8%利润嫌少 土地一级开发遇冷


1月9日,北京市国土资源局副局长曾赞荣透露,北京市将全面加速土地一级开发招标工作进度,预计将有860公顷土地在2007年进入北京土地一级开发招标程序。

      同时据北京市土地储备中心副主任陈倩透露,目前北京市土地储备中心有关负责人已经组成考察组赴外地调研工业用地一级开发工作,北京市工业用地一级开发招标工作也有望在2007年启动。

      一级开发成本公开

      继石景山南宫地块和门头沟新城子2块首批一级开发招标地块完成招标工作后,不久北京市土地储备中心又宣布将顺义区前进村地块和海淀区大西山地块列入土地一级开发试点,使土地一级开发试点地块达到4块。

      曾赞荣表示,以前存在"一级开发,二级拿地"现象是出于为补偿这些企业在土地一级开发中付出的成本,实行土地一级开发公开招标后,将使土地一级开发成本公开化,可有效杜绝土地一级开发商为便利自己在二级市场上拿地而做出的一些寻租行为。

      北京市国土资源局副局长张维介绍,目前正在进行一级土地开发的约有90块地,总量约5000公顷,将在未来2-3年内在二级市场投放。

      自2003年以来,北京市陆续引进了许多房地产开发企业进入土地一级开发工作,但是这类不透明的"委托",往往造成开发商在一级土地开发同时为二级市场拿地"留后手"。曾经广受舆论批评的北京白家庄地块被其一级开发商恒世华融公司以"回购条款"拿下即是其中一明证。

      开发商却步?

      北京市土地储备中心副主任陈倩表示,所谓8%利润是在除去开发商包括土地平整费用、拆迁补偿费用和xx利息等一切成本以后的利润率,如果单从开发商投入的35%的自有资金上来看,实际利润率是高于8%的。

      然而,刚刚揭晓中标结果的石景山南宫地块,在其发布招标文件时有53家开发商购买了招标文件,在项目答疑会上更是有90多家企业到场,但是到了投标时却只有3家企业参加。

      一位业内人士说,开发商参与土地一级开发的目的,很大一部分在于获取该地块的二级开发权。而一位接受采访的大型房地产开发企业负责人甚至提议,"比如可以把地块面积的1/3或1/2将来有条件转让给一级开发商来做二级开发"。

      凯德置地有关人士指出,土地一级开发涉及众多与政府沟通的内容,也涉及原住民搬迁。

      也有房地产开发商表示,会考虑通过设立专门的一级土地开发公司或并购具有国资或政府背景的一级土地开发企业来实现介入土地一级开发市场。

      业内人士分析,土地一级开发遇冷,房地产行业的高利润率可见一斑。既然开发商是一个巨大的利益驱动群体,那么,目前土地一级开发业也只有国有房企、外地房企适于操作。从现在介入一级开发的房地产企业来看,也倾向于此。