1月27日，第四届中国房地产、物业管理、建筑设计行业年会在北京钓鱼台、北京丽景湾国际酒店隆重举行。搜狐焦点网对此次活动进行了现场直播报道。

　　时间：1月27日早上9点

　　地点：北京丽景湾国际酒店

　　以下是搜狐焦点对此次活动进行的现场直播报道

　　【主持人】：尊敬的杨慎部长，胡永丰将军，尊敬的各位来宾，各位朋友，女士们，先生们，大家上午好！

　　为了更好的促进我国房地产、物业管理、建筑设计行业的品牌建设，加快行业发展的步伐，由中国房地产开发商协会、商务时报社等单位联合主办的第四届中国房地产、物业管理、建筑设计行业年会今天如期开幕了。我是易铺中国的陈建明，很荣幸受主办方的邀请担任今天的开幕主持，首先请允许我代表大会组委会向出席本次年会的各位领导，各位嘉宾，各位代表，及新闻媒体的朋友们的到来表示最热烈的欢迎和最诚挚的感谢！本次年会的举办受到了政府领导、专家学者高度重视，得到了国家有关部委、有关行业部门和媒体的大力支持，得到了全国知名房地产、物业管理、建筑设计企业的大力支持和积极参与，之本次年会能够如期举行。

　　下面，我首先介绍出席今天活动的主要领导和嘉宾，他们是：建设部原副部长、中国房地产开发商协会名誉会长杨慎先生，中国人民解放军总参谋部某部长、中国房地产开发商协会高级顾问胡永丰将军，中国房地产开发商协会会长郑焕明先生，国务院国资委原司长、中国房地产开发商协会执行会长来光贤先生，国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任、研究员秦虹女士，东南大学物业管理研究所所长、教授、中国房地产开发商协会高级顾问黄安永先生，中国社科院金融研究所金融发展室主任、国际新制度经济学学会会员、中国房地产开发商协会高级顾问易宪容先生，中国策划研究院、中国发展研究院副院长、中国策划杂志社总编辑、中国房地产开发商协会高级顾问陈国庆先生，加拿大宝佳国际建筑设计有限公司驻华首席代表、清华大学房地产EMBA、北京大学经济学院、同济大学、浙江大学、武汉大学兼职教授、中国房地产开发商协会高级顾问高志先生，中国社会科学院城市发展与环境研究所、土地与房地产研究室主任、教授、博士生导师、中国房地产开发商协会高级顾问李锦铂先生，中国房地产开发商协会副会长袁永辉先生，中国房地产开发商协会副会长、石家庄汇丰行房地产投资顾问有限公司叶威波先生，中国房地产开发商协会副会长、烟台市城新房地产开发有限公司董事长邢新强先生，中国房地产开发商协会副会长单位、富士集团有限公司代表、策划总监林伟先生。

　　下面，我提议让我们以热烈的掌声向各位嘉宾的到来表示最热烈的欢迎和衷心的感谢！

　　为了做好本次年会的宣传报道工作，我们邀请了有关的新闻媒体朋友，他们是：中国企业报、经济晚报、商务时报、搜狐焦点房地产、易铺网等媒体朋友们，在此我们也表示热烈的欢迎！

　　下面，有请建设部原副部长、中国房地产开发商协会名誉会长杨慎先生为大会致欢迎词，有请杨部长。

　　【杨慎】：尊敬的各位嘉宾、各位业界同仁、新闻界的朋友们：

　　在新年伊始、春节即将来临之际，由《中国房地产开发商协会》和《商务时报社》等单位共同主办的“第四届中国房地产、物业管理、建筑设计行业年会”，今天在这里隆重具有。借此机会，我代表大会主办单位向到会的各位嘉宾、各位代表及新闻媒体的朋友们表示热烈的欢迎！

　　2009年是我国战胜国际金融危机，阔步前进的一年，在国家“保增长、扩内需、调结构、保民生”等一系列宏观政策指导下，我们克服了重重困难，超额实现了保GDP增长8％的预期目标，成为世界率先走出低谷，实现经济复苏的国家。同一时期，我国建筑房地产行业也是取得的丰硕成果的一年，全年完成的开发投资、建成的房屋面积、实现的利润税收、创造的国内生产总值，均创历史新高，为实现经济复苏和改善民生，做出了重要贡献。此时此刻，我们向不畏严寒酷暑常年奋战在一线的广大建筑业和房地产业的4400万职工，表示诚挚的感谢！

　　同时，我们也要清醒地看到，在快速发展中，也出现的房价、地价上涨过快，投机性炒作，囤房囤地等现象，为了防止房价过快上涨，最近国务院出台了一系列宏观调控措施，大家都知道房价上涨和工程质量都是关系到广大群众切身利益的重大问题，我们要从国家宏观全局的角度正确看待这个问题，坚决贯彻国家的调控措施，努力发展来之不易的大好形势。

　　2010年将是我国承前启后的关键年，大家知道十一五即将过去，十二五明年开始，在这样一个时刻，大力加强保障性住房建设和大力发展小城镇建设，已摆上了日程。我们的工作重点有一定的调整，过去做城市开发建设，今后发展保障性住房建设，发展中小城市建设，都是我们今后面临的新任务。在这样的情况下，我们的建筑和房地产行业如何实现上述任务？如何保持行业的健康、稳定、持续发展？如何肩负起更多的社会民生责任？这是摆在我们行业面前的重大课题。因此，本届年会期间，我们将围绕国家宏观经济政策，以新的视角探讨和分析房地产业的发展前景，整合盘点、解读未来发展趋势，为今后的发展指出前进的方向。

　　回顾过去，历史记录了我们与时俱进的光辉足迹，展望未来，美好前景激励我们开启新的征程。中国的人居事业前景广阔，任重道远。面对新的发展形势，希望大家借助年会这个平台，集思广益，献计献策，共同探索未来发展前景和战略布局。

　　各位嘉宾、各位朋友：金牛辞旧，银虎迎新。新的一年充满新的期待、新的希望、新的挑战、新的机遇，衷心希望大家在新的一年里，锐意进取，再创辉煌！

　　{zh1}，预祝年会圆满成功，祝大家身体健康、春节快乐！

　　谢谢大家！

　　【主持人】：感谢杨部长精彩的致辞，再次表示深深的感谢。我们坚信在各级领导、各界人士的关心和支持下，本届年会一定能够取得圆满成功。2009年对于中国的房地产是一个意外的收获之年，对于2010年以及未来的时间对于中国的地产行业将意味着有更多的挑战，需要行业对未来的方向有清晰的判断，并且也希望在座的企业提升竞争力，在未来的竞争中取得很好的市场空间。

　　为了确保会议效果，我们特别邀请了国务院国资委原司长、中国房地产开发商协会执行会长来光贤先生为我们主持今后的主题演讲活动，有请来会长。在来会长开始主持上午演讲之前，首先有请各位台上嘉宾到台下嘉宾席就坐，也方便观赏嘉宾的演讲。

　　【来光贤】：各位来宾，各位朋友，女士们，先生们，受大会的委托，我来主持这个论坛。刚刚杨部长已经把我们房地产业去年的成绩，今年面临的任务都提纲挈领的给我们指出来了，也给我们的会议达到的目的提出来了。下面，我们请国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任、研究员秦虹女士做“房地产市场形势与政策分析”的主题演讲，大家欢迎！

　　【秦虹】：谢谢大家！大家上午好！非常高兴有这样一个机会和大家交流一下有关房地产的形势和政策有关问题，2009年已经过去，关于当前房地产市场的形势问题讨论的非常热闹，不仅是国内的专家发表了各种不同的意见，而且我们中国房地产市场的变化也引起了国外研究机构的高度关注，美国的一个研究机构把中国房地产市场泡沫列为全球第二大泡沫。 关于房地产的政策，今年年初国务院发布了一些政策，开了很多会，在这里我想就房地产市场和政策的有关问题，我个人的一些研究跟大家做一个交流。

　　首先，我想分析一下刚刚过去的2009年房地产市场发展和保增长这个国民经济发展大局之间的关系，应该说2009年整个房地产市场发展是比较火爆的，去年一共销售商品房9亿平方米，住宅是8亿平方米，是历史上{zg}的数字。在这样一个房地产市场的交易活跃、市场繁荣的情况下，可以说房地产的税收和1.5万亿的房地产土地出让转让收入，这两大块已经构成地方政府主要财政收入来源。这个事情对于解决地方政府落实保增长的地方责任起了非常重要的支撑作用，因为房地产税收绝大部分都是地方的税收，特别是土地增值收益都是地方收入。所以，去年房地产税收完成7000多个亿，土地收入1.5万亿，这些对于支持地方政府落实保增长任务，上地方政府的建设项目、基础设施投资起了最重要的支撑作用，这个也是为保增长方面做出的重要贡献。

　　第二方面，去年全年完成房地产开发投资一共三万多亿，这个投资对于解决低端就业和拉动上游建材、钢铁等产业发展起到重要支撑作用。在去年这个时候我们面临的是什么呢？两千万农民工的返乡，他们的就业有很大问题。去年这个时候房地产形势是什么呢？房地产投资开发增长速度降到房地产市场建立以来历史{zd1}水平。所以，在2008年年末国务院会议上出台了一系列保增长的xx措施，{dy}条就是和房地产有关系的，和房地产有关的政策措施最重要的就是解决房地产开发、投资急剧下滑的问题，由于房地产的产业链比较长，拉动上游产业的带动力是比较大的，特别是解决低端就业的影响比较大。所以，在政策影响下，我们看到房地产投资一路恢复，逐月增长，这个对于解决建筑工人整个产业链的低端就业起到很重要的作用。现在的现实情况是什么？大学生就业比农民工就业难，我们昨天在开一个会关于新宜居城市农民工住房问题，我们和国家科技部、人保部、国务院发展研究中心等一些专家在一起开会，现在的现实情况是大学生的工资比有技术工种的农民工的工资要低，而大学生的就业比一定技术的农民工就业还难。所以，房地产投资的第二个作用，去年在保增长这个事情上也是功不可没的。

