三、税收优惠

（一）企业发生哪些费用可以作为企业研究开发费用在税前加计扣除？

解答：1.根据《企业研究开发费用税前扣除管理办法（试行）》（国税发〔2008〕116号）第四条规定，企业从事《xxxx支持的高新技术领域》和国家发展改革委员会等部门公布的《当前优先发展的高新技术产业化重点领域指南（2007年度）》规定项目的研究开发活动，其在一个纳税年度中实际发生的下列费用支出，允许在计算应纳税所得额时按照规定实行加计扣除：

（1）新产品设计费、新工艺规程制定费以及与研发活动直接相关的技术图书资料费、资料翻译费。

（2）从事研发活动直接消耗的材料、燃料和动力费用。

（3）在职直接从事研发活动人员的工资、薪金、奖金、津贴、补贴。

（4）专门用于研发活动的仪器、设备的折旧费或租赁费。

（5）专门用于研发活动的软件、专利权、非专利技术等无形资产的摊销费用。

（6）专门用于中间试验和产品试制的模具、工艺装备开发及制造费。

（7）勘探开发技术的现场试验费。

（8）研发成果的论证、评审、验收费用。

2.对下列按照财务核算口径归集的研究开发费用不得实行加计扣除：

（1）企业在职研发人员的社会保险费、住房公积金等人工费用以及外聘研发人员的劳务费用。

（2）用于研发活动的房屋的折旧费或租赁费，以及仪器、设备、房屋等相关固定资产的运行维护、维修等费用。专门用于研发活动的设备不含汽车等交通运输工具。

（3）用于中间试验和产品试制的设备调整及检验费，样品、样机及一般测试手段购置费，试制产品的检验费等。

（4）研发成果的评估以及知识产权的申请费、注册费、代理费等费用。

（5）与研发活动直接相关的其他费用，包括会议费、差旅费、办公费、外事费、研发人员培训费、培养费、专家咨询费、高新科技研发保险费用等。

在研究开发费用加计扣除时，企业研发人员指直接从事研究开发活动的在职人员，不包括外聘的专业技术人员以及为研究开发活动提供直接服务的管理人员。

（二）新《企业所得税法》第二十七条规定，企业符合条件的技术转让所得可以免征、减征企业所得税。此处所讲“符合条件的”条件是指什么？

解答：根据国家税务总局《关于技术转让所得减免企业所得税有关问题的通知》（国税函〔2009〕212号）规定，享受减免企业所得税优惠的技术转让应符合以下条件：1.享受优惠的技术转让主体是企业所得税法规定的居民企业；2.技术转让属于财政部、国家税务总局规定的范围；3.境内技术转让经省级以上科技部门认定；4.向境外转让技术经省级以上商务部门认定；5.国务院税务主管部门规定的其他条件。这里强调的是居民企业一个纳税年度内技术转让所得的总和，而不管享受减免税优惠的转让所得是通过几次技术转让行为所获取的，只要居民企业技术转让所得总和在一个纳税年度内不到500万元，这部分所得全部免税。超过500万元的部分，减半征收企业所得税。

（三）某单位既是高新技术企业，也是软件企业，并且2009年正值定期减免税的减半征收期，企业所得税是否可以享受7.5％的优惠税率？

解答：根据《财政部、国家税务总局关于执行企业所得税优惠政策若干问题的通知》（财税〔2009〕69号）规定，执行国务院《关于实施企业所得税过渡优惠政策的通知》（国发〔2007〕39号）规定的过渡优惠政策及西部大开发优惠政策的企业，在定期减免税的减半期内，可以按照企业适用税率计算的应纳税额减半征税。其他各类情形的定期减免税，均应按照企业所得税25%的法定税率计算的应纳税额减半征税。因此，上述企业在软件企业和高新技术企业的所得税优惠政策重叠时，其所得税适用税率可以选择高新技术企业的15%税率，也可以选择依照25%的法定税率减半，但不能享受15%税率的减半，且一经选择不得改变。

（四）企业从事水产品初加工，2009年扩大了生产经营范围，增加了海水养殖业务，但企业没有对营业执照、税务登记证经营范围进行变更，海水养殖取得的所得是否可以享受减免税优惠？

