规范农村宅基地流转 广东先试先行


8日提交人大审议的物权法草案明确规定:国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。这将是在中华民族乃至人类法治史上一个划时代的时刻,诸多主体的物权得到法律明确保护,诸多利益得到进一步调整,市场经济秩序将因此进一步夯实根基,国民经济将获得新的、持续的原动力。本版摘选物权法草案部分精要,精选两案例以和。

      

      

      3月5日国务院总理温f家f宝在十届全国人大五次会议上表态,中国农村宅基地的发展政策将向实行"控制增量、盘活存量"的路径上转移。"盘活"一语立刻激起坊间想象空间。

      而广东试点走在了前面,一桩桩围绕农村宅基地的"事实婚姻",将首先在广东农村得到认可,合法宅基地将可上市流转。

      3月8日,广东省国土资源厅有关负责人分析说,经济和社会的持续发展以及农村城市化进程的加速,使得广东获得了{lx1}全国一步的"先机"。

      规范宅基地流转,广东{lx1}一步

      目前,广东正率全国之先积极酝酿农村宅基地流转上市相关管理办法。

      广东省国土资源厅厅长林浩坤在2月3日对外透露"<关于加强农村宅基地管理的通知(草拟)>已经上报省政府审批","<通知>中明确了农民合法的宅基地可上市流转"。

      此前,虽然在珠三角等发达地区的农村中,集体所有的宅基地已然存在大量的租售以及抵押等交易的流转事实,但在国家法规制度层面,农村宅基地流转的闸口还尚未开启。

      然而,转机已发生在温f家f宝总理报告中的"盘活"二字。另一个积极信号来自3月8日人大会议第二次全体会议上审议的物权法草案,该草案第七稿已将之前宅基地"不可流转"的条文内容删去。

      而广东{lx1}了一步,早在2005年中,广东就在全国集体建设用地使用权流转试点城市顺德等地的经验基础上,通过了相关集体建设用地流转管理办法。此举一度被评价为"第四次土地革命"。

      数字显示,去年全年穗农村建设用地使用权转让23200多亩,发生交易2100多宗,总价值20多亿元人民币。即使如此,广东省国土厅透露,仍有60多万亩的农村集体建设用地处于闲置状态。

      "如今已经取得不小成绩。"上述广东国土资源厅负责人分析这次试点,而且"目前,宅基地流转同样是符合广东发展实际"。

      以市场规则让农民分享土地得利

      与建设用地的"闲置"不同,农村的宅基地在"封闭体系"中滋生出了更多的问题,而这也就成为目前广东推进宅基地流转的原因所在。

      "发达城市周边的农村,逐步呈现空心化的特征,造成大量土地的闲置浪费;而城市的持续扩张,城中村的数量也在增长,涉及宅基地所有权自发的私下交易大量存在,而缺乏法律约束和相应保护。"上述负责人分析,而作为农村宅基地所有者的村集体"对集体所有的非建设用地的管理水平低,相对混乱"。

      2006年年初,广东萌生了通过政府引导的宅基地流转,来提升对农村土地的管理水平和利用效率的想法。2006年2月林浩坤要求"在对全省宅基地进行调研,并尽快制定出台全省农村宅基地管理办法",通过市场规则的方式,让农民分享土地出租、出卖、出让获得的利益。

      一年之后的调研结果显示,"农村宅基地使用状况中,一户多宅、超面积住宅、违法建房,占地建房等现象非常普遍。"

      谨慎探索

      基于上述农村宅基地使用的复杂现状,广东国土管理部门在试点时十分谨慎。而广东省国土资源厅关于宅基地流转先行实践意在"规划控制,经济调节,流转盘活,依法监管"。

      "此番上报省府审批的<关于加强农村宅基管理的通知(草拟)>,就是把清理既存问题作为了流转前期工作的重点。"上述国土厅负责人向记者透露,"之后是宅基地的确权及登记发证,再之后才是流转上市。"

