2009年，大概没有哪个行业可以像房地产业这样富有戏剧性。从年初时的迷茫、绝望，到年中时的兴奋、疯狂，再到年底时的焦虑、恐慌，2009年的房地产市场在短短的一年里走完了由“冰点”到“沸点”的大循环。与此同时，房价大幅增长引起中央高度关注，2009年的{zh1}一个月，土地、营业税等抑制性政策频繁出台，温家宝总理在国务院常务会议上更是指出要遏制部分城市房价过快上涨的势头，房地产行业又一次走到了风口浪尖。2010年，房地产行业将如何发展？万众瞩目的房价将会是一个怎样的走向？政府还将出台怎样的调控政策？物业税是否会开始实行？xx是否还将像过去那样不断地出现？货币政策是否会紧缩？2010年，我们的地产企业该如何面对？地产行业怎样自我提升？

　　在此背景下，由华远、xx、万科、万通、富力、住总、阳光100、银信投资、天鸿地产、 ( )置地、永泰红磡、新华投资等国内xx地产企业联合支持，华本地产俱乐部、全国工商联住宅产业商会、阿拉善SEE生态协会、中城联盟联合主办，华本地产俱乐部承办的“2010 行业自律 平稳发展”高峰论坛应运而生，任志强、刘晓光、王石、冯仑、张力、张贵林、易小迪、张民耕、柴志坤、陈鹰、李德福等国内{lx}级的地产企业家将亲自出席，率先垂范，倡导行业自律；主动承担，xx行业自律健康发展，并与其他百位知名地产企业家共策行业风气，共论行业发展。

　　举办时间：2010年2月5日下午13:30-20:00

　　举办地点：北京香港马会会所

　　活动主题：2010行业自律 平稳发展

　　以下为直播实录

　　【张民耕】：  各位领导，各位企业家朋友们大家下午好，很荣幸受主办单位的委托，我客串主持人。看见各位，都是同行熟人，或者是老领导，老朋友了，非常高兴。我这代表主办方热烈欢迎各位来到我们这里参加地产{lx}年会。热烈欢迎大家。在正式会议开始之前，我做一个嘉宾介绍。

　　参加地产{lx}年会的专家学者。{dy}位是茅于轼教授，中国天则经济研究所理事长。姚景源国际统计局总经济师，国务院参事，陈全生。建设部政策研究中心主任陈淮先生，北京师范大学金融研究中心教授、主任，钟伟。

　　下面是这次年会的主持单位，有他们的支持，才得以有今天的年会，xx集团董事长刘晓光，华远地产董事长任志强，住总集团董事长张贵林，阳光100置业集团董事长易小迪，天鸿房地产开发有限公司董事长柴志坤，天津永泰磡集团董事长李德福。

　　年会的财务支持单位是北京嘉源置业投资有限公司董事长胡陆军先生。今天我们得以在这活动，全是胡先生解囊相助的。还要介绍年会的协办单位，北京银行个贷中心总经理马宝宏女士，伟业投股总经理林洁先生。这里还要隆重推出年会的特邀嘉宾，建银国际董事长杨宏伟先生。要特别感谢年会的承办单位。

　　这个会是由华本地产俱乐部是提出的，他们是专门为北京地产圈服务的俱乐部，他们扎扎实实做了五年，举办了近三百次活动，为北京和天津以及华北地区的房地产圈，穿针引线，为大家提供切磋琢磨的机会，为大家提供人员其他资源的互通有无。另外在房地产低潮的时候，提供了扎堆取暖，抱团壮胆的机会，搞了五年。这个月正好是他们五周年的日子，他们想搞一个活动庆祝自己的年会，要搞一个很有意思的活动，马上我们就请我们的地产界的{lx}刘晓光和任志强先生商量商量，结果刘总非常赞成，在刘总的支持下，我们开了一个筹备会，这个筹备会开的就是确定了这个主题“行业自律平稳发展”，确实我们要召集这百位地产{lx}在一起，讨论一个重要的话题，怎么取得房地产这个行业有长久的繁荣。那么房地产业，为什么取这样的主题，政策调控我们，媒体折腾我们，社会上对我们评价也不高，我们想我们怎么能够自律，以前自律的感觉是职业规范，道德规范的事情，我们这次要给他一个新的含义，律者规则也，我们在探讨当中，摸索房地产行业的规律和规则，自己找到这样的规律规则，按照规律规则办事，争取做到自律，我们的目的是这个行业平稳的发展。下面我们的会议分两个部分，一个是嘉宾的演讲，一个是我们的论坛，现在我们就要隆重推出{dy}位演讲嘉宾，xx集团董事长刘晓光致欢迎词。

　　【刘晓光】：  大家好，我就简单把这个意思讲讲。我今天带来了很多的信息，会下可以交流一下。我感觉今天这个题目非常好，叫行业自律平稳发展，我们为什么要开这个会，这个会就两个意思，一个意思就是行业自律，一会儿茅老师给讲一讲，我们也做了一个简单的东西。第二个就是想谈谈平稳发展。我想我们开这个年会一定要给大家以知识，信心才有意义，所以说2010年的房地产，到底是怎么样的发展，我们的房价，将会是一个什么样的走向，地价将会是一个什么样的走向，政府的政策还会有什么样新的政策，从资本市场角度，到底会打压不打压，收缩不收缩，我们的项目只要市场好，还是有钱的。今天我们请了很多专家，都是{yl}的专家。专家给我们讲一讲，然后我们再讨论讨论，通过这个会，使我们对2010年的走势、状态，有一个大体上的探讨，另外对我们这个行业自律，大家有一定的认识。谢谢大家。

