物业管理难题症结何在？

   上个月，负责市区教工三村物业服务的鸿润物业公司，因物管费难收，提前撤出，小区少了“管家”，环境变得脏乱差。至此，该小区先后已有三家物业公司无奈撤出。媒体关注后，在当地街道办等有关部门的介入和协调下，撤出该小区的鸿润物业公司同意重新进场服务。（详见本报1月22日、24日、25日、26日报道）

    撤出的物业公司终于回头，饱受脏乱差之苦的教工三村业主终于找到管家，相关部门也终于可以不必为此再伤脑筋了。这应该算是个皆大欢喜的结局。

    不过，物管问题虽然暂时得以解决，但不代表掩藏其间的矛盾已有效化解。因为，在接下去的服务期内，如果还有业主不满物管服务质量，继续拖欠物管费，怎么办？物管会不会重蹈覆辙，再次撤出？虽然街道办和居委会已表态，积极帮助催缴物管费，但不知届时效果有多大。

    教工三村物管问题并非个案。长期以来，不少物业公司和小区业主之间，一直存在一个怪圈：物业公司因物管费收缴率低，要么精简服务人员，削减服务项目，以减少开支，维持运转，要么消极怠工，态度冷淡，以示抗议；而业主认为物业公司服务不到位，管理有问题，于是拖欠甚至拒绝缴纳物管费。结果，物业公司和小区业主相互指责抱怨，矛盾越来越深，问题层出不穷。

    物业管理问题，关键症结出在业主缺乏自治意识，小区没有真正实现业主自治管理。

按照《江苏省物业管理条例》第五条规定，业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。

     从形式上看，市区大部分住宅小区都召开了业主大会或业主代表大会，成立了业主委员会。业委会代表小区业主，选聘物业公司。但是，不少小区业主却是“被代表”，业主委员会成员并非多数业主选举产生的，因而不具备广泛的民意基础。他们在代表广大业主行使相关权力的公信力和xx性，也无疑将会大打折扣。这也就造成了业委会这个中间机构，并没有在业主与物业公司之间，充分发挥应有的监督和协调等功能。

    业主的公民意识和自治意识也亟待强化。虽然《江苏省物业管理条例》对业主的权利和义务，业主大会的职权、业委会的职责以及物业管理企业的权利和义务等，都有明确规定，但遗憾的是，这些权利并没有得到充分行使，相关义务也没有得到认真履新。譬如，按照上述条例规定，业主享有参加业主大会，对有关业主利益的重大事项进行表决，监督业主委员和物管服务活动，享受与物业管理费用相符的服务等7项权利，但是，不少业主并不热心社区的公共事务，以为与己无关或关系不大。而当个人利益受损后，不懂得或不愿意采取合法有效的途径去维护，而是采取拒缴物管费等极端方式予以抗议，肆意破坏业主与物业公司之间的契约关系。而当物业公司撤出后，一些业主不是积极商议应对，而是纷纷转向政府部门反映求助。

     相关政府部门，在小区的管理方面也存在越位之嫌。毋庸讳言，一些小区选举业委会委员，相关部门会直接或间接地进行把关。由于用人标准不同，主管部门中意的委员，往往并非一些业主所认可和拥护的。当一些小区业主与物业公司发生矛盾后，相关部门往往不是鼓励双方依据合同自行处理，而是采取安抚或者强制措施，要物业公司必须服务下去，哪怕亏本；业主必须接受物业公司，哪怕服务质量并不能让业主满意。这在表面上和短期内是缓和了小区的矛盾，实际上则加剧了物业公司与业主之间的隔阂。

     要解决物业管理难题，关键在于落实小区自治管理。相关部门要放手让业主习惯去自主管理小区的事务，依照规定去行使自己的权利。如果有小区业主因违反合同规定，没有履行应尽的义务，如，拖欠缴纳物管费等，导致物业公司离开，那么，就让业主自己承担应该承担的责任吧。不必操心小区环境会变得脏乱差，这些是业主们理应付出的代价。只有历经阵痛和反思之后，更多的业主才会进一步增强公民意识和自治意识，小区管理才有望走上良性健康的轨道。