解答：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第八十六条“企业从事国家限制和禁止发展的项目，不得享受本条规定的企业所得税优惠”的规定，对企业实际经营范围不属于国家限制和禁止的行业，且从事税法所列举优惠范围内的项目所得，可以享受税法规定的税收优惠。企业超越经营范围的行为不属于税务机关职责范围，应由其相关主管部门进行处理。因此，企业可以依法申请享受相关税收优惠。

（五）企业所得税法优惠政策与过渡期优惠政策能否同时享受？

我公司是一家外资企业，从事蔬菜罐头生产以及家禽养殖业务，2009年根据《关于实施企业所得税过渡优惠政策的通知》（国发〔2007〕39号）继续享受二免三减半的过渡优惠政策，请问，能否对家禽养殖所得按企业所得税法规定享受免征政策，蔬菜罐头生产所得享受二免三减半优惠？

解答：《国务院关于实施企业所得税过渡优惠政策的通知》国发〔2007〕39号文第三条所称不得叠加享受，且一经选择，不得改变的税收优惠情形，限于企业所得税过渡优惠政策与企业所得税法及其实施条例中规定的定期减免税和减低税率类的税收优惠。企业所得税法及其实施条例中规定的各项税收优惠，凡企业符合规定条件的，可以同时享受。因此，你公司从事蔬菜罐头生产以及家禽养殖业务，家禽养殖所得可按企业所得税法规定享受免征政策，蔬菜罐头生产所得享受二免三减半过渡优惠政策。但其优惠项目应当单独计算所得，并合理分摊企业的期间费用；没有单独计算的，不得享受企业所得税优惠。

（六）企业购买了3年期国债，每年按权责发生制计提了国债利息收入，但在国债到期前将国债转让，该企业转让的利息收入部分是否可以享受免税优惠？

解答：国债利息收入，是指纳税人持有国务院财政部门发行的国债取得的利息收入。自试行国债净价交易之日起，纳税人在付息日或买入国债后持有到期时取得的利息收入，免征企业所得税；在付息日或买入国债后持有到期之前交易取得的利息收入，按其成交后交割单列明的应计利息免征企业所得税，不包括国债经营所得以及实行国债净价交易的交割单上列明的应付利息以外的资本利得。

（七）《财政部、国家税务总局关于企业技术创新有关企业所得税优惠政策的通知》（财税〔2006〕88号）规定，企业用于研究开发的仪器设备，单位价值在30万元以下的，可一次或分次摊入管理费，达到固定资产标准的单独管理，不提取折旧，该条款是否继续有效？

解答：自2008年起，该条款已停止执行。企业应根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例以及新税法配套文件的相关规定执行。

四、征收管理

（一）新办企业发生的开办费如何处理？

解答：根据国家税务总局《关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函〔2009〕98号）第九条规定，新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。企业在新税法实施以前年度的未摊销完的开办费，也可根据上述规定处理。

（二）企业在填写《企业所得税年度纳税申报表》附表三《纳税调整项目明细表》时，在没有调增、调减金额的情况下，对帐载金额、税收金额是否需要填报？

解答：根据《纳税调整项目明细表》的填表要求，对有二级附表的项目只填写调增、调减金额，帐载金额、税收金额不再填写；对没有二级附表的项目，无论是否存在调增金额与调减金额，企业都应当对帐载金额、税收金额进行填报。

（三）非营利组织如何申请享受企业所得税税收优惠？

解答：根据《财政部国家税务总局关于非营利组织企业所得税免税收入问题的通知》（财税〔2009〕122号）、《财政部、国家税务总局关于非营利组织免税资格认定管理有关问题的通知》（财税〔2009〕123号）的规定，企业申请享受非营利组织税收优惠应当取得非营利组织认免税资格认定，具体操作办法如下：

1.非营利组织享受免税资格的申请程序:

