介绍一下今天到会的嘉宾：
    中国社会科学院区域经济研究所研究员、中国城市经济学会秘书长刘维新先生
    中原地产华北区域总经理李文杰先生
    {dy}太平戴维斯项目策划部总经理徐伟成先生
    北京大学外国经济学说研究室副主任夏业良先生
    中国人民大学教授、博士生导师王琪延先生
    xx投资专家杜春飙先生
    新京报传媒副总裁罗旭

　　今天我们的主题论坛是探讨两个话题：一个是跟北京有关的——世界城市。另一个跟北京和天津有关的——中国五个中心城市的定位。这次论坛我们主要是在世界城市这个大的概念下，以及中国五个城市定位的大环境下讨论投资天津市场区域的潜质，首先邀请新京报传媒副总裁罗总致辞。

新京报传媒副总裁罗总

　　【罗旭】：非常感谢各位嘉宾还有开发商抽出时间参加新京报的世界城市、国际京津投资论坛，在此对大家对新京报的关爱和支持表示衷心的感谢。在地产圈里面我是纯粹的外行，也是因为工作关系来到销售这个行业，对地产行业确实不敢枉加评论，但是我可以说一下新京报在北京对地产行业的关注、对地产行业的报告以及对地产政策的解读方面都走在业界的前沿，每周的黄金楼市，每天的经济新闻对国家大政方针的政策解读力度，包括央企退出房地产市场和天价xx的报道，两会结束的时候北京出现三个xx，我们出了一个评论，央企抢xx有悖公平，这个引起了高层的重视。
   
    我们不仅关注中央的高层的政策，也关注房地产市场具体的咨询、服务以及对区域经济重点的价值解读和投资解读，像今天的国际京津也是投资解读，打造好这么一个平台，更多的为行业服务，为开发商和消费者服务，所以我想在这里表一个姿态，新京报社会一如既往在这个领域充分发挥我们的品质优势和品牌优势，{zd0}限度的为业内和业内的从业者、行业、企业提供{zh0}、{zyx}的服务。
   
    今年我们在地产方面还会有大的动作，为进一步深化我们在一手房方面的新闻报道和咨询服务，我们也会强化在二手房方面的咨询和传播的综合服务，大家看到二手房交易的频繁，在去年已经超越了一手房的交易量；另外加强专业领域的影响力，我们想做一本房地产世界杂志，我们想作成在行业内{zj1}有影响力的地产专业杂志，真正的为业内的从业人士和行业研究者提供地产咨询和新闻解读。
   
    我们会不遗余力，任重道远，我们争取做到多方面，多维度的共赢，多方面的报道，感谢大家一直对新京报的支持，同时希望大家对我们进一步的发展给予{zd0}的关注，我们一定会做的更好。今天的活动也希望在座的专家和老师可以畅所欲言，我们会从专业的角度和新闻的角度对区域经济的解读做深度的关注和追踪，希望最终能够在北京从今年开始定期打造xx的，真正的有品质、有思想、有内容的交流活动，为这个行业的良性发展贡献作为媒体的价值和力量，谢谢大家！
   
    【主持人】 张学冬：谢谢罗总，简单介绍了一下新京报今年在地产行业的几个大的变化以及今年对地产xx论坛的重视。首先有请北京大学外国经济学说研究室副主任夏业良先生谈一下世界城市和京津都市圈的战略地位，有请夏老师。

北京大学外国经济学说研究室副主任夏业良

   
    【夏业良】：很高兴在这里跟大家探讨这么一个大的主题，“世界城市、国际京津”这八个字很大气，大家要学过英文都知道，WORLD没有一个正确的中文解读，跟世界城市也不搭边，英文里面还得写INTERATIONAL，现在不知道谁这么表述，是哪位高级首长这么用的，还是原来的国际化大都市已经不能够完整的涵盖目前发展的内容，需要一些新的名词表述。这些年中国人一直创造一些新的名词，不但是中文词，还有英文词，有的英文词只能在中国使用，其他的国家可能不能用。
   
    这个方面非常有意思，我们讲国际大都市的概念，或者世界性城市的概念，到底我们追求什么，是不是要有一个国际化的大视野，然后要有国际化的大战略，然后有国际化都市的发展规划和战略定位。
   
    可能要分几个层次讨论，一个国际化大都市不是凭空而生的，不是把足够多的钱堆在那就变成国际化的大都市，这里面有理念的突破，环境的、基础的夯实，有可能需要几十年，上百年打造，不是说我以财力雄厚的基础，五年，八年就可以建成这样的城市，不是一厢情愿的表述。
   
    世界性城市应该说在世界占据前沿，比如说像纽约、巴黎、东京、伦敦这样的城市当之无愧的是世界城市的中心或者说中心城市，这个用不着大家再去做说服工作，大家很自然的认识到这个城市的地位，如果把中国的城市放在这个里面去，也要有一个认知的过程，不是说北京、上还有足够多的楼就是中心城市。最关键的就是我们经常说的软实力，要跟硬件配套，更重要的是一个长远的价值认同。
   
    有一点我们需要回顾一下，1949年到现在，我们在城市建设中犯了哪些错误，有哪些经验教训，今天的时间很短，不能展开，1949年到现在我们在城市战略方面有很大的失误，最明显的就是天津。大家记得1949年以前的天津在中国是什么地位，是北方{zd0}的工商业中心，是通商口岸，也是海港，那时候的北京是一个皇城，如果按照这个路径，1949年把首都建成政治首都、文化首都，人口规模限制在三四百万人，北京就是一个非常适合居住的城市，这个战略定位是由于那代领导人的眼光受到一定的限制，他们当时有一个流传至今的说法，中央领导人站在天安门上希望看到社会主义的“烟筒”，我小学时候画画为了表现社会主义蒸蒸日上，都画了烟筒，冒着烟，表明我们的工业非常的发达，所以那时候的认识是相当有限的。
   
