来源：惠州房博士 2009年楼市注定热闹非凡，从一开始的政府大力救市、楼市悄然回暖，到房价一路飘红，而后交易量屡屡攀升，{zh1}随之而来的是政策的调控政策。回顾过去一年惠州楼市，触碰到的一章一节都是繁华。 2008年惠州楼市一度低迷，09年3月份开始，受国家优惠政策带来的购房成本降低等利好因素的影响，交易量开始稳步上升，楼市悄悄迎来“小阳春”，成交量明显放大。到11月份时惠城区新建商品房预售成交面积已达306万平方米，同比增长181%；销售套数26131套，同比增长147%。随之市场均价也一路飘红，11月份的时候，商品住宅成交均价突破5000元大关。 一年前还为“库存”而烦恼的开发商，如今的可售房源已降至数月，有的甚至已无房可售。业内人士认为出现价格及成交量飞涨的原因，一方面是08年压抑的大量购房需求在09年集中释放，造成市场供不应求；另一方面，信贷方面的政策利好也直接带动楼市火爆。另外惠州的城市化进程也决定了楼市上升空间的潜力。 中介，如雨后春笋般冒出 去年年初二手房营业税“5改2”新规，犹如解开了二手房头上的紧箍咒，市场交易一路欢歌。要说09年二手楼市有多旺，或许我们能从遍地开花的二手中介中管中窥豹。成交量的猛增，惠州街头如雨后春笋般涌现出了一批新中介机构。据悉，惠城区大大小小正规或不正规的中介目前大概有200家，单是东平半岛，二手中介公司就从年前的23家增加到年底的50多家，增加了一倍多，可见市场竞争的激烈。激烈的竞争背后反映的是二手楼市的旺盛，犹记得09年上半年招聘市场上，金融危机余威犹存，多数企业畏缩不前，房产中介机构却纷纷出动，到处招兵买马。“诚聘房地产经纪人20名，一经录用，待遇从优……”，这样的宣传比比皆是，一些房产中介公司甚至安排了招聘代表在台前“拉拢”应聘者，成为招聘会上最活跃的群体。 日渐火爆的二手市场，促使中介公司匆匆上马，抢着分一杯羹。这不禁让人担心，随着调控政策的步步紧逼，一旦成交量下降是否又会像2008年一样众多中介纷纷倒闭？ 80后，市场的新宠 09年在楼市交易市场上，80后成为最为活跃的一群人。他们已悄然成为市场的主导，尤其是对中小户型的选购，80后正开始成为购房的生力军。80后出生的这一代现在到了他们需要新房的高峰期，据调查，在住宅市场中，年龄在20岁到30岁的年轻客户群体所占比例已经超过半数，他们中有大部分是首次置业，相当一部分人买房是为了结婚。由于80后逐渐步入结婚年龄，由此xx的购房需求，更是将大批80后推向婚房市场。然而据了解，现在成为购房主力的名义上是80后，实际上很多是家人在背后资助。对此，有观点认为，80后的资金实力比较弱，购房要量力而行，不要让家里或者自己承担的经济压力过大，把所有的流动资金都压在房产上，这不但不利于个人生活，甚至会影响个人未来发展，尤其不要超过自己的承受能力。 豪宅，迎来xx需求时代？ 截至11月底，雅居乐·白鹭湖年销售突破11亿元大关，其中白鹭岛组团别墅，也卖出{zg}2500万元/栋、单价3.2万元/平方米的“天价”，创造惠州豪宅单价和总价成交的新纪录。一时，惠州豪宅市场让人惊艳，似乎xx人群对城市别墅的向往日益渐强。 随着09年的楼市旺盛，8月份起别墅就一直保持了热销的势头，一些单盘和单套单位也创下了惠州{zg}销售记录。惠州豪宅市场似乎一下释放出了大量需求，各房地产开发公司也纷纷瞄准xx市场，快马加鞭推出二期湖心岛、鹏基、惠州二期、合生·高尔夫庄园、万林湖玺湾，等一批具备豪宅实力的住宅产品，且取得不俗的销售成绩，豪宅价格也一路攀升。城区中心的别墅售价更是去到均价万元以上，如光耀·翡翠湾2万元/平方米，独栋别墅也卖到16000元/平方米，至此，惠州似乎正式迈入“豪宅时代”。 CBD，江北引来“百鸟朝凤” 、佳兆业等大型综合项目的陆续开工，这两个江北在建的城市综合体项目，总建筑面积均逾70万平方米，都包含有大型商业中心、写字楼、公寓的城市综合体项目。届时江北商业配套跟不上，这一困扰江北发展的突出问题将有望得到逐步改善，随之将带动与居家生活息息相关小型商业的发展，“吃饭要过江、休闲没地方”的情况将得到改变。 一系列变化的最终结果反映在市民的置业选择上，江北成为不少人都看好的热点片区。随着这两个商业综合体的投入使用，江北的生活、娱乐配套都将得到加强，对于片区地产销售也是一个带动因素。加上众多的xx写字楼加上五星级酒店云集江北，不仅将提升惠州城市形象和档次，还将吸引越来越多的国际企业驻足，推动江北CBD的真正成熟。加上若干大型城市综合体的兴建，未来江北的商业和办公气氛将更加成熟。 轻轨，惠州楼市的“旺夫相” 随着惠州轻轨的开建和线路的明确，让惠州掀起一阵轻轨热，也为楼市带来新机遇，轻轨沿线的楼盘受到消费者的高度xx，对片区经济和整个城市的带动作用将会非常明显。从惠南大道的发展就可以看到，通车后沿线一下子冒出来不少楼盘，目前已形成繁华的演达居住片区，并且一直排到了那边。有不少购房者在选购房屋时有意挑选轻轨经过或离轻轨站较近的楼盘，一是交通出行更为方便，二是未来升值预期更高。轻轨沿线的开发商也表示，随着轻轨的开建，一定程度上对楼盘销售起到了积极的影响作用，无疑是楼市发展的新机遇。 “2改5”，楼市调控的信号灯 2009年底，“收紧”成为楼市政策的主基调。2009年12月9日，国务院常务会议明确，从2010年1月1日开始个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其它住房消费政策继续实施。新政发布后，惠州市民纷纷抢搭优惠政策末班车，二手房出现扎堆过户现象。 有专业人士分析，二手房营业税“2改5”，释放房地产政策收紧的明确信号，表达了中央政府对房地产市场过度火爆、泡沫状况的担忧，说明中央政府对房地产调控的态度在改变，已经重视并开始着手抑制、打击投资投机性购房。部分投机性买家可能会较快退出市场，一些原本准备入市的炒家会陷于观望，这将对平抑房价过快上涨产生积极作用。至于效果如何，也是仁者见仁智者见智。但不管如何，这是政府揭制房价过快上涨的明确信号灯，随后接踵而来的是楼市调控的组合拳。 来源：惠州房博士 |
