深度解析“外滩国际金融服务中心”百亿xx

上海有史以来最贵的一幅土地“外滩国际金融服务中心”（8-1地块）位于上海国际金融中心建设核心承载区域——“一城一带”的核心位置，总用地面积5.7公顷，2010年2月1日标出90亿的底价，毫无疑问，这个地块也将成为中国xx级别的一份子。

这次土地出让有别于以往惯用的的出让模式。此前，通过预公告环节，已经筛选出四家竞买人成为参与{zh1}竞标的候选。分别是：证大、新黄埔两家独立竞标，复地联合体（复地集团30%，上海复星科技25%，临海25%，上海嘉投20%）、中华企业联合体（中华企业35%，太平洋人寿35%，泰康人寿30%）。

经过今天下午的竞拍，2010年xx诞生！“外滩国际金融服务中心”（8-1地块）出让面积4.55万平方米，地上总建筑面积27万平方米的外滩8-1地块被证大以92.2亿元摘得，折合地面楼板价34148元/平方米，该价格也刷新了之前的单价xx记录。

今天拍的“百亿xx” “外滩国际金融服务中心”（8-1地块）地块尽管位于外滩金融中心的核心地带，但是溢价不是很高，没有超过50%，相比“国十一条”出台前土地拍卖溢价300-400%的局面有所缓和。

以下笔者从四方面来深度解析“外滩国际金融服务中心”百亿xx。

{dy}方面，多种因素造就开发商拿地比较谨慎、理性的状况 与“百亿xx”溢价不高之缘由。 究其原因，笔者认为有以下几个方面：

（1）国家楼市调控政策频发，从“国四条”到“国十一条”，再到2010年上海“两会”俞正声市委书记关于调控楼市的发言，让开发商看到未来楼市政策从紧的预期，“识时务者为俊杰”，谁出风头政府必然是“xxxxx”。因此，开发商在拿地上开始有所谨慎，以防过高溢价的土地储备给自己带来开发上过重的负担；

（2）上海市政府近期收回了8块到期未开发的闲置用地，政府在打击开发商“囤地”上有了切实的行动，尽管这只是打击囤地的开始，但这种“杀鸡儆猴”的动作也威慑了开发商，因此，现在开发商拿地上也比较谨慎；

（3）今天拍卖的这些地块相对来说地块位置比较好，因此总价相对会比较高，百亿xx的地价款也不是小数目。开发商经过2009年“圈地运动”之后，又面临年底年初公司项目开发所需物料的大量订购，这使开发商短期内在资金周转让有所困难。从“外滩国际金融服务中心”（8-1地块）的开发环节上来讲，开发商不能再像东方海外那样长期“囤地”、之后打包出让而获得土地投资收益，因此，在拿地上应该谨慎考虑。

（4）“外滩国际金融服务中心”（8-1地块）有可能要执行首付50%的土地出让金，这让开发商参与竞拍的时候比较谨慎。在商业银行存款准备率上调5%背景下，对于楼市来讲，中央银行提高法定准备金率，和目前刚刚出台的“国十一条”等楼市调控政策的作用相互互动，国家开始运用金融手段结合楼市具体措施对于楼市开始调控。从这方面来考虑，开发商从银行融资获得地价款的难度将增加，开发商从银行融资的代价相对比以前要高，因此开发商参与竞拍也比较谨慎。

第二方面，上海“两个中心”背景下：“百亿xx”上海外滩国际金融中心地块的前景预期。

“外滩国际金融服务中心”（8-1地块）在未来“上海国际金融中心”建设过程中的地位是毋庸置疑的，“外滩国际金融服务中心”（8-1地块）的开发、建设及正式运营势必引起金融业、房地产业，甚至整个上海的关注。

首先，“外滩国际金融服务中心”（8-1地块）在未来不仅仅是“上海国际金融中心”的一个新“地标”，也是外滩、上海的一个新的“地标性建筑”。“地标”意味着标杆的、xx行业发展的巨大作用，“百亿xx” “外滩国际金融服务中心”（8-1地块）“xx”自出身就是个“掌上明珠”。

其次，“外滩国际金融服务中心”（8-1地块）对于凝聚与国内外金融业、现代服务产业、大型企业总部到上海安家，对于快速促进上海国际金融中心硬件、软件方面的发展与建设，对于“两个中心”的建设都有积极的意义。