　　【茅于轼】：各位尊敬的来宾，我感到很荣幸在这给大家发言，这个会是讲行业的自律，在过去，我们强调的自律重点放在诚信方面，产品要讲质量，守合同，广告不要虚假，我今天给大家介绍自律新的维度，就是行业的反腐败，这个观念，我也是一个xx以前刚学到的，我到菲律宾去参加小型的国际会议，这个会议的名称，叫做，公司自理和反腐败。这个国际会议讲的是自理和反腐败的关系，我们过去总认为腐败是政府的事，政府官员腐败，逼良为娼，我们办企业的没有办法，只能够抢救他，给他送点红包，请他吃饭，没想到腐败这个问题，有一半是企业的事，至于我们有这个企业社会责任，我们大的企业，每年都要出企业社会责任的报告，我做了些什么对社会有利的事。比如说我是按章纳税，我是保护环境等等，但是我看了很多企业的社会责任的报告，没有一个提到反腐败，好像反腐败不是企业的事，那是政府的事。当然这个想法有他的道理，因为企业没有主动想搞腐败，都是政府腐败，企业才跟他配合。但是反过来一想，如果企业坚决不搞腐败，政府他也腐败不起来。可见这件事情是各有一半的责任。因此这次我在马尼拉开这个国际会议，就是讲企业要承担起反腐败的责任。这联系到我们国家的情况，反腐败确实是个大事，各方面都在努力，我对这个事情还是比较乐观的，因为中国的反腐败机构，还是相当厉害的。不像有的国家，反腐败机构本身就腐败。我们国家总体上讲，党和政府的反腐败机构还是很厉害的。领导一找谈话，心理是很害怕的，说明它有相当大的xx性，但光是政府还不够，反腐败是社会的问题，我们每个老百姓都有这个责任，勇于揭发，不怕报复，对企业来讲，就是企业不搞腐败。我记得美国就不容许企业搞腐败，不但在美国不许，美国的企业在外国也不许搞腐败，大家知道有几个美国的企业在中国搞腐败，行贿，{zh1}被美国政府抓住了，高级领导人员被查办了，他给谁行贿了，那当然是中国政府了，但是中国政府到现在不把这个事说明白，可见这两个国家，是非常不一样的。我觉得这方面我们要学美国，企业不能搞腐败。但是很难，为什么很难？因为政府如果问你要好处的话，你是很难xx的。因为你要抵挡的话，一系列的不良后果。相反如果你搞点腐败，你在各个方面能得到很多好处，起码你办事就顺当一点，交易费用就降低一点，而且还能帮助你增加竞争力。招标的事情，你中标的可能性就大一些。像这样一种关系，企业要放弃掉的话，是很大的损失。当然大腐败是少数，小腐败恐怕是难免，比如说请吃顿饭，过年过节送一个比较贵重的礼品，这种事在国内很经常的，但是在国外是{jd1}不容许的。官员要吃老百姓的饭，这就是贪污，如果你是个政治家，那对不起，下星期的选票你就没了，非常厉害的。我们国家变成好像是一个家常便饭的事。因此我参加这个会，这个会有东亚的好多国家，巴基斯坦、印度尼西亚，菲律宾的，七八个国家，当然每个国家的情况不同，中国的情况还不是最坏的，也算好的。居中。那么他们有什么经验呢，每个国家情况不同，我觉得有一条，是不是我们可以做，作为企业{dy}条，{dy}条就是企业一般都有员工的文化培训，企业文化，大一点的企业都很讲究企业文化，我觉得企业文化里面也增加一条，就是企业不搞腐败。作为学习，能不能起作用，这个很难说，但是你不迈出{dy}步，以后就没有，首先{dy}步从道理上讲，不能搞腐败，企业不能搞腐败，企业的领导也好，底下的干部也好不能搞腐败，先把这个道理讲清楚，我们希望创造一个社会，不但大家赚钱，而且赚钱赚得光明磊落，生意做踏实，这个钱赚得快快乐乐的。没有任何思想负担的。这是我们理想的境界。我们一时做不到，慢慢地做，但是不能停，一步一步往前走，总有走到的{yt}。所以大家对房地产行业的批评挺多的，其中有一个批评就是暗箱操作，拿土地，拿资金，都有暗箱。如果在房地产行业有一个号召，我们xx腐败，这对我们房地产行业的形象有一定的改善，也使我们自己赚钱心里踏实，这就是我今天给大家说的意见，有不对的地方请大家批评。谢谢。