经登记管理机关批准设立或登记的非营利组织，凡符合规定条件的，应向其所在地企业所得税主管税务机关（各区、市国家税务局）提出免税资格申请，并报送规定的相关材料。

根据管理权限的规定，对经省级以下登记管理机关批准设立或登记的非营利组织，主管国税机关会同同级财政部门联合进行审核确认，并定期予以公布。对经省级（含省级）以上登记管理机关批准设立或登记的非营利组织，主管国税机关审核同意后上报青岛市国家税务局，青岛市国家税务局会同青岛市财政局联合进行审核确认，并定期予以公布。

非营利组织免税优惠资格的有效期为五年。非营利组织应在期满前三个月内提出复审申请，不提出复审申请或复审不合格的，其享受免税优惠的资格到期自动失效。

2.申请享受免税资格的非营利组织，需报送以下资料

（1）申请报告；

　　（2）事业单位、社会团体、基金会、民办非企业单位的组织章程或宗教活动场所的管理制度；

　　（3）税务登记证复印件；

　　（4）非营利组织登记证复印件；

　　（5）申请前年度的资金来源及使用情况、公益活动和非营利活动的明细情况；

　　（6）具有资质的中介机构鉴证的申请前会计年度的财务报表和审计报告；

　　（7）登记管理机关出具的事业单位、社会团体、基金会、民办非企业单位申请前年度的年度检查结论；

　　（8）财政、税务部门要求提供的其他材料。

3．非营利组织的下列收入为免税收入：

（1）接受其他单位或者个人捐赠的收入；

　　（2）除《中华人民共和国企业所得税法》第七条规定的财政拨款以外的其他政府补助收入，但不包括因政府购买服务取得的收入；

　　（3）按照省级以上民政、财政部门规定收取的会费；

　　（4）不征税收入和免税收入孳生的银行存款利息收入；

　　（5）财政部、国家税务总局规定的其他收入。

4．非营利组织免税资格确认工作的时间安排

对2008年度、2009年度的非营利组织免税资格确认，企业应于2010年2月底前向主管国税机关提出申请，各区、市国税机关应于20个工作日内审核完毕后予以公布，需市局审核确认的，主管国税机关审核同意后上报市局。

5．取得免税资格的非营利组织应按照规定向主管税务机关办理免税手续

取得免税资格的非营利组织应在实际享受税收优惠年度向主管国税机关办理减免税备案手续，主管国税机关按照减免税程序办理，具体要求按照《青岛市国家税务局关于印发<企业所得税税收优惠审批备案项目管理暂行规定>的通知》（青国税发〔2009〕52号）执行。

主管税务机关应根据非营利组织报送的纳税申报表及有关资料进行审查，当年符合《企业所得税法》及其《实施条例》和有关规定免税条件的收入，免予征收企业所得税；当年不符合免税条件的收入，照章征收企业所得税。

（四）目前国税机关对企业所得税有哪些审批、备案项目？

解答：1.根据《青岛市国家税务局关于印发<企业所得税税收优惠审批备案项目管理暂行规定>的通知》(青国税发〔2009〕52号)第三条、第五条规定，下列优惠项目属于报批类优惠，需报主管国税机关审批确认后执行，纳税人未按规定申请或虽申请但未经主管国税机关审批确认的，不得享受优惠：

（1）从事农、林、牧、渔业项目的所得；

（2）软件和集成电路产业优惠政策；

（3）各类过渡性优惠政策、执行到期或继续执行类优惠政策。

2.根据《国家税务总局关于印发<企业资产损失税前扣除管理办法>的通知》（国税发〔2009〕88号）规定，除属于自行计算扣除的资产损失外，均属于需经税务机关审批后才能税前扣除的资产损失。

3.根据《青岛市国家税务局关于印发<企业所得税税收优惠审批备案项目管理暂行规定>的通知》(青国税发〔2009〕52号)第四条、《青岛市国家税务局关于转发<国家税务总局关于技术转让所得减免企业所得税有关问题的通知>的通知》(青国税发〔2009〕106号){dy}条、《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59）第十一条的规定，下列项目需报主管国税机关备案后执行，纳税人未按规定备案的，一律不得适用相关规定：

