225亿:中国中铁做大房地产


日前,中国中铁(601390.SH)下属中铁电气化局集团签下河北衡水市中心12平方公里新城区改造项目。

      中国中铁房地产全资子公司中铁置业集团一年内先后通过招拍挂和股权并购等方式获得5个新项目,土地面积超过100万平方米。

      这一切正发生在中国中铁上市前后。中铁置业一位相关人士告诉记者,促使中铁下属46家子公司全面进军房地产业的动因,除了中国中铁上市募集大量资金使二级公司获得资金支持外,还因中国中铁日前提出的房地产业务发展战略规划。

      5年前10名 10年前5名

      上述中国中铁房地产业务发展战略规划即"中国中铁2007-2011发展规划"。

      中国中铁董事长石大华在日前集团内部举行的一次业务碰头会上指出,集团房地产业务板块收入要在2011年达到225亿元,投资额达到244亿元,土地储备量达到845万平方米,进入全国房地产企业前10名。

      "再用5年时间,也就是到2016年,集团房地产业务要做到全国前5名。"石大华说。

      依据中国中铁A股上市招股说明书:2007年1-6月,中国中铁房地产业务收入约14亿元,利润4.47亿元,毛利率31.9%,占主营业务收入1.85%。

      证券分析人士指出,中国中铁房地产业务目前仅占集团主营业务1.85%,即使做到225亿元收入,比例也不足30%,处于合理业务结构布局。

      225亿元房地产收入较之总资产1529亿元,业务收入748亿元的中国中铁并不算大,但难度在于中国中铁如何在5年内将房地产业务收入由目前的14亿元,骤然提高到225亿元。这相当于中国中铁房地产业务在未来5年内,几乎以每年翻一倍的速度增长。

      "资金是{dy}支持,中国中铁上市融资将重点支持房地产业务发展,"中国中铁董事会秘书处一位负责人士1月2日接受记者咨询时指出,中国中铁将利用上市资本平台,为下属子公司拿地、开发等工作融资。

      截至2007年6月30日,中国中铁资产负债率为92.9%,货币资金有2219亿元,应收账款3131亿元。其高负债率是由建筑行业企业一般特征,而流动性资产比例较高,反倒为其房地产业务快速发展提供了资金支持。

      中铁置业加速资源整合

      然而,5年做到225亿元显然并非拿地一役之功。

      上述中铁置业有关人士告诉记者,中国中铁内部有大量房地产资源,这些土地成本低,利润率高,是做强做大中铁房地产的重要资源。

      "保守估计在1000万平方米以上,"上述中铁置业有关人士说。

      中国中铁设立中铁置业集团本意就是借其整合集团内部房地产资源,但是中国中铁成功上市至今,中铁置业整合集团内部房地产资源工作仍进展缓慢。

      2007年3月底至今,中铁置业已整合4家同系公司。

      目前,中国中铁房地产业务拓展仍是沿袭"两条线格局":中铁置业以招拍挂拿地为主,在全国各地布局;中国中铁下属各二级局也各自在自己的"地盘"上拓展房地产业务。

      在中铁置业整合其他二级子公司房地产业务的同时,中国中铁集团房地产管理部与中铁置业采取"两块牌子,一套人马"方式运作。

      值得关注的是,中铁置业集团董事长段秀斌兼任中国中铁集团副总裁,虽然中铁置业集团与中国中铁各二级子公司级别相同,但段秀斌却可从集团层面对全集团房地产业务行使资源调配。另一个比较有利的外部条件是,房地产调控带来的银根紧缩使多数未上市的中国中铁集团下属二级子公司业务发展面临资金困难,房地产业务尤甚。而中铁置业集团手持中国中铁集团所赐资本利器,整合起来各家缺乏资金的二级子公司房地产业务,显然要比房地产"牛市"时轻松得多。