　　【张民耕】：  下面我们的演讲就正式开始，{dy}位演讲的嘉宾是国家统计局总经济师，姚景源先生，他给我们讲的题目是“地产政策的解读”。

　　【姚景源】：  参加商人的聚会和活动，特别是房地产商的聚会活动有风险。这个风险说来说去，我觉得还是道德风险，刚才茅老师也进了，我始终坚持一个观点，我说我们三十年改革开放，一方面我们有伟大的xxx理论，我们有党和政府的坚强领导，还得承认有我们数以万计，千千万万的企业家和商人的勤奋劳动，我们曾经专门研究过，为什么中国干大家这行的叫商人，说在下商州的时候，还是上古时期，周王把商朝消灭后，这些人不能全杀，正好人类社会分工，最开始是畜牧业，狩猎，然后发展到农业，有农业开始定居，定居之后又出现手工业，那么有了畜牧业、农业、手工业就需要彼此交换，这个时候就出现流通，出现交换，出现销售，那么在这种状况下，就让这些人干买卖业，所以中国干买卖的人叫商人，这行叫商业。中国的商人一开始就有毛病，出身太好，成分比较高。我是说封建社会的排序，商排{zh1}，好不容易盼到社会主义，商还是{zh1}。所以我们中国人对商人的看法，这东西是几千年的事了。现在高不高，也有问题，我曾经讲过，你把现在电视里面的电视剧，把他做一个统计分析，就分析电视剧里面的坏人主要是从事什么角色，什么职业的，排的{dy}位的还是商人。但是你回过头来发现，一百多年前，我们还是看xxx的共产党宣言，他当讲到社会的伟大变革时期，他高度肯定了商人的作用。我回过头来还是讲今天的主题，房地产的政策，房地产的政策一定要放到整个宏观经济政策里面去考量，才能更完整更全面。我从整个宏观政策上来讲，谈谈宏观总体的政策。中国的宏观经济政策，去年我们最基本的政策，大家知道，积极的财政政策和适度宽松的货币政策，我们的目的是保增长，扩内需，调结构，所以我们比较实施这样的经济政策，从去年整个实践上看，大家知道我们去年中国的国内生产总值33万亿人民币，如果我们回到去年这个时候，我们大家知道，我们经济学家在讨论2009年中国经济会是一个什么样的走势的时候，我们不少人，有很多的观点，比如说有说是上上下下不断流动，有人讲会在底部，实践看我们中国经济是一个微形的起稳回升。现在我看有的同志也是比较这点，为什么要保这样的增长，付出了那么多的代价，我觉得这不完整，因为中国经济从我们的经济增长质量上看，我们必须还得保持一定的增长塑料，这不是我们{yt}两天就转变得了的，我们这样一个结构，一个增长质量，我们必须保持一定的增长速度，有了一定的增长速度，我们才能够就业问题，大家想想2008年下半年，上千万的农民工被迫会到村里，就业是民生之本，保不住就业你就保不住民生，保不住民生就保不住社会稳定，社会稳定都保不了还谈什么，一切都无从谈起，所以我说保增长，保民生，保稳定这是大局，经济学告诉我们，经济学说到本质上是一门选择科学，任何经济活动、收益都有代价，保增长同样也有代价。我举过一个例子，就像我们有病一样，有病吃药，大夫告诉我们任何药都有副作用，但是你不能因为药有副作用，有病就不吃药，还得吃，只不过随着病情的好转，逐步的减少剂量。现在我们经过一年的努力，我们可以很清晰的看到，保增长、扩内需、调结构、为民生，确实是取得了来之不易的成就。再看现在，为什么我们现在我们的政策要保持连续性和稳定性，刚才我说，我们去年取得了保增长来之不易的成果，那你再看今年，今年和去年整个局面看，除了在保增长上面，我们去年如果说我们更多的精力，面临的问题是保增长，今年是更加注重经济增长的质量和效益，更加注重经济内在增长的动力。是要更加注重我们结构调整和增长方式的转变，所以显然，除了在保增长这个问题上，不像去年面对那么大的压力，剩下的，我觉得其他我们没有根本性的变化。我们还是要把这种发展的态势稳定住，当然面对着今年和去年的区别，我们在保持政策的连续性和稳定性的同时，我们要着重提高政策的针对性和灵活性，那么2010年，我觉得从政策上看，从整个经济工作上看，最重要的工作还是结构条件，和发展方式的转变。中央经济会议明确地讲，我们结构调整和发展方式的转变，已经到了一个刻不容缓的地步。那么大家也知道现在上周开始，大家多学习怎么样去转变发展方式，怎么样优化和调整我们的结构。怎么样来看2010年结构调整，结构优化和发展方式的转变，我觉得也可以从三个层面上去加以剖析，{dy}个层就是从供给、生产这个层面，从生产的层面看我们的问题是什么，就是说我们第三产业，在整个国民经济当中所占的比重太低。我们第三产业占整个国民经济的比重41.8%，美国是80%，比世界平均水平低20个点。所以我们第三产业的比重，确实是，和我们自己比，我们有很大的发展，但是总体上看，比重太低，第三产业大家知道，我们是第三产业一个非常重要的职能，就是他能够更多的吸纳劳动力就业，我们中国我们是全世界就业压力{zd0}的国家，我曾经算过一笔帐，我们国家的劳动年龄人口是9亿零9，比七大发达国家人口总数加一起还多三个亿，我们是最能吸纳劳动力的行业，我们比重过低，而且我们在第三产业不仅是比重低的问题，结构层次也低，更缺少现代服务业，所以总理曾经明确地讲过，我们要把发展服务业，发展第三产业，特别是现代服务业，要作为结构调整的突破口。那么再从需求的层面上看，中国经济我们过去增长，长时间主要依赖投资和出口，我们依赖出口去拉动经济，教训就告诉我们，世界经济一危机，发达国家一衰退，我们的企业就要关门，工人就要失业。所以我觉得我们现在一定要有两种思维，和两种意识，一方面现在是经济全球化，我们还是要努力扩大国际市场，中国经济在三十年间我们形成了这种国际竞争力不是因为这一次危机而出现问题，所以我们还是要努力扩大外需，参与经济全球化。另一方面，我们一定得清楚，我们这么大的国家，我们中国经济增长的根本点，我们不可能也不应该放到外部需求的不断扩大上，我们还得把中国经济增长的根本点，放到内需上，什么是内需，内需就是投资加消费等于内需。我们看投资，中国经济，因为我们还是一个发展中国家，我们必须得保持一定的投资规模，现在有人批评我们投资规模，我觉得也不完整，因为我们还是个发展中国家，你要发展就必须要保持一定的投资规模，现在一些媒体操作，说中国甚至要超过日本成为总量第二，我是讲过我真的对这个问题一点没想，第二第三没什么质的区别，我们人均还是一百多位，中国要想走向世界的一个强国，我觉得我们恐怕还要经过一代甚至几代人的努力才能做得到，所以中国还是发展中国家，我们必须还得保持一定的投资规模。但是投资大家知道，大量的投资会形成大量的生产能力，大量生产能力形成之后，消费不能够适应的得到发展，产能过胜这个问题就绕不过去，我们现在不就面临这个问题，所以还是要让消费成为经济增长更重要的拉动里。怎么样让消费成为经济增长更重要的拉动里，{dy}得增加大家收入，经济学讲，收入是消费的函数，只有增加收入大家才能有更多的钱去消费，有了钱敢不敢消费又是一个问题，有了钱，敢不敢消费，他还是要取决于两个预测，一个是他对未来收入的预测，如果一个人对自己未来收入的预测好，他现在就敢消费，他对未来的收入预期不好，他就不敢消费。还有一个是对未来支出的预期，如果一个人感到自己未来支出的预期压力很大，他现在就不敢消费。现在大家注意到，我们现在有一个问题，一方面我们讲要扩大消费，但是另一方面，银行的存款不断增加，什么原因，我是讲过，千万别把现在银行不断增加的存款，单纯的把他看成是财富存款，这里面有不少叫保障型存款，由于现在社会保障部健全，人们有了钱也不敢消费，他就放弃了消费，把他存在银行，作为自己的远期，怎么保障这个问题，就是完善社会保障。所以我觉得在2010年在民生投入和社会保障会有更积极利好的消息。

