{dy}阶段政策调整：已经从2009年底开始作出宏观及政策调整——2009年房地产市场房价过快上涨，屡创新高等问题，应引起中央政府高度重视。为稳定房价，抑制投资投机性购房，国务院常务会议提出按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。

    连续多条政策就是基于此来推出的，新政策的出台基调：在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。

    下一阶段政策倾向：应按照有保有压、区别对待的原则，把鼓励首次置业需求，保护二次改善需求和抑制投资投机需求，促进房地产市场健康稳定发展作为下一阶段制定房地产调控政策的基本方针。

    继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭xx风险。同时，加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度，加强房地产信贷风险管理是下一阶段的政策倾向。

    需要xx的未来新政策是：差别化金融政策和土地有效供应政策的提出，可能会随后导致金融部门和土地部门出台不同政策，来落实2009年底“国四条”精神，打压房价是基调。此外，2010年的更多新政策，执行力度的xx应该来源于整治市场乱相，包括囤地、捂盘、假按揭、乱收定金、哄抬房价等等。接下来，土地招拍挂可能做调整，上海预申请制度可能被全国推广；商品房预售将被严格执行，可能会提高预售标准等等。

    二、2010年房地产市场发展形势与分析

    大幅调整的可能性不大，但房价继续上涨的可能性小于盘整下挫的可能性。
    尽管大陆房地产市场再次调整的可能性较大，但调整的具体时间和幅度主要取决于政策尤其是货币政策和宏观经济走势两大因素。
    从政策因素来看，随着经济企稳回升态势的确立、通货膨胀压力的不断增大，货币政策操作将不断收紧，这将引起房地产市场调整；
    但从宏观经济运行来看，国际金融危机冲击最坏的时期已经过去，明年经济形势好于今年，这又对房地产市场起到促进作用。总体判断，尽管大陆房地产市场存在调整的可能性，但2010年全国房市调整即房价和成交量大幅下降的可能不大，但基于2009年底政府“遏制”政策倾向出台的原因，2010年房地产打压性调控方向已经定性，房价继续上涨的可能性小于盘整下挫的可能性。继续出台新的政策应该是未来的政策倾向发展方向，但如果不出台新的调控政策，不排除明年房价又会延续价格非理性平稳上涨的可能，但大涨的可能性极小。 
    1．房地产开发投资增速将继续增长;
    2010年房地产开发投资将继续增长，房屋新开工面积负增长的情况将明显改善。
    首先，09年以来房价上涨和销售回升将推动2010年开发投资增加。
    其次，09年以来国家降低房地产开发项目资本金比例将降低行业融资门槛，增强开发商的投资能力，但这种局面预计将在2010年作出相应调整，这对2010年的房地产市场将有极大的影响。

    第三，2009年房地产市场的“火爆”，房屋销售的增加使房屋库存大大减少，有限的库存将鼓励开发商加快投资的可能。
    第四，自09年底出台的“抑制”政策表明，中央政府2010年的政策基调，但从根本上无法撼动明年继续增长的房地产投资增长的继续，但投资入场的门槛将提高，这对于市场行业的深入“盘整”有极大的影响。

    第五，2010年稳定经济发展速度，xx产业振兴规划的继续深入将对相关产业的投资起到刺激作用，必将带动商业营业用房投资较快增长。再加上政府对保障性住房的建设力度不断扩大，预计明年房地产开发投资将继续保持较快增长。 
    2．2010年全国房价大幅上涨的可能性不大，小幅下跌{zd0}可能：
    随着09年相继推出的“抑制”政策出台，房价继续高涨的局面将会得到相应的“遏制”，特别是相关货币政策趋紧的预期，投资和投机性需求将受到一定程度的抑制，不排除明年部分城市出现房价和成交量出现下降的可能。但总体上看，受宏观经济景气上升、居民收入增加、流动性总体宽松和消费结构升级等因素的支撑，明年房价大幅下跌的可能性不大。

    但在平稳上涨的同时出现小幅下挫的可能性极大。

    3．全国房地产市场风险主要集中在一线城市：
    这里仍采用“房价收入比”来衡量实际房价的高低及其泡沫程度，我们测算了全国34个省会城市和计划单列市的房价收入比。结果显示，

