引言：

　　我国的商业地产近年来依旧保持着快速增长的趋势，在发展的同时问题也非常突出，据有关部门统计，2005年底，全国商业营业用房的空置面积已达3872万平方米，按此推算，目前全国营业用房的空置面积已接近5000万平米，这是一个多么恐怖的数据啊，如果把5000万平米建成经济适用房，按照每户90方来计算，则可解决超过150万人的住房问题。

　　一、上海宏观经济及商业地产现状

　　上海，作为我国{dy}大城市，人口占全国人口的7%左右，人均收入在长三角也高居之首， 超过1.6万元。

　　来自上海市统计局{zx1}统计数据表明， 2007年，在上海、南京、镇江、苏州、无锡、常州、扬州、南通、泰州、杭州、宁波、嘉兴、湖州、绍兴和舟山15个城市中，有14个城市的居民可支配收入增幅超过10％，其中，苏州、无锡和绍兴三市增幅最快，超过15％；上海增幅为12.2％，接近当年城市GDP增长幅度。

　　上海人均收入的两位数增长的速度使居民消费类型也在逐步升级，并由传统的实物性消费开始向服务性消费转变。调查表明，长三角地区15城市中，居民在购房和建房的支出，{zg}的占到可支配收入比例的33.8%，其中其中上海居民用于购房或建房的支出超过4000元。

　　根据2006年上海市零售商业网点面积调研报告显示，2005年上海零售商业网点总面积达到3200万平方米，按常住人口计算，居民人均零售商业面积约为1．75平方米。

　　但在第四届中国商业地产博览会主办方日前发布的数据显示，截止到２００７年底，上海商业物业总保有量约为４３００万平方米，按照常住人口１８００万来计算，平均每个人拥有的商业面积达到２．３平方米，这一数字甚至超过被誉为“购物天堂”的香港。

 　　从以上数据可以看出，一方面随着居民可支配收入的不断增加，居民的消费从以前的单纯消费快速向多元化消费发展，使得社会零售总额也在快速增幅。另一方面，开发商开始盲目开发商业地产项目，独立商业中心体量越做越大，为了快速回笼资金，在招商前就卖掉一部分商铺，导致后期的招商和运营空难重重。很多社区底商的设置比例更是严重失衡，导致不少小区在入住率达到六成甚至更高的两三年后，社区底商还有不少紧锁大门，门口还贴着所谓的“旺铺火爆招商”字样。

　　按照国际惯例，城市人均商业面积基本在1.2平米左右较为合理，从这个数据来看，上海的人均商业面积已经明显供大于求，当然，南京路上的商铺永远都不愁租不出去，不愁租不到好价格。但是，上海的很多小区底商却面临着卖不出、租不出的困境。

　　二、上海商业地产发展趋势

　　根据今年1月24日的解放日报报道，上海商业地产“十一五”发展思路主要围绕“轨道交通”做文章，具体是不断强化“轨道交通枢纽”和“周边社区”的建设，并加以重新调整和布局，形成两者交融成长的格局。一句话，发展“轨交商业”是上海未来几年开拓商业地产的“重头戏”。

　　“轨交商业地产”发展无可限量

　　据有关部门透露，目前上海商业地产发展并不理想，主要是各要素之间配置不太“协调”。包括商业和商务集聚度配备不合理、中心城区同郊区商业发展存在明显差距、中心城区各商业中心之间功能同质化严重、商业营业面积增速远远超过区域消费容量等。

　　为改变这种状况，上海“十一五”将从优化商业布局、促进产业发展以及完善商务环境三方面入手，全面提升商业能级和功能。其中一大重点就是“聚焦”轨道交通，借助轨道交通的快速、便捷以及集聚效应推动上海商业地产大发展。

　　据测，在近几年轨道交通建设的基础上，上海“十一五”将形成六十多个大中小型交通枢纽。考虑到今后每年将有2000多万平方米新建住宅以及40个新型多功能社区生活中心和邻里中心建成，上海中外环线之间将开发和建设一大批商业中心。加上每个行政区正在实施突出区域优势产业的“一区一业”发展战略，以此不断扩大就业、发展经济、集聚辐射效应以及塑造城市形象功能等，上海商业地产前途无疑是十分广阔的。

　　利用轨交网络编织新型商业地产

　　在上海轨道交通1、2、3、4（部分）、5号线运行的基础上，近期随着轨道4、6、8、9号线的加入，使上海交通格局已经发生质的变化。从过去单一的轨交“线”变成纵横交错的大型“网络”，也使新兴的“地铁商业”在规模、范围、功能上有了进一步扩展的余地。如果考虑到2010年上海将拥有13条和408公里长的轨道交通线以及每日集聚900万人次规模，这将成为上海“轨交商业地产”巨大的“财富”。