　　第三个方面，房地产是2009年带动民间投资的最重要的领域，也是对消费支持{zd0}的行业。我们现在探讨2010年中国的经济是否已经触底回升、回暖的基础是不是牢固的时候，大家其实有一个非常大的隐忧，什么隐忧呢？虽然2009年中国经济走了一个漂亮的V字型，但是从另外一个角度我们看到去年拉动经济增长主要是国有投资、政府投资力量大、比重高、投入多，民间投资相对来说增长并不是非常稳定，民间投资没有带动起来。这是大家存在隐忧的主要方面。但是，我们看到民间投资房地产领域，现在八万多家房地产企业，在这些企业里面90％以上都是非国有企业，虽然国有企业在去年拿xx影响很大，但是国有企业在房地产领域占的比重是非常小的。民间投资在去年主要投资领域大部分是投资在房地产行业里面，当然我们说民间投资都集中在房地产行业，而不投到制造业，这肯定是一个很大的问题，这是政策的另外一个方面。由于去年一手房成交了9亿平方米，再加上一亿多二手房，所以我们去年一共成交十亿多平方米商品房，他对拉动后续的装饰、装修、厨房设备、厨卫设备、家具、家电，这部分的带动作用也非常明显。现在我们看到中国正在努力推动经济转型，就是要改变投资拉动型经济增长的模式，要启动消费，在中国目前的现实情况下，像汽车这种{zd0}的消费，在吃穿住行的传统的消费结构下，家庭连汽车的消费也是在解决了住的问题之后考虑的。所以，家庭{zd0}的消费都和住有关系。所以，去年家庭的装饰装修和家电消费的增长，与我们商品房成交量大幅度增加有很大关系。这个图可以看到房地产业开发投资增长速度和工业增加值增长速度走势高度一致，也就是说房地产行业的特殊性，相关上下游50多个产业，影响面非常大。

　　所以，{dy}个我们看到的结论就是房地产在2009年从正面的角度来说，从积极的角度来说，对保增长做出了重大贡献，这个贡献是不可忽视的。

　　当然，我们也看到房地产市场的一些变化和风险，也在提示我们注意。我们说目前看中国房地产市场的时候，简单的把中国房地产市场和美国、日本这些国家，日本80年代房地产泡沫的破裂和美国次贷危机引发的房地产泡沫不xx相符，中国房地产市场目前来看仍然是以增量交易为主的市场，而美国和日本房地产市场主要是以存量交易为主，这是一个{zd0}的不同。去年全国大概十亿平方米商品房销售，新房交易占到总交易量的85％，二手房交易占到15％，但是在北京、上海这些特大城市，一手房和二手房现在已经平分天下，但是从全国总量来看，我们目前的房地产市场仍然是增量交易为主的市场，而美国的统计数据，去年一共成交640万套房子，二手房交易占到房产总交易量的85％，新房交易占15％。所以，美国房地产市场的起伏变化、繁荣与箫条，高度的和什么有关系呢？高度了和美国的经济景气状况有关系，就是美国经济景气状况好，就业率高，人员流动性开始增强，大家开始换房子，买房子，所以房地产市场就活跃，房价上涨就快。一旦美国经济萎缩，失业率上升，大家就开始不买房子，不换房子，最重要的是他们不缺房子，而在中国现在还没有达到这个发展水平，因为现在新增住房需求量还是比较大，我们人均住房面积和美元差很多，当然我们和美元资源环境没法比，当然我们总的家庭户数和现有存量住房户数相比还没有达到1：1，就是现在还存在一个缺口，这是我们中国{zd0}的一个特点。

　　这就决定了中国2009年表现出来的大量的购房需求增长非常快，这种增量需求来自于哪个方面呢？主要是两个方面，{dy}个方面来自于基本需求，第二个方面是来自于投资性需求。基本性需求我分析是三个方面属于中国房地产市场基本需求，基本需求来源之一在于现在人口年轻化的优势，也就是说现在中国是个人口大国，虽然现在老龄化程度在逐步提高，但是总体来讲中国现在年轻化优势仍然存在。也就是说我们国家统计局统计的数据，到2008年底的时候，全国35岁以下的人口仍然占总人口的45.5％。所以，我们这些年轻人占的比重比较大，他在未来一段时间，至少到十二五，整个十二五时期，甚至十三五初，中国人口还是处于增长阶段，年轻化比重还没有下降。年轻化的优势导致了我们新婚家庭还是处于增加的阶段，人口在增加，家庭数在增加。第二个基本需求来源于全球化和城镇化因素所导致的大规模的人口流动，也就是说城镇化因素的确对房地产市场产生了很大需求，现在我们城市化是46％的水平，预计到十二五末，就是2015年的时候，中国城乡人口结构会达到50％的水平，到2025年的时候，中国的城市化是60％的水平。也就是说我们城市化的进程决定了就是目前处在城市不断扩大，城市人口不断集中的发展过程中，对住房需求，对这些人到城市来的就业和住房产生很大需求。

　　大家和我以前一样有很大的疑问，说北京房价这么贵了，城市房价这么贵了，农村进入城市打工、经商的农民能买得起房子吗？是不是真正对房地产市场产生实质性需求支撑呢？我们在2009年的时候特意研究了宜居城镇的农民工住房问题，做了这样一个课题，在这个课题里有很多结论，我只是说其中一个结论，根据我们课题研究和之前相关的课题研究，大概我们发现在进城打工、经商的这些农民工里面，有三个30％，他们对未来住房的意愿，有30％的人愿意在本地打工的城市，主要是集中在东部，70％的农民工的输入地都在东部地区，他们有30％的人说我愿意在我打工的当地租房或者居住下来，这部分人主要是高技术工种的和经商的，比如倒卖水产品的，开发廊的，还有搞家庭装饰装修的包工头，有技术和管理能力的较高收入者，他愿意在打工所在地长期居住下来，而且这些人很大特点是家庭化、稳定化。{dy}个是在城市里面干了七八年，第二不仅他一个人在城市里面打工，他全家都已经在城市居住了。所以，家庭化和稳定化趋势已经非常明显。大概还有35％的人，他说东部地区大城市房价太高了，我不可能在这里长期居住，我挣钱之后要回到我家乡附近的中小城市买房子，因为大城市就业机会多，中小城市房价便宜，将来到那居住。还有35％的人说我在城市里挣钱，我准备到农村去修宅基地上的房子，说老了以后还要回到农村住。所以，由于我们现在全国2.2万亿农民工，其中异地流动的1.49万亿，我说这些都是异地立冬的，除了异地流动的还有一部分是乡镇企业本地就业的农民工。所以，这样来看，由于人口规模巨大，我们的基数就非常大，由于基数非常大，农民工的层次又非常丰富，导致了大中小城市在流动分层过程中，对于住房需求也出现了分层次的市场。所以，我们看到去年销售商品住房8亿多平方米，大中小城市市场都非常活跃，不仅仅是北京、上海活跃，很多中西部地区中小城市、三四线城市房地产市场依然非常活跃，我觉得这是城镇化因素导致大规模人口流动。

　　当然，在外向型程度高的地区，比如上海、深圳、北京，这些城市房价上涨需求量上升，有全球化有很大关系。现在在上海房地产市场大家一定听说过这样一句话，说现在上海内环要讲英语，上海中环要讲国语，上海本邦话在哪讲呢？是在外环讲。这只是一个角度说明全球化的因素对于上海房地产市场影响，上海内环房价奇高，一平米超过十万块钱，谁买的？绝大部分都是外资机构，都是外资企业的雇员、管理者、高收入阶层和投行的代表，他们买的。而全国的有钱人，在上海买房的支撑了中环的市场。确实这是在另一个层面反应了一个情况，在上海外资机构雇员有12万人，他们拿的都是高工资。所以，全球化对于外向型程度高的特大城市影响也比较大。

　　基本来源需求之三在于消费结构升级下的改善性需求，目前仍然是远远没有结束，就是换房子的问题远远没有结束。我们建国60年，实际上其中50年都是在福利分房体制下解决的住房问题，中国城镇居民真正自主的选择自己住房不过十年的时间，我们现在全国存量住宅130亿左右，在存量住宅里面1995年之后竣工的商品房加上非商品房占到整个存量的50％。也就是说从另外一个角度来说，我们城镇里面有50％的家庭是居住在房改之前体制下建的房子里面，住在这部分房子里面的家庭在收入提高、家庭结构变化的情况下，对住房改善的需求应该是非常旺盛的。

　　在我们整个房地产统计数据上也能反应出这一点来，我们2009年的年初是房地产市场{zd1}迷的时期，大家都不买房，因为投资者全部退出，需求者也在观望，希望价格有更进一步的下探。所以一季度房地产市场是{zd1}迷的时期，一季度在卖出去的商品房里面，什么样的商品房增长速度更快呢？实际长是140平方米以上的商品房，在去年一季度销售增长速度达到76％，其他面积是负增长，而他是增长达到76％。一到二季度，就是上半年的增长速度达到70％。也就是说在市场{zd1}迷的情况下，换房的需求，我们判断买140平米以上的商品房肯定不是初次置业，肯定是换房的需求。到了下半年，全国各种面积的商品房卖的都非常活跃，增长速度都非常快，已经看不出变化规律了。但是，危机情况下，在市场{zd1}迷的情况下，改善性的需求，有支付能力这部分家庭购房愿望非常强烈，就是消费结构升级下改善性需求远远没有结束。大家有了钱，不愁吃不愁穿，更多的关注怎么住的更好，这个过程还没有结束。这三类基本需求都是支撑房地产市场长久发展的重要性的因素。

　　另外一部分就是投资性需求在去年下半年增长速度非常快，投资性需求对房地产市场的波动，也可以说它的大进大出，2008年全部退出，到2009年下半年大家又抢房，它的大进大出的市场波动是{zd0}的，因为投资性需求对价格敏感性是{zd1}的，只要未来预期房价上涨，是不在乎现在房价高低的。但是我们同时发现另外一个情况，就是投资性需求增长迅速的情况下，目前在投资性需求里面报纸和避险性投资增长尤为明显，为什么这么说呢？大家看这个图，这个图是在一手房里面个人抵押住房xx占到商品住房销售的比重，去年一手房销售额卖了四万多亿，个人住房抵押xx8000多亿，个人抵押xx占商品房销售额比重在20％的水平，就是说大量的全款购房增长很快。这样情况表明什么情况呢？在去年大家通胀预期，人民币升值，经济回暖这样一些预期下，很多家庭有一部分资金来势先保值的问题，所以很多家庭在买房子的时候尽可能多付款少xx。而真正投机性购房，就是为了卖而买，为了获取差价的投机性购房，他是需要{zd0}限度的利用银行xx，而很多正常改善性需求和保值避险的投资性需求是尽可能少的利用xx。去年新房加上二手房个人xx一共是1.4万亿，8000多亿是一手房，剩下的是二手房，保值和避险投资增长更加明显，这是一个客观实际，现在很多家庭在解决了基本住的问题的情况下，有一部分家庭还有余钱，投到哪里，这是一个很大问题。

