地产投资的目的与特征分析，价值如何认定？

1.首先，确定目标，财产收入，比如民用或者商用，投机收益，比如闲置地产，预期收益是地价上升而不是单纯的期租收益。投资人还需考虑标的物的实物形态，所有权的处置，开发的阶段性与地域因素。其中包括潜在的购买人或者承租人做出的选择，分析实物时，需要注意其使用限制，场所，财产管理与改善，转移过程涉及财产的营销与交易管理。

2. 地产市价的估值手段？

市价估值的技术运用于地产投资，包括

A.     成本法，衡量的是置换成本

B.      直接比照法，以市场上相同时间投放的标的为标准，

C.      收益法，根据预期收益衡量实物的当前价值，

3. 地产投资的收益分析程序？

主要因素是抵押物的价格决定因素，其中有现金流，净现值或者与投资目标相关的投资收益比率，风险收益的标准时根据地产融资的规模程序。地产投资的数量分析，需要与各种客观因素市场考量结合。

4.地产投资分析内容，与投资标的的实现？

A. 主要的分析内容，

投资者目标，实物的特征与价格决定因素的数据收集，

价格与投资分析，实物的现金值与计算NPV(净现值)与收益估计的折扣率，

计算复合结果以及相关的说明，

5.地产投资信托的标的与结构设计？

地产所有权的行使时以证券化为手段，PTS, 标的委托，投资人购买公开竞价带所有权的股份，通常是附带专业管理的PT, 收益的分析类似股票，债券以及基金管理，PTS销售之后可以公开上市。

6. 了解投资物的吸引力，比如黄金或者其他贵金属，钻石以及收藏品，分析投资的适合性，有形资产代表的是一个非地产投资工具，换句话说既有可以触摸的实物，主要的品种有黄金，重金属，钻石，收藏品，其形式多样，有形资产通常在通胀期间能够提供超额回报率。

CHAPTER15, 投资计划设计

1.       投资计划管理和程序用来计算收益以及计划的偏离度，

投资计划是指一篮子融资工具，以便达到通常的投资目标，其包括风险与投资之间的平衡，升值潜力，以及当期收益，一篮子中投资工具的风险程度，计划的回报率是以抵押资产的权重均值衡量，其偏离度使用类似的工具，用途是获得单一资产的偏离度。

2.       相关性与多样性的分析，投资计划针对风险与收益的影响，有效性，方法与收益的多样性，

相关性是衡量关系的统计方法，如果，资产之间存在产出关系。

多样性的目的，是增加反相关的资产，通常，资产获益的不同程度的组合，可以减低风险性，通过多样化，风险（标准偏离度）既可以降低（甚至到0），但是，复合的权重收益不会低于其中部分资产的收益。国际化的多样性在不必减值的条件下达到了风险减低，其可以通过海外投资以及国内资本参与海外融资计划，国际基金的使用尤其是澳洲的项目设计是可以优先考虑的选择。

3.       投资管理的2个基本点，

A, 传统上，是与国外不同行业的公司债券结合，现代投资理论MPT, 使用统计的多样性，促进了有效地投资计划。理论上，投资意愿，MPT发现关注有效性多过投资的功能性，风险规避。实践上，xxxx率能够用于与风险回报适合的有效投资。通常，投资人使用传统方法结合MPT，设计投资计划。

4. 投资人特征与目的，投资目的与政策，

投资人关注的因素如下，收入水平与稳定的家庭成员，财富状况，年龄与经验，风险因素，他或她的目标，应该进行的相应计划设计，通常的内容有，当期收入，资本保全，资本成长率，税收与风险程序。

5.针对投资人使用资产配置设计复合投资计划的方式？

资产配置涉及将资产按照其等级分配，目的是资本保全。类似多样化，资产的配置是为了利用优势资产的开发能力时，对于劣质资产的保护措施。基本的手段包括定量分析，灵活性或者资产的变通配置，相对复杂的手段是期权合同。资产的配置按照年度为时段，通过资产管理方式的使用，或者是直接购买资产配置基金的配额。

6．投资目的与资产配置，风险、回报

资产配置与投资人目的，风险/回报，在不同投资计划的体现。投资人的目的决定了投资人资产配置的比率，迅速致富的人喜好高风险，高回报。退休人士也需要与生活成本相当的项目，保守与低风险尤其对分红或者利息形式的定期收益更有兴趣。