商业地产的招商代理是因为的发展需要而产身的，因为有需求所以有市场。当然这个需求基本是xx建立在商业地产开发商为更好出售其开发的商业物业而产生的，其核心本质是一种纯投机的需求。

由于商业地产所涉及的物业类型广泛，简单的讲可以将招商代理分为办公物业的招商代理和商业物业的招商代理，当然现在还流行工业物业的招商等，xx不做更广泛的展开。

办公物业的招商代理与住宅物业的出租及二手房销售中介有点类似，即租用人或企业在通过招商代理（或中介）完成物业信息对接后，经过自己的评估完成租赁关系。事实上所谓的招商代理就是中介，其仅仅在这个招商过程中起到一个资源及信息联系的过程，至多再加上一些其它的租赁服务，所以我认为对办公物业的招商用招商代理这个名词可能有点名不副实。

而真正的招商代理应该属于那种为商业物业进行招商的个人或企业。商业物业的招商代理并不属于360行的范畴，而是在中国商业地产发展过程中一个特定环境下的产物，这个环境就是并不遵守商业自身发展规律的开发商的强烈需求。

商业物业招商代理可以分为好多种，以我所知的可以罗列为如下几种：

1、  “嫖客”与“xx”型（有点难听但我觉得很形象）

国内大多数的“消费”是由投资客推动的前提下产生的，开发商为追逐高利润

快速去化的需要，用xxxx的概念出售商铺。而作为开发商自身并不具备招商团队及招商能力，因为这会增加开发商成本，所以招商代理的市场需求就产生了，从而“嫖客”与“xx”的关系也就这么建立起来了。

谁是“嫖客“？那就是开发商们，“女当”由招商代理人或公司来充当了。“嫖客”的工作跟简单，拿出所谓的免租期甚至一定的资金请“xx”帮助解决需求。为什么要把招商代理形容为“xx”呢？因为在这一层的关系中，招商代理仅仅是用各种手段，将自身手上所谓的资源（厂商资源）卖给了开发商们，他们在此过程中并不承担厂商进驻后的一切问题，在完成交易之后获利了结，一走了事。开发商是不会对厂商进行技术支持，活动辅导等正常商业促进活动的，这样就违背了正常商业的发展规律，助长了投机行为的产生及泛滥。

2、  “卖淫”型（这里指的是没有嫖客的前提下）

市场上有很多从商业行业转型出来的个体，或者由个体组建成的企业。他们手上的确拥有良好的厂商资源，使用并发挥其资源来获得利益无可厚非。但是由于这些资源与开发商物业的匹配度及资源的好坏程度不同，往往比较难找到对口的，然后就开始到处“忽悠”，有甚者积极的参加各类演讲、活动，将自己包装成“专家”，不断的吹嘘着所谓“成功的案例”。

3、  谈情说爱型的

这类相对于上述2类较要专情，他们不会随意选取貌似“俊朗”的开发商而以身相许，在没有相当长的一段谈情说爱的过程，他们不会随便做出抉择。但是一旦嫁入其门，也会积极维护在新家的地位。

其实，无论哪种招商代理行为，他们都是生存在夹缝中，为一点生活的资本而游离于开发商与厂商之间，这个行业活着其实很累。

1、开发商的逐利欲望是永远无法满足的。他们往往脱离市场发展和周围市场特征要求招商代理为其不断的贡献，甚至不断加高砝码，当无法满足其需求的时候则一脚踢开。

2、法律与诚信度的不健全无法保障招商代理的生存。由于招商代理的工作相对柔性化，其最终标准迄今很难在相关法律中得到保护，招商代理与开发商之间的居间合同存在着不平衡和诸多不确定内容，加之开发商的诚信或者招商代理的诚信度差，{zh1}就剩下被踢来踢去的厂商玩转于2者之间。

3、招商代理赚的是辛苦钱。由于销售与招商代理往往是二者并肩存在的，销售的获取佣金数额及投入与招商代理很难成正比，心态的不平衡会促使招商代理人员心灵的扭曲，这样助长了很多不合理或不上台面的事物的发生，从而破坏了这个市场需求性相对较强行业的发展。

总之，招商代理存在有其必然性，但是要做好招商代理至少在目前这个环境下还是非

常的困难，有几个真正的招商代理公司混的很好呢？