关于北京南城商业的发展,易铺网记者于8月31日对陈建明总经理进行了采访.

  记者：陈总，今年我们就方庄现在的商业发展状况请您做一些分析，因为方庄处于北京的南部，属于南城地区，北京自古有“东富西贵”的说法，南边的经济可能不太好，但是方庄在北京以前是一个贵人区，陈总您能结合方庄以前和现在的发展来给我们做一个分析。
   
    陈建明：谈方庄我们首先谈谈北京传统的规划。在过去北京的商业规划沿着东南角和西北角划一个对角线，北京的现代商业都是集中在东和北，北京的西部和南部商业的规划是出现了不同的特征。东边和北边现代商业为主体，北京的南边和西边，这些专业或者说批发商业为主体，现在看确实是这样的一个特征。比如说北京的xx或者说主流传统的商业区除了西单、王府井之外，像东三环、东二环，北二环、北三环，实际上现代商业百货商场都在这一带。相反，南二环、南三环，包括西三环的南部，这些灯具、建材批发等等，全都在南边。换句话讲，在2000年以前，沿东南角和西北角拉了一个对角线，对角线以南的部分，谁做现代商业谁很难做成功。这种情况体现了北京传统的商业格局的一个特殊性。像十里河，包括玉泉营、木樨园，十里河和玉泉营是属于建材等等为主的专业市场集合的区域，木樨园是北京二十多年时间发展形成的比较集中的批发商业。在这种环境之下，现代商业，尤其是中xx的现代商业生存的空间很薄弱，原因很简单，比如像十里河或者玉泉营，这一带人口的密度也比较低，为什么很多企业在这一带来做专业市场做批发商业，其实这一带整个发展比较滞后，到了今天为止都是这种情况。北京北边和东边都到了五欢了，但是北京的南边依然是南三环一带，甚至说东南三换拐角一带依然在二环以里开发，二环到三环都还是一个正在开发进行时，整个区域来讲开发比较滞后，南城开发比较滞后，区域的一些价格、租金，包括像这些人开批发商业等等地价也便宜，这些人来做生意的话，他们的综合成本比较低。所以讲方庄商业之前首先讲背景，北京传统的规划沿东南和西北角的这么一个对角线，南边和西边其实是专业和批发商业为主形成了长期的一个市场环境，东边和北边是北京规划的现代商业，当然这种规划从今天来看也有问题。从2002年、2003年，北京几轴几带的新的规划之后，大家发现不能简单的按照过去的一个斜对角线来划分城市的区域，现在其实整个城市，北京以二环、三环为中心，逐渐呈圆形往外辐射。在五环的外围，北京现在已经形成一部分，未来规划总共会形成十几个，每个规模都是在一、两百万的人口规模的居住的卫星城，这种规划和过去北京的规划有很大的不同。北京的南城虽然发展慢，但是南二环、三环、四环、五环这些区域目前正在进行大批的住宅开发，住宅开发的过程一定会带动现代消费。过去因为住宅更多的集中在北边、东边，西边也有一些，南边和西南角其实空了，现在这个方位大批住宅正在建设，催生了现代商业发展的基础。这一点也是为北京的包括方庄、成寿寺这一带未来商业发展的契机。
   
    谈到方庄，方庄实际上是北京在住宅商品化之后最早建的{dy}个规模比较大的小区，在九十年代的初期，当时方庄的建设，那个时候北京市主管建设的副市长张百发到新加坡别的国家去考察，回来之后来进行方庄的建设，方庄由城建开发集团来开发来运作。现在来看方庄，九十年代初期的时候北京的房价还比较低的时候，方庄的这些商品房能卖到七、八千，八、九千，方庄的这些所谓甲级住宅，还不是公寓，租金一个月收到一万多很正常，这个主要指的是方庄的芳成园，九十年代初期的一个，属于北京的{dy}个大规模的住宅开发社区，从规划的方面，功能上各个方面，布局上都比较好的考虑到了未来的发展。现在来看，方庄的规划格局，尤其是在停车、交通方面考虑的还是不足。当时，张百发副市长他们做方庄的时候，连政府的这种官员大家还是在桑塔纳、老奥迪的概念上，车很少，所以方庄的规划从交通从停车方面考虑的远远不够。方庄作为北京住宅商品化之后{dy}个大规模的住宅社区，这里也做了一些商业。当中客观的讲，一直到了2002、2003年之前，十多年的时间，它的商业发展的很局促。方庄有一个电影院，但是电影院从建设完成只演过不到几个月时间就停掉了，前两年新的投资商和我接触过想把那个电影院拆了重新做开发。大家会想方庄这一带既然是在北京{dy}个规模这么大的社区，商业是必需的，但实际上像它最早的电影院也没做起来。另外，2002年、2003年之后很鼎盛的方庄的餐饮街，也包括在餐饮的市场做的有很好的市场环境之后，包括贵友百货商场等等，方庄的餐饮街还有贵友大厦等等，在目前阶段形成了北京南二环、南三环区域现代消费的一个重要的结点。这是在这么多年伴随着方庄这个南部，南二环{zd0}的住宅社区的出现，以及目前越来越多的住宅社区在这个区域的开发，推动了现代商业发展的基础。现代商业的发展从方庄最开始电影院做不起来，到后来餐饮街等等做的不错，包括贵友大厦生意很好，说明北京的南部的现代商业有了一个很好的市场基础。我想这是方庄的商业过去这么多年发展的一个背景，包括正在形成的现代商业的正在成长当中的市场背景。
   
    记者：刚才您提到了成寿寺一带，成寿寺和方庄离的很近，成寿寺这里有两个大的家居的专业市场，一个是家得宝，一个是城外城，在它们之间有一个大型的社区——中海城，对于中海城的规划，包括它现在做的几个商业，您有什么意见呢？
   