　　第三就是从要素投入这个层面看，我们主要，我们经济增长更多的是无赖物资资源的投入，显然这点大家有共识，就是我们干不下去，没可持续性，这么干，我们遇到的问题，高能耗，高物耗，高污染，我们这条走不远。大家知道我们现在已经承诺到2020年我们二氧化碳排放量要比2005年下降40%到45%，要改变这种主要依赖物资资源投入支撑经济增长，应当更多的去提高技术进步和创新，对整个经济的支撑，如果要是用最简短的一段话表述，2010年会有一个什么样的政策来指导，形成一个什么样的导向，如果说要是简略的表述，2010年中国将会是结构不断优化的一年，发展方式逐步转变的一年，是我们第三产业，特别是现在服务业有较好发展的一年，是消费能力整个经济起到更大拉动力的一年。也是技术创新得到更多发挥的一年。你要是判断这个2010年中国的宏观经济政策，包括房地产政策，你都可以在这里面得出一定的答案，谢谢各位。

　　【张民耕】：  陈参事是替国家分忧的，我们也得到了很多教育。下面的演讲嘉宾是建设部政策研究中心主任陈淮先生。他讲的主题是2010年房地产行业展望。

　　【陈淮】：  刚才陈参事的讲演，听了之后非常有启发，他举了个卖粮食的问题，我们也算是师兄弟，大家很容易知道，蒸馒头的时候，{dy}个馒头和{dy}百万个馒头他们是同质的。房子不一样，哪怕他们由一个开发商建的。房子的问题他的根本问题就在于他的级差性，现在北京的房子涨价也涨价，说没涨价也没涨价，只不过你要买的那个房子，一年比一年的距离远了，有{yt}我跟任总讨论，十年前八千块钱能买二环路内的房子，八年前还有八千块的跑四环路去了，现在你买还有八千块他在眼界线呢。这是其一，其二我们的陈参事给我们出了一个好主意，政府当住房供和求缺口的保险公司，他拿出一笔钱调剂余缺。但是全世界过去六十年的经验，我们研究结果已经很深入很仔细了，政府是最坏的一个资产持有者，效率{zd1}的。但是往往是政府花了特别多的钱，住房子的人还住了一个破房子，因为政府持有这个房。还有八千块钱得寻租腐败成本，还有八千块钱低效率浪费，所以如果我们真的把中国三分之一房子拿出来，让政府持有，那么我们每年的税负不用干别的了，就维护修理和承担今后的损失就差不多了。在特殊阶段发展过程中有一定的必要性。简单说2010年中国的放有四个问题，四个方向，{dy}个二三线城市，在北京、上海、广州、深圳，无论如何解决布勒房价问题，把开发商都逮起来枪毙了，房价还得涨。现在地方政府都学了科学发展观了，土地不要钱，开发都上不挣利润，我们盖房子管理成本，人工成本总得要，我们假定这个成本是两千块，我们在二环路两千块钱一平米，我们可劲的改，可进的卖，问题是二环路买光了，还有人要住在北京城怎么办，就在三环路盖。对特大城市来说，房子盖的越多越涨价，这叫级差地租理论，因为我们同样的房子，盖的眼界线和盖在天安门广场旁边，哪怕他是一样的质量，一样的朝向，一样的面积一样的功能，他们的几个是数十倍之差，这个理论不是我发明的。这才是级差地租一，还有级差地租二，随着中国城市化的历史进程，中国的不断发展，我们希望不希望我们柱子旁边那个地方空气好一点，绿地多一点，交通设施完善一些，治安状况差强人意。有人了花这些钱就要体现在房价中，随着我们的环境改善，这些肯定会体现在房价上。这叫级差地租二。那么怎么解决，去年中央经济工作会，和今年的1号文件，虽然讲的是10年一年的经济发展形势和农民问题，但实际上也指出了中国城市化在十二五规划和未来二到三十年的重要战略方向，就是二三线城市，小城镇，我们过去十年显而易见，中国城市化的重心在沿海城市。城市外在的面貌主要是沿海各大城市，这是有历史原因的，北京开奥运会，上海马上开世博会，过两天广州还要开亚运会，我们不得不把城市化的重心放在这些地方，今后十年，我们应该说从靠农民工给城里人盖房子，这个阶段要逐步转到依靠农民给给农民盖城市盖住房的阶段。第二我们以改善性需求为主体的市场中去，2010年改善性需求要不要继续给予更大的政策支持。需求有四个层次，{dy}个是脱困型的，满足你基本住房需求的，这不用说了，廉租房就干这个用的，首先使人有遮风避雨的条件，我们前二十年结果了大多数人有房子住，好坏、新旧、大小配套状况如何不说，大多数人有房子住，但还没解决所有人有房子住，我们住房保障体系的完善，就是要解决所有人都有房子住的问题，真正长期支持中国城市化，支持中国房地产业的是改善性需求，原来有房子住，这个房子好不好，比起以前的工人新村来，比它强多了，因为他至少是成套住宅，比起六十年代xxx让我们建的简易房好得多，至少他是有上下水，每个家庭有厨房厕所的，但是那个厕所只能叫厕所，不能叫卫生间，因为只能放一个马桶。房子至少有三个卧室的，三代人还能基本满足。什么叫改善性需求，人们的卧室有美化，需要有公共活动的空间，有一个厅。卫生间，得给女主人预备化妆的地方，能坐下来照照镜子，这些都属于改善性的需求，如果我们把这些加进去，中国老百姓城镇住房的水平，达到90到120平米。我们现在城镇人口08年6.07亿人，09年估计在6.2亿。我们大多数老百姓只不过才住到了脱困型的住房水平上，我们要进一步满足他们改善性需求，第三个层次是享受型的需求，我们这没有时间给大家讲了，还得有一个书房，女主人还得有一个健身房，这些不是不合理的需求，但他是享受型的，第四个层次xx型的需求，恐怕就要受到社会制度一定的制约，你可以买大别墅，但是你得交比较高的税，因为你占有优质资源，更多的占有了社会公共资源。第二个层次改善性需求是支持2010年和十二五，以及未来二十到三十年中国房地产市场主体需求，我们所谓扩大内需，所谓城市化建设，所谓维护房地产市场的稳定，主要靠这个需求，第三个继续加强改善我们房地产自身，混个十年八年，身价已经过亿，都是{lx}级人物，很了不起，市场经济{zd0}的奥妙就是一个消灭富人的经济，市场经济挺好，不是消灭穷人的，没听说哪个国家发展市场经济把穷人给消灭光了，我们老听说英国工业化，美国工业化，那些铁路大王，化工大王，汽车大王，跳楼xx的，破产的，到是有很常见的，我们这个产业应该说过去一段时间来，迷雾重重，我那天上网查了一下，没有一年媒体不说房地产业迷雾重重的。