　　目前上海已经形成徐家汇、人民广场、中山公园和新上海商业城等为代表的多个大型地铁商圈。这些站点已经建立起地上、地下相结合商业地产市场。尤其在轨交网络集散点如人民广场、东方路等，将是“轨交商业地产”“重镇区”。

　　目前也有部分轨交地区的商业设施尚未完善，且较为分散。为此，一些地区正在全力予以发展和更新。

　　也有浦东新区正在考虑以东方路站出口两大区域为核心，结合周边金辉广场、96广场、金壁辉煌、潍坊路商业街等商业设施形成规模达80万平方米的商业集群。

　　卢湾区围绕轨道交通9号线以及在建的10号线等几个换乘站点，正在打浦桥地区开发规模达52万平方米的商业、商务设施。黄浦区一方面在人民广场地区进一步更新泛太平洋、新金桥和商城等项目的建设，使南京路西藏路地区商业面积扩展到60万平方米；一方面在老西门地区全力发展传统商业同地铁商业相结合的“巨无霸商圈”。徐汇区除了更新和扩大徐家汇商业中心外，更是加快肇嘉浜路站、华山路站、南昌路站、东安路站、宜山路站等轨道交通复线站点的商业布局。同时在上海南站原有的6万平方米商贸面积基础上，继续向客站南北两个地块拓展，努力使客站的扩散效应同徐家汇站点联动起来，形成上海南部{zd0}的立体轨交商业、商务综合区。

　　进一步提升“轨交商业地产”品质

　　除了扩大“轨交商业地产”规模、功能和范围之外，提升“轨交商业地产”品质已被提到议事日程上。最近，一批商业地产企业开始实施“地铁商业品牌”战略。如对轨道交通实施经营管理的申通资产商业管理公司采用市场化运作方式进行轨交商业的统筹布局。他们对各轨交板块的商业资源进行整合，通过公开招标成功地引进68家包括佳润FRESH、全家等在内的具有专业水准和成熟品牌形象的公司。近日，他们再次同12家中外资银行签订《申通·自助银行战略合作协议》，目标是打造“轨道网络银行服务区”，为乘客提供个人金融自助服务。在打造“轨交商业地产”大潮中，“地铁银行”品牌也悄然兴起。

　　从以上的规划可以看出，政府已经意识到了目前上海商业地产存在的问题，正在积极的调整，“轨道交通商业”在国际发达国家已经非常成熟，如亚洲的日本和新加坡，在地铁的出口基本都有大型商业中心。

　　“轨道交通商业”作为“城市立体商业”的一部分，目前上海已经形成了徐家汇、人民广场、中山公园和新上海商业城等为代表的地铁商业圈，在这些地方的地铁站点已经形成了地上、地下相结合的商业市场。
　　
　　在浦东，轨道交通2号、4号、6号、9号线齐聚，四线换乘的地铁东方路站，每天预计十万人次的客流量。不过，目前该地区的商业设施数量少，又较为分散。为此，浦东新区规划拟以东方路站出口附近的两大地块为核心，结合周边金辉广场、96广场、金壁辉煌、潍坊路商业街等，形成商业建筑面积近80万平方米的酒店、办公、休闲娱乐为主的商业集群。
　　
　　卢湾区在打浦桥地区，围绕轨道交通9号、10号、13号线和两个换乘站点的建设，发展了52万平方米的商业、商务设施，这会将昔日的“下只角”打造成上海的又一商业“重点”。
　　
　　黄浦区则在人民广场地区加快新金桥、泛太平洋以及商城项目建设，使南京路西藏路区域整体商业面积超过60万平方米，并重点发展老西门地区的区域商业中心，将传统的商业区与地铁商业结合，形成新兴的“巨无霸”型商圈。
　　
　　徐汇区则在徐家汇站、肇嘉浜路站、华山路站、南昌路站、东安路站、宜山路站等轨道交通复线站点周边大量布局商业网点，并在上海南站站内已有6万平方米商贸面积的基础上，加快其南北两个地块的开发，用地铁商业的扩散效应将各个商业点与徐家汇联动起来，形成商业、商务综合区。

　　“轨道交通商业”在选址上也不是那么的简单，在上海目前已经商业面积明显国大的情况下，更不能盲目的发展“轨道交通商业”，应在选址和开发上理性思考，通过科学的市场研究和定位，使未来上海的“轨道交通商业”能够得到健康的发展。