1、总平阶段策划工作内容纲要

　　1.1拟订项目规划概念性总纲

　　目的：将所有市场信息转化为技术语言，形成该项目产品定位的总纲要。

　　1.2、代表或协助甲方制定规划方案设计招标文件

　　目的：针对该项目制定规划方案设计阶段的具体要求。

　　1.3、提供可行的策划规划方案供甲方选择，并确定作为策划标底的策划规划方案。

　　目的：在设计单位制作投标方案的同时，本公司专业人员同样具体进行规划方案总平概念规划及产品开发类型的规划，达到取长补短的目的。

　　1.3-A、人车出入口规划，整区及各小区的保安规划概念设计；

　　1.3-B、配合环境景观顾问用地范围内的公共空间及环境规划概念设计；

　　1.3-C、竖向规划概念设计；

　　1.4、完成总平规划概念设计文件。

　　目的：在各方方案的优点综合基础上，完成一个完善的概念性方案。

　　1.5、成果文件

　　1.5.1、概念设计说明

　　1.5.2、用地分析图

　　1.5.2.1、区域示意图

　　1.5.2.2、用地现状坡度分析

　　1.5.2.3、用地现状坡向分析

　　1.5.2.4、用地现状高程分析

　　1.5.2.5、用地现状自然排水分析

　　1.5.2.6、用地现状植被现状分析

　　1.5.2.7、用地现状景观分析

　　1.5.2.8、用地周边环境、现状条件分析

　　1.5.2.9、用地对外交通分析

　　1.5.2.10、用地适宜性分析

　　1.5.3、规划概念图

　　1.5.3.1、总平面CAD

　　1.5.3.2、彩色渲染总平面

　　1.5.3.3、功能分析

　　1.5.3.4、空间构成概念

　　1.5.3.5、交通分析

　　1.5.3.6、车行分析

　　1.5.3.7、人行分析

　　1.5.3.8、消防道路分析

　　1.5.3.9、绿化分析

　　1.5.3.10、日照分析图

　　1.5.3.11、景观分析

　　1.5.3.12、竖向设计分析

　　1.5.3.13、土方平衡分析

　　1.5.3.14、主要广场节点分析

　　1.5.3.15、商业规划概念

　　1.5.3.16、公建配套规划概念

　　1.5.3.17、停车场规划概念

　　1.5.3.18、人车出入口门禁规划概念

　　1.5.3.19、整区及各小区的安防规划概念

　　1.5.3.20、分期开发示意图

　　1.5.3.21、建筑风格及色彩概念

　　1.5.3.22、生活单元组织说明

　　1.5.3.23、公共活动空间说明

　　1.5.3.24、彩色鸟瞰xx概念图；

　　1.5.3.25、管网系统及其它配合设计的概念图说；

　　1.5.3.26、规划总平风格概念定位；

　　1.5.4、主要经济技术指标分析及经济估算

　　1.5.5、其他概念说明文件

　　1.5.5.1、建筑风格概念（若干图片）

　　1.5.5.2、景观概念（若干图片）

　　1.5.5.3、创新建筑产品概念（若干图片）

　　以上成果汇总1套文件（A3）册子、重点概念图纸A1展板若干、成果说明归总电子PP文件一套；

　　2、建筑方案策划阶段策划工作内容

　　2.1、代表甲方制定建筑方案设计招标文件；

　　目的：在规划方案的基础上，拟定详尽的建筑方案设计指标，以避免设计发生偏差。

　　2.2、策划建筑概念方案；

　　2.2-A、根据规划所确定的设计方向，设计每种住宅形式、公共建筑典型的立面概念（材质要求、色板控制等）。住宅及配套设施以xx图形式表达；

　　2.2-B、各类型住宅及公建配套等单位概念设计，包括平、立、剖面概念图；

　　2.2-C、各种建筑类型与相邻基地竖向详尽概念方案；

　　2.2-D、考虑不同类型单体的联合设计对座向、景观及绿化园林做出相当的配合。

　　2.2-E、配合规划及分期发展要求，研究配套设施功能。

　　2.3、代表或参与甲方建筑方案研讨及审定；

　　目的：比较各设计方案的优劣。

　　2.4、成果文件

　　2.4-A、完成总平概念规划文件。

　　2.4-B、建筑方案设计招标文件；

　　2.4-C、建筑方案策划文件；

　　2.4-D、方案设计修改后的总平面CAD概念图；

