北京09年四季度写字楼租金环降0.6%_北京{wy}生态写字楼

.迫于市场压力，很多项目对租金略做调整，甲级写字楼的平均租金环比下降0.6%，至每月每平方米147.1元(US$21.5)；全市空置率也由上季度的20.2%下降至本季度的19.9%。

　　.商铺市场继续平稳发展，租金和空置率保持稳定。

　　.xx住宅租赁市场略有回暖，租金由上季度的每月每平方米137.2元(US$20.1)升至本季度的每月每平方米138.6元(US$20.3)。销售市场方面，xx住宅售价环比上涨了2.47%，至每平方米31,389元(US$4,657)。

　　.大宗投资成交方面，国内企业投资需求不减。土地市场方面“xx”频现，掀起又一轮土地竞拍热潮

经济概览

　　.2009年第3季度，北京经济已经走出谷底，稳步回升。截止到第3季度末，全市国民生产总值达8,161.4亿元(US$1,194.9亿)，比去年同期增长9.5%(表一)。

　　.其中，第三产业实现增加值6,010.9亿元(US$880亿)，同比增长10.7%。从第三产业的运行态势来看，前三季度对GDP增长的贡献率达到81.7%，对全市经济的平稳运行发挥了重要作用。

写字楼市场

　　.本季度，欧美汇大厦的入市，为市场增加了25,000平方米的供应。全市甲级写字楼市场的总存量增至616万平方米；2009年全年的新增供应量也因而达到81.2万平方米(表二)。

　　.虽然上一季度出现了租金上扬的态势，但鉴于市场总体供应依然较大，业主在租金要价方面仍保持比较谨慎的态度。2009年第4季度的甲级写字楼市场没有出现大幅波动，表现基本平稳。全市平均租金环比下降0.6%，至每月每平方米147.1元(US$21.5)。空置率则由上季度的20.2%下降至本季度的19.9%，环比下降了0.3个百分点(表二)。

　　.与上季度相比，甲级写字楼销售价格指数基本持平，由上季度的每平方米31,726元(US$4,645)上升至每平方米31,808元(US$4,657)(图一)。

　　.纵观2009年全年，总体吸纳量仅有34.3万平方米，不足2008年吸纳水平的一半。影响这种局面出现的最重要的两个因素，一是2008至2009年供应量巨大；二是受金融危机影响，外资客户需求大幅下降(图二)。

　　.而到了2010年，我们预计全市的甲级写字楼仍有将近100万平方米的新增供应。在这种严峻的局面下，如果外资客户需求不出现复苏，内资需求将对写字楼市场产生至关重要的作用。

市场活动

　　.渣打银行租赁环球金融中心10,000平方米。

　　.竞天公诚律师事务所租用华贸中心3,000平方米。

　　.中融集团租用泰康国际大厦2,300平方米。

　　商铺市场

　　.2009年1月至10月，北京消费品市场持续活跃。全市社会消费品零售总额为4,328.6亿元(US$633.8亿)，同比增长15.1%(图三)。

　　.总体而言，全市商铺平均租金与上季度持平，基本没有变化。但是对于个别成熟项目而言，一旦有新铺位出现可供租赁，租金即会有明显上涨，且报价与实际成交价格相差无几(表三)。

　　.从2009全年来看，xx消费品开店计划有所放缓，而快速时尚类品牌则大举扩张，在北京的门店数量急速增加，而且很多新店都分布在刚刚入市的项目里。这些品牌一般都会承租较大面积，无疑可以帮助这些业主减轻不少租赁压力。但从另一个角度来看，项目定位相似，品牌雷同，如何吸引消费者前来购物，成为项目今后运营的一个重要问题。

　　.2010年，我们预计将有140余万平方米的新增供应。考虑到这些新供应都将分散在在各个不同区域，应该不会对某一商圈产生特别大的冲击。预计明年的租金水平将会保持稳中有升的态势。

主要数据–租赁市场

住宅市场

　　.从整体平均数字来看，2009年第4季度的xx住宅租赁市场依旧表现平淡。全市平均租金维持在每月每平方米138.6元(US$20.3)，仅比上季度增长1%。空置率则没有变化，仍为23.9%(表七)。

　　.然而具体到不同物业类型，可以看出其呈现的不同变化。出租公寓和出租别墅市场方面，需求回暖，租金分别上升了3.3%和6.4%，至每月每平方米105元(US$15.4)和每月每平方米116.5元(US$17.1)。xxxx式公寓方面，北京雅诗阁来福士中心服务公寓的入市，又为市场带来160余套的供应，空置率因而环比上升了1.3个百分点，至29.8%(表七)。

　　.2009第4季度，xx住宅售价依旧呈现增长态势，环比上涨了2.47%，至每平方米32,389元(US$4,742)(图四)。尤其是顺义别墅区，受到区域土地价格急剧抬升的影响，现有项目价格增幅明显，致使区域平均售价环比增长了16.5%，为所有区域里面增幅{zg}的(图五)。

　　.虽然一般说来年初往往由于假期集中，是租赁市场的淡季。但鉴于近期住宅价格居高不下且有越演越烈的趋势，一些持币待购者可能会继续选择一边租房一边观望市场，这些人群将对稳定租赁市场的需求起到一定作用。预计下季度xx住宅租赁市场的租金和空置率将维持稳定。而销售市场方面，预计价格将继续保持增长的趋势。

投资市场

　　.2009年第4季度，主要成交数量共计27宗，其中2宗为整栋物业成交。土地成交方面，主要集中在住宅、工业和综合用途的地块(表八)。

　　.与上季度相比，本季度的主要成交总额基本持平，为309.7亿元(US$45.5亿)。但从单个交易来看，不难看出北京土地市场在这一季度的狂热表现，出现了多个土地总价高、楼面地价高的成交。例如，大龙地产在顺义别墅区以50.5亿元(US$7.4亿)竞得的低密度住宅用地；以及远洋地产在亦庄以48亿元(US$7亿)竞得的住宅用地。后者的楼面地价甚至远远高于目前在售的住宅项目均价(表九、十)。

　　.大宗物业买卖方面，成交依旧来自于内资客户。包括SOHO中国收购位于东三环的嘉盛中心，以及北京华融基础设施建设投资公司收购首都时代广场(表十)。