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最近本学习了高院有关房地产开发的几个司法解释,觉得有许多问题需要开发商注意,特做了以下笔记,供同行参考. 土地取得 1、土地出让合同必须是与县以上人民政府或其土地管理部门签订的，与县属其它局委（包括开发区管理委员会）签订的合同都有是无效的。 解决办法：由当地政府追认该合同有效。 2、协议出让的方式取得的土地，其出让金不能低于当时当地政府按照国家规定确定的{zd1}价，否则合同中该价格条款是无效的。 解决办法：在起诉时要求按土地性质补交出让金或要求解除土地出让合同。 3、开发商不能擅自改变土地出让合同中约定的用地性质（用途），否则，出让方（不只是政府）起诉解除合同，你必输无疑。 解决办法：改变土地用途必须先报规划审批。 4、未经当地政府批准转让划拨土地使用权的合同，为无效合同。 解决办法：必须要取得当地政府同意转让批复。   合作开发 1、合作开发房地产合同的当事人，必须有一方具有房地产开发资质，否则合同无效。 解决办法：补办资质或增加一位有资质的合同当事人另签合作开发合同。 2、未经有批准权的人民政府批准，划拨土地不能作为投资进行合作开发。 解决办法：先取得政府批复再签合作开发协议或补政府批复。 3、合作开发房产或利润分成比例必须在合同中非常明确，否则，将会很烦。 4、合作开发合同当事人必须都要参与经营管理并承担风险，不然打起官司时将作另类合同处理：（1）出地方只收取固定利益不承担风险，将按土地使用权转让合同处理；（2）出资人不承担风险只收固定数额货币的，按借款合同处理；（3）出资人不承担风险只分得固定数量房产的，按房屋买卖合同处理。（4）出资人不承担风险只以租赁或其他方式使用房产的，按房屋租赁合同处理。   施工合同 1、下列情况所签工程合同无效：（1）承包人无资质或超资质等级；（2）借用有资质企业名义施工；（3）必须招标的项目未进行招标或中标无效时所签合同。 解决办法或建议：对承包人来说，主要是要保证施工工程验收合格，如果合格了法院会支持你要回工程款，但如果不合格，那就要看发包商了。对发包人来说，与这类承包人签订合同一般是有许多考虑的，如果是国有性质或上市企业的发包商，我奉劝你还是不要与这类承包人签订合同，不然你会遇到相应体制内意想不到的麻烦。 2、下列情况发包人可解除工程合同：（1）承包人不想做了或实际未做（你有催告）；（2）未在合同约定的期限内完工，并且发包人催告的合理期限内仍未完工；（3）已经完成的工程不合格并拒绝修复；（4）非法转包、违法分包。 解决办法或建议：开发商在签订发包合同时{zh0}以上情况 在合同中注明。实际中主要是工程承包方拖延工期问题严重和以次充好问题，应采取措施避免。一定要确定分步工程的工期。 3、当发包人有下列行为时，承包人也可解除工程合同：（1）未按约定支付工程价款；（2）发包商提供的材料、构件和设备不符合强制性标准的；（3）不履行合同约定的协助义务。 解决办法或建议：对开发商来说，承包商提出解约是非常被动的，因为首先你需先付清工程款，他们才会离场，关键在于你愿意付多少或有没有钱现在支付。所以，工程发包合同非常关键。（1）对于工程款支付方式和时间以及延期支付的处理一定要明确，特别注意付款时间，如常说工程封顶时付款，是指{zg}楼层顶板做好，还是指屋面构造物全部建好，还是指主体经质监站验收合格为依据？国家对此并没有一个强制的定义，而开发商往往在签约时忽视这些处于被动。（2）对于协助义务一般出在一些未在合同中明确事项，这是中国特色体制决定的，因有许多部门收费并不知情，并且也没明确由谁交，还有政府部门人员到施工现场以及验收时都有很大一部分招待或误餐费，这些费用就会成为双方争论焦点，如果开发商和承包商都不处理这些事，就会使工程停工 ，导致{zh1}纠纷产生。因此我建议在合同中明确，最简单的办法是按“谁做工谁负责”原则处理。（3）对于购材料问题，只要按设计或报建审批要求购买就行，但一定要保留好所进材料和设备的合格证。（4）开发商要做好施工日志并{zh0}承包商代表确认记录，再有开发商要在合同中明确现场签证程序和方式，避免现场个人随意签字，不然会后患无穷，切记工程中甲、乙双方永远不会成为朋友，只是利益的搏弈双方。 我国法院审理时，不论合同是否有效，只要工程质量合格，都要参照合同约定结算工程款的。 4、合同解除时，无过错的一方可要求有过错一方（违约方）赔偿损失。 解决办法或建议：这是最难处理的事。非常烦。 5、“黑白合同”法院以备案的中标合同为准。 工程款 1、关于工程款垫资问题：垫资是允许的，虽有许多法规不允许，但法院审判时却认为合法的。对于垫资，若在工程合同中无利息约定的，承包人不能要求支付利息。有利息约定的计算标准不能高于人民银行发布的同期同类xx利率，高于部分发包人可以不支付。 解决办法或建议：开发商就是在合同中签了高利息，也不用支付超银行xx利息部分。 2、发包商只支付承包商合格工程部分的工程款，不合格修复时，修复费用由承包商承担。这说明对质量不合格又不能修复的工程可以不支付工程款。 3、建设工程计价标准和计价方法有合同约定的，按约定结算，无约定按当地定额计算。该原则也适用于工程量增加减少部分的结算。 4、当事人合同约定按固定价结算工程价款的，法院不会支持一方当事人请求对建设工程造价进行行鉴定。② 5、按我国法律，拖欠工程款应从应付款之日起支付利息。 解决办法或建议：3、4说明合同规定计价方法的重要性。 工程竣工日期 1、竣工日期的确定：原则上以竣工验收合格之日为竣工日期。但有两点例外： （1）承包人已提交了验收报告，但发包人故意拖延，此时，应以承包人提交验收报告之日为竣工日期； （2）在未验收之前，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。 以上两种，承包人并不能对工程主体结构和基础免责。 解决办法或建议：在实际工作中一般（2）情况比较常见，多数是因为工期延误无法交房时，允许购房人先行装修，这种情况主要是要与承包人进行告知知问题，承包人一般不会有异义。 当建筑工人对发包方起诉时，发包方应要求法院追加转包人和分包人，发包人只在欠付工程价款的范围内对工人承担责任。   ()