银行管账确保二手房交易安全


3月22日，北京市建委与中国人民银行营业管理部联合发布《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》。从4月15日起，北京市的房产中介须通过商业银行设立客户专用存款账户，在办理二手房交易时，划转买房人和卖房人双方的交易资金。

　　《规定》要求，房地产经纪机构、交易保证机构均要在商业银行设立客户交易结算资金专用存款账户，以划转二手房交易结算资金，交易当事人也应根据需要在银行开立个人银行结算账户。设立“专用账户”的中介公司注册资本应不低于100万元，并缴纳100万元的保证金。另外，中介公司的信用档案必须无不良行为记录。不符合条件的房产中介从事存量房交易资金业务时，须通过有专用账户的中介划转交易资金。

　　个人专用账户转账时，须有购房人的签章和中介公司的证明，资金才能被转入卖房人的账户。房地产经纪人在与购房人签订存量房交易委托合同时，应主动提示购房人，只有通过“专用账户”才能保证交易资金的安全。

　　北京市区县建委要对“专用账户”的资金划转情况，不定期抽查。对弄虚作假、不按规定划转资金的企业，市建委表示，将取消其设立“专用账户”资格，构成犯罪的，依法追究刑事责任。符合设立“专用账户”的“保证机构”，在与商业银行签订合作协议之日起3天内会在北京建设网()公布。

　　中国人民银行营业部主任杨伟中说，银行专用账户中的资金不能提取现金，只能转账。

　　北京市建委的相关负责人说，转账费用与普通的转账业务相同，不会给买卖双方造成经济负担。另外，购房款在银行产生的利息，将通过个人名下的子账户，归个人所有。

　　北京市建委: 防范坚石事件再次发生

　　记者了解到一些中介公司之所以可以挪用房款用作他用，一个重要原因就是客户房款存放在中介公司的名下，给了不良中介公司以可乘之机。

　　市建委主任苗乐如说，目前，在房产中介介入的二手房交易过程中，卖方将卖房的相关资料交到房产中介；买房方将钱交到房产中介。这部分资金原本应当由中介交给卖方，但买卖房之间有一个时间差，一些中介把客户资金当做自己的资金，用作投资或其他用途，一旦投资回收出现问题，造成资金链断裂，将给买卖双方造成巨大损失,因此存在资金风险。比如，坚石、佰家、城市家园等事件，就出现了挪用、卷走资金的情况。出台《暂行规定》目的是要防范资金风险出现，一方面满足市民买存量房的需要，另一方面保证他们的权益。

　　“银行管账”的政策影响

　　加速中介公司整合

　　北京市中介协会会长陈同顺介绍，目前经市建委批准备案的房地产经纪机构是2675家，注册资金100万元以上的占31%，也就是只有1/3的中介公司有资质获得专用账户。不具备开户条件的中介要办理过户，必须同具备条件的中介合作，这将加速中介整合。链家地产副总经理金育松则认为，这一规定将加速淘汰不良经纪公司。

　　减少中介“吃差价”

　　《规定》执行后，由于交易结算资金都将存入“专用账户”由买卖双方自行过款，二手房交易资金在更加规范化的同时也将xx透明化。中大恒基副总经理王彬认为，这将切断不良中介挪用客户资金用于“现金收房”的资金来源，有助于减少当前房产经纪行业普遍存在的“吃差价”现象，从而可以挤出价格的虚高部分，有助于平抑当前的高房价。

　　有效遏制避税行为

　　从北京中原三级市场部对北京、上海、广州等城市进行二手房交易中交纳税费情况对比，北京在二手房交易过程中税费占到10.6%，处于中等偏上的状态。面对高额税费，许多消费采取签订黑白两份买卖合同，一份是买卖双方约定房款的合同，另一份是用于规避税费降低房款而签订的合同。

　　北京中原三级市场部副总经理宫萍表示，买卖双方采取资金监管后，能从根本上杜绝私下猫腻现象出现，有效遏制避税行为。