土地市场门槛再增 开发商争食广渠路36号地


谁将刷新北京xx新纪录?10月23日,广渠路36号地块经过一分为二的"xx"之后正式面市。

      记者在北京市土地整理储备中心网站看到,现在这块"广渠路36号地"只是其中的"北半块"。此次招标的朝阳区广渠路36号地块建设用地面积为16.8537万平方米,规划建筑面积达46.04万平方米,而去年9月公告2006年第四季度出让时的地块建设用地面积31.12万平方米、规划建设面积90.02万平方米。

      在超过60家购买标书的房企中不乏有万科、富力、世贸、招商局地产、SOHO中国、中粮鸿利等地产大鳄。

      此前业界认为该地块的成交价格最可能会在30亿-40亿之间,这将意味着北京有可能产生新的xx。

      各方因素推高门槛?

      悬念将在11月24日揭晓。业界对该地块的价格预期俨然已如火如荼。

      "我们的确是打算竞标这个项目,目前,公司正在进行{zh1}的价格评判。"10月30日,一位北京本地地产大鳄级公司的研发中心负责人向记者坦言。"几乎每一个企业在竞价这一个问题上都十分为难。"

      根据标书的要求,对参与招标的企业打分是100分,其中价格占30分。标书对价格的要求是这样的:"达不到标底的价格为0,达到了标底要求的价格就可以得到15分,如果超出标底价格的1.35倍,就可以再加13分。"也就是说,如果一个企业的报价,在标底价格的1.3倍之上,就可以得到28分。

      负责地块前期工作的北京富力城房地产开发有限公司副总经理杨培军曾坦言,根据标书规定,价格和付款进度相加已经占据了总分100分中的55分,是{jd1}的大头。

      而在采访中,有不少开发商认为,这个地块 所在区域目前的二手房价格已经在10000元/平方米,未来预计房价应该在15000元/平方米左右。而北京与大多数的城市不同的是,土地成本占房价的比例往往会多达一半以上,如此匡算,该地块的楼面价最有可能不会少于7000元/平方米,而整个地块的成交地价会在30亿-40亿之间。

      记者了解到,今年的北京土地公开出让市场中,大部分为小面积地块或者位置偏远的地块,不少房企高价拿地也在所不惜。比如金地4.08亿拍得马驹桥地块,北辰也以11.5亿获得温泉镇地块。

      如今广渠路36号地规模40多万平方米,且紧临北京CBD区域,被认为是京城三四环间{zh0}的一个地块,地产大鳄们更不会轻易放过。

      10月25日,在北京市国土资源局新闻发布会上,北京市国土资源局局长安家盛就曾这样描述,"广渠路36号地招标公告公开后,可以说聚集在北京的地产'大鳄'们几乎无一落下"。

      "我们从价格和付款进度可以看出,真正有实力参与的企业并不多。"杨培军表示,"一次性能够付出全款的企业也不是很多,而且很多企业还有其他很多项目。"

      记者在采访中也了解到,目前虽然已有超过60家的房企购买了标书,但是,大部分的企业已经宣告放弃。

      "最主要的因素在于竞争对手太多,以目前公司实力看胜券太小。其次是年底还会有土地放量,仍有不少机会可供选择,没有必要在一块难度太大的地上牵扯过多精力。另外,尽管该地块质量好,总价也比预计的要低,但从中小企业的开发能力考虑,46万平方米的体量还是大了。"一位打算放弃的开发商说出了放弃的理由。

      房企获地新趋势

      广渠路36号地块不仅引发了新xx的预期猜测,有关土地市场化的争议也不绝于耳。

      一个说法是,广渠路36号地块在宏观调控的大背景下,要想竞出"天价"会比较难。"广渠路36号地块的出让方式有很多行政色彩。"

      "执行国家房地产政策举措如何,承担开发企业的社会责任的程度怎样,都是此次招标的重要衡量指标。而报价反倒显得不重要。"一位准备参与投标的开发企业负责人告诉记者,"按照评分标准,即使报出天价,也仅能多得两分。价格权重实在微不足道。"

      "这么多人来买标书,并不意味着广渠路36号地的地价会飙升。我们采用'招标'而非拍卖或者挂牌的方式出让,就是为了防止盲目竞价现象出现。"安家盛在10月25日的新闻发布会上也强调。

      而记者此前从相关部门了解到,政府对于这个地段地价的预期定位最有可能是在5000元/平方米~6000元/平方米之间,据此判断,最终成交的价格很可能会在23亿-27亿之间。

      决定广渠路36号地块能否可以成为新xx的因素将包括招标方案、企业报价、付款速度等等,然而,最重要的因素可能还在于政府对宏观调控的执行力度。

      "如果用行政手段的思路把土地价格降低,背离市场价值,广渠路36号地在3年内的开发产品很容易成为市场投资者热捧的目标,因为90平方米的酒店式公寓其实很好卖,而招标的特点是并非价高者得,这样,巨大的价格差异一定使得本地块成为被个人投资者狙击的目标。"一位不愿透露姓名的业内人士一针见血地指出。

      此前北京白家庄地块引发市场对于招拍挂公平性的质疑,也让业界心有余悸,广渠路36号地块的招标能不能经得起市场的考验?

      据了解,在白家庄地块的挂版文件中指出,土地一级开发商将按照低于市场价很多的价格回购相应面积的办公用房和所有的地上商业用房。有业内人士指出,竞得者将有可能为此"限价回购"条款付出让利约2亿元左右的代价,"没有把一级开发公司与其他参与摘牌的公司放在同等位置,不在同一起跑线上。" 

      "拍卖其实是最适合广渠路36号地的出让方式的。"这位业内人士指出,其实,广渠路36号地没有必要在当前的市场条件下匆忙上市,应该在市场条件平稳的时候,以拍卖的方式上市才可以体现这块土地的价值。