北京绿维创景规划设计院城市风貌景观与休闲商业地产规划设计中心 秦川 孙瑞娟

    地下商街是在城市用地高度紧张的背景下诞生的，是城市经济快速发展与城市商业用地高度紧张矛盾的产物，更是城市地下空间开发利用的重要形式之一。地下商街的发展，将人们的活动空间从地上拓展到了地下，既有利于缓解城市用地的紧张，也为人们提供了更多的休闲娱乐空间，必将成为未来商街发展的主导。我国地下商街从80年代末开始，经过十多年的发展，已遍及全国各地，随着地上商街的快速发展，地下商街面临严峻挑战，竞争日趋激烈。那么如何发挥地下商街的优势，在激烈的市场竞争中争得一席之地？地下商街相对有哪些优势？地下商街未来发展趋势有哪些？带着这些问题，绿维创景对地下商街进行了深入研究，提出了多空间打造地下商街创新模式，以期对地下空间发展有所借鉴。

    地下商街，在需求中崛起

    地下商街是城市空间在地下的延续，它不仅是城市与建筑融合的媒介，而且体现了城市景观形态的连续性和完整性，地下商街的建设，给各地经济带来了更多的发展空间，甚至成为展示城市发展的新名片，能极大提高城市的知名度，如加拿大的蒙特利尔地下城，已成为蒙特利尔市继奥运后城市发展的又一张名片。日本的东京八重洲地下街，是全球{zd0}的地下商街，在国际上享有很高的美誉度，等等。

    地下商街有着近百年的发展历史，地下商街的起源，可追溯到20世纪30年代：1927年，日本{dy}条地下铁道通行，开启了地下商街的发展序幕，随后日本地下街迅速发展起来，至今总量已达80余条，高居世界{dy}。随着城市的快速发展，用地越来越紧张，如何使资源利用{zd0}化成为各大城市迫切需要解决的难题。地下商街的兴起，拓展了城市发展空间，给经济发展带来新的契机，于是，地下商街在世界各国迅速发展，在需求中崛起。

    我国地下商街建设兴于80年代，盛于90年代，21世纪进入快速发展期。最早的地下商街是从人防工程发展来的，随着城市经济的发展及地下交通网的兴建，地下商街范围不断扩大，延伸至地下各个角落，从北端的哈尔滨到南端的广州，地下商街无处不在，且类型日趋多样化，如从地下通道到地下商铺、从地下停车场到地下商场，等等。地下商街的选址受多种因素影响，如客流量、交通便利性、气候条件等，尤以客流量影响{zd0}，充足的客流量是地下商街可持续发展的重要保障，便利的交通则为商街带来充足人流；南北气候差异则会影响到地下商街的开发模式、业态等，北方冬天时间长、气温较低，更利于地下商街的发展。

    多空间打造地下商街

    地下商街发展日趋成熟，但开发模式比较单一，多局限于地下一二层，往往忽视了地上和深层地下空间的利用价值。绿维创景依托丰富的实战经验，在对我国地下商街进行深入研究的基础上，提出了立体化打造手法：将绿色引入地下，从多空间打造地下商街，整个商街可分为空中、地面、地下一层、地下二层、地下三层等，依具体情况在空中可建商场、花园，地面可建小型广场、游乐场、公园等，地下一层、二层可建大型商场，地下三层、四层可建停车场（如图）。

    其中，空中花园、地面广场、公园等是地下商街聚集人气的重要吸引核、休闲聚集的{zh0}平台，通过有效的交通连接，形成空中、地面、地下多层面互动发展的空间结构。由于地下商街的主服务客群是本地居民，其次才是外地游客，因此作为地下商街的休闲聚集平台，必须具备以下特点：（1）休闲性，满足市民的休闲需求，形成休闲场所的概念；（2）休闲聚集能力，具有极高的吸引力；（3）上下之间互通结构空间安排，即空间层次多样化项目的设计等，项目的设计必须体现以人为本理念，如草坪能够踩踏、假山能够攀爬等。

    各层空间的衔接通道，应打破以往的钢筋水泥形式，通过假山、叠水、小品等景观设计，运用喷墙手法，把绿色引入地下，实现地上、地下的生态化、景观化打造，形成多层次的互动构架，从而实现整个空间的充分有效互动，形成人流互动、通气、光线互动、生态互动等的综合性商场，体现空间层次多样化、功能多样化、业态多样化等。

    多空间“打造手法”创新

    多空间打造创新模式，增加了可利用空间，但如何提高有效使用率、吸引客流、留住客流则需要打造手法的创新。绿维创景经过深入研究，提出了“六化战略”，即从景区化、文化化、娱乐化、休闲化、通畅化、服务化等六个方面对地下商街多层空间进行差异化打造。

    1.景区化

    随着人们消费水平的不断提高，纯粹的商业性街区已无法满足人们的休闲化需求，我国商业街已进入景区化全面升级阶段，作为商业街的特殊形式，地下商街的封闭性、娱乐的缺失性、业态的单一性等决定了其进行景区化打造的必然性，景区化打造可增加街区的吸引力，合理引导客流流动，如合理布置不同类型的商铺，各商铺中间饰以假山、喷泉等景观小品，形成“十步一品牌、百步一景观”的特色，中间穿插放置休闲座椅，尤其是长街型地下商街。