（1）研究开发费用的加计扣除；

（2）残疾人员及国家鼓励安置的其他就业人员工资的加计扣除；

（3）固定资产的加速折旧;

（4）符合条件的非营利组织的收入；

（5）从事xxxx扶持的公共基础设施项目投资经营的所得；

（6）从事符合条件的环境保护、节能节水项目的所得；

（7）国家需要重点扶持的高新技术企业；

（8）资源综合利用企业减计收入；

（9）创业投资企业抵扣应纳税所得额；

（10）企业购置用于环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的投资额抵免的税额。

（11）符合条件的技术转让所得;

（12）适用特殊性税务处理规定的企业重组。

4.根据《国家税务总关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十六条规定，房地产开发项目成本对象的划分在开工前报主管税务机关备案，成本对象一经确定，不得随意变更或相互混淆。

5. 根据《青岛市地税局青岛市国税局关于转发<国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知>的通知》（青地税发〔2009〕106号）第四条规定，搬迁企业应自取得{dy}笔政策性搬迁收入或处置收入的年度纳税申报时，向其企业所得税的主管税务机关备案。

6.根据《国家税务总局关于企业清算所得税有关问题的通知》（国税函〔2009〕684号）第二条、《青岛市国家税务局关于印发<企业清算环节所得税管理暂行办法>的通知》（青国税发〔2008〕161号）第二十一条规定，纳税人应当自清算开始之日起15日内向主管税务机关备案。

（五）关于跨地区总分机构税种鉴定问题？

解答：按照《国家税务总局关于跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理若干问题的通知》（国税函〔2009〕221号）规定：跨地区经营二级分支机构在办理税务登记时应向其所在地主管税务机关报送非法人营业执照（复印件）和由总机构出具的二级分支机构的有效证明（支持证明的材料包括总机构拨款证、总分机构协议或合同、公司章程、管理制度等）。因此将青国税发〔2008〕45号修改如下：

跨地区汇总纳税二级分支机构备案资料修改为：

1.《跨地区汇总纳税分支机构信息备案表》（一式三份）；

2.总机构营业执照副本复印件；

3.总机构批准成立二级非法人分支机构证明材料（包括总机构拨款证、总分机构协议或合同、公司章程、管理制度等。）

跨地区汇总纳税二级分支机构税种鉴定修改为：

二级分支机构所在地主管税务机关，应对企业提供的备案材料审核鉴定。对跨地区二级分支机构，除不具有主体生产经营职能，且在当地不缴纳增值税、营业税的产品售后服务、内部研发、仓储等企业内部辅助性的分支以外，应在办理税务登记当月，核定企业所得税种并同时进行汇总纳税信息维护，所属期均为办理税务登记的当月1日，在按规定未分配税款前，进行零申报。

以总机构名义进行生产经营的非法人分支机构，无法提供有效证据证明其二级及二级以下分支机构身份的，应视同独立纳税人计算并就地缴纳企业所得税。在办理税务登记当月，核定企业所得税种，独立申报纳税。

五、房地产企业税收政策问题

（一）房地产企业未完工取得的预收账款，按31号文件应确认为销售收入，请明确如何填制申报表？

解答：根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔2009〕31号,以下简称“国税发〔2009〕31号文件”)规定，房地产企业未完工取得的预售款，如果正式签订《房地产销售合同》或者《房地产预售合同》，属于销售未完工开发产品销售收入，可以作为计提业务招待费、广告宣传费的基数。

填表方法：当年度取得的预售款合计按照规定的预计利润率计算预计利润填入附表三的第52行第3列。符合条件的预售款按照税收规定分析计算允许扣除的业务招待费、广告宣传费,填入附表三第40行第4列。

完工后年度将预售款转为销售收入，按照本期转回的已按税收规定征税的预售款乘以规定的预计利润率填入附表三第52行第4列。同时，要注意结转为销售收入的预售款中包含的，已在以前年度作为三费计算基数计算扣除的业务招待费、广告宣传费部分是不得扣除的，应通过附表三第40行第3列纳税调增，避免将预售收入重复纳入基数重复计算扣除三费。

