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2010年03月04日 9:12
临近两会，高企的房价成了民众最关心的问题，据有关媒体调查的数据显示，其xx程度超过了以往xx度{zg}的腐败问题。在这种情况下，中央政府颁布了“国11条”以遏制房价，随后，以北京为代表，各地方政府纷纷出台地方版的“11条”，以配合和落实中央政府调控房价的政策。
楼市的“调控”并不是新鲜事，自从2004年启动一轮前所未有的房地产增长周期以来，几乎每年政府都要出台调控政策。然而，房价恰恰就是在这几年的时间涨起来的，政府的调控周期与房价的上涨周期同步，形成“越调越涨”的奇怪局面。究其原因，其实就在于历次的调控政策都把调控的方向搞反了，没有理解决定市场价格的是供求关系，调控房价本来应该通过增加供应、减少交易环节的交易费用来实现，而实际上政府的政策却通过征收重税来压制开发商的供应，通过减少土地供应和打击小产权房来压制住房供应，如此的调控，在货币扩张政策和人民币汇率被人为压低导致的通货膨胀的催动下，房价只会以更加疯狂的速度上涨。
此次“国11条”和地方的“11条”看上去从历次调控中吸取了教训，开始理解经济学的基本规律了，至少在政策中开始强调“增加供应”了，这当然是进步。
尽管如此，“11条”对“增加供应”的理解过于直接，认为供应不足是因为开发商“捂盘”“囤地”，是因为开发商捂着房子不舍得卖，捂着地等待升值，于是把政策的重点放在了“打击开发商囤地、捂盘”之上，直接动用行政手段干预微观市场。这样的手法简单粗暴不说，还可能因为直接干扰市场形成的交易生态而搅乱市场运转，导致价格信号的紊乱，从而导致调控的再次失败。
“打击奸商”是中国古代政府最喜欢用的招数。每到发生灾荒，粮价飞涨，经营粮食买卖的“奸商”们都可能会囤积粮食，因为他们预期未来的粮食价格会继续上涨。这种价格的上涨和商家惜售本来是市场的正常反应。发生灾荒的时候，供求关系发生了变化，供应减少，必然会反映在价格之上，市场正是通过这样的价格信号来判断市场，从而调整供应，如果预期未来价格还会上涨，理性的选择就是囤积粮食。这种囤积粮食的行为你可以定义为投机，但这种投机的行为实际上并不是粮食价格上涨的原因，而是价格上涨的结果。而且这种投机并没有使得价格的波动更剧烈，相反，正是这种囤积粮食的行为抚平了粮食价格的波动幅度，因为这些囤积的粮食在价格上涨到一定的程度的时候必然会投入市场，从而对价格上涨起到抑制的作用。而且，这种囤积行为本身也是有风险的，因为市场并不是由少数几个奸商垄断的，价格上涨的信号本身就是对其他潜在竞争者的一个邀请，一个地方发生灾荒，其他没有发生灾荒的地方的奸商就会被利润所驱使，长途贩运粮食投入到这个市场，如果价格足够高，本地一些较为殷实的人家也会把自己的存粮投入市场牟利，这些供应的增加会对奸商“囤积粮食”形成制约。
而政府的干预，强制“奸商”把粮食投入市场，把价格强行压低，这种拉低价格可能是短暂的，当“奸商”的存粮销售完之后，价格就会以更猛烈的速度上涨，而且，强行拉低价格，会对其他的潜在供应，如外地的粮食以及本地普通家庭的存粮投入市场的可能性产生抑制，从而使得市场的供求关系发生紊乱，本来会很快结束的上涨周期可能就因此拉长。
粮食如此，住房也不例外，如果我们要想把价格压下来，我们应当找到影响供求关系的真正原因，取消那些阻碍市场供求正常运转的政策和人为的障碍，而不是对市场的正常交易行为进行干预。
诸如“开发商应3日内一次性公开全部可售房源、限制外资购房、加大房地产市场执法检查力度”、 “在公开销售24小时之前，按照‘一套房一标价’的方式明码标价”这样的粗暴政策，且不说要执行这样的政策需要动用多少行政资源，监控难度有多大，奸商们有多少办法可以化解。就说如果这样的政策不折不扣地执行了，就真的能够完成其抑制房价的使命吗？很难。因为住宅的建设周期决定了短期内住宅的供应不会发生较大的变化。住宅的建设周期，从拿地到形成市场供应，平均需要一年半到两年时间，现在市场上供应的新建住宅，基本上是一年多到两年以前拿地的，短期内住宅的供应数量没有发生本质的变化，这种情况下，买卖双方的房价预期也不会有太大的变化，从而不会对抑制房价产生太大的作用。相反，这种对正常市场交易的抑制会打击开发商的信心和投资，从而在实质上压制了对将来市场的供应，为将来市场的房价上涨埋下隐患。
房价飞涨的源头其实不难找，一个是土地，一个是资金。资金方面，宽松的货币政策和人民币不升值导致货币泛滥、通货膨胀，这些多出来的钱形成了对房地产的旺盛需求，这是房价飞涨的根源；土地方面，由于土地供应由政府垄断，“18亿亩耕地红线”和城市土地规划限制了土地供应，政府还对农村土地进入市场疑虑重重，对小产权房进行打击，这就在供应面上限制了住房的供应。供应受限制，需求旺盛，房价焉能不涨？