　　{zh1}，在今后，在科学技术进步上，比提概念更重要，我们最近前不久提出绿色概念，所有的房地产广告都说自己是绿色住宅，后来又说有纳米技术，所有的房地产房子住进去都纳米，现在又改成低碳了，现在那个房子里低碳，别玩这种概念，实实在在的提高中国房地产业的科学技术含量，已经到了及其重要的历史关头了，如果我们不能够节能节水节财节地，在科学技术上有所突破的话，中国房地产恐怕有朝一日要被外来的开发商所取代的日子，恐怕也不太远了。我们房地产业应该说对国民经济的贡献是及其巨大的，不管是过去十年还是未来二十年，诸位的努力，贡献，效率，质量，规模，决定未来二十道三十年中国国民经济发展的速度，效率，质量和规模，谢谢大家。

　　【张民耕】：接下来是北师大金融研究中心教授钟伟，演讲主题是金融及资本市场研究。

　　【钟伟】：  {dy}个问题就是关于2010年中国经济的走势，其实我不懂房地产，所以我只能说数据，2010年四个季度经济增长，我们在2009年初，大概2月份，我们预估2009年全年的经济增长四季度是6、8、9、10。事实上四个季度的增长是6、8、9、11。2010全年经济增长如果没有特别以外的政策，四个季度经济增长分别是11、11、9、8，所以2010年中国的经济是截然相反的。今年全年一个季度不如一个季度。这是我们对经济增长的看法。经济增长方面，增长率不是问题，但是由于09年是一个季度比一个季度高，而10年是滑坡的，那么这就令人担心，这是09年的{dy}个担心。09年经济层面的第二个担心，就是经济工作会议所给出的信号，因为我只是在大学里面做老师，所以看不懂经济工作会议传递出的是什么信号，特别模糊，例如说在经济会议当中，这次没有提出2010年的增长目标，我估计如果有目标的话，我私下揣测，可能也就跟09年持平，如果是这样，就意味这2010年的经济增长只有惯性，经济会议当中提出了管理通货膨胀的事情，这也是挺令人担心的，因为接下来的2010年的通货膨胀是比较令人担心。对中国而言，股票市场不存在泡沫，房地产也不存在泡沫防范泡沫从何谈起。我们中国未来有很多道路可以走，我个人认为，{wy}可译选择的道路就是相对集中，以中性一百万人口以上为主的城市群的建设，城镇化水平出入的，因为城镇化既不能够使得农民的门口加速向城市分馏，从而节省农民人口，也不能使得制造业能够在较短的时间之内有机的组合起来。在过去的二十年，中国走的是分散城市华的道路，中国目前居住在一百万人口以上的城市当中的城市居民，只占全部居民的12%，这个比例是明显偏低的。所以经济工作会议当中团地出来的信息，使得我们对2010年的中国经济有些不确定性，第三个因素是对2010年经济的不确定性，在于2010年最终回有怎么样的通货膨胀出现。尽管我对2010年，全年的CPI大约是3%到3.5%，但是即便过得了2010年这个关，我们可能基本上很难渡过2011到2012这个关，多发出来的钞票总是要泛滥的。这是我们对2010年的看法，如果加上外国因素的话，有些不确定性的因素，我们特别担心2010年第三季度开始，美国经济滑坡，如果美国经济滑坡，那么中国的外部增长环境也开始滑坡，这样会使我们对2010年有些担忧，总体概括一下我对2010的开发，四个季度增长，一个季度不如一个季度。所以我们不要认为2009年经过了次贷危机之后，中国的经济已经很稳固了。总理曾经说过信心比黄金重要，在2010年我们就不要忘记这句话。

　　第二是2010整个的金融和资本市场的走势，2010年金融的走势，我也把他总结为四个字，叫做量平价增，全年以7.2到7.5信贷的走量，信贷价格的上升是无法避免的，因为在过去二十年，中国的CIP平均属于4.8，所以有理由相信，我们为了防范中期所出现的通货膨胀，把目前的存贷利率水平提高，这才是能够以稳定的资金价格，来评议有可能出现泡沫的手段。这也就意味这我们房地产企业，不仅房地产，任何企业在未来相当长的时间内，资金获得的成本在提高。从细节上来说又有些其他的特点，从货币政策来讲，现在有不确定性，{dy}个什么样的信贷投放才是均衡的。按照以前的经验，我们现在投放都是{dy}季度{zg}，第四季度最少，因为早投放早收益，这样的信贷我认为是均衡，但是监管层不这么认为，监管层认为，你想{yt}吃三顿饭吗，我严格规定你中、晚、早吃得一样多，如果你想要吃得不一样多，就叫不均衡，所以目前的情况，信贷以周以日来计算信贷的投放，这个对于企业，对于地方政府和银行来讲，都是非常大的困扰，这是信贷方面的{dy}个跟大的问题，到底什么是均衡的信贷投放，企业和地方政府和银行要不要在{dy}季度把全年的工作计划安排好，在我们看到信贷投放当中，目前人民银行走完了三部曲当中的{dy}、第二部，我一直这样看，人民银行{dy}步应该做是在同业市场上提高央票的收益率，第二步提高行业准备金，第三步再提高存xx的利率。我个人建议，如果为了预防通货膨胀这样的趋势，应该在春节之前进行加息，如果在春节之前进行加息，就使得我们研究人员，银行业界和企业界，都能对2010年，原来非常非常乐观的预期，进行一个再评估，能够冷静的思考，2010年到底是怎么样。