（二）房地产企业业务招待费的税收处理

解答：对于内资房地产企业，《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发〔2003〕83号）文件对于业务招待费未有单独规定，按照《企业所得税暂行条例》和《企业所得税税前扣除办法》（国税发〔20009〕84号）的规定执行。

《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）文件规定，（1）开发企业取得的预售收入不得作为业务招待费的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。（2）新办开发企业在取得{dy}笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。该文件自2006年1月1日起至2007年12月31日执行。

“国税发〔2009〕31号文件”规定，签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》的预售款可以作为计算业务招待费扣除限额的基数，同时企业所得税法规定超过扣除限额的业务招待费不得向以后年度结转。该文件自2008年1月1日起执行。

因此，内资房地产企业2006年以前未完工年度发生的业务招待费当年度不得扣除，也不得向以后年度结转。2006年-2007年未完工年度发生的业务招待费当年度不得扣除，但是可以向以后年度结转，待取得{dy}笔开发产品销售收入后按税收规定计算扣除。2008年以后未完工年度发生的业务招待费，如果当年取得符合规定的预售收入，可以按税收规定计算扣除。

如房地产企业2004年发生业务招待费100万，当年未完工，则100万元业务招待费不得扣除不得结转。

如房地产企业2006年发生业务招待费100万，当年未完工，该100万元业务招待费当年不得扣除，但是可以向以后年度结转。如果2007年完工，则将2006年的100万元业务招待费与2007年当年发生的业务招待费合并，按税收规定计算扣除限额，超过扣除限额的不得再向以后年度结转。假设到2007年仍未完工，2007年又发生了200万业务招待费，2008年虽未完工但是取得符合条件的预售收入，则可以将2006年和2007年发生的业务招待费300万元与2008年当年发生的业务招待费合并，按照企业所得税法的规定计算，同样，超过扣除限额的不得再向以后年度结转。

外资房地产企业2008年以后，外资房地产企业因未完工未能扣除的业务招待费余额可以和2008年当年发生的业务招待费合并，按照销售收入（包括销售未完工项目取得的预售收入），根据新税法的相关规定在2008年汇算清缴时计算扣除（具体计算和扣除规定详见《青岛市国家税务局关于做好2008年度企业所得税汇算清缴的通知》（青国税发〔2009〕10号）第二十六问的问题2.）但是超过扣除限额的余额不得再向以后年度结转。

（三）房地产企业广告费和业务宣传费的税收处理

解答： “国税发〔2009〕31号文件”规定，签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》的预售收入可以作为计算业务招待费扣除限额的基数。根据新企业所得税法规定，超过扣除限额的广告费、业务宣传费可以向以后年度结转。

因此，2008年以前内资房地产企业未完工年度发生的广告费和业务宣传费，不得税前扣除，可以向以后年度结转扣除。自08年1月1日以后，企业没有完工但是取得符合条件的预售收入也可以作为计算广告费、业务宣传费扣除限额的基数。

外资房地产企业2008年以前未完工年度发生的广告费、业务宣传费未能扣除余额的税务处理详见《青岛市国家税务局关于做好2008年度企业所得税汇算清缴的通知》（青国税发〔2009〕10号）。  

（四）房地产企业尚未竣工验收，因各种原因提前交付，所得税是否以交付面积确认收入？

解答：根据“国税发〔2009〕31号文件”规定，房地产企业开发产品完工的三个标志分别为：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。

因此房地产企业虽未竣工验收，但是已经交付使用，意味着该项开发产品已经符合完工标准。要注意的是，即使仅是部分交付，作为交付开发产品同一成本对象的全部均视为已经完工。

如果已经完工，应根据“国税发〔2009〕31号文件”第六条规定，针对不同的销售方式确认收入实现的时点和金额，而不是以实际交付面积来确认销售收入。

对于完工开发产品，如果未签合同仅交付定金的，不符合销售收入实现的条件，预收的定金不需结转为完工产品销售收入。

（五）关于成本列支时间问题

请问如何理解31号文第35条规定“开发产品完工后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算终止日，不得滞后。”