    这个错误的定位造成了首都不恰当的膨胀下去，发展成这么一个庞大的都市，而且作为首都是非常不适宜的，而且北京一直是缺水的城市，作为首都需要宁静、花园的都市，而不需要这么庞大的工商业的中心，北京挤压、抢占了天津原有的地位，1949年人们都说有机会到天津去买东西，那是大码头，就像南方人到上海去一样，虽然天津被定位是三大直辖市之一，但是是{zh1}一个，如果不是后来的定位改变，地位还会下滑。
   
    现在我们发现，开发了天津新区之后，有很多的机遇，现在北京和天津接壤的距离越来越近了，很多人设想有{yt}会不会北京和天津合并到一起，成为一个京津市，或者是特别直辖市，由副总理级别的人当领导，那可能国际大都市，没有一个国家有这么大的规模城市，我们有更多的资源可以共享，这个可以实现，重要的不是规模的增大，而是怎么样有机的建立起内在的联系，让它成为一体化的城市，而不是牵强的硬拉在一起，中国这么多年过去的路径是发展卫星城，现在是摊大饼的城市，像北京一环、二环，三环，到六环，不是一个完整的圆圈了，但是这种建设思路就是一个落后的思路。
   
    我在04年新京报上写过文章，我说不能继续这样摊大饼，应该像巴黎那样建放射状的大街，才可以有机的和环线联合在一起，现在北京也考虑进去了。所以说北京和天津未来的发展，首先我们要弄清楚战略定位是什么，是让北京无限制的继续膨大下去，还是挤压、适度限制北京的发展，鼓励天津进一步发展，这个需要中央政府拿出决心，而不是那种暧昧的顺其自然的发展下去。如果我们打算建一个{zd0}的工商业口岸，经济中心，应该把这个中心放在天津，我觉得北京以后的工商业职能应该逐步的退化，选择转移，将来有{yt}北京也许把首都的功能区逐渐转移到新的城区，建立一个新首都，建成一个新的政治首都或者文化都城，而把其他的大部分功能跟天津衔接在一起，也许是未来特大的都市。
   
    国际京津呢？我想它是一个开放的，对外有很多的联系，这种开放不仅仅是形式上的开放，我们加入WTO已经快十年了，请问在座的学者也好、专家也好，记者也好，你们有谁把WTO的规则从头到尾读过一遍，有谁见过xx的文本呢？不是你的失误，是因为我们国家目前还没有，从加入WTO到现在，我们没有一个广泛宣传的、普及的xx的译本，我们的省部级以上的领导干部里面知道WTO规则的人{jd1}不超过五个人，中央这么大的领导群体，了解WTO的规则不超过五个人，我们加入WTO为了什么，就像中国人办喜事一样，凑热闹，后面没有人管了，我们加入WTO之前用了十四五年做准备，研究WTO的书出了一千多种，现在马放南山了，没有人知道WTO是怎么一回事，很多西方国家认为我们违背了WTO的规则，不能认为是那种xx贸易障碍的国家，而且他们设置了新的障碍，比如说市场经济地位，中国加入WTO了，看到一个国家就找领导人做工作，希望他们承认我们的地位。所以我们这里面面对的问题，我们是越来越开放了还是在某一个阶段我们会倒退，会收缩。xxx1992年南巡之后，中国出现了市场化的路径，在九三年党的十四大上正式确立了要搞市场经济。从93年到2005年，中国的确朝着这个方向大踏步的迈进，从2005年到现在，中国不是继续推进市场化的改革，而是在倒退，最明显的就是国进民退，各个方面都在倒退，包括对外合作的经济规则，我们发现有很多不利的方面，不是越来越开放了，不是我们想象的越来越好的发展，而是波浪式的发展，现在我们在波浪的谷底方面。
   
    我很关心的是，我们是造一个形式上的世界城市，还是造一个真正的全世界都公认的国际化大都市，我们的意识形态，我们的根本制度，我们的国民素质，市民素质、市民基本的道德规范，行为准则到底如何，比如说中国人开汽车的作风是非常恶劣的，尤其到北京才见识了北京人如何开车的，北京是首都，首都要做表率，我觉得中国要想成为，特别是北京要成为世界型城市，最重要的议题就是把北京周边的驾校重新规范和调整，他们都是不合格的驾校，他们培养出来的新手上路之后都是“马路杀手”北京道路拥挤的原因就是很多人不会开车，我讲的不会开车指的不是不会发动机，而是在路上怎么样有效的利用道路资源，节省能源，给其他人各种各样的方便，对行人，其他的车辆都有一个起码的尊重和礼让，他们知道在西方，校车是{jd1}不许超越的，哪怕总统的座驾看到黄色的校车都得停下来，如果我们没有起码的尊重儿童的礼仪的话，不可能成为世界城市。
   
    要成为世界城市，{dy}点要从基本的市民素质做起，道德准则做起，大家以为我们2008年办了奥运会，中国人通过检验了，我们办了水平{zg}的一届奥运会，我们北京市民在这方面做的真的是{yl}吗，我们没有检讨一下自己哪里做的不好吗？上海办世博会又是一个考验，我们可以不惜代价的办好一件事，如果没有投入那么大的力量，给予那么大的重视，甚至付出那么大的代价的话，还会不会办成相同水准的奥运会，我们不是请外国政要过来的时候全程戒严，使外国元首认为北京就是一个世界大都市，而是希望他作为平民来北京的时候，都觉得北京是一个真的世界性的大都市。
   
    本来我想讲具体的举措，但是我想这个场合也不适合展开来讲，以后专门写文章在新京报上发表吧，谢谢大家。
   
    【主持人】 张学冬：谢谢夏老师，夏老师提到了世界城市，不仅仅是一个概念的城市，而更多的是能够让世界承认是一个真正的世界城市，同时夏老师提到了北京应该退出工商的行当，更多的打造一个政治中心和文化中心，而相关的工商产业，一系列的产业应该由北京周边的像天津这样的城市承担，如何让京津两地实现更好的共融是现在很多经济学家都在考虑和探讨的话题，下面有请xx的城市经济专家刘维新老师给我们讲一下如何打造以京津城市为核心的北方经济中心。

