9月8日,白露。画家徐元章刚刚把现居所宝庆路3号的个人使用国有土地地租3000多元交掉,但他很可能就要被迫搬离这个住了54年的宅邸。
这座上海滩现存{zd0}花园的洋房,共有13个继承人,市场估价超过1.35亿。如今却将以7300万低价转让,新主人,是赫赫有名的上海地产集团。
上海滩{dy}花园洋房和13个继承人
上海滩曾经的豪宅很多,但完善保留的却并不多见,至今产权被继承下来的则更加稀有,宝庆路3号就是这少之又少中的一个。
宝庆路3号建于20世纪20年代,原属德国商人,始建者用了整整7年时间修建这个花园,当时的家具和灯饰等均从法国进口。后来被"颜料大王"周宗良买下,作为主要居所。整个宅邸土地使用面积4774平方米,建筑面积1048平方米。目前市估超过1.3亿元,被称作"上海滩{dy}私人花园"。
1946年,周宗良移居香港。1951年,周宗良的外孙徐元章入住宝庆路3号,那年他7岁。
曾经因为主人而显赫的宝庆路3号,向来就是上海私人花园豪宅的一个代表。而如今,这个地处淮海中路、宝庆路交叉口的宅邸,同时临近地铁常熟路站,周边已经是一个配套成熟的商务、居住、消费综合区域,更凭借近5000平方米的占地面积和长期形成的花园别墅环境,拥有几乎不可估量的商业价值。
在上海房地产市场的一片红火之下,宝庆路3号在沉寂了多年以后,又重新开始受到了"市场人士"的关注。也就是从两年前开始,它开始卷入一场"变卖"风波。
这场"变卖风波"的导火索来源于周宗良复杂的遗产继承关系。
周宗良生前共娶妻4房,育子6人女7人,目前在世子女共8人,同时孙辈人数众多,散布在上海、北京、杭州及美国、英国、加拿大等世界各地。周宗良于1957年在香港逝世,留下遗嘱将其所有国内财产分于家人,其分配比例为妻孙家仪25%,6个儿子共占50%平均分配,7个女儿共占25%平均分配。
而此后,随着周妻孙家仪和部分子女相继去世,遗产继承开始再次分到孙辈众人,关系变得更加复杂。
周宗良遗产中的动产部分于1996年11月分配完毕,留下不动产包括:上海宝庆路3号、上海天津路110弄三处房产(建筑面积782平方米,土地面积308平方米)、宁波市翠柏西路三忠巷6号三套房屋(建筑面积76平方米/套)。
在不动产遗产中,宝庆路3号显然是最主要的资产。然而,由于年代久远等原因,这些不动产均没有取得房屋产权证。房屋产权证的先天缺失,成为继承权不能尽快落实并进而引发宝庆路3号"变卖"风波的直接原因。
2001年,周宗良之子周孝永等4人曾经以继承人身份申请办理宝庆路3号的房屋产权证,要求将产权证做到其4人名下,但因其他继承人提出异议,产权证停止颁发,直到今天,该房产仍没有房产证,仅有上海市徐汇区人民政府1991年颁发的由13名继承人共同使用的国有土地使用证。
以上这些不稳定因素,及继承人之间的利益纠葛,最终给宝庆路3号的命运带来一场巨变。
7300万,地产集团夺标
2002年6月,以宝庆路3号为主的周宗良遗产不动产分配陷入僵局,周家子孙出于财产分配的目的向上海市{dy}中级人民法院提出上诉。
这次诉讼,成为宝庆路3号命运的急转点。
2004年9月14日,上海市{dy}中级人民法院作出一审判决:"鉴于本案继承人众多,对宝庆路3号房屋无法进行实物分割,本院采取继承人竞价的方式变现,变现后所得的价款作为继承标的按照遗嘱进行分配。周孝高的继承人周广仁、周平受案外人上海地产(集团)有限公司(以下简称"地产集团")委托,愿出资7300万元要求取得该房产权。"
突然出现的地产集团和7300万的竞价结果,令周家人大感意外,同时也引起了包括徐元章在内的多位继承人的不满。
"在这个过程中,法院从未让继承人与买家面对面洽谈,从未听说有地产集团参加。"徐元章认为,既然是竞价就该是价高者得,但是,"法院通知各继承方可以邀请企业参与竞买,当时有继承人引进得竞买者报价有7500万、7800万,{zg}的达到1.05亿元,但{zh1}这些竞买者均被排除在竞买者外,{zh1}仅有地产集团一家入围。"
同时,受地产集团委托的周广仁、周平的合法继承权也开始遭受质疑,据周家部分继承人了解,此二人并未受任何继承人授权。其引入地产集团的"空降"行为,令周家人其他继承人在吃惊之余,更感愤懑。