解答：企业所得税法53条规定，企业所得税按纳税年度计算。纳税年度自公历1月1日起至12月31日止。因此企业在年度中间完工的，可以根据31号文件规定选择计税成本核算终止日，但是最迟不得晚于完工年度的12月31日。

（六）关于出包工程预提费用的税收处理

“国税发〔2009〕31号文件”规定，出包工程未最终办理结算而未取得全额xx的，在证明资料充分的前提下，其xx不足金额可以预提，但{zg}不得超过合同总金额的10％。请问如何界定资料充分？

解答：年度申报预提工程款计入开发成本计算扣除时，应提供竣工验收备案证明或交付使用证明，正式的出包合同，出包工程的项目预算书以及预算调整的相关证明等，另外还需提供下表。

（七）房地产企业多项目同时进行发生的借款利息应该按什么比例在不同项目之间进行资本化分摊？如：土地面积、建筑面积、投资总额、已经发生并支付的投资额等？

解答：“国税发〔2009〕31号文件”第三十条规定，借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。

第二十九条规定直接成本法指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。预算造价法指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

第二十六条规定，成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则包括可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。

（八）房地产企业利息资本化、费用化是否有明显的分解点？如：按税务确认收入时、房屋竣工验收时等？

解答：“国税发〔2009〕31号文件”二十一条规定：企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

《企业会计准则-借款费用》规定,专门借款利息开始资本化应同时具备三个条件:(1)资产支出已经发生;(2)借款费用已经发生;(3)为使资产达到预定可使用状态的购建活动已经开始。当所购建的固定资产达到预定可使用状态时,应当停止其借款费用的资本化。

因此，房地产企业借款利息应在完工时停止资本化，不再计入开发成本，计入当期财务费用。

（九）关于样板房装修费的税收处理问题

房地产开发公司样板房的装修费在会计处理时应作为开发成本还是营业费用进行核算？

解答：无论房地产企业的会计账务如何处理，根据“国税发〔2009〕31号文件”规定，房地产开发成本中的“开发间接费用”包括项目营销设施建造费。因此，样板房的装修费应计入开发成本。

（十）关于车库、车位的税收处理问题

房地产开发企业将车库（归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定）或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？对应成本如何确认？

解答：“国税发〔2009〕31号文件”第三十三条规定：企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

企业在会计核算中，除企业单独建造、单独核算的车库外，对于利用地下设施建造的地下车位，以及利用地面道路等划定的车位，均已作为公共配套设施计入了开发成本中，因此无论开发企业以何种方式取得有关车库、车位的转让收入，均应作为房地产企业的销售收入，不得再重复扣除成本。对于采用长期出租一次性收取租金方式的，根据合同约定的日期和金额确认租金收入，提前收取的在实际收取租金当期确认租金收入。

（十一）房地产开发企业开发了酒店，交给酒店管理公司来管理，并成立了独立的法人单位，酒店是做销售还是做直接转资？

解答：如果酒店的所有权由房地产公司转为酒店管理公司所有，无论是赠与还是作为投资，均需要确认销售收入。如果没有改变酒店的所有权，房地产企业将酒店转为本企业固定资产，无偿提供给酒店管理公司使用的，则该项固定资产属于与本企业收入无关的资产，不得计提折旧；如果存在关联关系，对不符合独立交易原则的交易，税务机关可按相关规定进行调整。

（十二）在就地安置拆迁户的房地产开发项目中，原住户按政府拆迁办法规定的补偿标准内的面积部分不需缴纳房款，超过部分应按规定缴纳房款，这种情况下，房地产开发企业的收入应如何确认？成本应如何扣除?

解答：“国税发〔2009〕31号文件”第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

房地产企业在进行拆迁安置时，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本中；

如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，需要从两个方面考虑，一方面按照31号文件规定确认视同销售所得，对补偿的房屋按照公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定视同销售收入，同时按照税收规定计算确认拆迁安置房屋的视同销售成本。另一方面，需要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”。因为房屋补偿方式相当于房地产企业向被拆迁户支付货币补偿资金，然后被拆迁户再用这笔货币补偿资金向房地产企业购入房屋，因此应按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额作为“拆迁补偿费”计入开发成本的土地成本中。