城市经济专家刘维新

   
    【刘维新】：感谢新京报对我的邀请，在这里和大家交换一些观点。我今天讲的题目是打造以京津核心城市为主题的区域经济重心。为什么提这个题目，刚才说到了国际城市，现在北京后来批了滨海新区，这两个城市就是一个姐妹城市，2006年国务院对天津规划和北京规划以后，新京报舆论部成为写过一个文章，就是京津的互补，当时我提出了四个方面。
   
    今天我重点谈为什么要打造京津为主体的区域中心，现在我们国家有xx城市群，属于{gjj}的有四个：珠三角，长三角…，天津和北京以环渤海为中心的城市群在这四大城市群当中属于什么地位呢？属于第三位，长三角、珠三角都超过了环渤海经济区。现在长三角区域平均GDP已经达到6000美元了，北京和天津一个突出的问题，互不协调，城市和城市之间不协调，城市和农村不协调，所以北京就出现了繁华的城市和落后的农村，北京和天津这两个特大城市就处在河北省这个区域当中。这次总理在答记者问的时候就说，你们不能拿北京和上海来看中国，北京周围的农村还很穷。差距很大，十七届三中全会就提出了逐步推进城乡一体化。
   
    我说说天津，天津现在是{zh0}的发展时期，你们不是说投资国内吗？我讲讲天津，现在xx我提出这个题目的目的就是因为现在的国际环境、国内环境，区域环境都要求这两个城市结为一体，推动区域经济的发展。为什么这么说呢？我过去谈四个互补的时候曾经谈到：基础设施互补，功能互补、资源互补，尤其是资源，北京市的资源已经很稀缺了。大家在滨海新区2006年国务院批准的时候，是符合东北亚，要打造北方的“浦东”从2006年8月份，国务院批了以后，滨海新区这几年速度发展非常快，你们可以看一看，他的GDP的平均增长速度20.7%，工业增长速度27.1%，财政收入翻了七倍。为什么这么说呢？滨海新区最早天津叫城市建设，现在应该看到滨海新区，我提到的互补是资源互补，当时李瑞环有一个思想，提出来天津市的发展要逐步实现以挑扁担，一头就是老城区，划了一个外环线，当时李瑞环的思想是外环线不能再往外扩展，要把工业的发展向南移，向塘沽地区移，因为这个地区，塘沽是一个大片盐碱地，当时天津起步的时候，在天津市第三烟厂的基础上起来了，而且几个开发区里面天津开发区是{zh0}的，后来李瑞环的思想引起了京津联合，快速路，高速路，快速铁路，现在北京到天津20分钟，加上路上也只有半个小时。
   
    现在北京有人建议要搞第三个国际机场，实际上现在北京已经没有土地了，而且恰恰天津机场利用率很低，那么至少你可以把客运留在北京，货运xx可以放在天津。但是有一些事情很难实现，行政区划、行政隔离，行政阻力非常巨大，陈希同当市长的时候宁可到唐山建新港，也不利用天津港口，一个是国际大都市，以政治、文化为中心——北京。另一个国际大都市是以物流、港口为中心——天津。这两个大城市的分工，我认为北京的工业不能再发展了，我跟北京建委的人员探讨过，他们说现在的财政体制，如果不发展经济，北京的支出就没有办法，我当时提的是北京应该主要承担政治功能和文化功能，包括加上第三产业和高科技，它就相当于美国的华盛顿和纽约，北京是华盛顿，天津就应该是纽约，重工业都应该放在那里，后来中央批了滨海新区以后，应该说是非常英明的，提出的战略大家可能都知道的，xxx同志也专门去过，而且这几年发展这么快。
   
    天津的真正变化是戴相龙去了以后改变了天津的基础面貌，在戴相龙改变的基础上，中央批了滨海新区。这几年的平均增长速度是27%，而近几年欧洲的空客，中国航空、中国石化，中国石油全部进入滨海新区了，都是上千亿，几百亿的投资。滨海新区又提出了一个战略思路，从现在要搞高薪产业基础设施建设，总投资是1.5万亿，可以说天津滨海新区是北方今后发展的重点，也可以是东北的一个xxx。
   
    中国要实现四大区域中心，成为国家的支撑点和增长机遇，就必须发展滨海新区。我刚才说了，环渤海以滨海为中心，跟珠三角和长三角比较起来还有差距，现在的主要问题在哪呢？最近十七届以后，天津市委书记换了，原来的行政隔离对立很厉害，当时跟陈希同连话都不说，国家发改委搞了一个京津冀大规划他们都公开反对，区域经济在行政干预下难以合作。另外一个从区域经济的角度看这个问题，除了天津和北京这两个特大城市比较发达以外，周边的中心城市，小城市和城镇非常不发达，也就是说大城市并没有形成新的经济网络，中央提出来要以大城市为中心，大中小城镇像线条的区域推动，我们就可以到珠三角看看，珠三角覆盖浙江、江苏、上海一直于长江北南，这个区域的平均产值都达到6000美元。而且上海、南京、浙江之间的金融网络，经济网络是切不断的。北京没有，北京最近的涿州可能影响比较大的，借助北京发展的就是三河，三河的战略规划必须要做定位，除了三河周边的城市，中小城市都非常不发达，而且没有跟北京、天津形成网络结构，这是北京大城市、中小城市和区域不协调的基本症结。
   