第三、“外滩国际金融服务中心”（8-1地块）有可能采用“绿色”标准，响应政府和市场对于“低碳”的呼声。“外滩国际金融服务中心”（8-1地块）有可能因此成为在商业地产领域继大虹桥商务区之后采用 “低碳”标准的建筑典范。

第三方面，房企由“竞争”转为“竞合”，房地产行业逐渐走向成熟。

自广州亚运地块竞拍开始，土地市场上首次出现房企联合体共同拍地的现象，最终该地块由富力联合体255亿拿下。

“外滩国际金融服务中心”（8-1地块）同样也出现了复地联合体（复地集团30%，上海复星科技25%，临海25%，上海嘉投20%）、中华企业联合体（中华企业35%，太平洋人寿35%，泰康人寿30%）参与竞拍的局面。{zh1}由证大和中华企业入围中标候选人，进入竞价阶段。其实，无论此次勾地结果如何，房企由“竞争”转为“竞合”，让我们看到房地产行业逐渐走向成熟的希望。

在楼市宏观调控的背景下，各大开发商未来面临资金链从紧的预期，房企由竞争转为“竞合”，百亿超级“xx”背后各地产大佬既龙争虎斗，又合作相互借力，为了拿地获得今后开发收益也好，为了上市融资也好，为了合理配置公司资产也好，各参与开发商各家有各家的打算。

但在激烈的市场竞争环境和楼市调控的背景下，房企之间由“竞争”转为“竞合”，毫无疑问是为了规避投资开发风险，“有福同享”。在这方面主要体现在三方面：

{dy}、各大房企通过合作，在项目运作资金上、在招商资源上可以相互借力，共同完成对项目的开发和招商运作，提高项目运作的xxxx率；

第二、各大房企由“竞争”转为“竞合”，通过房企的品牌叠加的优势，打造一个更为强势的项目品牌成为可能。

第三、房企之间由“竞争”转为“竞合”对于房地产企业发展扩张之路有了新的启示，未来房企之间通过收购、参股、控股等强强联合的方式进入房地产市场，尤其是外地房企通过与本地房企合作进入一个新的房地产市场、领域将成为房企扩张的新方式，这样不同房企之间可以优势互补，在项目合作中发展共赢。

第四方面，关于土地预申请制度（上海版勾地制度）。

土地预申请制度（上海版勾地制度）一定程度上是开发商对政府“公关实力”和资金实力的比拼。政府对于开发商的选择更具主动权，而不是xx靠市场的力量决定土地使用权的归属。

在2月1日外滩金融国际金融中心勾地现场的先期综合评分中，中华企业联合体夺得{zg}分139.56分！{zh1}由证大和中华企业入围中标候选人，进入竞价阶段。这样的操作方式，一定意义上也体现开发商之间对政府“公关实力”、资金实力、技术实力等方面的比拼。

从政府的角度来说，上海版勾地制度一方面有利于选择资质好的、符合项目开发商要求的企业，有利于不同定位的开发商之间进行分工协作，避免非专业的开发商开发不熟悉的物业类型。另一方面，由于政府对于土地使用权最终归属有决定权，因此，一些少数有品牌、有资质、有公关能力的开发商最终会获益较多，这样的话，最终土地资源将最终垄断在少数的大的开发商手中，未来房地产行业或形成少数开发商“垄断”行业的发展局面。

因此，对于开发商来讲，土地预申请完之后还需进行招拍挂，土地出让金最终给也不会少拿多少，最终只不过是为了拿到地块，开发商对政府增加了“公关成本”而已。

土地预申请制度本身不可以解决土地的供需矛盾，土地预申请制度是土地出让适度，不是土地供应制度，土地供应制度最终可以影响到土地的供求关系，土地预申请制度对于土地市场供求关系没有太大的影响。

土地预申请制度也无法抑制“xx”的产生。尽管土地预申请制度可以避免价高者得，但是经过招拍挂后的第二高价，第三高价，甚至第十高价，仍然是已经处于高位的土地价格，这样的价格其实和xx差距并不太远，基本上还是属于“xx”级别的范畴。