　　当前房地产市场风险在哪里？{dy}个风险来自于地方政府，去年国务院安排了四万亿保增长的两年投资计划，其中中央投资1.18万亿，剩下的投资需要地方政府配套。在这里面我们看到地方政府去年为了上项目，为了完成保增长的任务，去年一个方面是大幅度增加银行xx，第二个是中央代地方政府发行量千亿地方公债，第三个是地方政府的融资平台，就是城投公司发行债券超过两千亿，是2008年的五倍。也就是说现在地方政府总负债五万多亿，这些地方政府的负债的偿还，绝大多数是需要靠房地产、靠土地市场进行偿还，这就是一个客观的问题。房地产和地方政府财政的这种密切的关系，实际上已经蕴含很大的风险，房地产市场的波动直接会影响地方财政，你发这么多债，借了这么多银行xx，和你的偿还能力直接挂钩，这是一个很大问题。

　　地方政府依托房地产业发展的格局应该不应该持久下去，持久下去对整个中国经济运行会产生很大风险，这种关系怎么采用打破呢？我觉得至少有三个前提条件才能打破地方政府依赖房地产市场发展的关系。{dy}，中国经济真正走向以消费拉动经济增长的经济转型的实现，就是摆脱目前依靠投资拉动经济增长的模式，如果靠投资拉动经济增长模式，由于房地产投资的关系和房地产的依赖关系就不可避免。第二，要解决地方政府事权和财权统一的财税体制，现在地方政府很多都是吃饭财政，建设资金哪里来？必须解决收入问题。第三，真正解决地方政府长期、稳定建设资金来源问题。现在正是处在城镇化过程中，城市建设需要大量资金，这些资金在短期内需求量更高，但是一旦这些城市基础设施建成，它发挥的作用是长期的。所以，我们特别需要长期稳定的城市建设资金，来支持地方城市发展的格局。如果这个资金渠道靠xx、靠短期资金来解决，他是很难持续的，风险也非常大。比如说在各国行政有效的市政建设债券，这种长期资金的发行，有利于支撑地方政府稳定资金渠道，来搞城市建设。如果这三个格局实现，我想地方政府摆脱房地产的依赖就可以实现，这是政府必须高度重视的问题。

　　第二个方面的风险来自于房价的快速上涨，因为房价的快速上涨不仅仅是已经在城市居民买房、换房产生巨大的支付能力问题，最重要的是影响到新进城的，新移居到城市的外来的新增城市人口在城市稳定问题。大家说中国城市化46％，但是这里面很大部分是隐性的城市化，就是1.49万亿异地流动的农民工随时可能回去，因为他在城市里面长期居住是很大问题。但是，现在我们统计上已经把居住半年以上的人都作为城市常驻人口了。

　　那么房价快速上涨的根源在哪里？根源在于供求关系的扭曲，我们今天谈到中国房价上涨过快的时候，其实中国房地产格局在2005年就已经开始发生变化，为什么呢？如果拿商品房竣工面积和销售面积这两个指标相比的话，我们可以发现2004年竣工商品房面积和销售商品房面积是1：1，2004年之前是0.8或者0.6，就是竣工大于销售，那个时候的价格除了北京、上海少数几个城市，那时候连广州的房价都没有大的变化，都非常稳定。但是，2005年开始，房地产市场供求格局已经发生变化，2005年竣工和销售是1：1.2，2006年是1：1.3，2007年是1：1.5，2008年由于市场回调还是达到1：1.2，2009年达到1：2的历史{zg}水平。如果不用竣工面积用施工面积和新开工面积比销售面积，它的趋势是一样的。也就是说从2005年开始，中国房地产市场格局已经发生变化，供求关系已经发生了扭曲，在这种情况下，这种格局不改变，我们要抑制房价上涨是非常困难的。所以，政策的调整非常关键。

　　所以，我们在制定政策的时候考虑的最重要是两个关键，{dy}个关键是保护好基本需求，我前面讲了三个基本需求，这三个基本需求是房地产市场稳定持续发展和城镇化健康发展的基石，我们不能保护好这部分基本需求，解决好这部分基本需求问题，我们社会不稳，城镇化也是没有基础的。怎么保护好基本需求呢？{dy}条就是去年下半年中央经济工作会议也好，还是国11条也好，国务院会议文件也好，提出要增加商品房供给，政府这次调控非常清楚，就是要增加供给，只有增大供给，改变供求关系扭曲的状况，房价持续快速上涨的局面才会改变。这是一个根本性的问题。所以，大家看我们最近出台的一系列政策都和增加供给是有关系的，比如加快土地开发节奏，打击囤地，推动小块土地的集中供给，增加开发速度等等，都是为了增加供给，因为房屋增加供给的关键是增加土地供给。第二，政府坚持做好住房保障这个长期性任务，所以现在大家看到关于政府出手关注住房的政策已经是有四类了，{dy}类是保障性住房，就是廉租房和经济适用房，廉租房和经济适用房主要是针对具有本市户口的本低的低收入家庭，第二类是政策支持房，就是公共租赁住房和限价商品房，这部分的租金和房价都比廉租房和经济适用房高，比如公共租赁住房租金比廉租房的租金高，但是这部分应该是放开户口的，你没有户口，但是你在这里有工作，有居住需求，面向这部分家庭。所以，政府做好这个长期性的任务，同时通过棚户区改造来解决城市里面长期家庭住房困难的问题，加大特大城市公共租赁住房建设。同时，我个人还考虑仅仅这些措施还不够，还有一条，现在国务院提出增加土地、金融、税收调控，我觉得规划的手段还是要用，就是要在交通走廊沿线大规模提高建筑容积率，提高建筑容积率是减少土地依赖，同时提高住房有效供给的好办法，这种建筑容积率不应该是平均化的，我们应该在公共交通走廊的沿线提高容积率，这样一方面使公共交通走廊沿线房价降低，满足更多人在公共交通走廊沿线居住，同时公共交通建设资金就有了来源，方便大量的人乘坐公共交通。这样政府建公共交通的财政压力就大大减轻。

　　第二个政策关键，引导好投资性需求。客观上来讲，现在房地产市场有这么多投资性需求存在，在这里面反应了当前社会的现实情况，什么现实情况呢？中国经济改革开放30年，我们民营经济、私营经济蓬勃发展，到了今天我们社会上已经有一部分社会群体吃穿住行有余，就是基本生活全都满足了还有一部分钱，这部分钱投到哪里去才能实现保值的功能？大家说可以选择股票，但是从事股市投资的投资者说他投资了十年股票，到了今天不赔不赚就谢天谢地。他也可以存款，但是存款是负利率，不能满足这部分家庭xxxx需求，他一定要找到他的投资渠道，投资渠道在哪里，这是非常大的问题。而房地产本身就有使用和投资的双重属性，这是客观存在的，因为它的增值保值主要是和城市发展有很大关系，和土地区域价值变化有很大关系。所以，房地产就不可避免的成了这部分家庭投资的去向，所以他的保值避险性需求非常大，买一套大房子，然后把小房子租出去，这都是有保值的需求。而且我们现在要增加投资渠道是非常关键的，大家认为中国房地产市场在城镇化经济发展过程中有很好的前景，也看好中国房地产市场前景，不一定非买一套房子放在那，{zh0}的办法就是和房地产市场联动的投资品种，比如房地产投资基金，有了这种投资基金，大家买投资基金，这个投资基金和房地产市场联动，房地产市场好，投资基金回报就高，避免了大家集中投资在实物的情况，对社会资源造成极大的浪费。当然，如果投资性渠道能够真正设立起来，对于房地产开发企业直接融资又产生很大便利，以免开发企业xx依靠银行xx解决资金问题。对单纯为卖而买的投资性需求，在政策上应该严格限制。

　　【来光贤】：我补充一点，我们很多开发商就是缺乏资金，但是很多老百姓手里面有几百万、几十万，没有投资渠道，利用房地产投资基金的办法，这栋楼就是我们的，大家都拿钱来，因为的回报比炒股票保险多了。所以，秦主任讲的这一点是国家千方百计在想的事情。

　　【秦虹】：现在我们看到有很多空房，大家说这是社会现象，造成资源浪费，他既不租也不卖，为什么？就是房屋实物储蓄，这是对社会资源极大的冷却。所以，提高投资成本，提高持有成本，实际上是减少资源浪费的很好的办法。

　　今年房地产市场的政策已经很清晰了，不用我介绍了，因为已经出了很多政策，我觉得政策核心就是加大供给规模，控制投资性需求，对首次购房者给政策支持，保持房地产市场稳定发展。我们既要避免房地产市场风险，同时还要考虑到大家对2010年中国经济增长不要掉以轻心，就认为理所应当的2010年中国经济就没有问题的，房地产仍然要起到重要的作用。怎么加大供给呢？在政策上体现三个层面，一个是市场，一个是保障，一个是棚户区改造，这些政策都有了，我不说了。

　　另外，在2010年政策里面房地产政策已经非常清晰了，对于房地产市场还有什么政策会有大的影响呢？我个人觉得就是货币信贷政策对房地产市场短期影响很大。去年信贷投放接近十万亿，房地产市场为什么去年这么火爆，就是资金流加上人员流双流交汇，又有人的需求，又有钱的支持，所以房地产市场活跃。今年资金充裕方面，虽然都是适度宽松，但是今年的适度宽松和去年的适度宽松在实质上有很大不同。所以，信贷货币政策的调整对房地产市场短期影响是{zd0}的，反过来说房地产这个行业对信贷政策是高度敏感的。我这个图在很多地方都说过，就是房地产景气和信贷政策走势高度一致。