    下一步要发展，就必须随着线条发展，所以我第二个问题提出来，现在北京和天津以它为中心必须打造京津冀区域化的发展，这个事情看法很不一致。上个世纪末期顾良永（音）教授搞了一个大经济区的战略，除了河北省到了一个副省长，天津和北京都没有派，当时我发了一个感受，顾良永（音）教授80多岁的教授，带着这么多专家，搞了一个大北京战略，基本覆盖河北、天津大半，市里根本就不理，就像有一些人说的一样，现在领导要负责任是向他的上级，而不是向群众负责，现在要打造一体化就必须淡化行政职能，要靠经济规律去推动，如果还是我管辖的地盘你不能干预，这个事情就很难解决，所以我们要站在市场经济的角度，用经济网络去推动，中国13亿人口，现在北京到处全是车，现在北京的车辆还没有达到每户平均50%，如果每家都有一辆车，北京连停车的地方都没有，这是中国的特点。
   
    加拿大跟中国的土地面积差不多，他们有4000万人口，依靠国情看问题，就有问题了，所以我们的经济发展，区域经济协调也好，北京市就应该有责任利用经济推动手段带动周边区域的发展，如果这个问题解决不好，那会埋下非常深的隐患。{dy}，北京所有的水源都来源于河北省北部，北京所有的空气有都来自于那，现在中央为了保北京，不让西北地区搞有污染的企业，他失去了工业的基础，靠北方干旱的土地养他自己，现在不能说还有一家子盖一床被子，但是和北京郊区的农民比起来，差20倍，这个问题处理不好会出问题。
   
    所以我刚才说了，我赞成将来的北京和天津要有合理的分工，应该按照中央的批示执行，天津要成为北方的经济中心， ( )口城市、物流中心，还应该成为北方的金融中心。有一些人说北京是金融中心，我说这不对，北京西城区金融街只是一个金融决策中心，那些大银行的总部都在这，所以西城区有一些开研讨会请我去了，他们第三产业达到80%多，我说不是你产的，你这几个大银行的结算，包括外地的都在这里体现出来了，不是你的经营，你本身是没有经营的，这个问题不认识清楚了，笼统的看不行，北京不能再扩张了。
   
    从包括人口资源来看，矛盾特别大，现在北京的蔬菜河北省都供不了了，山东、河北好几个省供给，在这个背景下，如果发生严重的自然灾害和战争，北京市就危险了，将来{zh1}吃和住都成问题，所以我们要打造京津冀一体化，使区域经济基本协调，不能把人口都集中在北京，这样发展下会埋下很大的隐患。我最近对房地产发了不少言论，我这几年一直搞房地产，今天就不谈了，以后有什么问题可以交换，特别是现在的中国高房价大家意见很大，大家都可以以后探讨，今天就谈到这里，谢谢大家！
   
    【主持人】 张学冬：谢谢刘老师，他探讨了京津之间一定要有明确的分工，而这种分工不是行政干预下的分工，而是由经济一体化战略的分工，同时提到了世界城市的建设应该是京津冀一体化，而不应该是分别的发展。谈到北京和天津之间的关系，业内包括经济学界一直在讨论，但是京津的合作肯定是必然发展的方向，现在有请中国人民大学的王老师，他同时也是北京市人民政府的顾问，请王老师从京津合作的方向和前景谈一下京津之间的关系，有请。

中国人民大学王琪延

   
    【王琪延】：谢谢新京报的邀请，和各位记者朋友一块谈一下。今天发言的题目是：世界城市开启京津同城化时代。什么意思呢？我先说一下21年前，1989年在日本留学的一件事情，我的导师有时候请我到他家吃饭，这个路程大概坐上像北京13号线一样，大概45分钟左右，相当于到了山西省这个概念了。但是我的感觉是没有出东京，所以后来我给他写信，始终是东京都，就像北京市山西哪个地，后来他跟我说，我住的地方不是东京都，而是神奈川了，出了东京很远了，我说不对啊，这不就是地铁吗，他说这是一个同城的概念，他说这是一个相当于京津圈，东京到藤滨。
   
    北京和河北省的感觉包括天津，实际上是割裂的，我现在在做怀柔的十二五规划，到怀柔再往北就是河北省，就那么一点就不联上，那边走那边的，这边走这边的，我私下问一下为什么不联上，他们说这样可以把客人留在这里旅游，将经济利益隔离。
   
    我觉得北京要搞世界城市，任重道远，我举一个指标，在纽约居住的，而不是在这里出生的，出生在外国的大概27%，而北京外国人在这里居住的，不是在外国出生的只有0.46%。我今天讲的话题，京津同城化时代应该是包括京津冀，包括河北的一些城市纳入到这个规划里面。
   
    什么叫世界城市。这个概念有很多很多的描述，我就讲一下自己的，我是说在政治、经济以及科技等方面，具有世界影响的国际化城市。实际上世界的任何一个国家，不管是我讲的世界城市，纽约、巴黎，东京，都是由若干个城市组成的都市群这样的同城化，这里面包括我讲的天津在内的整个区域城市，而不是单说北京，这样的话，十个功能应该这样描述，他实际上就是有十个中心构成，这十个中心，你看经济中心，我想是在天津，这个将来以后分工肯定是这样的，包括金融、贸易，国际组织总部应该在北京，然后政治中心，政治中心是世界权利中心，我预测在2030年到2050年，中国一定是在世界{dy}位，总体的经济在{dy}位。后面怎么样呢，可能会衰退，那也很正常，我研究这个东西是600年的周期研究的，东汉末年中国就是{dy}位，元朝也是{dy}位，2030年到2050年，中国的经济应该占世界总量的1/3，就是世界的政治中心，也是城市管理{zh0}的之一。第三是文化中心，休闲产品的制作、创意等等，还有科技中心，科技研发应该说在世界上也是占一个比较重要的地位，但是这些东西都要有具体的数字、指标测算，还有信息中心，我不解释了，还有人才中心，像今天的美国那样重视人才，911之后，很多戴白帽子和黑帽子的都不让他进来，过去都是是人才都引进来，我们能不能这样做，比如说户籍制度管理上要放松，外国人在这里打工的要让他有一个绿卡的东西，现在只占0.46%，跟30%差很多。还有交通中心，世界城市一定是到哪都四通八达，还有生活中心，休闲中心，一定是娱乐设施齐全。
   
