昨天讲实用率, 今日我再简单补充一点.

发展商其实最注重两个数字: 总销售面积(Total sellable area) 和单位价格(Unit price).

总销售面积 x 单位价格 = 总收入(Total income)

实用率是用来评核建筑师会否浪费太多面积在非销售面积之上, 所以不是用来代表你的单位是否抵买.

发展商卖楼可能用建筑面积(GFA)或也可能用建造面积(CFA) 来计算楼价, 但情况可以如下:

一个单位建筑面积1000平方尺, 实用面积700平方尺, 实用率70%

建筑面积 1000平方尺 x尺价 HK$ 5000 = 楼价 HK$ 5,000,000 (实用率70%)

建造面积 1100平方尺 x尺价 HK$ 4500 = 楼价 HK$ 4,950,000 (实用率 64%)

1+1 = 2

4-2 = 2

1+2-1 = 2

数是人计出来,所以大家不要再误以为高实用率的单位就等如好单位, 发展商没有欺骗大家, 只是销售策略而已, 究竟是用低尺价还是高实用率来吸引买家.

大家可能会问我香港为何会有这么多屏风楼? 是否有官商勾结? 利益输送等问题?要讲这问题要由合和中心讲起.

香港每块土地都有3个方面去监管:

1)    环境规划大纲图(Outline zoning plan)

2)    地契 (Land Lease)

3)   香港法例123条 -  建筑物条例 (Building regulation)

每块土地的总建筑面积都有所限制, 总建筑面积 = 地积比(Plot ratio) x 地盘面积(Site area). 

根据环境规划大纲图,合和中心这块土地只能用作住宅用地, 但为何可以建写字楼?

如这土地是住宅用地的话, 地积比只有 7倍, 但若是写字楼的话, 地积比可有11倍. 即是话如这土地是写字楼的话, 发展商可立即多40%建筑面积作出售之用.

当年发展商和城规会对薄公堂, 发展商说环境规划大纲图是有法律效力, 但在大纲图中只标明这土地是R(a) 类别, 而没有作详细说明R(a) 是什么意思.

详细说明在环境规划大纲图的附件中, 在附件中说明R(a) 的意思是Residential A type(住宅A类),在附件中详细列明住宅A类的土地不能作写字楼用途, 而地积比只有 7倍.

不过,当时的法律没有给予环境规划大纲图的附件有任何权力, 所以根据环境规划大纲图, 这土地可作任何用途, 而R(a) 是没有意思.

因此, 合和中心便合法地兴建, 而成为当时全港{zg}的大厦, 成为{dy}代的屏风楼. 政府亦要在一晚之内修改有关条文, 令环境规划大纲图的附件附有法律权力.

其实, 政府和发展商之间的角力是相当微妙,明天再讲屏风楼的由来, 待续.