　　另外，在去年年底中央经济工作会议上和今年一系列文件上可以看到，现在说要把农民工在中小城市就业和定居作为推进城镇化的重要任务，这是中央提出的政策举措，对房地产有重要的长期利好。我认为中国房地产市场的扩张和房地产市场的发展，在很大程度上是得益于我们城市的发展，也就是说如果从城市建设规模和质量讲，2008年和1990年相比，城市内人口密度增长了七倍，随着人口密度的增加，城市内建筑密度大大提高，造成城市内土地稀缺性提高。第二，我们仍然拿2008年和1990年相比，城市建成区面积扩大两倍，现在3.6万平方公里，是1990年三倍，就是城市建筑面积扩大，城市区位价值发生变化，过去是郊区，现在是市区，过去大家不喜欢住的地方，现在配套了医院、配套了学校、配套了公共交通、开通了地铁，变成了黄金低端。这样城市大规模的配套，地方政府的退二进三，改变城市原有单一工业中心格局，大力发展第三产业和服务业、商业，所带来的城市土地区位价值变化都对房地产市场扩张和房地产市场繁荣极大的支撑。所以，现在每年城市建设的投资是七千多亿，是历史上速度最快的时期。大规模的城市功能和质量提升，对于房地产市场的扩张和支持，包括房地产市场的增值保值起到重要的支撑作用。就是因为土地区位价值不断发生变化，原来李嘉诚说房地产最关键因素是什么？是地段。但是中国处在城市发展过程中，地段是在变化的，过去不值钱的地段，现在由于城市配套，由于城市改造，由于城市建设质量和规模扩张，他已经变成优质地段了，已经发生变化了。我们前面朝阳公园旁边的房子卖到五万块钱一平米，我说那个地方的房子凭什么卖五万块钱一平米，他们告诉我那是公园房，他们可以看到朝阳公园，朝阳公园是政府一个巨大的投资。在城市里面打造人居环境，绿地、公园、水域工程上的投资是巨大的。

　　我们从十一五开始推动的以城市群作为推动城市发展主体空间形态战略举措，在各地快速实施，实际上使我们很多中小城市的土地区位价值整体发生变化，也就是说大家看到很多城市群在打造快速轨道交通，城际轨道交通的公交化，就像北京到天津27分钟，10－15分钟一趟车，现在武汉到广州快速轨道交通，包括珠三角、长三角城市群快速轨道交通建设，都使中小城市土地区位价值整体发生变化。原来离大城市很远，接受不到大城市辐射和影响，现在由于快速轨道开通，这个小城市就和大城市的人流、信息、物资的交流加快，这个城市区位价值发生提升。所以，大家一定要注意到我们城镇化的政策对房地产市场仍然是{zd0}长期的利好，我们选择房地产投资的时候关注到城市群的变化。

　　基于目前这样的结局，我们目前针对房地产市场如何稳定发展，作为政府来讲，就是要实实在在的做好城镇化这篇文章，实实在在的通过政策的支持吸引更多的人在本地就业和落户，这是政府最重要做的事情，这样既能够稳定城镇化的成果，同时也能够为房地产市场长期繁荣提供支撑。作为企业来讲怎么办？作为企业来讲，你{zd0}的策略在目前的政策和市场形势下，{wy}的出路就是做大、做强、做优。过去如果一些小企业，靠本地的优势能拿到地，搞点项目，搞点开发，在现在市场竞争情况下，在现在的土地政策下，小企业连拿地的机会都非常小，地都拿不到你怎么搞开发？企业怎么办呢？你做大，你做不到全国的大，你要做区域的大，你做不了区域的大，你做本地的大。企业只有做大才能做结构，做什么结构？可以跨地区经营，只有做大才能做多业态，才能有抗风险的能力，现在中国房地产市场就是区域格局差距非常大，大城市、中小城市各有发展机会，也有各自的风险。现在很多大城市、大企业跨地区经营的势头非常猛烈，万达在全国40个城市有万达广场，大规模的向中小城市、中西部地区夸张和布局。这些大企业都是靠跨地区做结构，既占领xx市场，既在北京有万达广场，也在绍兴、包头这些城市搞万达广场，跨地区分散风险，保证企业的现金流，做大才能做结构，做大才能做业态，才能{zh0}抗拒风险。第二就是做强，房地产就是资金密集型企业，对资金需求非常大，而资金是最青睐于强的。再就是做优，只有做到品牌，才能得到市场的认可。

　　2009年市场统计数字上也充分反应了企业做大、做强、做优的必然发展趋势，这个图反应了什么呢？就是2009年1－9月份，前三季度全国在建项目6万个，销售业绩为零的有2.8万个项目，我们可以理解为这2.8万个项目不具备销售条件，没有开盘。剩下这些有销售业绩的项目里面，销售面积超过三万平方米的个数占多少呢？占整个有销售业绩项目的17％，这17％的项目卖了多少房子呢？卖了1－9月份商品房销售面积的60％，也就是大企业、大项目在市场中优势特别明显。如果大企业、大项目又有品牌，他在市场上目前认可度更。就是大强、强企业、好企业，现在既得到市场青睐，也得到政策上的支持。所以，房地产企业在目前的格局来讲，全国八万家房地产企业是非常分散的，集中度是非常不高的，但是今后的发展趋势企业还是做大，因为房地产行业是特殊的行业，资金的周转、资金的规模，对资金依赖程度非常高，大企业在这方面可能在市场和政策方面优势很大，这是我们企业应该应对的今后发展的一个举措，就是一定做强、做大、做优。

　　今天借这样一个机会，对房地产市场和政策我个人的理解跟大家做一个交流，既要对中国房地产市场充满信心，继续发挥房地产业在支撑国民经济发展中健康发展的积极的正面作用，同时要高度关注这个市场风险，不可掉以轻心，要敬畏这个市场，同时也要从我们自身角度来讲，要做长期发展的准备，真正为房地产行业，为全国城镇化过程中居民住房的需求做出应有的贡献。在这里也提前给大家拜年，谢谢大家！

　　【来光贤】：我们感谢秦主任的报告。下面，有请中国社科院金融研究所金融发展室主任、国际新制度经济学学会委员易宪容为我们做“2010年房地产市场形势及未来发展”的主题演讲，大家欢迎！

　　【易宪容】：大家上午好！很高兴跟大家一起讨论中国房地产市场形势，我今天要讲的题目刚才来所长已经讲过了，我重点讲三件事，{dy}件事要讲2009年中国房地产市场发生了什么，为什么会如此？第二件事，中央为什么在2009年底和2010年初对房地产政策出现重大调整？第三件事，政策调整核心是为什么？

　　对于2010年房地产市场产生多大影响？大家知道2009年，中国房地产市场出现了前所未有的繁荣，无论是住房的销售还是土地出让金的发展，以及相关行业的发展，这是世界房地产市场历史500年以来没有出现过的情况，突然间整个经济的下调，整个经济的危机，整个经济的问题的时候，房地产市场出现大的调整、大的繁荣。2009年中国房地产市场为什么会突然间繁荣，其实有很多理由，但是最核心的一个概念是政府采取了过度的信贷政策，就是政府采取了过度的房地产优惠政策。大家知道，2008年底尽管世界出现了金融危机，但是中国没有出现金融危机，为什么？2008年底，世界经济全面下调，全面衰退，全世界的金融资产缩水50万亿，银行全面倒闭。但是，中国2008年的银行业是什么结果？是我们中国银行业历史以来盈利水平{zh0}的一年，你想想看，我们的银行业在整个金融市场融资比重是多少？95％以上。当95％以上的银行体系的经营状况如此好，你说有金融危机吗？根本没有发生。只不过是我们早几年的一些政策，特别是人民币的快速上升，导致我们进出口贸易突然间全面下降，我在2008年初就批评政府，正好人民币快速升值，导致进出口全面下降，跟金融危机重合在一起，所以政府看到了金融危机，在2008年初政府认为这个对我们影响不是很大，跟我们关联不是太大，只是进出口贸易受到影响。但是，2008年9月份，金融危机来了，我们政府采取了从来没有一次有这么快的决策，整个四万亿的投入，整个货币政策的投入，整个利率全面下降，还有131条。

　　大家一定要记得，正是因为金融危机政府才会出台过度的信贷政策。过度的信贷政策在哪里？我们在金融危机之后，利率从7.43降到5.31，而个人按揭xx利率在这个基础上又七折优惠，是4.158，在全世界找不到比这个还低的利率。而且我们个人按揭xx利率跟欧盟国家有一个根本性差别，比如美国按揭xx利率是5.3，但是他是有差异化的，你做按揭xx的民众，每个人要根据银行对你的风险评估定你的利率，你{zh0}的信用人是5.3，最差的信用人是9.3。但是，我们2008年政策调整以后，4.158无差异，只要你做住房按揭xx就是4.158。在这样的情况下，我们的货币政策又从紧到宽松，从紧到宽松为什么重要？是说中国的信用体系、中国的金融市场，尽管看起来市场化程度很高，但是目前仍然是政府主导、政府管制下的金融市场，利率管制、信贷规模的管制，信贷规模一放松，政府政策一调整，就出现一个什么结果？银行信贷突然由2006年3.23万亿，2007年3.63万亿，翻到9.59万亿。大家知道9.59万亿的信贷进入哪里了？刚才秦主任有一个概念没有讲，进了三个地方，{dy}个是城市基础设施，公路、铁路、城市基础设施，这个是三万亿。第二是进了大型企业、好企业，3.4万亿。还有进入个人经营性xx2.46万亿，这三笔算下来就是9万亿。个人经营xx2.46万亿，可以除掉一部分是短期xx，还有一部分是买汽车xx。但是，绝大部分通过不同的口径进入了房地产市场，我告诉大家一个数字，2.46万亿个人xx在2006年是多少？6000亿，2007年是1万亿，2008年是7000亿。也就是说我们个人经营性xx比2008年增长了三倍多，比2006年增长了4倍多。所以，房地产企业是比较清楚的，最核心的概念就是2009年房地产市场快速发展，就是很多居民逐渐的用银行金融杠杆进入房地产市场。

　　大家注意到2009年房地产市场出现两个阶段，{dy}个阶段是1－3月份，当时房地产市场刚刚恢复，刚刚调整，还是以消费为主导。但是，到了3月份，这个市场发生了根本性的变化，房地产市场调整的比例越来越高，越来越大，{zh1}在广州、深圳、北京、上海房地产调整比例到了60％几，刚才秦主任讲了，如果房地产投资的话就是对价格不敏感，不在乎现在买的价格有多高，而在于你买了以后价格是上涨还是下跌，在于你买房的时候钱从哪里来，你的资金杠杆率有多高，这是最重要的。所以，尽管2009年下半年，信贷在逐渐下降，到7月份的时候只有两千多亿，然后千多亿，但是什么东西没有减少？个人按揭xx，个人经营xx不减少，到下半年这一块反而占的比例越来越高，有一个月85％几是个人居民xx，就是个人投资者纷纷进入房地产市场。所以2009年房地产市场是我们银行住房按揭xx导致的结果。