    下面我说一下，既然是同城化，我想对于北京发展，天津发展到底有什么意义呢？既然是同城化，我想会带来一系列的重组，比如说经济结构的重组，其实我们的观点都差不多，经济重心应该放在天津，这样的话，北京把那些工业移出去，发挥政治、文化中心的功能，这块应该放在天津，这是经济结构，里面包括产业结构，就业结构应该大调整，这是一个重组。
   
    第二个重组应该是社会结构，比如说医疗保险，既然是同城的，我在北京的户口拿到天津照样享受保险，没有天津和北京的差异，既然是同城化就要这样。
  
    第三，城市分工怎么走，北京的房地产中心区已经五六万一平米，这个项目刚才服务员介绍，不到一万块钱，如果我们讲高速铁路有了，两边衔接好的话，我可以考虑上下班在那住都可以了，这是同城化时代要解决的问题。
   
    能不能把地铁修到天津去，把地铁修到河北省的三河，把地铁修到承德去，这才叫同城化，所以我想京津冀的重组，还有政府的功能重组，也可能组成一个都在河北省一个政府算了，也不是没有可能的，三套班子合为一个也不是没有可能，这只是一个设想，当然国家有国家的考虑。
   
    一系列的重组会带来正面的，比如说资源的节省，基础设施的节省，对天津来说，有什么样的好处呢，我想在投资领域至少有这么几个，一个就是房地产，这样的话，很多北京人可能到天津买房；第二个好处，对天津来讲，休闲设施投资北京人会买这里，因为北京没有海，离海最近的地方就是天津了，所以滨海休闲设施的建设肯定大有人消费，这是投资的热点；第三就是养老设施，人口结构的老龄化问题越来越严重，因为你只生一个孩子，日本讲的150年之后没有日本人这个概念了，因为大家不生孩子，而我们是强制人口锐减，人口锐减和激增都不是好的现象，都是人口政策当中的错误，我们一个没有落下，先犯人口激增的错误，后犯人口锐减的错误，因为我们的经济还没有发展起来，这样肯定是有问题的，怎么样解决这个问题，我想只能靠市场解决了，可以到天津盖一些养老的设施，我想还是有市场的，还有健康产业，人们都重视健康了，还有商业餐饮业，同城化之后，北京人可能办婚礼不在北京吃了，到天津大吃大喝一次，加上车的费用可能还比北京便宜呢，所以我想同城化会给大家带来好多好处，谢谢大家！
   
    【主持人】 张学冬：谢谢王老师，刚才王老师提到了滨海新区或者说天津的投资，提到了房地产，也提到了滨海产业、养老产业一系列跟地产有关的产业，今天到场的李文杰李总是中原地产华北区域总经理，他管辖的范围就是我们讨论的京津冀这个区域，我想李总也是北京知名的地产人士了，您可以从房地产投资或者天津和北京的房价差别，投资洼地等等方面讲一下去天津投资的利好，有请李总。

中原地产李文杰

   
    【李文杰】：刚才几位专家说到宏观经济和区域规划方面，我想个人从市场方面跟大家分享一下我们在市场层面对京津一体化或者说所谓的环渤海概念。
   
    最近我们关注的比较新的事情，首先是交通方面，算是{sg}正式商业运营的，在国内也是世界上所说的高铁，北京到天津的高铁，大家知道27分钟就到了，包括规划当中的北京大唐山的，包括已经运营的我们所说的D头车，虽然200公里，但是这个速度也不是问题，很快就有高铁到石家庄，我们大家想想，一个小时到石家庄，甚至半个小时到天津、唐山、承德，张家口，包括太原，太原到北京D子头火车开了以后，我接触到很多在太原的朋友都坐火车到北京来，大家过去都说灯下黑，北京太亮，把周围的资源吸走了，我觉得我们没有那么多的时间考虑这些现状，大家还是要面对这个现实，从高铁目前改变了面貌。
   
    最近一段时间，从07年以来到现在，持续的在这个区域内出现了一个情况，最近一段时间，天津的市场发展的非常快，甚至我看到一篇文章，说国内价格猛涨或者说发展比较快的城市当中，天津被列为五大，原来我们说北京、深圳、广州、上海是中国四大城市，现在天津已经成为房地产一线城市，成交量可能接近另外的价格，天津这几年价格涨的也比较快，天津这几年比较突出的地方就是户口政策，40万、60万，对于北京人买房可能是一个领头，但是通过这个购房就可以吸引天津的很多投资者，包括北京、内蒙、山西、河北的，包括很多在北京生活的，北京2000万人口，有800人都是非京籍的人，他们的子女教育也有问题，所以我们最近看到天津市场很大的购买力都来自于教育资源，北京的资源也是稀缺的，我们面对北京的医疗、教育这些优质的资源，但是很多人知道北京的户口相对比较难，他们绝大多数就把这个目光转到天津，天津我们看到有差不多仅次于北京的医疗、教育，包括城市功能，本身也是比较完善的，目前在天津投资的人有增无减，虽然目前我们看到价格上涨的速度比较快，但是现在的投资人数有增无减。
   
    我们在08年的时候，市场那么不好的时候，推的一些楼盘在一个月都可以卖到300套的规模，我想在天津可以看到，天津的购买力是很多人关注的焦点，我们统计这两个购买力当中 有几个重要的特征，包括从北京过去的投资置业的，以天津的教育资源吸引投资落户的，这是比较重要的投资的动机，现在也出现了一个新的情况，北京的价格越来越高，最早我们知道北京把天津和北京中间的一带的，像京津新城这样的项目，做第二居所的项目热销，现在因为高铁的原因，出现了一个新的情况，北京一部分人把天津环境比较好，另外价格相对比较便宜的物业作为{dy}居所了，虽然说距离有一些远，但是实际上我们看到，大概不到一个是的车程，对于中xx的消费人群来讲，还是有一定的吸引力的，这也是我们看到在天津的一部分的项目，包括最近在天津出的独栋、花园洋房、联排，他们的客户很大来源也来源于北京，这部分是从第二居所转为{dy}居所的。
   
