房贷省钱要讲技巧 “等额本金”可少还利息
近日,一个名为《银行住房xx竟按一年372天计息》的帖子在各大网站上流传。

按照帖子上显示的数据,发帖者推算银行每个月的计息日为31天,即每年372天,帖子引起网友热议。对此,多家银行表示,按月计息均是按照正常天数或者30天计算,不存在一年多收6至7天的可能。这个问题又引来了不少人对房贷还款技巧的讨论,怎样才能更经济更适合自己?为此,记者专访了北京银行财富中心的专业理财师赵博华。

“等额本金”可少还利息

赵博华告诉记者,目前房贷还款有多种方式,一些银行还在不断推出房贷还款的组合品种,适用于不同的xx者,只要挑对了适合自己资金状况的品种,其实就是最合适的。

目前,银行的个人住房xx的还款方式主要有等额本息和等额本金两种方式。等额本息是本金逐月递增,利息逐月递减,月还款数不变。 等额本金是本金保持相同,利息逐月递减,月还款数递减。适合于有计划提前还贷。利息少的是等额本金方式的还款。 二者的主要区别在于,前者每期还款金额相同,即每月本金加利息总额相同,客户还贷压力均衡,但利息负担相对较多;后者又叫“递减还款法”,每月本金相同,利息不同,前期还款压力大,但以后的还款金额逐渐递减,利息总负担较少。

总体来看,“等额本息”是会比“等额本金”多付一些利息。以1万元20年期xx为标准,前者会比后者多支付800多元的利息。40万20年期的xx,则要多支付800×40=32000元的利息。

“等额本息”更方便

在实际操作中,等额本息更利于客户的掌握,方便客户还款。事实上有很多客户在进行比较后,还是愿意选择“等额还款方式”,因为这种方式月还款额固定,便于客户记忆,还款压力均衡,实际与等额本金差别不大。因为这些客户也同样看到了因为时间使资金的使用价值产生了不同,简单说就是等额本息还款法由于自己占用银行的本金时间长,自然就要多付些利息;等额本金还款法随着本金的递减,自己占用银行的本金时间短,利息也自然减少,并不存在自己吃亏,而银行赚取更多利息的问题。 实质上,两种xx方式没有优劣之分,只有在需求的不同时,才有不同的选择。

因为等额本息还款法还款压力均衡但需多付些利息,所以适合有一定积蓄,但收入可能持平或下降、生活负担日益加重、并且没有打算提前还款的人群。而等额本金还款法,由于xx人本金归还得快,利息就可以少付,但前期还款额度大,因此适合当前收入较高者、或预计不久将来收入大幅增长,准备提前还款人群,.则较为有利。

房贷新品种利息更合算

据了解,除了上述两种传统的房贷方式,现在一些银行又推出了不少房贷新品种。例如,借了建设银行房贷的“负翁”将可以有“等额递增”和“等额递减”这两种新的还款方式可以选择,其中“等额递减”方式能比原来的两种方式少支付利息总额。据介绍,“等额递增”和“等额递减”还款方式,指的是“负翁”们可以和银行商定还款递增或递减的间隔期和额度,在初始时期按固定额度还款,此后每月根据间隔期和相应递增或递减额度还款,其中间隔期至少为1个月。 以一笔总额30万元、期限20年的商业房贷为例,如果商定间隔期为5个月、递减额度为30元,按现行利率水平计算,“等额递减”方式可以比“等额本息”少支付利息31018元,比等额本金还款方式少支付利息1346元。 这两种新还款方式{zd0}的特点,是“负翁”们可以根据自己还款能力的变化,来灵活调整间隔期或累进额,从而减轻特定时间段的经济压力,或是少支付利息总额。例如,你某段时间收入增加,就可以增大累进额、缩短间隔期,这样分期还款额增多,总的利息就少付了;而如果你收入水平下降了,则可减少累进额、缩短间隔期,这样分期还款额减少,还款压力自然也就轻了。

“存抵贷”成为近期各家银行争夺客户的主要法宝。它的主要特点是,只要在理财账户中存入闲置资金,就犹如偿还xx的本金,却无须支付提前还款的罚息。由于按揭利息是根据xx净结余(按揭xx结余减去存款结余)计算,它不仅能为客户节省利息支出,还能缩短还款年期。存入理财账户的资金越多,客户就能越早结清xx,大大缩短还款年期。 由于这类房贷理财产品,都可保证客户资金的灵活性,客户可随时从账户中提取部分或全部存款,因此客户既可以省利息,又可以把握财富增值的机会。

房贷省钱也要讲技巧

除了选择好适合自己的房贷品种,运用一些专业的技巧也可以使“负翁”们省下不少钱。一些主要技巧包括——

房贷跳槽:实际就是“转按揭”,是指由新xx银行帮助客户找担保公司,还清原xx银行的钱,然后重新在新xx行办理xx。如果你目前所在的银行不能给你高折扣房贷利率优惠,就xx可以房贷跳槽,寻找最实惠的银行。据了解,目前大部分股份制小银行为积极争取客户,更加愿意提供转按揭服务,并能给出更优惠的xx利率。当然,转按揭会存在一些不可避免的费用,包括担保费、评估费、抵押费、公证费等。

按月调息:2006年开始,不少商业银行推出了固定利率房贷业务。由于固定利率推出时尚处在利率上升通道,所以在设计时比同期浮动利率略高,只要央行加一次息,它的优势就立即显现出来。但是一旦降息,选择它的购房者就吃亏了。因此,在目前降息趋势下,市民以前若选择的是房贷固定利率,那就赶紧转为浮动利率才划算。不过,需要提醒大家的是,“固定”改“浮动”需要支付一定数额的违约金。

公积金转账还贷:在申请购房组合xx时,一方面尽量用足公积金xx并尽量延长xx年限,在享受低利率好处的同时,{zd0}程度地降低每月公积金的还款额;{zd0}程度地缩短商业xx年限,在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业xx的还款额。这样,月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。公积金账户在抵充公积金月供后,余额就能抵充商业性xx,这样节省的利息就很可观。

[责任编辑:gavinyan]

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