    2.文化化

    文化化是街区品质提升的重要手段，也是打造城市文化名片的重要载体，但地下商街不同于一般商街，文化展示手段、区域相对较少，可利用依托的建筑、经营业态等进行展示，如在地下小型广场中设置文化雕塑、文化碑廊等，以提高商街的文化氛围。

    3.娱乐化

    娱乐化越来越受到人们的追捧，地下商街要吸引客流、留住客流，引导客流消费，娱乐项目的设置必不可少。鉴于地下商街的独特性，绿维创景建议以丰富地下商街经营业态为主导，除经营服装、电子、饰品等日常用品外，将电影院、博物馆、图书馆、酒吧间等引入地下，加以水广场、花广场、石广场等，形成多业态的综合型地下街区，各出入口与绿地相连，地上地下融为一体，使人产生如在地面的感觉。

    4.休闲化

    休闲化也是商街打造必不可少的重要手段，通过休闲项目的引入，形成休憩节点，为游客提供休闲放松空间，能够延长停留时间，从而激发购买热情，增加街区经济收入。绿维创景认为：商业经营必须是商街经营的主体，进行品质升级，不能忽略其商业本质，建议从商业动线和旅游动线两方面着手，引入休闲手法，打造地下水街、溶洞商街、地下花园等休闲项目，营造出地下商街鸟语花香的氛围，丰富地下商街的经营业态。

    5.通畅化

    地下商街的独特性，决定了通畅性必须成为商街建设的重点，便利的交通能给商街带来充足的人流，通畅的出入口，则能保证人流合理流通，因此，地下商街应在允许的范围内设置更多的出入口，一方面能保证客流进出通畅，另一方面也有利于通风，保证地下空气清新；各出入口需设在人流量比较集中的地区，如商场内部、地铁出入口、公园周边、广场周边等，以利于地下、地上的有效互动，从而为地下商街提供充足客流。

    6.服务化

    服务化主要着重于地下街区品质的提升。目前我国大多数地下商街没有休憩场所，对多业态布置缺乏有效的指示系统等，不利于客流长时间停留。服务中心、休憩节点、小吃街等的设置，为游客带来了便利，也有利于延长客流的停留时间，增加经济效益。

    地下商街类型不同，有长街型、十字型、井字型等等，可依据不同的街区类型，选择不同的手法组合，进行差异化打造。

    多空间“开发模式”创新

    目前我国的地下空间开发模式比较单一，主要有地下通道、地下商场、地下停车场等，地下商街的开发以单一的商街开发为主，部分依托于商场。在对我国地下商街的发展现状、发展趋势等进行深入研究的基础上，依据地下商街依托的内容不同，绿维创景提出了多空间地下商街开发的五种创新模式（如图）。

    1.地下商街+公园型

    地下商街+公园型基本开发模式：公园一侧为地下商街，依据实际情况可建两、三层，以经营为主，公园上空则利用架空手段打造空中花园，地面层设置各类游憩设施吸引客流，近地面一二层设大型商场，三层设停车场，各层由大的出入口联通，各接口处用绿色渲染。我国城市公园众多，尤其是小型城市公园，或新建城市公园，可尝试采用此类型，开发地下商街，增加经济效益。

    2.地下商街+广场型

    地下商街+广场型与地下商街+公园型类似，也是商街客流休闲聚集的平台，不同的是其依托的媒介是广场。地下商街+广场型开发模式在我国部分城市已经出现，但开发模式过于单一，没有突破地面限制，绿维创景提出的开发模式，增加了空中花园部分的打造，更具吸引力。

    3.地下商街+商场型

    这一开发模式在我国比较普遍，一般的大型商场都有地下商场，要么一层商场，二层为停车场，要么一、二层为商场，三层为停车场，充分利用了地下空间，但这类模式往往忽视了周边地下空间的开发。地下商街的引入填补了这一缺失，各类商业业态的引入，又丰富了商场的经营业态：商场为地下商街带来了充足的人流，地下商街为商场人流疏通提供了便利，二者互惠互利，相互促进，共同发展。

    4.地下商街+游乐场型

    游乐场是最能吸引外地游客的，也是外地游客最易集中的区域，在其地下打造商街，能保障充足的客流，有利于地下商街的快速可持续发展。游乐场可建地面层，空中也可适当建花园，以丰富整个区域的业态，增加吸引力。

    5.地下商街+地下城市

    加拿大蒙特利尔地下城的成功运营，开启了地下城市建设的先例，这类商街功能与一般城市相同，即使不到地面上来，也可以正常生活，因此被冠以“地下城市”的概念。各国地下商街建设纷纷借鉴其成功经验，不断丰富商街经营业态，将小吃街、旅馆、饭店、酒吧、影院、运动场馆等生活业态引入地下，既节约了地面空间，又增加了地下商街吸引力。地下空间具有冬暖夏凉的优势，在寒冷的北部尤为受欢迎，因此我国北方地区，如哈尔滨等地下商街发达的城市，可适当将多条地下商街打通，引入更多的商业业态、休闲娱乐项目、生活业态等，建地下商城，即使是寒冷的冬天，市民也可无所顾忌地逛街购物，体验别样的购物乐趣。

    6.地下商街+其他

    一般说来，只要能聚集充足人气、本地居民达到一定数量、交通便利的地区，都可建地下商街，任何客流集聚区，都可成为地下商街顺利发展的依托物。随着城市吸引物的不断增多，地下商街将涌现出更多的综合型开发模式，并成为未来商街发展的主流。

    （有关城市风貌与休闲商业地产的更多研究，详见www.lwcj.com）