拜托，你征收的是我的土地而不只是房屋

秋风 2010/1/22 新京报

    前日，国务院法制办再次组织征收条例座谈会，据参加的学者透露，正在起草的条例草案名称由去年底的《国有土地上房屋征收和拆迁补偿条例》，更改为《国有土地上房屋征收和补偿条例》。“拆迁”一词终于被取消了，在具体条款中，则出现了“搬迁”一词。但是，假如清楚地界定了征收的性质，那么，“搬迁”这个词也是多余的。

    谁都知道，在城市里，房屋转让的实质是土地产权之转让。真正值钱的不是房屋，而是房屋占用的土地。征收的实质也是政府借助强制性权力，购买市民对自己房屋所占用之土地的产权。

    现行《城市房屋拆迁管理条例》所犯的{zd0}错误，就表现在它的名称上：它把房屋当作转让的对象。因为这个错误，连带地犯了第二个错误：引入所谓“拆迁”概念。但从汉语语义上看，“拆迁”一词令人难以理解：拆迁人支付了数额不菲的拆迁补偿，获得了被拆迁人的房屋，却立刻雇人把这些房屋拆了。拆迁人那么不择手段，甚至不惜使用暴力，图的是什么？

    显然，拆迁人想获得的东西不是房屋，而是房屋所占用之土地，更准确地说是房屋所占用的国有土地的建设使用权。对拆迁人来说，{wy}有价值的是房屋下面的土地产权，在现实中，房屋所占用的土地的价值也远远大于房屋自身的价值。房屋本身的价值甚至是负的——因为还得花钱雇人来拆它、整理土地。

    但整个拆迁制度就是这个莫名其妙的混乱概念为基础，结果导致种种问题：比如，评估拆迁补偿标准，是针对什么评估？房屋的价格吗？可是房屋建筑成本能有多少钱？因为回避土地产权，给了政府和开发商以压低补偿标准的有力借口。这恐怕是拆迁引发纠纷、冲突的根源。

    拟议中的征收条例必须走出这个陷阱。为此，它不应当再自称《国有土地上房屋征收和补偿管理条例》，而应当称为《国有土地上土地产权征收条例》。被强制出让土地产权的市民是“土地产权持有人”。

    事实上，市民们就是这样的土地产权持有人。在1982年宪法宣告之前，有很多私人住宅是享有土地所有权的，后来政府也承认它们享有无限期之使用权。同时，中国有很多民众原来——及现在——生活在国有“单位”，包括国家机关、国有事业、企业单位。国有单位在国有土地上建造房屋，分配给员工。九十年代以来通过房改，员工获得了对房屋的私人产权。连带地，他们也就获得了房屋占用国有土地的使用权。当然，大量国家机关、甚至国有企业，同样占有国有土地的使用权。需要注意的是，上述这些对国有土地的使用权是无期限的。

    另一方面，过去二十多年来，越来越多的市民购买了建筑于国有土地上的商品房，他们当然同时获得了国有土地的建设使用权。人们通常相信这以使用权为七十年。但《物权法》{dy}百四十九条又规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”这意味着，住宅的建设用地使用权其实是无限期的，至少占有、使用的权利是无限期的，政府无权中止。

    总之，目前居民对自己房屋所占用的国有土地的使用权，基本上都是无期限的。那么，企业要开发土地，就必须像市民购买这种土地产权；同样，政府为了公共利益需要而进行建设，同样需要购买市民持有的这种土地产权。在无法自愿达成买卖协议的时候，方可启动征收程序。但需要明确的是，征收的对象主要是土地产权。

    当然，房屋也是有价值的，土地产权持有人在该土地上已建有房屋，在丧失土地产权的同时也丧失了房屋，因而主张或实施征收的一方自应补偿产权持有人丧失房屋的损失。但是，房屋产权转让，仅仅是为了完成土地产权转让而进行，它是附属性的，而非转让的主要对象。

    如果明确了征收主要是征收土地使用权这一点，那么，对于征收程序来说，{wy}需要仔细规范的，就是土地产权的转让。只要完成了土地产权的交割，政府就获得了对土地及附属房屋的支配权。原产权持有人当然就会搬迁，根本不需要法律特别规定。至于政府，愿意留下房子，或者拆除它，随便。它xx可以不拆除这个房屋，只是简单地改变其用途。