    对于未来一段时间，因为工作的关系，跑长三角，环渤海，珠三角，也包括程度和重庆两个城市带，我想未来一段时间环渤海的发展一定是一个趋势，产业是随着国家逐渐的变化，到了一定节点会对产业的布局进行调整，我们看到首钢的调整从石景山到槽碑店（音）这种调整势在必行，去年国家也在牵头，把都市圈做了整体的规划，从整个来看，天津也是在环渤海经济圈的核心地带，这两年滨海新区的发展很大程度上是和环渤海的地位有很大的关系。刚才专家提到的，天津过去是北方的金融中心，大家都记得除了上海以外，像股票第二个开的曾经想在天津，大家知道解放南路这些金融中心过去是很有历史的，所以我们从目前来看，包括种种原因，“灯下黑”的因素等等，原来天津的价格跟北京差的很大，虽然天津经过很大的涨幅，但是城区{zh0}的房子也没有超过两万，不像北京城区{zh0}的房子有八万十万的，五六万起码有了，我想这个差未来可能会吸引很多来自于北京、周边的，特别是像天津有一个很好的资源是北京没有的，港口、海滨，我们看全世界大的都市都有一个港口资源的，所以我想可能这个也是天津未来一段时间从市场层面我们也是看好的。
   
    对于整个市场来讲，前面提到了几种用途，投资方面，一方面是高附加值，另外一方面是更多的有景观、低密度，靠海，天津{zd0}的特色，过去有很多的湖泊，这些资源结合起来，对于一段时间内的潜力还是可以告诉大家，这方面的吸引力还会持续。
   
    很多人也关注说，现在有一些地方的价格，或者说一些地方购买力的量会不会这么大，珠三角的发展已经形成了中小城市群，天津逐渐的会以天津滨海新区，城区为核心形成中小城市群，像宝坻、武清、这些地方以后会形成新的小城市群，会逐渐的扩散，像燕郊、廊坊，最近一段时间像唐山、秦皇岛的南部都有逐渐起来的苗头，我个人还很有信心，虽然在这个区域很难，而且也说了大概十年了，整个环渤海经济区，但是在各种力量的纠结之下，在未来的时间，这个区域的前景还是非常看好的，今天的媒体朋友们也可以持续的关注环渤海经济区和这个区域内的一些发展。
   
    【主持人】 张学冬：李总从两地房价的走势谈到了天津房地产投资的利好，今天我们请到一个研究房地产投资的专家，杜春飙老师，他主要研究房地产股票和房地产投资的，我想请杜老师结合亚洲，比如说韩国、日本这些城市的房地产走势谈一下未来世界城市的走势。

房地产投资专家杜春飙

   
    【杜春飙】：刚才各位专家从学者、市场的角度谈了很多京津建设国际化城市的话题，我想从投资人的角度谈一下个人的看法，因为我发现今天在座的很多有买房者，也有一些媒体，作为开发商要考虑给谁建房子，卖给谁。我们买房的人必须要考虑的是如果自住的话，未来的居住是什么样的生活状态，如果投资的话，我必须知道我的房子能以什么样的理由保值、增值，未来我可以转让给谁。
   
    国际化的大都市在世界上有很多，可能我们最能够借鉴的就是日本和韩国，因为这是我们的近邻，经济发展水平也都是先与我们完成了城市化和工业化，如果我们不知道什么是国际化，不妨先从近邻的身上学一些可以借鉴的经验。
   
    如果我生活在东京会是什么样的生活状态呢？京津的经济带最类似于大东京或者大汉城的发展情况，在东京实际上开车上下班的人不多，因为日本的路都比较窄，车速会受到限制，另外市内停车基本停不起，所以在东京市中心里面主要是靠地铁交通，地铁星罗棋布，几乎可以遍布每一个角落，初到东京的核心区，就有类似于我们的城铁，现在我们开始往外修，实际上到2015年或者2020年，应该说根据规划可以达到东京或者汉城八十年代的水平。
   
    我想天津也会朝着这个趋势发展，那种情况下一般的白领或者蓝领工作者，步行从家里出来，在一个小时到一个半小时，最长不会超过两个小时，就可以实现到单位上班的愿望，基本靠轨道交通。因此我们买房置业，如果参考韩国和日本的话，特别重点的是考虑房子的轨道交通未来的规划，但是中国毕竟土地面积和人口密度比韩国日本不一样，所以开车比韩国和日本方便一些，因此开车对购房者是一个补充因素，但是不应该是主要考虑的因素，随着车的密度越来越大，有可能现在的小区开车很方便，但是建满了之后车就出不来了。
   
    以后京津会建成大的概念，只要你的工作单位在最长两小时内达到就谈不上什么异地不异地的问题了。因此，像东京30-60公里的城市辐射带是人口相当密集的区域，一般的白领、蓝领都居住在这个区域，在工业化和城市化完成之前，可能也像我们现在这个样子，但是到了东京八十年代以后，基本你在30-60公里内就很少可以看到田野了，到处是住宅和楼宇。
   
