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任何的行业，要形成供应和需求，必须先有投资。
2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。
【11月份对土地储备中心土地购置费的统计方法进行了规范，相应数据做了调整，直接计算的房地产开发投资增幅为18.5%】

1、历史数据

1997-2008年：
城镇固定资产投资：累计投资69.66万亿；累计增长674.9%，年均增长20.5%。
房地产开发投资：累计投资14.52万亿，占城镇固定资产投资20.8%；累计增长881.7%，年均增长23.1%，其中08年增长23.4%。

从历史数据看，09年16.1%的房地产投资增速是偏低的，这有两种可能：一是房地产商不看好后市；二是房地产库存过大，需要“去库存”。
在09年全年36232亿元投资中，上半年完成14505亿元，下半年完成21726亿元，环比增长49.8%。
07年房地产投资增长30.2%，07年的投资正好在08、09年形成供应。
可见在09年上半年，房地产商对后市保持谨慎、去库存需要两个因素同时存在，由于市场形势远远好于预期，库存得到了很好的消化，对市场前景逐步乐观起来，但前期的犹豫最终造成全年投资增速偏低。

投资增速还需要和销售的增长进行对比，看是否可以大致匹配。
1997-2008：
商品房销售金额：累计13.38万亿元；累计增长632.2%，年均增长20.2%。（销售的详细情况后面单独讨论）
投资的规模是大于销售规模的，这个状况应该是合理的，因为投资和销售基数不断变大，而投资是为了满足未来的消费，在目前的基数下，超出1万多亿没什么问题吧，不会有什么过剩情况。

2、施工面积、新开工面积及竣工面积
2009年，全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%；房屋新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%；房屋竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%。其中，住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2%。
1997-2008年：
商品房销售面积：累计43.62万亿平方米；累计增长632.2%，年均增长19.8%。
累计竣工面积：46.51万亿平方米；累计增长320.6%，年均增长14.0%。
累计竣工面积超出累计销售面积2.89万平方米，09年销售9.37万平米，超出竣工面积2.35万平米，那么累计差额只有0.54万平米，09年月均销售面积0.78万亿平方米，不足火爆年份一个月的销售量，这个库存水平这样看简直不可想象。
当然这是大数上计算的结果，实际情况肯定有差异，但房地产在目前的运行格局之下大致是供不应求的。

我无法知道全国房屋的存量情况，老百姓居住的情况和满意度等，老百姓手中的房子来源很复杂，可能住建部也有点闹不清，我们的政府部门一定要加强统计水平，并及时向社会公开，公开、透明的环境才能稳定预期。
但从一些相关的数字和直接的生活感受中，大致可以判断房地产的投资是不足的，要不也不会出现近几年房价出现多次快速上涨的局面，任何东西要被“炒”，一定是阶段供应出现了问题，并且供给弹性小，要不很难炒起来。

3、土地
2009年，全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%；完成土地开发面积23006万平方米，下降19.9%。
土地也作为单独的一节进行分析，后面再做分析。

4、投资的结构
2008年房地产投资中，住宅占71.9%，住宅中别墅、xx公寓占6.5%，经济适用房3.1%；办公楼3.7%、商业营业用房10.8%、其他13.6%。
大头是住宅，其中经适房严重不足。由于上市房企主要是做住宅的，我也只关心住宅，其他部分详细的情况不做分析了。

5、预期
2010年，房地产业增速将回升，即使在政府调控的背景下，销售出现回落，房地产商依然需要进行库存补充，廉租房建设如果政策执行到位，地方政府真想做，更是大干快上，全年预计房地产投资增速会到达25%，4.5万亿规模，那么将比09年多出9000亿左右，相关行业会受益于这一点。

6、结论
目前房地产行业基本处于供不应求的状态，但由于受制于宏观经济调控的需要，政策干预造成波动比较大，特别是2004年之后。一些调控手段甚至于调控目的背道而驰，比如05年要打压房价，在压制需求的同时压制供给，最终难以完成调控目标。
房地产业需要国家进行长期规划，才能实现“稳定成长”参与各方预期明确，将减少市场波动，以减小造成的损失和浪费。

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