"地产集团以7300万元拿下宝庆路3号的过程,根本不能算是拍卖,实际上属于内部定价的形式。"财产分配案中的原告共同代理律师杜宏伟在接受本报记者电话采访时如此表示。
同时,作为原告代理律师,杜却强调对于地产集团如何成为竞标人、具体竞标过程,他并未参与也毫不知情。"至于原告对这一结果的态度,你可以去看卷宗。"
而该案一审法官上海市{dy}中级人民法院审判长华双根对此事的说法是,法院并不负责地产集团与相应授权人之间是否真正签订书面委托协议,"当初法院要求所有竞拍企业在把相应资金提前打到法院指定银行账号后,才能入围具有竞标资格。最终只有地产集团符合该要求,故最终只有它一家入围。"
不可回避的法律事实是,宝庆路3号的拍卖过程,以及最终竞价结果,应该得到所有继承人签字同意,但是,据徐元章透露,只有少数继承人签字承认了这一结果,而其他继承人则并没有任何形式的许可。
正因如此,一审判决后,周家数位继承人向上海市高级人民法院上诉,要求撤销宝庆路3号7300万元转让的竞价结果。
不过,更令周家继承人匪夷所思的是,在一审判决书下达之后仅9天,在2004年9月23日(还在上诉期限内)的上海<解放日报>第31版住宅消费栏刊登了一则广告,其内容为,"宝庆路洋房,共五栋法式洋房,土地面积4780平方米,1.35亿,地表建筑,你还在等什么?"
这则由上海普润房地产顾问有限公司刊登的广告,引起了周家人的愤怒。不仅是因为"新主人"过于急迫地叫卖,更因为有相关资料显示,普润这个以房产中介为主营业务的公司恰巧是地产集团下属子公司上海金丰投资有限公司的参股公司。
到目前为止,包括周家其他继承人和杜宏伟在内,没有人表示曾经看到过地产集团与周广仁、周平之间有关委托竞价的任何书面证明材料。
根据公开资料显示,上海地产集团成立于2002年,经上海市政府联合多方投资者组建,注册资本42亿元,与上海市土地储备中心为两块牌子、两个独立法人、一套班子管理运作。市土地储备中心是市政府设立的土地储备机构,地产集团则是市政府土地储备运作载体。
作为以土地储备为首要职责的政府机构,为何会参与到一场私人财产的纠葛之中?至今,没有人向周家人作过有效解释。
在一头雾水之下,周家人个人去收集资料,而得出的反馈竟包括了,"参与此事的有关人员可能来自政府高层,而其中的个别人士日前已因上海社保案的牵连被调查。"
"五折甩卖"?
2006年5月12日,上海市高级人民法院对宝庆路3号财产继承分配一案作出终审判决:维持上海市{dy}中级人民法院原判,"周广仁、周平受上海地产(集团)有限公司委托出价人民币7300万元的竞价,从当时的情况来看确实是{zg}报价,且支付到位。"
这样的判决意味着,这处目前上海滩{zd0}的私人花园洋房将以7300万元的价格为地产集团所有,而与目前的市场估价而言,这个价格无疑是打了五折的"变卖"。
在上海高级人民法院的最终判决书中,周宗良遗产中剩下的几处不动产变现总价值共为7966.5万元,其中宝庆路3号最终折价6468.3354万元,天津路110弄房产最终折价247.0182万元。各继承人分别获得从400多万元至近900万元不等的房屋折价款。
自今年6月7日前后起,已陆续有继承人收到法院通知,被告知前往领取属于自己的那份房产变现后的财产。并且,目前也已有仍居住在上海的个别继承人到法院领取了房屋折价款。
而另一方面,作为宝庆路3号目前的实际居住者,徐元章依然在为这处花园洋房交付各类费用。
"就在昨天,我刚刚把今年宝庆路3号的国有土地使用租金交掉。"9月6日,徐元章提供的"沪财C000019上海市城镇个人使用国有土地地租专用收据"显示,宝庆路3号,湖南街道11坊68丘(0)核定用地租金3437.28元,收费属期从2006年1月1日至12月31日。
"从这个情况看,宝庆路3号的所有权应该还在周家名下。最近又听说因继承人的意见,地产集团方面可能将价格提高到约9000万。"徐表示。
不过,到目前为止,地产集团方面尚未与周家相关继承人及宅邸实际居住人徐元章有任何接触,更未谈及收地。但不可否认的是,高院终审维持原判,宝庆路3号由地产集团竞得,徐搬离此处似乎只是时间问题。