    我是做投资的，我想谈一下京津房地产投资怎么样把握的问题，从06年以来，全国的房价都出现了大涨，可能人们一直以各种理由解释这种现象，说的最多的就是中国人多地少，房价肯定涨，还有无论是开发商还是普通的投资者都觉得买房子永远可以保值，为什么房价会大涨，地域、产业政策都不是关键的因素，最直接的我个人觉得就是央行的货币政策，为什么从06年开始房价暴涨，从2000年到2006年房价一直温和上涨，就是因为06年以后，央行在广义货币供应量上急速增加，这个数额的急剧增加是前所未有的，这个数额只要一增加，就意味这央行把资金的水龙头打开，这个水龙头打开了流向哪里，哪里就暴涨。92年以后小平南巡之后央行打开过一次水龙头，xx特别容易，M2的数据急剧增大，达到30%。那时候的股市和楼市还没有这样的规模，因此这个资金流向了消费者市场，93年开始物价上涨，当时国债贴补率达到20%多。在06年以后，由于产能的过剩，这个钱出来以后，在社会上不囤消费品了，股市已经有了一定的规模了，所以这个钱别无选择的投入了股市和楼市，07年股市暴涨主要的原因是央行不好左右了，计划当中的M2每年增加17%，除去GDP和CPI的消耗，不应该有太多的钱流向股市和房市，但是由于05到07年中国大量顺差的产生和外国热钱的流入，07年一年外汇帐户增加的5万亿，相当于07年初的中国股市全部的流通市值，股市必然暴涨，07年以前股市和楼市同步暴涨，一般房价暴涨会在地产类股票上先有反应，然后房价上涨，房价和股价上涨的速度相互验证，这一点09年再次出现，但是这个不是海外热钱推动的，而是央行主要xx造成的，放出了9.5万亿的xx，使得M2增加了13.2万亿，这个也是创了历史记录，这个钱出来以后，根本不用动脑筋，必然使一些社会上的东西暴涨，既然消费者没有暴涨，股市涨到一定程度也不涨了，只剩下房子了，房子的体量在当今的中国是{zd0}的，所以流向房市。
   
    M2是央行的水龙头，M1是居民的活期存款，你要存定期还是活期的区别而已，M1在09年底跟M2的剪刀差也达到了创历史记录的程度，M1的增速达到了39%，一般的都在20%以下，然后跟M2的剪刀差达到12%，一般的剪刀差都在5%以内，我说的这些数据大家可以在网上查，其实你就关注这些数字，只要发现这些数字出现了异常变化，不是房价涨就是股市涨。
   
    现如今，股市好象已经不涨了，为什么房价还在涨？因为从去年七月底，M2增速掉头向下之后，央行关水龙头了，居民把自己的水龙头打开了，M1的数据上升，全国人民买房的热情空前高涨，导致相当人不存定期了，以活期的形式存款，M1就暴涨，这里面有相当一部分钱买房子，从房地产火爆上也可以验证M1急剧增长，钱去哪了。
   
    考虑未来的房价走势，以京津为代表的，从一月份开始，M1掉头向下，M2持续向下，但是向下的速度并不快，所以现在的房子依然成交火爆，大家需要关注的就是M1的同比增速和环比增速，一般同比增速不能降到20%以下，如果降到15%以下，就到出现08年底的情况，股市和房市都要有大的调整。我不去预测这个东西，只是希望大家关注这个东西，这十多年来还没有出现过例外。
   
    【主持人】 张学冬：杜老师从投资的角度谈了股票和房产之间价格的变化和投资的趋向，徐总在天津也代理了一些项目，给项目做规划和全案的推广方案，请徐总从对天津的了解讲一下，在天津进行地产投资和这个区域的同志前景如何！

{dy}太平徐伟成

   
    【徐伟成】：谢谢主持人，今天听了专家都谈了不同的环渤海、京津一体化的观点。接下来的时间我谈一下我们所见所闻所亲自天天做的事情，从大家感兴趣的所谓的房产的投资，到各位专家自己事业的投资、企业的投资。
   
    其实房地产投资是跟这个城市有没有发展有关系的，如果没有发展，投资是有问题的，像迪拜金融泡沫的破灭，很多人认为迪拜完蛋了，其实他的产业还是很丰富的，所以他的房地产还在支撑，没有马上倒下。
   
    我们介绍世界城市到京津国际化，我们从当年的英法联军进攻北京来讲，我们以历史为鉴，要讲起过去，大沽炮台大家比较清楚，从滨海新区落户，滨海新区是2006年12月，国家把原来的塘沽、大沽等区域扩建成真的大的滨海新区的概念，中央商务区是23.6平方公里，我想跟大家交流从滨海新区到北京，未来的北京世界城市有什么样的发展。
   
    刚才主持人跟各位专家已经说了，天津和北京怎么样发展、生长、合作，其实已经在做了，昨天一个朋友说了，徐先生你在天津好象有很多好的项目，天津快发展起来了，我跟他通电话说，我说不是快发展起来了，我说已经快发展完了，从06年开始已经在飞机的跑道当中腾飞，京津的同城化是必然的，已经在做了。
   
    从滨海新区、中央商务区，23.6平方公里，国务院特批的渔家堡（音）加上周围的一些地区组成的滨海的中央商务区，大家也都知道北京的中央商务区已经不够用了，CBD现在要东扩，也有不同的媒体产业等等，滨海新区中央商务区本身不是跟北京竞争，很多人认为我们怎么竞争得过上海、北京呢，滨海新区渔家堡（音）只是做自己创新的经济中心，包括船舶租赁等金融工具都会在里面诞生，在滨海新区的偏北面还有一个中心生态城，也是在蠢蠢欲动，所以这个城市也是发展的不错，港口大家关注一下，天津有亚太区{zd0}的油轮码头，这个是非常有意思的，以后我们可以坐油轮去夏威夷，地中海，高铁可以去滨海、渔家堡（音）港口的建设也带动了整个滨海区，商业金融地产，我们走到天津市，很多人说去过，不愿意去，我也不是天津的形象代言人，但是建议大家去参观一下，李总好象是天津人吧，所以我在帮你们天津卖广告，五大道是非常美的，很多电影都在那拍的，包括《金粉世家》《梅兰芳》，天津也有一个跑马场，赌不赌我不知道，但是里面有马术俱乐部，骑马等等，这个五星新城的促进是有相当大的作用的。天津市里面包括京沪高铁的分站——天津西客，天津有两个服务中心，东服务中心是柳凌，西是天津西客站，我们一个xx去两三次出差，早上去晚上回来，戴相龙市长也想发展天津的金 ( )，现在国家的决策会把渔家堡（音）建成创新基地，天津老的城区有一个局限，我个人感觉可能有一点像北京十年、二十年的感觉，可能天津现在有一点这样的感觉，但是我们认为未来北京做世界城市到环渤海经济区，天津的国际化进程，都没有办法排外，他们希望在座的各位专家、人才去创业、发展，注册写字楼，盖总部。
   