　　为什么大量的资金非贷出来？从紧的货币政策到宽松的货币政策，还有一个概念，就是我们的商业银行看到这个情况，他们采取一个什么情况？信贷员只要xx出去一个亿就可以发25－30万奖金。既然有这样一个政策，我xx一个亿出去很容易，比如北京分子200万一套，50套就是一个亿了，我就可以赚25－30万，这个时候我们信贷员拼命把钱贷出去，而且还找中介机构返点，本来我赚25万，我不要了，我只要五万，剩下都给中介机构，就拼命贷。所以，2009年由于信贷政策变化，过度优惠的政策，使得很多投资者进入房地产市场。我去东北，他们谁买房子，银行的人、政府机关公务员、大型企业机关人员等等，银行里面的人买的最多，我去哈尔滨，一个人说他买了五套房子。

　　2009年还有一个重要概念，我们很多说法是2009年房地产市场只是部分城市分家上涨比较快，当然房地产是不动产，因为是不动产，他会形成无数个不同的市场，价格也会不同。这种价格的不同，我们整个房地产市场发展就有很大差异，比如中西部、东北和沿海差异很大，但是有一个基本概念要注意，什么概念呢？2009年房地产市场，尽管价格不同，有人说只是部分地方价格上涨很快，但是这些部分地方占整个住房销售金额比重多少呢？85％。中部地区加上动西部二线城市，比如成都、重庆、西安、昆明等等，他们占整个销售比重85％，所以我们二线城市房地产企业比较多，你们看到一个清楚的东西，尽管2009年当地房价也在涨，也涨的不错，但是跟一线城市、沿海地区差距很大，沿海地区一线城市分家可能翻番，你们这些地方可能是10％、20％、30％。面对这样一个问题，你们如何把自己的企业，自己的房地产销售做好，这里面就大有文章可做，为什么2009年大城市的房价，大城市销售会突然间增长，我前面讲了，如何把信贷资金、信贷优惠政策做好，这是保证你们房地产市场繁荣的最核心概念。我曾经说过2009年房地产市场重点是发展一线城市、发展东部地区，2010年会向二线以下城市，特别是中西部地区转移。前几年我去河南商丘，商丘的房子质量跟北京比根本不差，他卖多少钱？三千块。其实建筑成本、人工成本差异不是很大，但实际上你价格这么高，就说明利润很高。在这样的情况下，在商丘这种三线城市来讲，在2010年之后就面临比大城市更多的机会。万科最近也进入三线城市，现在到唐山了，现在不去一线城市了，因为土地价格太高，到唐山拿两个大项目。面对这样市场来讲，你们如何把握、如何看待、如何分析这个事呢？就是你们2010年的一个重要问题。

　　我们的房地产市场2009年取得这个业绩，政府为什么会在2009年底对房地产市场出台重大调整？大家知道当我们房地产市场出现以投资为主导市场的时候，他跟消费市场是xx不同的概念，为什么xx不同呢？投资跟消费需求的关系，价格的定价方式，市场的运作方式xx不一样。比如说住房需求，就是买房人和房地产企业需求和供应达到一个平衡，由这个关系决定。所以，我们现在很多政策谈的时候，往往是站在这个角度看房地产市场，比如说房价过高，是由于供求关系不合理，供求关系没有调整好。但是，这只是从消费角度来看，如果说房地产是投资，房地产是投资的时候，它的供求关系xx不一样。我曾经在清华、北大讲课的时候，我讲投资的需求怎么样呢？是零到无穷大，什么概念呢？如果作为一个投资品，你预期这种投资品价格一直上涨的时候，特别是金融杠杆很高的时候，这种投资需求是没有止境的，你买房子可以买十套、百套、一千套。但是，一旦整个市场看到价格往下调的时候，投资者都不进来了，需求就等于零。所以投资需求和消费需求xx不一样，比如股票IPO刚发行的时候，这个股票十块钱，过了一年，股票价格由十块钱涨到五百块了，如果一块钱涨到五百块钱的时候，你要不要买？很多人说不买，太高了。不是，你不要说买不买，你要分析五百块的时候股票会不会往上走？如果到510块、520块、550块，你还要买，到600块了，价格还上涨，你还要买，为什么？买了以后就赚钱。投资者就是买来赚钱，只要有钱赚，500块、1000块也没有关系。现在你股票10块钱买了，因为整个市场出了问题，比如2008年股票市场由6124点跌到1006点，由十块钱跌到五块了，你买不买？除非你有100％的胆量，否则你是不敢买的，为什么？你以为会跌到四块，跌到三块，这时候投资需求就是零。

　　既然房地产市场投资需求跟消费需求有很大的根本不同，在这种情况下，我们房地产市场一旦成了投资为主导的时候，大家都买住房赚钱的时候，它跟股票不一样，股票买来买去都是投资者之间在价格转移，跌就跌了，没有什么大问题。但是，住房作为投资品的时候，你尽管说是投资品，但是{zh1}落到哪里？就是谁来接你{zh1}一棒，因为{zh1}还是要落到住的角度上。我们的市场能不能一直这样延续下去？不可以的，为什么？投资品到了一定程度，把它的投资泡沫推到很大的时候，这个泡沫一定会破。我研究了世界上所有房地产市场泡沫，没有一个泡沫不破的。所以，大家看到2009年12月初的时候，我们政府经济工作会议对房地产市场的政策基本上没有说几句话，就是说保证它持续平稳发展，没有更多的观点。但是，到了2009年12月14号，以及后面几天，政府就陆续出台政策，就在一个星期之间。这里面发生一个什么事情？就是迪拜危机，当时迪拜危机的时候，很多国内外媒体打电话问我，说易教授迪拜危机对于和世界有什么影响？我说迪拜危机对中国的经济，对我们房地产市场基本上实质性影响没有多少，因为他是一个区域性的市场，是对整个世界金融市场影响很小的市场，而且它的总量只有690多亿。在这样的情况下，我认为有一个东西一定会对中国影响？什么东西？就是房地产市场泡沫破裂之后，这样的一个东西对中国的决策者会如何看、如何思考。所以，迪拜危机之后，我们的政府就出台了国四条，国四条出台之后又出来国十一条。大家知道一般情况下，过去房地产市场也出来很多政策，有一个原则性东西，然后有一个细则，但是这次国四条和国十一条有一个很大的差别，什么差别？基本上国四条原则性的东西在那里，但是国十一条对整个房地产的判断和政策动向有一些调整，也就是说在国四条之后，我们相关部门由针对国四条的东西做了一些重大修改，为什么？就在于迪拜的房地产危机。

　　大家可以看到国十一条的内容有多少？刚才秦虹主任讲了很多，我不解释很多，我只解释房地产信贷政策是差异化信贷政策，就解释这一点。这一条是整个国十一条里面最核心的东西。国十一条里面的这一条包括了四个方面的内容，{dy}个是取消了改善性住房，在国四条里面有，到国十一条里面没有了，改善性住房不提了。为什么不提了？我早些时间讲一个概念，很多人买房，你不要以为大家买一套住房一定是消费，不对，我们买两套住房可以投资，三套住房可以投资，买一套住房同样可以投资。比如我在这个边上买一套二百万的住房，然后我租两万块钱出去，然后我在远一点的地方租一间一千块钱的住房，等到房价涨到250万我卖掉，然后再买一套。所以，你要相信民众的智慧，买一套住房同样可以投资。在这样的情况下，买第二套住房来讲，你要对他做一个严格、清楚的界定不容易，而且大家可以看到，我们现在这种银行体系和银行的激励政策下，我们国家银行一定会千方百计的突破这种模糊的政策界限，让整个市场出现另外一个走势。所以，{dy}个就是取消了改善性住房。

　　第二，对第二套住房做了严格界定，当然这种界定跟2007年的几个文件差不多，但是这个界定跟以往文件有一个差别，就是购买第二套住房以家庭为单位，首付比例是40％，而40％是{zd1}线，就是下线确定了，至于上线是多少，由各商业银行来定。说第二套住房首付比例变了，其实没有变，只是把这个权限给了各商业银行，但是下线40％是确定了。

　　第三个新的东西，就是要对我们住房按揭xx的利率进行风险定价，而这种风险定价不仅仅是针对第二套住房，也是针对{dy}套住房。当然，{dy}套住房可以采取优惠政策进去，但是要针对我们每一个购房的民众的信用进行定价。我们看到国十一条的国务院召开六部委新闻发布会上，央行对这一条做了一个清楚的解释，他说根据2005年63号文件，对商业银行利率风险定价一般的下线是九折优惠，在这个以上由商业银行定。也就是说，他告诉我们市场，商业银行可以根据自己对买房民众确定利率水平。为什么？因为我最近多很多地方跟银行高官讲课，他们告诉我说2009年别看信贷增长9.59万亿，比2008年增长两倍多，但是利润水平比2008年要少。也就是说我拼命的干，因为xx利率降低，利差缩小了，一般利差是三点左右，到2009年只有不到一，都是0.8、0.9。所以，有这样一条，这个对于我们房地产市场会影响十分大，就要看整个如何对这一条理解。大家可以看到，最近我们北京市一些商业银行就开始逐渐的把个人按揭xx利率，无论是{dy}套还是第二套，都上升到8.5折，因为银行利益的驱动会改变他们行为模式。

　　所以，国十一条这几个东西，尽管跟过去359号文件、452号文件和131号文件是差不多，但是其中它的弹性，商业银行的权限范围是扩大了，就是看各商业银行如何理解这个风险定价。国十一条总体的原则来讲，跟以往政策差不多，希望保证房地产市场持续稳定发展，通过遏制有些地方房地产市场炒作，来保证房地产市场持续稳定发展。但是，这些文件建立在两个基本前提上，{dy}个基本前提，他建立在买房的民众只是消费、不投资，只要增加住房的供给，就能够把房价调整过来，但是这个假定是不成立的，为什么？我前面讲过了，不要说买两套、三套住房可以投资，就是买一套住房，我们也可以投资。第二个假定，建立在房地产市场只是部分地区房价过高的建立上，实际上2009年整个房地产市场各个地方价格都快速的全面的上涨。在这种情况下，他出台的政策能否达到多大效果？我们现在认为是相当不确定的。由于政策的不确定，对你们大家二线以下房地产市场来说，在2010年面临比较好的机遇。