　　第三点是什么，就是在我们目前货币政策整个投向当中，总量足够，增量可能有问题，中长期的够，短期可能有问题，其中对房地产行业而言真的房地产行业在2009获得金融行业，尤其银行业明显的支持了吗，不是的。他所获得的银行的信贷不到20%。我们不要从总量上看，两万一投向房地产，房地产行业在09年已经过热了，不是的，09年房地产投资仍然不足，销售面积，和销售金额看起来仍然不足，这是我们在金融信贷这方面向大家接受的。关于资本市场的走势，很多同志都说中国目前面临着房地产泡沫和股票泡沫，房地产泡沫咱们姑且不论，股票是没有任何泡沫可言的，2005到2009，五年间除中国之外的其他金砖三国。包括一些比较大的发展中国家，他们资本市场{zd1}的涨幅在四倍，高一点的涨幅在七倍，这五年间中国使臣涨幅不到三倍，两倍多一点，怎么是泡沫。如果你认为房地产市场有问题，那么我想问，为什么中国房地产波动的周期，两到三年，甚至一年，这只能说政策频繁调控，造成更不稳定。在资本市场上现在面临着一些不确定性跟我们前面讲到的宏观和金融的不确定性，{dy}个不确定性也是非常糟糕的是，就是扩容压力不确定。创业板市场也在快速的融资，还要搞国际版的市场，那么这个市场的扩容压力的不确定，给我们A股市场带来了不回来。房地产市场想在2010年通过资本市场再融资，几乎是及其困难的，想要通过信托工具融资也有相当大的难度，尽管从2009年看，房地产开发企业，获得了销售的收入，大概是4.5万亿，在2010年，我们不能能够说房地产企业，除了在销售阶段放缓的背景下，除了银行信贷还有多渠道的融资。总体上我们结论是对资本市场，中国的股票，不存在泡沫。

　　对房地产行业而言，我们看到的数据，得出的结论是什么，这在博奥论坛上我也汇报过，2010年第二季度结束，第三季度开始，{dy}季度环比仍然上升，到第二季度，价格环比就可能下降，到今年的第三季度，商品房销售同比及环比都会下降，到第四季度继续下降，因此全年销售面积，销售金额跟2009年比都有不同程度的萎缩，当然2010年我仍然认为，可能销售金额能达到4万，销售面积仍然在8亿平米之间，这个好的年份能够让我们理解市场有泡沫吗，不能。价格取决于供求和成本无关，那么中国房地产行业存在的{zd0}的问题是什么。2000年到2009年，全部的商品房的住宅，大概是40亿平米，也就是40千万套，城市人口增加了多少，增加了1.8亿人，1.8亿人对40平米的住宅是不够的，你还得在2000年的4.7亿的城市人口在长达十年之间没有改善需求，你还得假定1.8亿农民工到城市打工不需要住房，到2025左右，中国的城市人口达到10亿，在目前的基础上再增长3.3到3.4亿元，我们撇除掉一些不确定因素，我们能看到，在目前住宅的情况下，假定更新性的需求，只有5.2%，假定我们城市化的水平由于中国经济增长不好，每年只增长一千万城市人口，他需要的住宅套数是400到500万套。总量上来估计，从目前到2025年，每年新提供一千万到1200万套住宅是最保守的估计，如果达不到这个量供求就不能平衡，供求不能平衡，价格就无法平稳，除了达到供求勉强的努力维持供求平衡之外。总结一下我向大家汇报的内容，{dy}在2010年，如果延续现在相当不明确的经济政策，全年的经济增长就有滑坡的趋势，因为上半年经济增速还可以，上半年本来就有滑坡内外部不确定性，如果延续现在的政策，滑坡的节奏将会更快更猛。一定要对经济增长的脆弱性，对09年经济增长的水分有足够的认识，第二就是关于金融，全年信贷的总量，增量，差不多都是可以接受的，但目前的行政化的信贷平衡投放的方式，是存在问题的，他伤害了政府、企业和银行业对全年工作的安排。第三资本市场融资，在2010年快速扩容，但市场的确没有什么泡沫，房地产行业在2010年要通过资本市场融资的困难是非常巨大的。第四在2010年全年，1季度环比同比都是增的，但到了季度，也许延续现在的政策，可能比三季度来得更早一些，但从中长期来看，即便以2009年的9亿平米的商品房的提供仍然是远远不够的。给大家四个字的忠告，借钱，买地，借钱的原因是你如果现在能借着钱，现在正是资金{zpy}，而且随着通货膨胀，资金价格显然会越来越高的，第二买地，现在成交价已经是底价的四以上了，怎么还买地，你一定要相信，过多的流动性，所导致的一定是随之而来的通货膨胀。再加上土地获得的周期和规模的不确定性，他们会使得在一线城市获得土地变得更加困难和不确定，09年全年房地产发展企业，新增的土地储备，仅仅只有0.9亿平米，再建面积仅仅只有28亿平米，这都是不够的。因此如果你能借钱，如果你能买到地，那么2010年就算完成了工作。接下来要做的就是放长线钓大鱼。谢谢大家。