因此，政府如果真的有心要抑制房价，抓住这两个关键就可以了，一方面，结束宽松的货币政策，同时让人民币一次性升值到位，另一方面，废除荒唐的“18亿亩耕地红线”，让农村土地自由上市交易，让小产权房合法化，只要做到这两点，房价将会大幅度下降。而打击正常的市场交易行为，不但是没抓住重点，而且是南辕北辙，效果会适得其反。
(qinglanchen@gmail.com)铅笔经济研究社理事。常用网名加西亚。现居北京，供职于某报社。一个自由市场经济的拥护者。坚定地信奉自由市场经济理念，推崇自由贸易，不遗余力地反对政府对市场的干预和调控。坚信繁荣和幸福来自于自由选择，来自于每个人自己对自己负责任。 
本人{jd1}支持“一套房一标价”，像超市一样明码标价，你有把每一套房子标100亿自由，因为总有一个企业愿意便宜一些出货，比如标99亿，这样得到回笼资金，重新建新房子，况且现在“一套房一标价”，并不需要多少成本，在网上一标价即可，你要更改也可以的。政府并没有限制企业定价权。这样可以减少买家信息不对称，这是好事，为什么你要反对呢？
里德 回复:
三月 4th, 2010 at 10:26 上午
现在哪里买房没有明码标价？
这个数据也许可以佐证供应在减少的事实。
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提要：来自北京房地产交易管理网的数据显示，目前北京可售期房不足6万套，而这相当于去年同期的一半。“这些区域项目的增加及价格的快速上涨很好地说明了这样的趋势，”业内人士认为，主力消费外延及高房价现象短期难以改变。
回复:
三月 4th, 2010 at 11:52 上午
北京3月新盘报价环比涨13.3%
2010-3-1 8:39:31 北京商报 评论数：2
提要：来自北京房地产交易管理网的数据显示，目前北京可售期房不足6万套，而这相当于去年同期的一半。“这些区域项目的增加及价格的快速上涨很好地说明了这样的趋势，”业内人士认为，主力消费外延及高房价现象短期难以改变。
对于此轮宏观调控，有外媒评价说，中国调控高房价或难逃“高举轻放”的宿命；而前日下午，北京市11部门联手发布文件遏制高房价，尽管这被业界称为“{zh1}一只靴子落地”，但在业界看来对房价影响依旧难讲；与2月鲜有楼盘入市不同的是，据统计，3月有52个楼盘有入市计划，但徘徊在开与不开界限的楼盘个数也在增大。
一方面是国家频频出台调控措施，一方面又是市场上表现的供不应求。楼市似乎陷入了前所未有的矛盾边缘。
3月楼市或井喷
50余项目入市
春节长假刚过，北京市房地产交易管理网就对京通苑、长安融府、朝悦大厦、合生时代中心等变相捂盘行为进行了公示。在宏观调控的指导下，囤房多、房源价格不透明楼盘成为近期市住建委严查重点。
北京中坤长业房地产开发有限公司、北京市永顺房地产开发有限公司、北京合生北方房地产开发有限公司、北京鸿高置业发展有限公司、北京弘泰基业房地产有限公司、北京晨昱泰和房地产开发有限公司、北京巨安金润房地产开发有限公司等9家公司还因囤房、房源价格不透明等原因被市住建委处罚。
在政府大力打击囤房捂盘等调控措施推动之下，今年3月份，终于迎来了放量年。据多家监测机构数据显示，3月份，北京将有40-50个楼盘入市。
据搜房网新盘数据监控中心在2月22日统计，3月北京共53个项目计划开盘。其中全新项目17个，老项目36个。从开盘项目的分布情况来看，五至六环已经成为京城楼市主要的供应区域，将有17个新老项目开盘。
对比往年，今年3月的北京楼市可以称之为“井喷”。记者了解到，2008年3月北京仅有32个项目计划开盘、2009年有36个。
然而尽管是供应高峰，开发商对外公布的价格依旧高企。数据显示，五至六环平均开盘价格达1.7万元/平方米。而从整体价格来看，3月计划开盘的项目平均价格达到2.2万元/平方米。
亚豪机构{zx1}统计数据也显示，在有价格记录的项目中，整体开盘均价为21330元/平方米，这一价格与2月整体开盘均价相比，上涨幅度较为明显达13.3%。
“在去年xx尚存、开发商资金宽松的背景下，在政策层面尚未有较大变化的前提下，高开低走仍是不错的选择。因此，3月房价仍在高位徘徊，” 亚豪机构副总经理任启鑫认为。
此外，值得注意的是，记者调查发现，在计划开盘的项目中，首开·国风、诗景长安、四合上院、欢乐1+2等十余个楼盘对于3月是否如期开盘仍表示不确定。