　　我一直在强调，如果你要保证中国房地产市场持续稳定发展，保证中国城市化进程真正成为中国经济增长动力，一定要让我们房地产市场成为消费为主导的市场，只有消费为主导的市场才能够真正让房地产市场持续稳定发展。为什么？因为前面我讲了，一旦投资比重过高，房价推的过高之后，这个市场一定会出现危机，而且政府整个信贷政策就会出现全面调整。别看现在大家很多人在关心房地产企业如何融资，房地产企业如何发展土地，大家应该比我更清楚，其实你们做房地产的企业来说，这只是市场的一个小小的方面，而房地产市场之所以在十年时间如此繁荣、如此快速发展，其实就是住房按揭xx，就是政府的住房信贷政策，这是最核心的东西。如果没有住房按揭xx和全面的优惠政策，房地产市场要达到现在这种繁荣不可能。为什么？我们现在很多民众买房，他去做个人按揭xx，他们做按揭xx的时候是不是把房子按揭给银行了？很多人肯定会理解，我买房的时候一定把这个房子按揭给银行，其实这是错的。我们个人按揭xx，买房的民众其实按揭的不是他们手上持有的住房，是按揭他们人生未来的收入流，他们未来的工资，这才是核心。你想想看，当一个人能够把你未来几十年的工资、未来几十年的收入拿到现在用的时候，你整个的财富，整个的资产，整个的流动性又增长了几十倍。所以，这才是整个房地产市场发展的最核心的概念。

　　这次政府为什么要出台这些政策？为什么对民众采取这么多优惠政策？一方面要保证经济发展，更重要的是要保证居民基本居住条件的改善，如果说我们的房地产市场能够达到这个目标，让我们整个居民的基本居住条件改善，政府的优惠政策就会源源不断的提供，源源不断的出来。一旦政策改变了，大家用这种信贷政策去挣钱、去投资炒作的时候，政府就觉得面临巨大问题，房地产市场不是不可以投资，关键的问题是投资是不是利用这种比较优惠的信贷政策。因为这种优惠的信贷政策是什么概念？并不是我们国家拿出来给你投资者，这种优惠信贷政策其实是政府的公权力，把一部分人的财富转移给另外一部分人，把存款人财富转移给xx人，把不买房人的财富转移给买房人。为什么要转移呢？就是要让我们整个社会都过上好日子，让富裕一点的人帮助这些没有住房的人。如果我们的政策不是这个目标，只是让大家投资炒作，这个政策的调整改变就是必然的。所以，我一直强调房地产市场要繁荣，要它成为未来几十年经济增长的动力，一定要把房地产建立在以消费为主导的市场，这才是我们房地产市场未来发展的目标，未来发展的前景。如果把这一条做到了，我们未来房地产市场30年的持续繁荣一点没有问题，但是这个方面我们的政策，我们一些职能部门对这个问题的认识还是比较有差异，目前慢慢在调整，慢慢在推进，慢慢的如何让这个市场建立在这个基础上。有人问我看不看好中国房地产市场？我说我看好中国经济未来30年持续稳定发展，而未来30年持续稳定发展就在于中国的城市化、中国经济的城镇化，而城镇化最核心的概念是什么？就是城市的住房建设。有人说现在房价为什么高？因为土地稀缺，实际上中国的城市用地占整个土地使用的多少？0.3％，你想想看我们城市发展潜力有多大？要上升到1％，我们城市要翻三倍，上到2％，就要翻六倍。未来中国城市化的进程，出现四到五十座一千万人口以上城市，这种情况下，未来房地产市场肯定是整个经济增长动力，但是一定要建立消费为主导的市场基础上，这是一个基本概念。

　　因为时间关系，我只能讲这一点点，希望房地产企业一定看到2010年房地产市场的前景，看到国十一条出台以后会对我们房地产市场发生什么变化，这些变化如何影响购房人的行为，通过这些变化分析未来的市场。而且大家如果在二三线城市，你做的产品是以消费为主导，可以说你30年持续稳定增长肯定是没有问题。所以，希望大家在2010年，在未来的十年、二十年、三十年里面，把自己的企业做的更好。

　　谢谢大家！

　　【来光贤】：谢谢易教授的讲话。有一个问题就是什么叫做风险，比如我自己拿了钱，去买了一样东西，这个东西贬值了，这个风险就是我自己吃亏了，他不会造成社会的风险。反过来，我借了银行的钱买了这个东西，我把这个东西抵押在银行里面，假如这个东西不值钱了，我就不要了，就给银行了，而银行的钱是老百姓的，这样就把我的风险转化成老百姓的风险、社会的风险。易教授讲的就是这个问题，不要把你个人行为风险转成社会风险。如果都是自己现金买东西，那风险就自担。迪拜的房子卖到八万一平方米，假如说都卖出去了，大家把钱都给他了，他有什么风险？没有风险。现在是四万美金一平方米了，他就还不了银行的钱了，所以就出现问题了。所以，{zh1}阿联酋给他拿钱，让他挺过去了。

　　下面，有请中国策划研究院院长、中国发展研究院副院长、中国策划杂志社总编辑陈国庆先生为我们做“高品位商品房开发的核心营销技术探讨”的主题演讲，大家欢迎！

　　【陈国庆】：刚才听了易教授的演讲，确实很精彩，很有激情。刚才我在台下听了以后有一番感想，感想在哪里？就是我们的中国，我们的党中央、国务院出台一些政策，就让很多大学院校、研究所、研究院的专家们认真思考、研究、深入探讨，我感觉这个很可悲。可悲在哪里？中央出这样、那样的政策是不是应该跟这些研究员探讨一下，这个政策应该不应该出，出了以后是不是对市场有冲击力？我想一个政策的出台，我们国家收入都很高的教授、研究员去深刻的研究，苦思冥想，做了很多分析，但是更多的中小开发商没有听明白到底是怎么回事。

　　不管怎么说，我这个人是做微观的，刚才易教授也好，秦主任也好，他们都是研究宏观的，今天在座的开发商可能关注房子怎么盖、怎么卖、怎么招商、如何多卖一百块钱、如何多卖一千块钱，可能这个更重要一些。所以，今天上午利用这一个小时谈一下高品位商品房开发的核心营销技术探讨，所谓探讨也是一种研究性质，为什么？仁者见仁，智者见智，我们很多开发商在实践中有不同的心得和体会。我这里讲的高品位的商品房不是豪宅，豪宅就是豪宅，豪宅谁都可以做。今天我们讲的是在现有的条件下，在单位面积、单位条件、单位价格不变的情况下，如何提升现有做的项目，如何提升我们现有项目的效益，获取在资本市场或者是商品房市场获取更大的剩余价值。

　　高品位商品房开发核心营销技术探讨，是中小房地产企业实现原始基本积累的核心门槛，也是房地产企业由小公司转变成为大公司的里程碑项目。从数据来看，高品位商品房能够带来利润和价值，其利润比普通商品房高15－20％。因此做好高品位商品房是成熟房地产企业的标志。我最近在很多地方看一些楼盘，我感到很多开发商有很好的发展机会，但是我们做项目的时候，缺少一些用心的运作。比如我上个星期在鄂尔多斯，有一句话叫做2009年全世界看中国，中国看内蒙古，内蒙古看鄂尔多斯，鄂尔多斯这样的城市过去在我们心中是三线城市或者四线城市，但是他今天房价已经和中国很多一线城市房价相提并论，房价一万块钱以下比比皆是，xx的一万五、两万的房价已经出现了。商业房价，六万块钱一平方米，那里的投资商是整栋楼买的，六万块钱均价，1600平方米，一下子买走了。我在鄂尔多斯看到一个项目是公园大道，相当于北京的人民广场、相当于上海的人民广场，这么好的位置，前面是广场，边上是绿地公园，{jd1}的市中心的项目，住宅价格卖的不错，一万多块钱，但是商业没有做好，其实一个很好的高品位的商住楼项目，在他们手上浪费了。我跟老板了解了一下，我说这个项目至少少赚两个亿，在这个容积率的范围内，在这么好的地块上，我们略微做的好一点，多赚两个亿，同样的投资成本，同样的地价，同样的建安成本，差了两个亿。

　　我想我们现在做所谓的项目开发过程中，什么是高品位商品房？我们在座的各位都知道，我们很多开发商拿到土地以后，都急于开发，我分析100位开发商，他们在拿土地以前有豪言壮语，有极大的信心，要做中国{dy}，做世界{dy}。但是，拿到土地以后，恨不得今天拿到土地，明天就让施工队进场，没有一个完整的运作过程，这样一来很多项目开发是没有一个很好的研究，没有一个很好的策划。所以，项目在运作过程中遇到很多困难。

　　所以，今天我讲的是高品位商品房核心内容，{dy}个是房景一体化，人车分流，要体现高品位必须有这些内容，这些内容具备了，你的品质就提升了。

　　第二，建筑风格拥有地域风格，我们现在很多项目在开发之前请设计院做方案，没有任何主题思想，设计院设计的东西老板一看比较好看，就实施了，根本没有建筑风格上的准确定位。

　　第三，如何构建区域商业配套设施。现在我们都知道做商业，昨天我在一个会议上说开发商做任何项目是4：1还是2：8，把20％的商业做好了，80％的住宅不卖也可以了，为什么？成本都回来了，多下来的就是存量资产。但是，我们现在很多开发商做商业的时候没有思想，先开发，后招商，所以遇到很多困难。

　　第四，拥有足够的私家车位和休闲功能，所有高品位的商品房一定要有足够的休闲功能。

　　第五，空间的舒适感。比如入户花园，因为现在土地的稀缺性，土地价格偏高，所以我们在开发过程中可能要把有限的空间做到无限的空间，让人感觉在一个大空间中生存，所以在高层住宅和小高层住宅中引入入户花园概念，把电梯立在外面做观光电梯，这样一个是提高整个房子的使用面积，降低公摊率，第二个是立面深度变化，有动感。大通透立面要通透，过去我们做住宅，什么蓝片玻璃、绿片玻璃，晚上里面的灯光打开外面看不见，这种运作是思想上没有操作，现在做的豪宅都是内光为透，晚上里面灯光一打，外面通亮，人和动物一样，哪里有光线，就往哪里去，哪里光线亮，就往哪里聚集。另外，现在高品位住宅，一般在城市开发都是小高层、高层，多层住宅开发的可能性不是很大，所以有一个比较个性化的屋顶，对于整个立面会代理一些变化，这样的房子看起来有些特征。比如星河湾项目的屋顶就很有特色。

　　第六，要体现小平板、大通透空间布局。这时候讲的空间是小区空间，我们现在全国绝大多数地区房子都是座北朝南，除了深圳、海南这样的城市，东南西北无所谓，朝北的房子也能卖，朝西的房子也能卖。我们更多的城市都是板楼结构，我们要体现小平板，进深要小，这样房子整体看起来舒服，而且房型比较好看，基本上是正方形，公摊比较小一些。