　　【张民耕】：上面四位选手给我们提供一个大的背景，下面就是房产商自己来讲了。

　　【任志强】：  放长线，钓大鱼。很多人短期政策问题，我觉得短期政策不管怎么样，都不能改变趋势变化，长期趋势可能是占主导地位的。短期会影响节奏，我们这么多年观察，发现每次都是短期的调控，今年变成这样，明年变成那样，容易在正常节奏被打乱以后出现反弹，我们可能在政策调控的时候要注意节奏，我说这个放长线钓大鱼就是你注意你的节奏，{zh1}肯定大鱼能钓上来。人口规律，我们目前看到人口规律，还没到顶峰的时候，也就预期着你还有更多的住房需求，因为人口总数比例还在猛涨，人口结构里可以看出来，我们在相当一个比重上，15到19岁人占的比重没有太大变化，别看后面的变化里，可能老年人增加了，孩子减少了，可是我们到现在为止，大概还有将近3亿4，25岁以下的，这个比重还是很高的，目前我们还是人口的黄金期，这个黄金期可能会蔓延到一定时间，所以钟伟先生说的2025年，我们还有二三十年的过程，这是长期趋势。最重要的就是他的单项，单项就是每年出生的，三年自然灾害之后突然变了人口高峰期，正好到这个阶段，又一代人开始来了，所以在里面非常明显就是人口结构注定了我们在这个过程中有很大影响。这个图里面{zd2}下两航油少年儿童的抚养比，这个抚养比在迅速下降，小孩越来越少了，老年人口在增长，但是增长的速度很缓慢。恰恰说明这个时候家庭分裂的速度在加快，所以总户数增长的比重，总户数，家庭户数是在减少，也就是说家庭越来越小了，刚性需求表现越来越严重了，08年还在继续下降，下降趋势会延续一个较长的时间，登记结婚的户数是在持续增长的，去年是1千1百万，增长的速度增加了。这都需要房子，没有房子解决不了这些问题。这是人口变化。

　　我们在1978年改革开放的时候，据说是13点几的城市化率，没有确实数字，是从别的书上查到的，1978年我们17.，不到二十，后来这个城市化率的增长速度，到了08年的时候，6亿多，而这6亿多的概念里不全是城市人口，而是城镇人口，每年增长在96年的时候，这几年每年增长四点几，增长速度很快。后来因为城市人口加大了，所以增长比例从总人数看是在下降，但是仍然保持了1200万。趋势是向小城镇集中的速度加快，向大城镇转移的速度在减弱，但是整体的城市化速度，每年要保证1200到1400人进城这是不变的。

　　倒数第二行和第三行，外地农村户口，占到了16，外地非农户口的，占到15。改革用了三十年，解决了两亿农村的进城问题。我们要用十年十五年解决三亿或者更多的门口，我觉得解决不了，是不是还用六十年的时间，如果不用六十年的时间，也就意味着在最近一段时间，我们房地产的速度要加快，盖出这么多房子来。

　　我们和世界发达国家城市化水平相差非常远，我们城市人口的比重，我们的土地，如果以中国为每平方米的密度为一，香港是46，也就是说除了加拿大，俄罗斯美国这些国土面积巨大，人口稀少的国家以外，剩下都比我们高，我们并不缺土地，文化在于能拿出多少土地，愿意拿出多少土地来让城市人口居住，从总的情况看，我们的人口密度并不高。从城市的人口密度来看，向大城市集中，我们现在即使向大城市集中也还差很远，纽约八千多人每平方平米，我们北京不到一千人，和纽约查八倍，其他几个城市都可以明显看出来，比我们高得多。人口密度{zg}的是石家庄，现在情况看，我们的交通道路已经承受不了了，很奇怪，人家还能承受，实际上因为我们建筑容积率太低了，如果再提高，腾出更多的空间，把人搁到楼上，从人口密度情况看，我们在城市化的运行过程中还早着呢。东京是在日本泡沫之后，由三千万人口增长到四千万人口，90年以后，他又增长了25%，按照这种幅度，向大城市集中，尽管有二三线是做补充，二三线城市没有北京住得舒服，所以他还是要往大城市跑。从发展阶段看，我们和历史上这些国家的发展阶段有一个很大的差距，而恰恰需要有一个高速的提升，这个高速的提升，一直没有出现过。我们应该跟如一个更高发展阶段，人家都这么走过来的。只有美国稍微特殊一点，因为美国145年，没有本土战争，所以房子没有被炸坏，而其他国家，大部分在二战之后都经过了这个阶段。50年到2000年我们现在面积大概四十多，五十多，六十多，七十多，这种面积占的多可50年美国是91平方米，00年他是210，这个发展速度，可以明显看出我们离发达国家的距离还是很大的，美国土地多不代表他自然消费的能力就可以蔓延到所有的土地上。我们土地也很多，我们现在占用的土地才占了0.3%。我们可以看出他们所拥有的面积比例，和户型比例，可以看出我们离他们的发展速度还远，我们现在大概2000年相当于1940年的水平，我们现在使用面积20.5，也就是相当于美国1950年的水平，按未来的速度来说我们还早着，如果在人口增加的情况下，这个发展速度仍然还有很大的空间。我们的现状大概只有1.4亿套成套住房，剩下的，虽然有很多建筑面积，但是非成套住房占了非常大的面积。这个比例很高。从户型看，我们的小户型是占主导地位，成套率只有百分之七十几。而潜在需求很高，最终人们会从一张床，到人均一间房过渡，我们现在人均一套房还差很远。既使是高收入家庭的面积数平均下来也只有51.4%。现在形成了二元结构，英国在圈地运动中发出了一场革命，而我们现在刚刚才开始圈地运动。

　　美国、日本还有香港，从他们的经济周期看，基本上都可以得出一个结论，在GDP保持高速增长的时候，房价是不会跌的，但是如果GDP低增长，或者是跌下去了，那么房价有可能跌了。人们即使在经济下滑的时候，房地产名义的变化和实际的变化也会有差别。我们现在面临的是如果非要把房价打下去，那就意味着银行要增加信贷风险。大家都认为租售比证明了我们放假的泡沫，中国的租售比是不能做评比的，我们有这么多类房子。

　　{zh1}是我们的趋势，这是开工面积增长和房价上涨的情况，新开工和价格销售指数，新开工是下降的，而且是持续下降，新开工下降，而难说销售指数不上升，1、2月份肯定是上涨的指数，我们本年的资金有一万七千亿，如果说大家急急忙忙的投资，有可能钱就不够，到今年年底可能还不会出现开发商没钱。开发商手里有钱意味着不降价。