    陈建明：刚才我们在谈方庄谈北京大的规划格局，就是北京的南边和西边的格局的状况，谈到成寿寺的话，我们就需要有一个更加清晰的架构。成寿寺的方位，就是在北京的东南三环到东南四环这个角，这个角传统的商业格局这些家居建材的专业的购物场所很多，包括你说的家得宝，作为和华润万家的超市组合的这么一个家居建材的专业店，以及华润万家的超市，另外像十里河的建材一条街咫尺之遥，之外还有一些汽车的配件市场，另外沿成寿寺路上包括爱家的收藏品市场，在这一带有北京比较知名、典型的一些红木家具的一些家具中心，包括城外城家具城，都是在北京南边很有知名度的商业。另外成寿寺路往南一线有不同类型的专业市场，做五金配件等等。就是说在成寿寺一带五花八门的专业市场的发展，其实也映衬了我们讲的北京过去传统的规划，南边是专业和批发商业很集中的地方，这条成寿寺路以南三环作为起点，一直到南四环甚至再远一点，这些专业的商业很多很多。在这些专业市场当中，刚才讲的家得宝和华润万家是做现代商业品牌化的操作，经过过去五、六年时间的发展还是有很好的市场表现。过去是叫家世界，包括华润万家还有家得宝，都是家世界的家居和超市的两个部分。家世界因为经营不利，最终把超市卖给华润万家，建材家居卖给了家得宝。从这个店来讲，它的经营的情况在北京的超市和建材的专业市场做对比的话，算中等情况，并不是算是特别好的情况。原因有两个方面，一个是这个区域的这些专业市场项目，专业类型的商业规模太大了，有很大的分享市场的能力，比如家得宝和城外城。城外城在北京南城人心目当中的影响力相当的深入。大家买家居建材到规模很庞大的城外城形成了十多年的一个习惯。另外还有一个原因就是现代商业发展的情况一般的一个重要的背景就是这个区域的住宅还是在进行时。中海城可能算这个区域规模{zd0}的开发的项目，这个项目我们也经过它的周围，路确实修的很漂亮很好，但是中海城只是一期、二期投入，还有比较大的面积没有完成。所以总体来看，这个区域来说，对于中海的商业来讲，这个地方它的选择无非是两个方向，{dy}个方向就是专业的商业方向可不可以做选择，专业的方向选择需要很慎重，因为专业商业的方向往往意味着可能档次和环境稍微和它的住宅的品质不太匹配，如果真选的话也是需要动脑筋做选择，比如爱家的收藏品市场像这些可能影响不大，但是其它的一些工业化产品的一些批发等等可能对于整个住宅的品位有影响，所以在专业方面的选择余地不太大，有但是需要深入的做考虑做评估。对于现代商业来讲，现代商业的选择我们必须来说明几点。首先{dy}点，在这个区域来讲，长期现代商业，无论是零售业还是做餐饮服务业还是做娱乐，因为整个北京的东、北、西都到了五环的位置，而这个地方还是三环到四环的方位，明显呈现一个因为整个区域的开发滞后导致整个区域的价格体系相对比较低，换句话说区域的商业投资的成长空间是有的，比如在同样的方位，比如北三环到北四环，一层商铺的价格{jd1}要大大高于这个方位，东边、北边、西边都很成熟很成形，所以对于这个区域来讲做现代商业市场的成长空间没有问题，也就是说商铺的价值的升值空间也可以预期。那么具体来做什么业态，零售、服务还有娱乐，零售的方面来讲可能市场的一个成长空间没有问题，但是目前来讲，比如说这些服装或者别的零售的东西的市场环境相对不太成熟，所以说有空间但是大家需要把握节奏。相反服务业是有很好的市场，市场比较稳健，包括在中海项目附近也有一个洗浴，还有一个运动健身的场馆，生意很好，健身也是属于服务行业，另外包括餐饮等等，所以我想在这个区域，可能这些各种类型的服务业的市场比较稳定，也有成长的空间。所以中海做现代的商业，从它的成长空间跟整个项目的匹配来讲都比较好，从可能的业态来讲，服务业的发展空间更可行，但是具体的服务业怎么来做，开发商还是需要结合项目的规划做慎重的考虑，因为我记得中海的项目当中好象还有一个大的商业的规划，大的商业一定需要做深入的慎重的考虑，既然周围有很庞大的专业或者说产业的市场，但是这种产业专业市场的竞争也会很激烈，另外跟中海项目的匹配程度有问题。做现代商业的选择从建筑规划形式来讲也无非是街区和集中商业的选择，集中商业就是说做购物中心或者说做大众的一些市场的商业，如果是街区的话可以是商业街的一个结合。这里规划当中必须充分考虑到未来这些大的商家对这个区域的成熟度的认可程度，其实区域的成熟的状况我个人认为还是需要有一个周期，这个区域长期来讲没有问题，其实东南三环到东南四环这个区域未来庞大的住宅开发完成之后，在这个地方即使现在有短时间的市场成长的过程但同时你的租金可能也拿的低，这样既能够把城市的结点占下来，又同时能够拿到比较有竞争力的租金作为合作的条件，这样跟开发商跟整个区域的街区的包括底商的商业能够有一个协同的共同发展，没有什么问题，关键是里面大型的商业，从长期是需要的，关键问题是进入市场的时间结点。中海的规划来说我建议如果确实有这个规划，那么集中商业的规划必须很好的考虑对项目自身的这些小商业的协同带动问题，大的商业很好的推进市场，这些小的商业不仅是开发商会有一个很好的租金收益，同时为投资者创造很好的保障，这样大家相得益彰，是一个多赢的结果。
   
    记者：好的，谢谢陈总。