2004年8月1日《哈尔滨市物业管理规定》正式施行。这部由哈尔滨市人大常委会的先生们通过、省人大常委会批准的一部地方性法规，施行几年来，业主们认为其缺乏可操作性，不能作为维权利器；房产行政主管部门以及街道办事处的个别官员，利用这部倾向保护开发商利益的地方性法规，与开发商进行权钱交易，损害广大业主利益，蓄意破坏业主民主自治活动。

    随着《物权法》、2007年修订后的《物业管理条例》施行，市人大常委会和市房产住宅局终于感觉《哈尔滨市物业管理规定》应该寿终正寝了。为体现开门立法的诚意，2008年5月26日《哈尔滨市物业管理条例（征求意见稿）》正式在哈尔滨市房产住宅局网站上公布，征求市民意见。当时市房产住宅局负责人称，该条例将于“近期出台”。但是一年多时间过去了，该条例还没有出台。这类政府部门缺乏公信力的现象，人们似乎已经见怪不怪了。日前笔者点击哈尔滨市房产住宅局网站的“政策法规”，进入该网站的“电子政策法规库”，一见让人哭笑不得，该网站竟将《哈尔滨市城市廉租住房管理暂行办法》归入“法律”一栏，将《哈尔滨市购买经济适用住房货币补贴暂行办法》归入“行政法规”一栏，该废而不废的、市人大常委会通过的地方性法规《哈尔滨市物业管理规定》也列入其中。看来哈尔滨市房产住宅局上上下下都是一些不懂法的家伙。

    看来《哈尔滨市物业管理规定》（以下简称《规定》）还要留着，以损害业主利益，保护开发商利益。

    长话短说，笔者认为《哈尔滨市物业管理规定》有十宗罪，兹列于下：

    {dy}罪，哈尔滨市各区物业管理活动的监管权，由市房产住宅局一家独揽。

   《规定》第三条{dy}款：“市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，组织实施本规定。”此条第二款：“县（市）房产行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。”也就是说市内各区物业管理活动的监管权，由市局一家独揽。而《物业管理条例》第五条规定，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。与县政府同级的区政府哪里去了？请问一个市局管得过来全市的物业管理活动吗？人手不够，管不过来，还要管，可见其贪权。其罪一。

    第二罪，将召开首次业主大会的启动权，交与业主的利害相对方——开发商。

   《规定》第六条规定，“具备召开首次业主大会条件的，建设单位应当书面通知街道办事处、乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府接到通知后30内，会同物业所在地房产行政主管部门组建业主大会筹备组。”

    请问心怀鬼胎的不良开发商们，谁愿意召开业主大会，授业主以柄？

   “建设单位应当书面通知”？请问如果他不通知，房产住宅局有何约束办法？这条无异于在说，业主大会召开与否，以及业主委员会成立与否，悉听您开发商尊便！

    此外，在许多小区，建设单位早已撤走，甚至注销，如果是这样，那么{sg}业主大会是否开不成了？对此《法规》没有相应规定。   

    我们有时说善法、恶法什么的，这就是典型的恶法。其罪二。

    第三罪，制定所谓“应当召开首次业主大会会议”的条款，假意维护业主利益。

   《规定》第五条第二款，“一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上，或者{sg}房屋出售并交付使用满2年的，应当召开首次业主大会会议。”

    请问是谁‘应当召开’？此句没有主语。再者如果不召开又怎么办？均无下文。显然是向广大业主送了个空人情。其罪三。

    第四罪，筹备组成员里独缺房产行政主管部门，市房产住宅局欲扮演上帝。

   《规定》第六条规定，“街道办事处、乡镇人民政府接到通知后30日内，会同物业所在地房产行政主管部门组建业主大会筹备组”“筹备组由业主代表、街道办事处、乡镇人民政府和建设单位所派人员组成”。

    既然已经“会同”，那么筹备组里为何却没有房产行政主管部门？分明是想扮演上帝，让人看不见，又让人感觉无处不在。请问筹备组的这些成员里哪个懂得物业管理政策、法规？

    更让人可笑的是，《规定》第八条：“首次业主大会应当在房产行政主管部门指导下制定业主大会议事规则。”第九条：“首次业主大会应当在房产行政主管部门指导下选举产生业主委员会。”

    既然业主大会筹备组里无房产行政主管部门，那么后者又于何时、在哪个节点介入筹备组工作，参与指导制定业主大会议事规则，并指导选举产生业主委员会呢？其罪四。

    第五罪，首次业主大会究竟以何种形式开，如何选举业主委员会成员没有规定。

   《规定》第十一条第二款规定：“业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式”。此款在{dy}款“定期召开业主大会会议”之后，显然是指非首次业主大会会议召开的形式。那么首次业主大会会议究竟以何种形式开，竟没有规定。因此屡屡发生开发商差人挨家挨户索要签名，代替开会，糊里糊涂选出开发商的傀儡——首届业主委员会成员的事。造成业主委员会不得业主人心，维权无能，不能善始。其罪五。

    第六罪，书面征求意见，怎能代替开会？

  《规定》第十一条第二款规定，“业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式”。请问有的小区业主多达千余户，这个大会怎样开？有可操作性吗？连《村委会组织法》都规定了可以有村民代表会议的形式，为何不规定业主代表会议的形式？再者书面征求意见的形式，怎叫开会？打个比方吧，有一个家伙在住宅楼里挨家敲门索要业主签名。有人问他在干什么。这个家伙说他在“开业主大会”。这不是很荒唐吗！其罪六。

