11月15日，本人受邀参加了在广东茂名举办的“2009粤西房地产投资高峰论坛”活动，一同参会的还有住房与城乡建设部政策研究中心副主任王珏林、商务部驻广州特派员孔令羽、中国商业地产联盟秘书长王永平、中国社会科学院旅游研究中心副主任李明德、中国商业联合会购物中心专业委员会副主任邢和平等专家。会上，我以“二三线城市写字楼市场的发展机遇”为题做了主题演讲，以下就是当时所讲的主要内容。

对于《二三线城市写字楼市场的发展机遇》这个话题，我主要从比较宏观的角度来讨论。从增长潜力和发展机遇的角度，我个人更看好二三线城市的房地产增长机会及写字楼市场的增长机会。因为一线城市的这种机会已经呈现为极其明显的现在时态，所以有太多的企业、太多的资金、太多的资源都在往一线城市挤；相比之下，二线、三线城市的发展潜力、发展机遇在当前更多地表现为将来时态，即将发生但是还没有发生。但对于有远见、有长远发展布局的企业更应该把握这样的投资发展机遇。我简单地从下面三个角度作些分析和判断，与大家交流分享。

{dy}个是中国城市化的视角。大家也许都知道，中国的城市化曾经被前世界银行首席经济学家、也是诺贝尔经济学奖获得者斯蒂格里茨成为影响人类二十一世纪进程的两大因素之一。（另外一个因素是起源于美国的互联网与IT技术）。截至2008年底，我国的城市化率是45.7%，城市人口约6.07亿，百万以上人口城市达到118个。从整体城市化率来讲，中国目前的城市化水平不但远低于世界发达国家的75%以上这样的水平，而且也低于世界平均的50%的水平。中国还正处于城市化的中期加速发展阶段，以每年增长一个百分点计，中国要达到目前世界发达国家75%这样的平均数还需要25到30年的时间。换言之，未来25年仍将是中国城市化进程快速发展的阶段。与此相关的，中国的房地产行业也就意味着仍将有极大的增长空间。这一点我们没有理由担心。

需要强调的是，中国的整体城市化率偏低，并不意味着每一个区域、每一个城市都处于同样偏低的程度。恰好相反，由于区域经济发展的不平衡性、特别是东、中、西部发展的梯队度发展特性，中国的城市化表现出明显的不平衡。以北京、上海为代表的东部沿海一线城市的城市化率已经达到甚至超过了80%的水平，而大量二线三线城市，尤其是中西部区域的城市则低于平均的45%的水平。强调中国城市化进程在区域之间不平衡的这个特点是想说明以下这样一个观点：即如果说过去近二十年中国城市化的主战场是北京、上海这样的一线城市、中心城市的话，那么接下来的近20年的中国城市化的主战场将转移到其他的二线三线城市。也就是说，中国城市化进程当中最精彩、最波澜壮阔的中期加速发展阶段——城市化率由30%--70%这个阶段，上半场是以北京上海等这样的一线城市、中心城市为龙头为主要战场实现的，而它的下半场将会由其他的二线三线城市所替换，这些二线三线的城市将成为中过城市化下半场的主力战场。如果这个判断成立的话，那么，由于城市化这一强大引擎的带动，未来二三十年当中，在二线三线城市，无论是其区域经济发展、产业结构的调整升级还是房地产行业的繁荣发展包括写字楼市场的需求都将面临难得的机遇。这是{dy}点。

第二个是房地产发展的视角。这其实和{dy}点是密切相关的。我想阐明的一个观点是，中国房地产未来的增长空间、增量空间主要在二线三线城市。房地产的真正未来已经不再是北京、上海这些我们绝大多数房地产企业挤破头，哪怕是头破血流也在所不惜都想进的一线市场，而是在今天看起来还不那么引人注目，今天可能还显得嫰头嫰脑的二线三线城市。

为什么会有这样的判断，道理其实非常简单，一线城市的市场已经趋于饱和，这些市场竞争已经趋于白热化，未来房地产竞争的主战场将向二线三线城市转移。其实很多企业已经身体力行地在作这样的布局和规划，包括很多行业的xxxx、品牌企业，这些企业的名字不用说大家都熟悉。大家也许已经看到，在今年以来的楼市复苏当中，从房价上看，一线城市房价涨幅远远超过二线城市，但是我们同时还看到，同期一线城市房地产销售量占全国的比重却从40%下降到20%。从土地价格看，一线城市地价上涨的幅度也远远超过二线三线城市，但是我们同时也看到，一线城市土地供应越来越紧张，土地的瓶颈效应日益明显，相反二线三线城市的土地供应增长明显。这些情况将左右企业的选择。

既然我们看好二三线城市的明天，那么，我们又有什么理由不看好这些城市的写字楼市场呢？这是第二点。

第三个是房地产业态转换的视角。过去20年，住宅地产可谓一枝独秀，未来可能的趋势是花开几朵，甚至是百花齐放。除了住宅地产，商业地产、旅游地产、工业地产已经越来越多地进入我们的视野。

根据国际上其他国家的发展经验，GDP的增长、城市化的增长，和房地产物业形态有一定关系。即人均GDP在8000美元以下时，住宅是市场的核心，主流产品都将围绕住宅展开。目前，在中国的城市中，人均GDP8000美元的城市大约有十个，大部分省会城市依然在3000美元至5000美元之间，因此，未来5-10年，中国房地产市场的产品结构仍然是以住宅为主。在人均GDP达到8000美元的经济实体中，商用不动产会成为房地产业的主角。以美国为例，商业地产的市场规模大约是住宅的两倍，商业地产开发企业的市值远远大于住宅开发企业。

香港也许是更直接的例子。数据资料表明，香港几大主流房地产企业在人均GDP10000美元的时候开始逐步发展商业地产，先后经过十几年时间确立起新的商业模式。其中，经过13年的发展，商业地产在业务机构的比重占到30%，新鸿基则大约经过15年的调整，商业地产比重占到50%。

放眼国内的房地产市场，我们也看到，内地已经有越来越多的房地产企业开始类似的转型与战略调整，特别是一些已经实现上市的房企，都在逐步地增加商业物业、持有型物业的投资。由此我们不难判断，中国商业地产未来的市场空间的确很大，商业地产的投资开发将会成为房地产企业的重要选择。用万通地产冯仑的说法，商业地产将成为房地产行业下一个发展机会。果如其言的话，中国的写字楼市场----包括二三线城市的写字楼市场同样也将迎来更多发展机遇。