      该草拟通知中特别规定,对于宅基地面积超过法定标准的农民住宅或非法取得"一户多宅"的,在对违法用地、违章建筑统一处罚后,才能给予办理确权及登记发证手续。

      而面积超过法定标准或"一户多宅"的农民住宅,宅基地使用人每年应向拥有宅基地所有权的农村集体缴纳超面积或"多宅"的宅基地使用费。

      国土管理部门的谨慎还来于农村宅基地流转工作涉及多部门协调,"不仅仅涉及到我们国土资源管理部门,还涉及农业、税务,以及银行等政府部门和金融机构之间工作上的协调。"

      即便解决了上述难题,在现有的法律制度框架下,只是实现宅基地流转的前期准备工作。宅基转让首先要处理地上房屋与土地之间的关系,在转让的同时将集体土地国有化,由受让一方交纳土地出让金以获得土地使用证和房屋所有权证。同时,转让方将所得总价中集体土地所有者应得的土地受益部分剥离出来,交给村集体。这一剥离过程包括地价与房价的分离,以及宅基地所有者与使用者应得受益部分的分离。而另一种可能的试行方向是,没有必要将土地的集体性质国有化,可以实行与城市规划区内的集体宅基地转让不同的政策,受让人不交国有土地出让金,仅对转让的宅基地办理变更登记手续。

      此后,农村宅基地的集体所有者受益的部分本着不低于按征地补偿标准折算的金额,除了这部分集体应得的,剩下的就是宅基地使用权人应得的。

      从流转上市到完整物权

      观察人士认为此举{zd0}意义在于使目前村集体所有的宅基地使用权逐步走向"取得、行使和转让"的完整的物权体系。

      尽管此番提请全国人大审议的物权法草案对农村宅基地流转的可能留有未来修法的空间,但国家立法层面亦相当慎重。

      3月8日,全国人大常委会副委员长王兆国在作关于物权法草案的相关说明时,提及"考虑到我国农村社会保障体系尚未全面建立,土地承包经营权和宅基地使用权是农民安身立命之本,从全国范围来看,放开宅基地使用权的转让和抵押的条件并不成熟。"

      此一"全国范围"的限定,是充分考虑了存在巨大区域差异的农村发展现实。而目前,广东省珠三角发达地区的农村已经在朝着完善的农村社保发展之中。这至少为地方先行的流转试验,提供了可依循的法律路径;而流转的区域试点,又必然会进一步推动国家层的全局性立法。

      物权法起草专家组组长、原中国政法大学校长江平教授判断,地方政府有权在自己的职权范围内灵活制定适合地方的规定,以发挥<物权法>并未限死的"宅基地流转"的灵活空间。

      而王兆国在8日的全国人大物权法草案审议的说明过程中明示,"宅基地使用权的取得、行使和转让",目前"适用土地管理法等法律和国家的相关规定。"

      

      

      ·物权法草案速递·

      

      确立公私财产平等保护原则

      物权法草案规定:"国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。"

      保护被征地人权益 细化征收补偿规定

      依据宪法,草案规定,为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。同时,草案对征收补偿的原则和内容作了规定。

      国有财产禁止任何单位个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏

      物权法草案规定,国家所有的财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。针对现实生活中国有财产受到严重侵害的突出问题,物权法草案强化了对国有财产的保护。

      农民土地承包期届满可继续承包

      物权法草案为承包土地的农民带来了好消息:土地承包期届满,由土地承包经营权人按照国家有关规定可继续承包。

      物权法草案明确车库、车位归属等问题

      物权法草案提出,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

      住宅建设用地使用权期间届满自动续期

      物权法草案规定,"住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。"

      保护"阳光权"

      物权法草案规定:建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。不动产权利人不得违反国家规定排放大气污染物、水污染物,弃置固体废物,施放噪声、光、电磁波辐射等有害物质。

      不动产实行统一登记制度

      物权法草案明确规定:"不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。"

      业主有权更换建设单位聘请的物业

      草案明确指出,对建设单位聘请的物业服务机构或者其他管理人,业主依法有权更换。