　　第七，景观呈现递进扩展层次。从大门口进去到中央花园，或者是到后门，整个要有递进层次。现在我们很多住宅小区景观花很大工夫，请很多xx公司做，我们北京的公司在广州的项目，在重庆的项目，在哈尔滨的项目，在上海的项目，很多设计方案被我否定了，我认为没有层次感，做一些概念、做一些景点，大家都会做，搞一点文化小品，大家都懂。问题是如何把有限的空间通过景观的创意和设计，让人感受到是在一个无限的空间当中进行生存。我等议会放一个案例提报，在山东宾州的项目，其实空间有限，景观要做好了，你会感受到这一块土地本来是有限的土地，要把景观做好，递进层次做的很清晰，然后有扩展的趋向，你会感觉到空间特别大。

　　第八，充分运用下层广场改进空间深度。

　　在这里我放一个15分钟的提报方案。

　　【来光贤】：我们不要浪费时间，我补充一点意见。今年中央经济工作会议提出来城镇化建设，城镇化就是把新农村建设往上延伸，其实就是农业现代化和新农村建设联系起来。这件事情对于我们房地产开发来讲是很重要的，规模可以达到上百万亿的产值。

　　【杨慎】：全国四万多个镇。

　　【来光贤】：这样就是上百万亿。所以，这个事情牵涉到农业现代化和新农村建设，我们房地产去给他实现，也就是城乡一体化，都是通过小城市和镇实现。这件事情对于我们中国来讲，是具有重大意义的一件事情，是我们房地产开发一项使命。这个事情要引起我们注意，现在政策已经研究出来了，各种研究报告都有，我们参加会议的老总都注意这个事情，这个事情也可以做小，也可以做很大，因为四万个镇，这件事情要引起我们注意。现在一些大的开发商也已经开始往下走了，所以这个事情特别适合中小开发商去投资。

　　【陈国庆】：刚才我们简单放一个案例，山东宾州的一个项目。我要强调的是有很多项目，我们在前期做的时候，用心一点，把高品位的一些概念如果能做进去的话，其实成本没有增加多少，相反单位的价格会提升很多。如何把高品位商品房开发做好？有八个流程：

　　{dy}，做市场调研，要分析，对区域项目进行梳理对比。现在很多项目没有做好，其实不怪市场，也不怪政策，怪什么？怪我们自己没有抓住这样的机会。其实我记得2008年下半年到去年年初，我我到处讲课，讲的是如何解套，房地产市场是现金为王，如何解套。为什么讲解套？毫无疑问，很多开发商在发展过程中没有抓住每一个机会，没有抓住每个项目的运作。所以，拿到项目以后粗制滥造，做完了以后该赚的钱没有赚到，不该赚的钱更没有赚到。所以，企业发展步履艰难，当宏观调控，银根收紧，我们开发商{dy}个骂政府，第二个骂银行。现在宏观政策不管如何调整，我们的房地产大鳄们是比较高兴的，倒霉的是中小开发商。所以，你们今天做的任何项目都要从战略的角度重视，房地产企业从小到大发展很快的，我过去讲三个项目做完应该跨出本地区，再做两三个项目要跨出第二个地区，要做到一线城市。所以，中国房地产市场就是这样，很多企业起点很高，进入市场很容易，资金量很大，但是做来做去，做十年了，还在一个县级市原地踏步，走不出县级市。说明我们该赚的钱没有赚到，不该赚的钱更没有做到。所以我们要把项目做好，对于区域项目的梳理很重要，我们现在做项目是做反差，比如最近在河北沧州做的项目，河北沧州那个地方也是北方，在德州北部，黄河以北地区冬天都很冷，但是假如说我们都是按照传统的概念去做，做北方特征的项目，我想也是死路一条。为什么？项目不可比，没有差异性。现在我们做的项目以南方特征来做，把南方的景观、南方的运作手法带到北方去，我曾经讲过，2004年国内有一个比较好的楼盘，也获得了建设部的表彰，这个楼盘在新疆昌吉回族自治州，当时昌吉有一个大企业叫做新疆特变电，这个企业很有实力，1999年做一个世纪花园，花了十几个亿，卖四五年卖的不好，就卖两千块钱。当地开发商引进上海的一个项目，就是把上海的项目搬到昌吉，是一个多层项目，项目名称叫做上海花园。它的广告语就是上海生活原版再现，他整个设计也是原版搬过去，没有改动。搬过去了以后，两千块钱的房子在昌吉不好卖，在2003、2004年人家卖2800、3200、4500，在当年的那个时代这种房价是不敢想象的。而且当时为了买到上海花园的房子，一房难求，很多都要通过政府领导批条子、找关系才能买到。同样，世纪花园的项目是一个大盘，当时在昌吉建30万平米的项目已经不小了，那个楼盘卖了五六年才卖掉，而且价格很低，上海花园超过他80％的价格卖的很好。大家想想看，同样的多层住宅，同样的区域位置，同样的地价，同样的建安成本，你卖两千，人家卖三千八，他是不是把该赚的钱都赚走了，不该赚的钱也赚了。在新疆这个项目说明什么？反差，什么反差？新疆这个季度是零下三十几度，现在长江以北的房子基本上没有外阳台，上海花园因为是上海的一个楼盘原版搬过去，不但有外阳台，而且做了内阳台，到夏天门一打开，有外阳台，有内阳台，非常舒服，建筑立面生动活泼，就是这样一点改进，每平方米赚一千多块钱。所以，昌吉这家开发商在昌吉做了一个项目就到乌鲁木齐，到乌鲁木齐做两个项目，现在进军大上海了。但是，特变电这样的大企业到现在为止还没有进入到大上海。所以，我们做项目的时候一定要进行梳理。

　　第二，项目定位很重要，上个月我看了一下上海的星河湾开盘。在星河湾那个位置是上海的浦东，在锦绣路。那个地方上海人盖的房子，{zh0}的房子卖一万五千块{zg}，而且都是农田，路都是断头路。但是，广州星河湾去开发，人家卖五万五，高层住宅。12号开盘，9点钟开盘，卖到11年半，两个半小时成交55个亿，五万五千块钱一平方米。我去现场当时让我感动，所有销售人员手机没收，怕开后门，很多大的老总坐着xx轿车过来，今天买一套房子3500万，马上刷卡，没有银行按揭首付款的概念，你要买就付钱，不付钱别人就买走了。所以，两个半小时成交55亿，说明目标客户群准确定位，那是豪宅，最小250平米，{zd0}的450平米。

　　第三，在方面设计阶段要提交创意设计理论依据。现在很多开发商很奇怪，拿土地很迫切，拿到土地了，请设计院做方案也是很迫切。我现在手下有一个设计院在上海，我发现一个什么问题呢？所有来的开发商恨不得今天晚上跟你谈了，明天上午我上飞机以前能不能做一个方案给我看看，都到了这个程度。所以，我感觉相当紧迫的心理可以理解，但是有一点，我们开发商让设计院做方案的时候，除了政府的规划要点以外，他没有做前期论证，也没有做产品定位，也就是说没有请教专业公司给你提交创意设计的理论依据，你的依据没有，盲目的做一个方案，就是短平快。有些开发商很有意思，两周以前，我们有一家很大的开发商到上海，他要做别墅，249栋别墅，他说陈老师请你们设计院给我帮忙设计一栋别墅，我说干什么？设计一栋别墅给谁住，是谁的公馆？他说不是谁的公馆，他说我是249座，我说你设计一栋就可以吗？他说大同小异，设计一栋出来，其他我都知道怎么做了，我当时感觉很可笑。这个开发商我跟他谈做方案，我说做方案阶段要30块钱一平米，我不敢说249栋别墅每一个都不同，但是基本上都有差异性，没有雷同的项目。这个开发商跟我说要30块钱？我们当地两块钱一平米就有大把的人做了，我说你找我干什么？你两块钱一平米，做一个别墅三百平米，几百块钱就可以了。你是拆了一批农民房，重新盖了一批农民房，原来农民房没有产权证，现在的农民房有产权证罢了，你不可能做到高品位。所以，做项目方案设计要有耐心，要有足够的时间做市场调研，做项目论证，做产品定位。第二就是让策划公司提交一个创意设计的理论依据，也就是说目标客户群的收入和他的社会定位以及他的消费行为特征和消费心理特征能够符合，你拿两万块钱一个月的人买手机要买五千块、八千块，为什么不买五百块钱的手机，拿一千五百块一个月的人，买手机是买五百块的。因为他的收入不同、地位不同，消费行为不同。

　　第四，方案在扩初的时候要彰显高品位的个性元素。我们今天讲一个产品，高品位在哪里？元素要体现出来。我们现在很多开发商也知道做会所，但是会所做的四不像，认为搞一个老人活动室，搞一个健身房，搞一个游泳池就是会所了，我认为是错误的，其实现在会所更多的任务是干什么？商务洽谈、商务交流。假如缺少了这个平台，你建两个游泳池，建两个老人活动室，做五个健身中心都是没有用的，没有意义的。所以，扩初的高品位的个性元素如何进行勾画。

　　第五，营销策划，创建营销主题。既然是高品位的项目，我认为一定要有营销主题，主题口号要响亮，易于传播。

　　第六，广告创意，既然搞高品位商品房开发，你的广告创意一定要人性化，一定要有创意的手段和一的方式。说句心里话，我在青岛做过一个项目，是上海的开发商做的，其实那个项目品位并不低，档次也不低，价格也不低。当时，这个开发商我让做一个向像的售楼书，一份就是三块钱，老板死活不肯，就做一个拉页，一份东西一块多钱，我感觉这个档次没有了，拉页是满地发的，人家买你的房子，你的潜在业主，你总得给人一个像样的，拿得出手的，有珍藏价值的售楼书。所以，很多开发商宁可今天晚上吃饭花五千块、八千块，他不能花一万块钱做一个像样的体现楼盘品位的售楼书。

