加强土地监管 上海房地系统酝酿分家收权


11月27日,上海市房产经济学会副会长印堃华向本报记者证实,上海市政府有关部门确实就房地系统职能内部整合一事向其征求过意见。"要尽快解决目前土地监管的难题,重新把房地局分家,调整房地系统职能,土地管理垂直化,应该能起到一定效果。"

      "由于土地出让批租的主要权力在地方区县,有很多土地的情况市局很难全面掌握,这是土地监管的{zd0}障碍。"上海市房地局有关负责人表示。而房地局酝酿分家,实行垂直化管理的一大目的就是为监管铺路。

      土地监管难题

      "很多已经揭露出来的案例,尤其是上海社保案中牵涉的许多关键点,最终都落在了土地以及土地交易环节上。"一位房地产企业的负责人感慨。

      然而由于土地牵涉太多的利益,监管在实际工作中面对着来自多方的障碍。

      "许多地方现行的房地系统及其相应的土地权力分配运转体系,恰恰给土地监管带来了许多负面影响,甚至直接成为监管的障碍。"国土资源部一位不愿透露姓名的人士直言。上海目前实行的土地出让、批租等权力下放区县的模式,在土地违法违规案件的监察上,难度无疑更大。

      据上述国土部人士透露,目前,国土部查处处分1处和2处,1处负责土地,2处负责矿产,而整个1处总共只有6人,要负责全国的土地违法案件,6个人不可能同时出去"做运动员",一般是一个案子派出人数不超过4个人,或者和监察部的人共同组成一个监察小组。"但即使这样,也肯定是管不过来的。"

      所以,目前采取的办法是,国土部等中央部门只能起到监督作用,或者在掌握了一些案源之后再下到地方调查相对较大的案件,比如前不久披露的河南省大学城土地违规。

      "主要工作还是落在地方相关部门。多数由地方负责查处,然后把处理结果报到国土部以及中央有关部门。由国土部直接查处的土地违法违规案件其实并不太多。"该国土部人士指出。

      "目前,许多地区非法占地的情况很多,实际上很难查得过来。而越是土地价值高的地方,出现土地违法违规案件的可能性越大。"

      但上海市房地系统的设置却在一定程度上影响了地方发挥土地监察的作用。

      "由于土地出让批租的主要权力在区县,有很多土地的情况市局很难全面掌握,而区县政府可能只顾局部利益,对某些土地违法案件查处不力,甚至自身存在土地出让批租方面的不妥办理,这是土地监管的{zd0}障碍。"上海市房地局有关负责人如此表示。

      正因如此,近几年来,中央在加强土地管理的行政思路下,将土地与房屋管理的职能分开成为行政调整方向。

      2004年底,国务院下发<关于做好省级以下国土资源管理体制改革有关问题的通知>,要求各地将土地资源单独管理,并由中央部门统一垂直管理。随后,北京等城市均成立单独的国土资源局,但上海的土地资源与房屋管理并未分开。

      随着日前土地监管进一步加强的趋势,解决上述土地监管难题已迫在眉睫,而通过调整房地系统职能划分,实现土地垂直管理成了最关键的一步。

      酝酿分家

      11月22日前后,坊间传出消息"市房地局在土地督察局的督导下,开始了土地垂直管理的准备工作。"随后,有媒体援引知情人士的话透露上海市房地局正在酝酿分家的消息。

      11月27日,印堃华向本报记者证实,上海市政府有关部门确实就房地系统职能内部整合一事向其征求过意见。

      据坊间说法,市房地局可能被拆分为国土资源局和房屋管理局两大部分,交易中心独立出来市场化运作,房屋维修金归公积金中心管理。国土资源局受中央直接领导,负责全市土地的管理和出让。房屋管理局直接领导区局,拥有人事权和财政权,受市政府(或建委)领导,同时受中央的土地督察局监管。

      上海市公积金管理中心有关负责人表示确实有这样的说法。该负责人还表示,维修基金有两类,商品房维修基金和老公房维修基金,房地局一直管理前者,而后者由公积金中心管理。

      "把两种维修基金统一交由地方公积金中心管理,这是今年上半年建设部专门发文要求的,只是一直没能开始实施。房地局这次职能调整早在两三个月前开始酝酿,但至今还没有相关文件出台,也还没有最终落定,但调整后,两种维修基金将统一由公积金中心管理应该基本确定。"上述负责人介绍。

      此外,职能整合方案还包括"目前各区县地产集团和土地储备中心,将来会严格切分企业和政府职能。地产集团履行纯粹企业职能,管理国有房地产企业。土地储备中心划归房地局管理"等内容。

      截至记者发稿时,尚无有关部门对此明确表态。上海市房地局办公室有关负责人表示"本人并不知情",而上海市政府新闻发言人小组则表示"发言人小组尚不知道此事,如果有类似的调整,也会有一个过程,经过一系列程序,最终才会通过新闻发言人对外公布"。

      阻力

      印堃华指出,当初出于"提高行政效率和便于统一管理"的目的,上海的土地与房屋管理自1995年市房屋土地管理局成立以来就合为一体,并把主要土地权力下放给区县,同样把权力下放的还有规划系统,后来规划部门把主要道路、街道等规划权收了上来,但房地部门土地权力等一直没有收。

      而随着这几年环境的变化,这种模式的弊端也日益暴露,加上土地监管的需要,房屋和土地两权集于一身的房地部门权力就显得过于集中。

      业内人士形象指出,如果上述职能调整成为现实,相当于削掉了区委区政府相当一部分权力,对于以房地产为支柱的区县,影响较大,因此执行阻力一定不小。这样做的目的在于使政令畅通,使宏观调控达到效果,避免过去"中央—直辖市—区县"三级管理模式下因区县的既得利益而造成调控失效。

      但印堃华坦言,即使上述垂直化管理的职能调整最终落实,是否能从根本上解决土地上的诸多问题,还不能下定论,同时,"分家"随之产生的"新增部门,新增人员"的情况也很难避免。