万科到处拿地，紧跟是不借之策。今年以来，万科砸出近三百个亿，储备二百余万平米用地。如果是仔细观察，万科本次拿地发生一些细微的变化：


其一是一线城市拿地注意了地价变化。


这说明，暴涨并不可持续，万科每次拿地前的测算，围绕容积率、价格、物业比重进行多维测算，一旦万科放弃，意味着该区域的房价已经达到饱和状态。今年以来万科先后在南京广州出现过失败案例，都是因为拍卖价走出底价太高。


其二是在省会城市万科加重了拿地部署。


万科在调整，继毛大庆加盟万科北京，显现出万科在房价高涨城市，已经着眼于如何促进存量消化，包括存量地的推出。而更重心的内容就是进入省会城市，立足市场份额。


我们注意到，万科在上海北京主要是去库存，而在武汉成都，则通过不同形式继续储备。


是不是万科嗅出了省会城市即将成为未来的北京上海呢？


继之，万科的销售政策也出现耐人寻味的变化。


去年底万科推出青年自助计划，各城市相继推出变相降价销售策略，于今年一季度实现销售的翻番，率先储备了用地资金，紧接着是各地土地市场的部署。


万科的变化指出：


1、从饱和市场逐步撤出；


2、下一步重点市场在省会城市，尤其是中西部重镇型的，象武汉成都重庆；


3、只要人多，万科的产品与定位优势，品牌优势能够体现出现市场占有率，万科就毫不犹豫地进入。


可以预见，未来的房地产中坚力量应该在中西部，而不在东部。



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