　　第七，市场推广，一般高品位的项目都引进名人效应和公关活动。名人效应很重要，2008年我们做了两个奥运{gj}楼盘，一个在山东威海，一个在江西。其实开发商做了一个猫腻，用房子奖励奥运{gj}，对外宣传的时候就说奥运{gj}在这里买的房子，社会上很多人认为奥运{gj}就是百万富翁，千万富翁，所以名人效应容易炒作，相应成本比较低。现在我们在南方做项目，在杭州、武汉，过去在广州、深圳做项目，一般高品位的楼盘要请形象代言人，现在因为形象代言人太多了，所以我们做的时候也要找名人，找一般娱乐圈的形象代言人很难运作，而且成本很高，找一般行业的名人，这样会好一些，比如中央电视台的台柱，凤凰卫视的台柱，名主持，这种名人效益会发酵的很快，而且价格会带的比较高。我记得我做了一个楼盘，有一套房子是送给xx主持人的，因为他是xx主持人，他有很多xx客户，有一套房子送给他，其实没有多少钱，他给我带来22个xx客户，把我几年卖不出去的房子全卖出去了，而且价格很高。所以，我认为名人效应是比较重要的，另外还要搞一些公关活动，由于时间问题就不展开了。

　　第八，所谓高品位的商品房，它的物业管理的引进很重要。我们在深圳假如说做一个豪宅，做一个比较仅次于豪宅的高品位的住宅的话，在销售以前要确定一家香港的或者是国内{yl}的类似万科物业管理公司、中海物业管理公司这样的xx的xx的物业管理公司进驻，为什么？因为物业高品位，在销售过程中只是概念上的高品位，但是在生活过程中，在你居住享受的过程中，真正能够给你提供高品位服务的是物业管理公司。所以，要引进品牌企业，品牌的物业管理公司带动物业升值。

　　把这八个流程做好了，我认为你的高品位商品房问题就不是很大了。

　　第三个方面，高品位商品房开发的核心技术：

　　{dy}，差异性的xx命名，大气上口易传播。我们很多案名不够大气，万科很多高品位的商品房，案名就是让人听起来感觉到具有个性，而且档次很高。比如万科翠提湾，品位很高。现在我们很多案名做的不好，案名没有做好，传播不容易，体现不了个性，没有差异性。所以，这种产品一定要西洋化，过去讲什么什么花园，什么什么大厦，什么什么小区，他都比较传统了，中规中矩。现在我们开发了一些房子，有些我们听不懂，刚才我说鄂尔多斯的房子在市中心，叫做公园大道，人家以为是一套马路呢。过去也有第五大道，听不懂。其实我们起名字不能太怪，不能让人联想不到，你叫什么大道，我估计很多人不能理解。

　　第二，策划企业与设计企业同位运营。我们很多开发商拥有土地以后，老是拍脑子运行，昨天遇到一个开发商，在我房间里坐了两个多小时，他跟我说他在青岛的昌黎区做一个项目，说商品住宅都卖完了，一万八千块一平方米都卖了，底下的商业卖两万三千块钱卖不出去，招商招不到，我感觉好笑，我问他这个商业开发以前有没有做市场调研？他说做了。我说你为谁开发的？我把房子造起来再招商、再销售。我说这是很可悲的事情，为什么？因为我们认为拿到了地块，尤其是做商业，商业一定要先定位，定位以前要做调研，调研做完了以后要做一个简单的定位，定位做好了以后做一个简单的方案，方案拿出去进行招商，把龙头店或者是旗舰店，或者是主要的商家物色好了，签约了，按照他的技术要求和规范来进行方案的扩初，然后才能施工和开发。我们做一个商业，做三万平方米以上的商业，要先找到下家，下家到没有找到，你不知道未来这是超市还是主力店还是购物中心，还是小商铺，就盲目的做开发。项目做出来以后，卖不动，招商也招不到，很痛苦。我现在在安徽合肥做一个项目，是安徽省第二大国有企业，叫安徽粮油进出口集团，做一个75万平方米安粮城市广场，商业项目23万平方米，步行街三万多平方米，这样的项目尤其是集中式商业，一定要方案拿出来以后找下家，你的主力店没有找到，你不知道人家主力店的要求，你感盲目开发吗？不敢。我这个23万平方米集中式商业，一块找了上海百联集团，原来就是上海市商业局，底下企业有一万五千家，百联集团总部发一纸文件下去，下面有几千个企业会跟着过来。我找到苏宁电器孙老板，苏宁电器现在到省会城市开旗舰店，最起码两万两千平方米，苏宁电器对动线的要求设计，你的电梯上来，人流的动线，他有很严格的要求，人流怎么进来，怎么出去，要求很高。我们现在请的大润发，在中国超市做的{zh0}的是大润发，他现在搞捆绑经营，像沃尔玛、家乐福这种企业进来，现在在上海这种地区，他租你的商业价格是35－40块钱一平方米，你的建安成本扶利息都不够。大润发知道开发商没有积极性，怎么办？他跟你企业捆绑，亏了大家一起亏，赚钱大家一起赚，一般是销售额的3－5％，捆绑式经营。大润发也有大润发的要求，他做商业规定要么是一层、二层，要么是二层、三层，要么是负一层、一层，层高有要求、净高空有要求。所以，你一定在设计方案的时候拿出来，找到这些商家跟你签约，大润发一签约，给我一千五百万，其实对于我们这么大的商业来讲，这是九牛一毛，但是他说明了什么？说明我所有的方案在扩初阶段，他要的那部分，我按照他的技术要求设计，设计完了之后他进来经营，因为他的合同一签就是十年，苏宁电器也是一样，他原则上是签20年，但是合同只能签十年。所以，商业的前期一定要让策划公司和专业设计公司两者之间结合起来，同位运营，你不能是开发商单独找一家设计公司做，房子开发之后再找策划公司，这就很困难了。所以，我现在做的项目一般都是开发商拿到土地，我派一拨人，设计院派一拨人，三方在一块办公，所有问题都可以解决。

　　第三，商业定位开发在先提升项目xx品位。我们做住宅，20％做商业，你要想办法把商业做好，像滨江世贸，像现在xx的楼盘，包括星河湾，星河湾在开盘以前商业街早就开业了，它的会所，它的商场已经开业了。所以商业一定要{zx0}开发，可以提升人气，给你的高品位的住宅提升品质元素。

　　第四，景观设施要体现静、动有效组织。我们在北方开发，景观很少有动态的，我们一般讲动态的是和水系有关系，北方由于气侯问题，像北京这种地方，要做一个水系，现在冬天那么冷，早就结冰了，其实也没有关系。最近我们在德州看到这样的项目，皇明太阳能做的小区开发，全部是东、静结合，动态在零下20度，水照样流，而且不会结冰。他用的什么技术？用的太阳能技术。山东德州的项目，一般楼价是五千到六千块钱，皇明的项目是一万块钱一平米，房子一抢而空，说明景观做的好，冬天通过太阳能制热，夏天通过太阳能制冷，所以要景观体现静和动结合，哪怕在北方也要有动态的东西。

　　第五，户型面积要适度，刚才我们做的宾州的心目大家看到，二房子一百平米，小三房一百二左右，这种房子在深圳已经是大户型了，但是宾州那个地方房价比较便宜，老百姓追求的面积是一百二到一百四左右。所以，只有市场调研以后，感觉到那里的房子确实要这样盖，不能用深圳的概念，110平米可以做到四房，我现在深圳住的房子149平米是五房三个洗手间三个阳台，而且三个洗手间、五间房间都是通风采光的，这个设计上是有难度的，一般的设计院是很难设计出来的。所以，面积适度是很重要的，房子太小了，经济适用房谈不上高品位。由于面积适度，就可以有效提升单位销售价格，我们有一个体会，做商业面积越小单位价格越高，我最近在长春做一个项目，当时人家做的是65平方米的商铺，很不好卖，很困难，我感觉你们这种卖法确实有问题，65平米，如果五块钱一平方米，要三四十万，一万块钱一平方米就是六七十万。我做成六平方米一个商铺，十二平方米一个商铺，单位面积销售价格可以提高很高，我卖两万三、两万四，这样人人都买得起。所以，我们在销售过程中把门槛降低，有效提升单位销售价格。住宅也是这个概念。

　　第六，公关活动作为营销主流手段。高品位商品房的开发，公关活动要作为营销主要手段，现在房地产市场比较好的时候，我们做一些广告，可能引来很多客户，但是市场在疲软的时候，我们营销主要手段是公关活动，一个活动接一个活动，2009年服务上海仁达投资集团，担任副总裁。这个企业在山东枣庄，帮助他跟政府谈判，通过招拍挂拿360亩土地，做城市综合体开发，建55万平方米，商业40万平米，政府要卖地，我说你卖地只能卖两个亿，现在请开发商做，把商业做好了，做成大物流基地，每年给你带来两个亿税收，带来五千个就业岗位，你看哪一个合算？政府一看这个办法看，把上海仁达带去了，360亩土地一分钱没要，因为业态不同，分了六个施工队建设，每个施工队全垫子，{zd1}垫到90％，不但垫子开发，而且收你的保证金，500万一家，六家收3000万，所以一分钱没有花，收了3000万，把一百亩押给工商银行xx1.2亿，到中央电视台同一首歌花700万和腾州广电局合作卖票，三分之一的票卖给准业主和政府部门，卖了600万，我花了100万。我在腾州项目叫做仁达国贸商城，然后注册一个国贸商城商会，做VIP卡，两万块钱一张，买我楼的时候两万块钱顶四万块钱，一下子收了8000万，这样就是2.3亿，上个月开盘卖2.8亿，这样就是五个多亿。现在项目还在做着，过年之前还有大促销活动。去年春节我搞了一个公关活动，没有花钱，做到家喻户晓，公关活动有很多创意，山东腾州是一个县级市，枣庄已经是比较穷的城市了，我们在那里开发，2008年12月28号做奠基，真正开发是2009年三月份，我们想因为春节了，有很多人从外地赚钱回到老家过年，我们要锁住一大批买楼的人，怎么办？做报纸广告，没有冲击率，而且宣传效果不好，价格偏高，找中国联动、中国联通，五分钱一条短信，包十万条短信，但是不是说发短信就有用，我这十万条广告带来的经济效益是巨大的，我的广告是这样写的，春节到了，上海仁达国贸商城在这里开发，为了表达爱心，希望你把这个短信转发给十个人，你只要把这条短信转发十个人，你有机会中到五千块钱手机和五千块钱电话费，这个概率是很低的。有些人拿到这个短信以后，他转发给十个人，其实他在转发过程中，一个短信是两块钱，十个短信是二十块，十万个短信，有十万个人给我转发十个人，两块钱一条短信，这是多少钱。转发过程中有一半人没有转发，有一半人转发了十条，在这个项目收了几百万。然后50％是联通和移动公司的，我们还有100多万怎么花呢？买猪后腿几百个，然后买一卡车精制油，100斤一袋面粉，买过年的礼品，在特困?br>