“其实多数楼盘对于具体开盘通常都是不确定的，这都要根据市场情况来定，”业内人士认为，从大环境来看，两会尚未召开，楼市尚存在许多不确定因素，因此，虽然开盘项目明显增加，但与去年相比，开发商要谨慎许多。
楼市依旧供不应求
3月或成楼市分水岭
春节刚过，人们还未从长假综合征中回过神来，北京市11个部门就已联合发布了《关于贯彻国办发〔2010〕4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》。
对比国务院1月10日出台的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国十一条），《实施意见》其实并无多少不同之处，只是细则方面上的完善和补充，是“国十一条”在北京的落地政策。因此，此《实施意见》被各路媒体称之为“京版国十一条”。
然而，在业内人士看来，这次并不是调控的句号。北京大学房地产研究所所长陈国强认为，北京版的政策，是与“国十一条”的对接，具体政策没有特别的新意。全国两会即将在北京召开，或许也是为化解舆论压力。他认为，观望心态、政策调整和成交持续下滑这三方面因素，将导致目前整个房地产市场的成交低迷，两会之后，政策将日趋明朗，楼市拐点是否到来也将见分晓。
但在中经联盟秘书长陈云峰看来，目前市场上也并无任何降价理由。从目前市场存量来看，楼市依旧处于供不应求。而由于去年楼市的火爆销售、融资环境顺畅，开发商不可能主动降价。“只要金融政策不发生实质性的改变，房价是不可能回调的。”他表示。
来自北京房地产交易管理网的数据显示，目前北京可售期房不足6万套，而这相当于去年同期的一半。
值得xx的是，在高房价及住宅郊区化日渐加快的大背景下，京城的主力消费正在迅速外延。以前以四环为主力区域的市场已经变成了以五环甚至六环为主力区域的市场。
“这些区域项目的增加及价格的快速上涨很好地说明了这样的趋势，”业内人士认为，主力消费外延及高房价现象短期难以改变。
数据显示，3月即将开盘项目中，五环外项目共21个，其中，五至六环项目14个，六环外项目7个。占总开盘项目比重达52.5%，超过了半数。
链家副总裁林倩认为，这次调控政策将对房价走势产生相当程度的影响，但还未到“极大”的程度。因为如果政府想要快速打压房价，一定是从控制成交量入手。从本次北京“国十一条”细则来看，能够直接影响到成交量的条款很少，最能直接影响成交量的物业税等在细则中还未被提及。可以肯定的是，北京“国十一条”细则绝不是这一波调控政策的句号，而是一个逗号。商报记者 王营
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仅8个项目开盘
京城2月楼市供需疲软
随着春节的渐行渐远，浓重的节日气氛已经慢慢逝去。春节期间京城楼市可谓低迷萧瑟，供需都显得分外冷清。
据亚豪机构调查统计显示，2月（截至20日），京城新开盘项目仅为8个，新增供应套数仅1896套，新增供应面积仅为23.6万平方米。环比上月同期，供应量出现了大幅下降。
不仅2月供应量大为减少，需求方面也出现了下降的态势。据亚豪机构调查显示， 2月（截至20日）京城共成交期房商品住宅4809套、成交面积为48万平方米，实际成交的期房商品住房为3190套，成交面积为34万平方米，环比成交量分别下降了3.5%、8.2%、14.6%、19.6%。从上述数据变化可以看出，由于受到节假日及对楼市预期不甚明朗等因素影响，2月楼市的确出现了低迷的态势。
对此，亚豪机构副总经理任启鑫分析指出，2月份，主要是节假日因素影响较大，加之春节期间楼市前景不甚明朗，全国两会召开在即，楼市大方针尚未有定论，因此，2月期间供需疲软是情理之中的。而3月份开盘项目明显增加说明，随着阳春三月的来临，楼市人气也在逐渐恢复，也预示着开发商信心的增加。商报记者 王营
里德 回复:
三月 4th, 2010 at 12:10 下午
现在逐步开盘的，大都是在消化以前供应量还比较高的时候的土地存量。以去年的土地成交量和以后的供地拿地趋势来看，未来供应量还会进一步萎缩。
住宅郊区化和房产消费迅速外延，加上两限房的大量出现，是造成统计局的去年房屋销售价格同比上涨1.5%的数据的原因。数据应该没什么太大问题，有问题的是人们的认识。
其实新房成交均价一直以来的数据涨幅都不太大，只不过成交的新房的地段一直在下降。比房价上涨更恐怖的，是地段的下降。所以说买不买房要以自身需要和支付能力来考量，不要去管什么价格是否会下跌，现在买划算不划算之类的。无论价格如何变化，将来能买到的房子要么越来越远，要么越来越旧。