　　09年下半年才有开工增加的可能，2010年房地产市场共给将继续增加，保障性住房建设将继续加大建设力度。总体物价水平温和上涨的情况下，我们认为房价是稳中有升的。钟伟认为总体物价水平不是温和上涨的，如果假定总体物价水平不是温和上涨，一定会有各种各样的什么都来了，那时候就会发生其他的一些变化，所以在这个前提下，如果这个前提被打破的时候，房价可能就不是稳中有升，从目前来看，我们认为总体价格还没有出现不温和上涨的情况，所以还可能是稳中有升，谢谢。

　　【潘石屹】：  我最近一段时间看到一个现象，发生的现象，我觉得确实是看不清楚，有很多人问我新的一年开始了，10年的情况到底怎么样，我说我看到的现象，已经超过我自己的经验，理解能力了，所以我就想，在这里，把这些现象，碰到的事情跟大家一起分享一下，{dy}点我先说一下我的体会，我就看到任总刚才的图表，三年自然灾害的时候死了好多人，紧接着人口的增长就上来，我在想我们在座的都是非常幸运的，有的是三年自然灾害之前出生的，你们都是非常幸运的，活过来了，我们是三年自然灾害饿过了一下才有我们这一批人，所以我们大家自然灾害前和自然灾害后坐在一起，确实对我们的生命来说，都是一次幸运。其实三年自然灾害就是几十年前发生的事情，那个时候大家都吃不上饭，在历史的长河中，几十年的时间是非常短的，所以这是{dy}个看到任总图表的体会。我想经济同样是这个道理，房地产的情况，最近几个星期，我做了这样几件事情，{dy}件事情就是分析了一下，在国内上市的，和在香港上市的房地产公司，他们手头到底还有多少钱，他们的现金情况怎么样，我分析的原因就是下一步的土地市场会怎么样，跟2009年初的情况是xx相反的，现在上市的房地产公司手上有大量的钱，基本上70%的房产收公司，拥有的资金超过一百亿，我看以后还是比较吃惊的，让我更吃惊的是前不久一位领导，找了六七家开发商，坐在一起，然后谈一谈2010年房产开发的趋势，让我惊讶的就是坐着的都不是房产的开发商，都是特别大的，原来这些老板都是没有见过的，都是传说中的人物，然后一说以后，我们集团准备拿出来三百、四百亿投入到房地产里面去，前十几年，房地产开发商就是房地产开发商，哪有这样大量的资金一下子进来，我觉得这个钱市场上面觉得是特别多，这是第二件事情，第三件事情，就是前面有七天时间在开北京的两会，我是北京市的人大代表，我就看到税收里面，政府的财政收入，房地产的占的比重非常大，我问了一下，在预算里面，还没有统计出让金的，怎么没放在预算里面去，我问了好几个人，也不是特别明白，正好我就抓住一个财政局的领导，这是不是没放到里面去，他给我拿出一个表里面，他说我们的预算分两种，一个预算叫一般预算，一般预算里没有，第二预算叫基金预算，说土地出让金是在基金预算里面，去年销售了九百多亿的土地，接近一千亿的土地，放到基金预算里面，499亿，基金预算里面没有别的基金，就是土地出让金，剩下的还是几千万，我就想跟大家说，地方政府，不光是北京政府，各个地方政府对房地产的依赖程度是非常强的，有一个不太恰当的比喻，就跟人抽烟xx一样，你天天剂量特别大，所以就把房地产作为发展的一个主要点了，我想这是我碰到的一些事情，{zh1}一个就是我们自己的事情，六年前我心血来潮，觉得海南岛这个地方真是漂亮，到北京的任何一个城市，到了冬天都是非常干燥的，非常寒冷的，然后我在六年前就到海南岛去做了一个项目，叫博鳌蓝色海岸，为什么叫蓝色海岸，我觉得应该像法国蓝色海岸一样，欧洲大陆上冬天也不好过，可是人家就跑到南面去了，建了一个博望海岸，销售出去了50套，起价是六千块，{zg}销售价格是七千块钱，结果销售完以后，在销售完的两三年时间，就些人就不要了，很长时间才去一次，就不要了，就退了十几套房子。这个项目是亏本了，结果前不久听说海南岛的房地产又热了，赶紧把这些房子销售出去，上个星期天下午我们就开始销售，两万块钱一平方米，定完以后，他们说估计差不多，如果销售部出去，对我们整个的局面没什么影响，结果两万块钱，到了下午的话，我陪小孩踢足球，销售总监给我打电话没人接，他说光排队的人，是我们这个房子套数的25倍，估计这两万块钱打不住，不过已经销售了十套了，结果又增加了五千块钱。又过了半个小时，还剩十几套了，要不要再涨，再提两千块钱吧，这一下午的时间，就把这些遗留问题全部销售出去，销售出去我就发现我微博上面骂我的留言非常多，{dy}说原来的价格不算数，第二个他们排队没有买大房子，最可恶说不过没买到房子，又不退排号费，当骂我的时候，我才知道，赶紧退，这个东西既然没有给人家销售房子，凭什么收人家的钱，说一个财务的领导不到，钱都不是我们的钱，还收他干什么，以后的排号费，只要把收据要回来，马上就能退掉，所以就通过这是一个项目，第二就是我收了原来富丽开发的，东三环的广场，收购完以后要开盘，在我收购的原价上面乘了一个二，{zh1}全部销售完了，原来的上上家在银行有抵押，没有解压，如果解压完以后也没有了，发生了这个事情，我就想起了十多年前海南岛发生的事情，非常相像，抢房子，对未来的预计，非常相像，所以我觉得在新的一年开始的时候，我们一定要小心，要特别小心，就跟任总的图表一样，实际上在我们人的背后，还有一个比人更强大的力量，你看连人死了，自然规律背后都要突然一下，让我们又出生了。任总一向比较乐观，说我比较悲观，我觉得还是客观一点比较好，我觉得我谈的话是挺客观的，谢谢。