试析房产买卖中的避税与偷税

　　　　　　　　　　　　　　　　北京市房地产法学会约稿

       避税是指纳税人利用税法上的漏洞或税法允许的办法，作适当的财务安排或税收策划，在不违反税法规定的前提下，达到减轻或解除税负的目的。避税与税收立法者的意图相违背但并不违法。偷税指使用不合法的手段企图不支付有关的课税。偷税为法律明文规定禁止的行为，它是一种违法行为，应受到相应的处罚。现实中房产交易当事人为了达到少交税的目的采取了多种操作方法。

一、延期交易过户

       因为税法规定满一定的年限后就可减或免营业税，延期交易过户是最常见的避税操作方式，是先进行房屋的交接，待涉税期满恢复“自由”后再交易过户。表现形式比较多的是，以租代售。此类合同条款并不违反现行的法律、法规规定，不好界定其违法，认定合同无效。
       但这种操作方法存在诸多法律上的风险：
       1．因房价升降导致撕毁合同：房价飙升，房主可能不卖或一房多卖；房价回落，买方可能不买。违约成本如果低于可得利益，诚信缺失的上、下家极有可能撕毁合同，致使合同目的落空。
　　2．合同履行不能：（1）不可抗力如地震等造成房屋毁损灭失，合同客观履行不能。因尚未办理过户手续，上家须承担房屋毁损灭失的风险。（2）间隔长，变故多：如上、下家任何一方出现失踪、死亡、重疾、出国等情况，又不能办理或不能及时办理相应的公证委托手续，则后续交易过户手续无法进行或无法按时进行，纠纷在所难免。
　　3．政策变化风险：（1）国家税收政策的变化：如果在过户时增加了新的税费，而原来的买卖合同中又没有对此明确约定承担主体，上、下家如对新增加的税费谁负担达不成一致，纠纷随之而来。（2）银行xx政策变化：由于没有交易过户，不能以房屋抵押登记，买方不能xx，房主不能拿到全部房款，如果等到过户时银行xx政策变化，买方不能xx就不能再购买此房屋。另外，此间xx利率的浮动，下家也会受到相应的影响。
　　4．其他风险：如房屋在此期间被列入动迁范围，买方虽早已入住使用，但因为没有办理过户手续，无法获得相应动迁补偿款项；下家再心急火燎也无济于事，如及早过户，下家的这种损失就可以有效避免。

二、假赠与、真买卖。

       主要体现为上、下家在中介的主持下先签订赠与合同并办理公证，然后再签订买卖合同。拿赠与合同去交易中心办理过户，凭买卖合同支付相应款项。这是一种明显的逃税行为。
　　风险主要体现在：
　　1．不予公证的风险：赠与的标的物是房屋，金额巨大，上、下家一般非亲非故，很难让公证人员相信赠与行为是上家真实意思表示。若公证无法办理，其他后续环节无法进行下去。
　　2．此消彼长，面临处罚：根据相关法律法规的规定，房产赠与合同必须办理公证手续，而公证费为房屋总价的2％左右，同时下家还需缴纳房屋总价3％的契税。这样看来，和5．55％的营业税相比，上、下家并没有得到多少实惠。而且，如果逃避税费的行为情节严重，数额较大的话，上、下家很有可能受到国家财税部门的处罚。
　　3．过户后，如果下家违约不付款，上家就会处于被动地位：房屋过户后，下家很有可能对真正的买卖合同不再履行。此时，赠与合同已经过公证，即使上家提出赠与合同是以合法形式掩盖非法目的的无效合同，下家可能提出异议，此时合同的效力只能通过法院或者仲裁机构才能予以确认。时间、人力、物力的损耗不可避免。另外，上家也可能源于自身规避营业税的难言之隐而不得不放弃诉讼。
　　4．下家往往无法追究上家的房屋质量瑕疵责任。根据《合同法》第191条的规定，赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任。鉴于此时房屋赠与合同已经过公证且在房产交易中心备案完毕，如果房屋出现质量问题，下家依据赠与合同无法追究上家责任。这时下家只能是“哑巴吃黄连，有苦说不出”。
　　而当事人采取假赠与，真买卖的形式操作，如被国家财税部门掌握确凿证据，就有可能面临被处罚的危险。

 三、“阴阳合同”操作。

        所谓“阴阳合同”，是指在一次交易中同时签订两份不同的合同。两份合同中的一份具有虚假性，另一份为真实意思表示。该方式故意隐瞒了真实价款进而虚构较低价款，属违法行为，是偷税行为。“阴阳合同”是违法的，往往成为毁约一方的理由，在实际操作中也引发了大量的纠纷。
      “阴阳合同”，约定的房价不一致。如果当事人对于房屋成交价格产生争议，认定就比较麻烦。一般来说，认定要根据后合同优先于前合同的原则，以后订立的合同为准。但如一方当事人确有证据证明双方为规避纳税、骗取xx等目的，故意在双方正式签订的购房合同后又签订变更房价的虚假合同的，因该变更非双方变更房价的真实意思，且具有非法避税的目的，不应予以认定有效，仍应以前合同约定的成交价履行，以先前签订的合同为准。法院会建议税务部门对偷税者进行相应的处罚。
        即使侥幸以这种方式完成了交易，如买方再次交易时，也可能增加其税费支出，如遇拆迁补偿也会受影响。
        目前采取这种“阴阳合同”明显违法的方式操作的很少了，而是采取一种更为隐蔽的操作方式。将房屋交易价格分成二部分，一部分是房价款，另一部分是家电、装修、等综合补偿款。网签时按{dy}部分写房价款，以达到少交税的目的。就这种情况有的发生了纠纷到有关部门投诉，工作人员的回答是这种操作方法是双方自愿的、不违法。仔细分析这种隐蔽的操作方式还是有法律上的瑕疵。家电属动产可与房屋分开可单独算价格，而装修材料添附于房屋上，价值是与房屋不可分割的，是房屋价款的一部分，综合补偿款更是没有名目，更应算是房屋的价款。实际操作中往往是100万的总房款，而家电、装修、等综合补偿款就占了40万，双方少交税的目的很明显，是以合法形式掩盖非法目的，这样的合同是无效的。更是有的毛坯房的买卖依葫芦画瓢，也以家电、装修等综合补偿款的形式分开房款，更是明显的违法。
        通过这种方式操作的房屋买卖，xx时银行依据的是评估价，这种做低房款的方式并没有在xx时形成障碍。09年8月份北京市银监局昨天公开了二手房贷新规内容。为防控北京辖内银行存量房xx风险，促进存量房交易市场健康发展，北京银监局对北京辖内银行存量房xx审批加强了政策规范，2009年9月1日起利用北京市住建委房屋交易权属管理系统的存量房交易信息辅助xx审批，一是银行必须使用被房屋管理、税务等政府有关主管部门认可的网签合同作为审批必要依据。二是规定发放住房xx时，不得接受非网签合同中的“交易价格”或网签合同附件或补充协议中的附属设备、装饰装修款项用以确定房屋抵押物价值，而须以网签合同正文的房屋成交价格与评估价格孰低原则确定房屋抵押物价值；对附属设备、装饰装修款项发放xx应归入消费xx范畴另行审批。这有助于挤干“阴阳合同”、“分价合同”存在的虚假价格水分，使在网签、纳税、过户、抵押登记各环节通用的网签合同房屋成交价格真正成为确定房屋抵押物价值的重要参考因素，并防范对附属设备、装饰装修发放住房xx而可能引发的合规风险。
        但是，不需要xx的现金方式付款的，还可能存在综合补偿款的形式分开房款的情况，也应引起重视。