    北京的写字楼我们每个季度都做统计，空置率{dy}季度在18%到20%之间，但是我们认为2012年之间会缩减，现在有一个现象，基本上中国企业的总部，或者说主力营业的办事处都去北京和上海，因为现在有一个很有趣的发展趋势，人家说你的总部，比如说大家看看某某人寿保险的老总在合肥，他会问你的总部在哪，他们说在合肥，你说在北京，这个感觉很不一样，为什么总部基地要辐射到全国，其实很多地方不是很成功，这个就告诉你们总部经济在里面，北京市政府顺水推舟，未来的天津也不会差到哪，大家不要忘记我刚才说的观点，北京高速铁路是一个血管，是一个大动脉，所有的人流，我不知道大家坐不坐高铁，可能很多老总喜欢开车，我们都坐高铁去天津市开会，开通了一年多，人流改变了，坐的人也改变了，除了我本人都是青年才俊，都是穿西服革履的老外，讲工程的，美女、帅哥，不像以前的广州站，原来和现在都差不多，都是很拥挤的，将来的渔家堡（音）是终点站，这个都是后话了，就看大家如何分析这个观点了。
   
    我们再讲高铁沿线，永乐现在是玉米的，也有一些农场等等，从永乐以外的河北周边发展也是很丰富，河北省生物科技产业、农业很丰盛，永乐属于通州，讲到通州就要讲到亦庄，亦庄以前做BDA，现在叫国际xx产业新城，这个概念也是摸索、探索出来的，有很多人在亦庄的写字楼里面办公，这一代也是在发展，我们今天不是讲楼盘，它已经在发展，到亦庄，我们反观北京，最近发生了什么事情，大家天天跑来跑去，北京现在把我们的视野要变成国际世界城市，北京在2020年要发生很多的喜事，除了2008年奥运过去，我们要搞CBD东扩，我刚才说很多企业的总部还有产业的变革都会落在北京，丽泽金融商务区会应运而生，包括国空商务区，包括金融街的西扩，刚才都讲了金融街不是国际金融，只是银行的总部和决策的机关，所以跟滨海、北京、天津等区没有功能上的直接竞争，是互补或者说首脑的地位。
   
    世界城市有几个特点：跨国总部世界城市的标准，国际金融中心，全球产业中心是世界城市的定义，我认为北京也会做的比较好，包括一些时尚产业、创意产业，文化产业，高信息产业等等，也会蔓延跟天津互补，天津的泰达，刚才很多专家有说了，波音、空客还有一些大飞机都在天津研发生产，生物科技，那个会必然做到良性的循环，北京世界城市，京津同城化，整个大的雨伞辐射在整个地区，现在这个时代是{zh0}的时代，让我们可以赚钱，也可以有稳定的经济环境发展起来，但是我们也是最糟糕的时代，生活压力都很大，这都是无形的，我们搞很多的节目平衡我们的心理，综艺、养生等等。世界城市是全球信息化中枢，我觉得北京也可以做的更好。{zh1}一点就是运输交通的枢纽，北京的机场去年超过八千万的旅客，天津国际机场也会配合北京国际机场，天津的高速铁路也会直通北京国际机场，我们的国运很好，不像美国选总统都吵架，黑客也进去偷东西。世界城市的功能，我们认为这个发展是对的，其实香港也应该做世界城市，但是香港没有这么聪明的领导人，世界城市的功能应该住宅、控制跟平等分享世界各个城市全球化的功能，它是平等的，但是它有产业的主宰力和政府的功能。未来基本从轨道交通等等发展的产业，未来的空间和机遇，大家可以注意一下，在2000年株式会社研究过，他们认为中国的稳定时期没有战争，在2020年前不会有区域的战争，比较的区域从国家，从个人方面，从企业方面也是可以抓的比较好的。如果说个别的房地产投资就像杜老师讲的，要看很多客观的因素，你投资个别房产作为{dy}居所还是第二居所，刚刚为什么说大家就业的问题，真正的一个城市国际化，要有老外，市场才会成熟，现在房地产的租金半年前我们就在探讨，现在的回报率确实偏低，97年香港高峰期的回报率是3-4，现在一些住宅租金汇报可能是一点几，我个人有一点担忧，但是不是全部。
   
    我觉得投资做{dy}居所还是第二居所要想清楚，今天的大课题世界城市、国际京津是势在必行的，从路轨到尺度上都是不谋而合。大家也关注一下过去的大北京的概念，其实在上个世纪初期，巴黎有了时尚时装，一个xx就到上海，下个xx在天津就可以买到，当时的天津{jd1}是十里洋场，当然了，我们也有不同经济文明的发展，我们相信大的战略就像刚才专家讲的，我们比较学术一点，可能我们看的是大区，投资房产是个人的事情了，谢谢！
   
    【主持人】 张学冬：谢谢徐总，徐总谈了整个天津、北京城市的发展以及投资的潜力，非常感谢大家在今天如此匆忙的时间参加新京报举办的系列地产讲堂，今后我们将举办一系列与地产投资和地产投资置业有关的大的活动和论坛，希望大家继续关注新京报的系列论坛，也感谢各位专家在今天给我们提出了很多好的观点和建议，也提出了他们在京津世界城市发展当中的一些观点，{zh1}感谢大家，本次论坛到此结束！
    （本次论坛到此结束）