　　2.4-E、各建筑单体及建筑组群平面概念方案的外观效果图（平面渲染）；

　　2.4-F、不同典型住宅各层组合平面、剖面CAD概念图；

　　2.4-G、住宅及公建配套、街景概念立面效果图；

　　2.4-H、地下、半地下停车位（库）平面、剖面概念图；

　　2.4-J、方案概念设计文字说明；

　　2.4-K、小区总体计算机绘制鸟瞰图；

　　2.4-L、建筑方案研讨及审定评估意见书；

　　2.4-M、2套以上策划内容汇总（A3）册子、A1展板；

　　3、初步设计阶段策划工作内容

　　3.1、参与或代表甲方拟订对设计方初步设计要求；

　　目的：按有关初步设计技术指标，拟定初步设计要求。

　　3.2、代表或协助甲方从规划及建筑方案角度实行初步设计监督；

　　目的：在设计过程中，按规划及建筑方案的策划基本思路进行，及时解决在初步设计过程中出现的问题，避免走弯路。

　　3.3、审核初步设计成果文件，具体对各专业工种设计文件提出评估意见。

　　3.4、参与建设方召开的对设计方初步设计的会审会议，并对设计方的评估意见与设计方交流、协调。

　　4、景观设计阶段策划工作内容

　　4.1、策划景观创意大纲；

　　4.2、拟订景观设计单位招标文件；

　　4.3、策划景观设计标底文件；

　　4.3、对景观设计方提交的设计方案评估。

　　4.4、成果文件：

　　4.4-A、景观设计创意大纲；

　　4.4-B、对设计方景观方案评估意见。

　　二、中期方案策划工作

　　1、策划工作内容

　　1.1、协助甲方从规划及建筑方案角度进行施工图设计监督；

　　目的：使施工图文件设计在设计过程中，满足策划基本要求，避免设计文件完成后与策划产生偏差。

　　要点：满足策划基本要求。

　　1.2、参与甲方主持的施工图会审，并从销售角度提出更改意见；

　　目的：避免出现设计文件与市场及消费者需求脱节的细部设计出现。

　　要点：各工种配合后出现的细部处理，可能影响方案的策划思路完整性。

　　1.3、详尽对建筑方案的细部进行策划（各种构件即平面组合关系）；

　　目的：详尽研究各建筑构件与人（居住者）的关系。

　　要点：各构件的合理性、经济性、实用性的比较。

　　1.4、策划并制作各种销售效果图；

　　目的：检验策划实际效果，为将来销售作基础资料准备。

　　要点：套型效果、小区总体及局部特色效果直观反映。

　　1.5、策划并计算各种销售面积；

　　目的：避免客户产生退房。

　　要点：按国家{zx1}颁布的面积计算规范计算，面积误差比{jd1}值控制在3%范围内（含3%）。

　　1.6、代表甲方或参与对景观设计单位的设计监督；

　　目的：景观与建筑的配合协调统一。

　　要点：风格与创新，经济性与美观实用结合。

　　1.7、参与并提出各种设施、设备、材料选型意见。

　　目的：对各种建筑材料的采用、装饰构件、设施设备的选用提出与策划构思吻合的具体要求。

　　要点：经济性、美观实用性的掌握，成本控制范围及代用方案。

　　2、成果文件

　　2.1、施工图设计审查评估意见书；

　　2.2、具体施工图更改意见；

　　2.3、建筑方案的细部构件CAD策划文件及说明；

　　2.4、各种彩色销售效果图；

　　2.5、各种销售面积及座号编排方案；

　　2.6、各种设施、设备、材料选型意见书。

　　三、后期方案策划工作

　　1、协助或代表甲方对施工阶段影响建筑方案的设计变更的审核；

　　目的：避免设计变更对客户销售的影响。

　　要点：所有设计变更，凡涉及到建筑方案本身的均应慎重定夺。尽可能不影响建筑规划方案的基本策划思路。

　　2、根据市场动态及销售状况，对建筑方案进行动态更改，并更改原销售效果资料。

　　目的：在销售过程中产品主动适应市场需求的变化。

　　要点：通过市场策划的反馈意见，通过适度的修正，在不影响总体造价、销售承诺前提下，满足市场的需求。

　　3、协助甲方对各种设施设备、装饰材料的选用提出技术参考意见。

　　目的：在实施过程中，对所选装饰材料、设施设备提出策划建议，避免与策划初衷不符。

　　要点：材料、设施、设备实用效果与经济性比较。