    第七罪，首届业主委员会任期期满后，如何开业主大会，没有规定。

    《规定》第十一条：“业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定组织召开定期业主大会会议。”然而实践中，有的小区首届业主委员会成立不合法，虽然市房产住宅局予以备案，但遭广大业主唾弃。可是接下来业主大会如何开，怎样选举业主委员会，没有规定。于是有人主张还按首次业主大会那样筹备，要求有开发商参加筹备组。于是开发商又暗中操纵政府官员，争夺发言权。让业主受二遍苦，遭二茬罪。其罪七。

    第八罪，物业管理企业，是在“管理”，还是在“服务”？

    自《物权法》首称物业公司为“物业服务企业”后，2007年10月1日修订后的《物业管理条例》将“物业管理企业”改为“物业服务企业”。这已点明，物业公司与业主的关系，不是管理与被管理的关系，而是服务与被服务的关系。请问《规定》还要抱残守缺到多久？其罪八。

    第九罪，允许开发商可采取协议方式选聘物业管理企业实施物业管理。

   《规定》第十五条规定，“住宅物业的建设单位”在“投标人少于3个或者建筑面积不超过5万平方米的，经物业所在地房产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理。”实践中，开发商往往让自己出资成立的物业公司实施小区前期物业管理。此现象屡禁不止，源于开发商与批准机关官员权钱交易。其罪九。

    第十罪，未规定前期物业服务合同的合理期限。

   《规定》第五条和第六条虽然规定了何时应召开首次业主大会会议。并给予开发商召开业主大会的启动权。但是未规定如果有关义务方不召开，如何约束他们。因此此条实践中不具有约束力。造成的结果就是开发商选聘来进行前期物业管理的物业公司在小区里盘踞不去；业主委员会{yt}不成立，前期物业服务合同期限就无限期顺延下去。第十四条第三款规定：“前期物业服务合同在期限届满或者到业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。”可见，没有业主委员会，开发商请来的物业服务合同是不会终止的。实践中，即使业主委员会对从事前期物业管理的物业公司下了逐客令，有市房产住宅局撑腰，那他还赖着不走呢。其罪十。

    第十一罪，未规定何时，以何种方式向全体业主移交物业管理用房。说未规定开发商不移交物业管理用房，该怎样处罚他。《规定》第十七条{dy}款：“建设单位应当”“提供必要的物业管理用房”，第二款：“物业管理用房属于全体业主共同共有；未经业主大会同意，物业管理企业不得将物业管理用房转让、出租或者挪作他用。”虽然如此规定，但是开发商何时并以何种方式向业主移交，没有规定；不向业主提供物业管理用房，该如何对开发商作出处罚，亦未做出规定。《物业管理条例》第六十四条：“违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并10万元以上50万元以下的罚款。”《规定》声称是根据《物业管理条例》制定的，请问体现在哪里？其罪十一。

    第十二罪，未规定开发商与首届业主委员会如何办理物业管理承接手续，亦未规定开发商与物业管理企业如何办理物业管理承接验收。

   《规定》第六条第三款：“（首次业主大会）筹备组组建后七日内”“建设单位应当向筹备组提供业主名册、物业建筑面积、物业出售交付时间等必要的资料”。但是却没有规定首届业主委员会成立后，开发商应当向业主委员会移交哪些物业档案资料。

   《规定》第十六条：“建设单位应当在新建物业综合验收合格之后，同物业管理企业办理物业管理承接验收。”至于如何办理物业承接验收手续，以及承接的档案资料内容，均无规定。其实这些物业档案资料至少应该包括业主名册、物业建筑面积、物业出售交付时间、有关物业共用部位、有关共用设施设备、小区规划建设图纸等重要资料。这些如此重要的物业档案资料却不能堂堂正正地写在《规定》中有关承接验收的条款里，这显然便于开发商敷衍塞责。其罪十二。

    第十三罪，规定房产行政主管部门可以越权对业主罚款。

   《规定》第三十条：“业主应当配合物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备实施维修养护。违反规定，由房产行政主管部门予以警告，责令限期改正，并可处以1000元以上1万元以下的罚款”物业共用部位、共用设施设备为全体业主共有。业主不配合物业管理企业对其实施维修养护，业主委员会和物业公司可请求排除妨碍，房产行政主管部门有何权利罚款？罚款的依据何在？其罪十三。

    第十四罪，房产行政主管部门有逃避法规制裁的主观故意。市人大常委会委员们审查《规定》草案时，把关不严，尸位素餐。

   《规定》里有房产行政主管部门处罚物业服务企业、业主的一些条款，并且规定了罚款额度，但是没有针对房产行政主管部门及人员存在违法行为时，如何投诉、如何处罚，制定相关规定。须知《规定》不是房产行政主管部门制定的规范性文件，而是市人大常委会通过的地方性法规。物业管理活动中的管理者和被管理者违反法律法规，都应当接受相应处罚。《物业管理条例》第六十九条规定：“违反本条例规定，国务院建设行政主管部门、县级以上人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政主管部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。”

    众所周知《规定》由市房产住宅局负责起草的，该局显然不愿对自己的违法行为制定罚则，然而在市人大常委会审议和讨论时，人大常委会委员们为何不对此提出质疑，是立法水平不够，没有追求公平、正义的精神，还是尸位素餐，无所作为？《规定》起草单位和市人大常委会的大人先生们，你们是无法推卸这一责任的！