房产开发销售有关名词

1、商品房  指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。

2、外销房  是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。

3、期房  指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。

4、现房  指通过竣工验收，可以交付使用，并取得房屋产权证的房屋。开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具备正常使用功能，通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收、取得新建住宅交付使用许可证，才能到房地产管理部门进行产权登记，取得房屋产权证。购买现房签订的是房屋买卖合同，购房者可立即办理产权登记手续，取得房屋产权证。

5、准现房  准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。但是这种房产的性质仍然属于期房，政府按照期房进行管理，必须办理商品房销售许可证才能销售。

6、尾房  又称扫尾房，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80％以后的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。

7、商业用房  是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。

8、金九银十  进入秋天，按照人的消费心理，在花钱方面，投资方面心情有所冲动，特别是临近两节，家庭消费明显增加。因此各行业商家形容每年一度销售旺季的通用语，似乎不管市场现状如何，金九月银十月都会如约而至。在房地产行业方面，很多的楼盘都会选在九月份，十月份开盘。

9、七通一平  指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。

10、三通一平  是指土地具备上水、电和道路通以及场地平整的条件。

11、五 证  预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由规划部门核发，《开工证》由建设部门核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由国土资源部门和房屋管理局核发。

12、两书一表  是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》，这是开发商在向业主交付房产时必须具备的。

13、均价  是楼盘售价的平均值，但不是简单的{zg}价与{zd1}价的算术平均值，其结果来自拟定的均价乘以每栋楼的系数。一个楼盘在推向市场时，要以建设成本为根据确定销售楼盘均价，再定出要销售的小区中每一栋楼的均价。所称的楼栋系数，是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的。

而每一个单元户型的价格，则是根据各个户型的垂直位置（楼层）和水平位置（在一层楼中的位置）差以及每个户型的朝向、采光、通风等的不同定出系数（好朝向、好位置的户型当然系数就高），再用这栋楼拟定的均价与系数相乘，得出每户每平方米的价格，再与每户的面积相乘，便得出一户的总价。

    一般来说，多层的楼盘接近均价的户型位于4层或5层；高层在6-8层，户型位置多为东、西向；一梯二户的多层楼盘单位面积{zg}价与均价相差5%-8%，高层是在15%-20%之间。因此，用“均价”难以买到合适的房子。

14、起价  是指商品房在销售时各楼层销售价格中的{zd1}价格。

15、基 价  是经过核算而确定的每平方米商品房基本价格，和均价相当。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。

16、租售比  是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。从理论上说，“租售比”能够比较客观地反映出当地房地产市场的供求状况。由于租房体现的是一种真实的居住需求，因此当一个城市的房产价格迅速上升而房屋租赁市场的价格却没有随着出现明显增长时，就表明该地区的房产市场存在着虚高或投机行为。从发达国家或地区的房地产市场规律来看，一般房屋租售比的警戒线是1：200。

17、产权置换  指交易双方以自身原有产权房进行交换的一种活动。一般是在中介的撮合下进行，并可由中介代办置换手续。

18、住房公积金  是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。内容主要有三个方面：（1）“个人存储，单位资助”，本息免征个人所得税。（2）按“统一管理”的原则管理住房公积金。（3）按“专项使用”的原则，用于住房支出。

19、按揭  英文“mortgage”（抵押）的音译，又称购房抵押xx。是购房者以所购房屋之产权作为抵押，由银行先行支房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息，按揭人在还清xx后，抵押解除。银行按揭的成数通常由五成到八成不等，期限由1年到30年不等，是促进房地产市场活跃的xxx的手段。

20、税费  印花税：税率为万分之五，以财产转移书据、凭证为课税对象。契税：税率为3%—5%，向新产权继受人征收。个人所得税：就房屋转让、出租等活动并取得收入计算征收的一种税赋。营业税：指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。纳税保证金：个人住房转让时按规定所得税税率计算并缴纳的金额。

21、房屋权属证书  是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的{wy}合法凭证，包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。

22、售楼书  是房地产商印制的物业资料，是对所售楼宇宣传介绍的文本。完整的售楼书应包括有关物业的土地使用权期限、用途、各居地单位的平面图、物业用料、配套设施、楼层结构和社区环境等。

23、格式条款  是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的 条款。格式条款有助于简化签约过程，提高交易效率。但提供格式条款一方往往会利用其优势地位，在条款中列入一些不公平的条款，他方只能被动接受，从而违背公平原则。 所以法律规定提供格式条款的一方采用合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。

24、内部认购  是开发商在没有获得《商品房预售许可证》等有关证件之前，以在小范围内以预订的方式销售楼盘的现象。此时的价格存在不同程度优惠，但认购量和时间有限，由于没有获得预售许可，属于不合法交易，对购房者存在很大风险。

25、认购协议  是开发商在与购房者签订正式合同前，签订的意向协议，一般会约定正式签约期限并要求支付定金。开发商通常以此锁定意向购房者，若购房者未按约定签订正式合同，则没收定金，这是目前争议和投诉热点之一。

26、房屋修缮  是指对已建成的房屋进行拆改、翻修和维护，以保障房屋的住用安全，保持和提高房屋的完好程度与使用功能。

27、维修基金  指按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)的规定，新建商品住宅(包括经济适用住房)出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。专项用于物业保修期满后，共用部位、共用设备设施的大中修和更新改造。

28、房产折旧  指房产在使用时间内损耗的价值，称房产折旧。计算时通常采用直减法（使用年限法，定额折旧法），将房产应提取的数额，按使用年限分配。其公式如下：房产每年折旧额=[房产原值（计价时的净值）—残余价值 清理费用]/房产预计使用年限（尚能使用年限）。

29、物业管理  是物业管理企业接受房屋产权人、使用人的委托，对其所有和居住的房屋、设备 和相关环境进行管理、养护、服务，并为全体产权人、使用人提供多层次、xxx的服务活动。

30、业主委员会  又称住宅小区管理委员会，是在房地产行政主管部门指导下， 由住宅小区房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产 产权人和使用人的合法权益。具有制定业主公约、选聘监督物业管理企业等权利。