    （1）绝大多数城市房价收入比偏高。在大陆大陆35个直辖市、省会城市和计划单列市中，房价收入比低于6.0：1的只有2个，高于6.0：1小于8：1的地区有12个，介于8：1和10：1的地区也有12个，高于10：1的有9个。

    （2）房价收入比偏高的城市主要集中在一线城市和经济发达城市。如北京、深圳、广州、上海等一线城市和大连、厦门、天津、杭州等沿海发达城市，房价收入比均超过了10：1，大多数中西部地区城市房价收入比普遍较低。

    （3）中西部地区的一些城市房价收入比也偏高，需引起xx。如西北地区的兰州和西安，西南地区的成都、南宁和昆明，中部地区的南昌和太原等。

    4.保障性“政策房”上市数量将增大，但对房地产市场长期影响意义深远，短期影响不会很大：
    在2009年12月18日上午召开的2010年全国建设工作会议中，住建部表示，并明确提出大陆明年将继续大规模发展保障性住房建设，计划建180万套廉租房和130万套经济适用房。其中经适房的面积将严格执行60平方米的标准。各地可根据建设的实际情况，适当放宽和调整购买经济适用房人群的收入标准。

    发展方向——
    （1）2010年将加大保障性“政策房”加大资金投入：
    加快保障性安居工程的建设，既是保障民生的需求，也是拉动经济的需求。在拉动内需，促进经济发展的同时，房地产业，特别是保障性住房建设是一个很好的结合点。一方面解决了社会关心的民生问题，解决了中国大陆百姓住房的困难问题，另一方面能够促进整个社会经济的发展，提供更多的就业机会。

    （2）货币补贴丰富保障形式：
    随着住房保障体系日益完善，越来越多的低收入群体通过政府提供帮助的方式解决住房问题，其他群体更多地通过在市场上购买或租赁普通住房来解决。与此同时，保障性住房可以从实物配租向货币补贴转变的发展趋势日益成为可能，也就是说政府给中低收入人群贴钱让其自己解决租房问题已经提到日程上来。

    （3）保障性住房短期不会“挤压”商品房市场：
    虽然国家出台加快建设保障性住房措施，但由于保障性住房面对的消费群体是城乡低收入家庭，因收入所限，无论国家是否出台保障性住房建设的措施，他们都没有能力对原有的房地产市场产生实际的消费需求，也就是说，他们没有能力去购买商品住房，进而也不会对房地产市场产生实际影响。他们的住房需求只有政府采取措施予以保障。基于此，所谓政府加快保障性住房建设政策的“挤出效应”应该说是站不住脚的。

    政府采取这样的措施，既可以带动各方资金投入房地产市场，也可带动相关产业的发展，最终重塑社会各界对房地产市场的信心，从而促进大陆房地产市场有序健康发展。

    （4）房地产市场的“二元化”划分：
    其实，通过住房市场的“二元化”划分，可以切断两个市场资金和价格的互动，形成两个相对独立的住房市场系统，从而可以维护最中低收入居民的基本生活权利，同时也保障了高收入群体改善居住条件、投资房地产获取投资收益的客观需要，提高了整个社会效率和福利。

    5.供需变化趋向“供大于求”：
    (1)明年市场供应量大：
    2009年的土地成交数量相当惊人。不少项目会在2010年进入市场。
    同时由于2009年楼市的飞涨，已经让许多开发商加大开工量，2010年中旬开始将集中上市，届时市场供需可能出现倒转，即供应量大于需求量。

    （2）购买力大量释放，2010年需求减少：
    2009年面对形势一片“火爆”的市场，不少开发商加快了推盘的步伐，同时购房者出于对通货膨胀预期的恐慌、对房价上涨预期等原因，造成09年房地产市场购买力极大释放，对于2010年，特别是上旬利来的房地产市场淡季，经过上旬后，中旬开始整个市场供应量增大，将极大影响房地产行业市场的供需变化趋势。

    6.房地产开发企业资金压力可能会加大：
    无可否认，经历了近一年的火热运行，当前的市场形势和信心已经全面恢复。
    但一片欢歌的背后，开发商要清醒的认识到。如果是已经上市的开发商，要发展，要做业绩。有些是想上市，要储备土地。加上今年财政政策和货币政策宽松，融资渠道通畅，所以才会有这么多xx。但从成本角度分析，不少项目的楼面地价偏高。市场恢复信心的同时，明年的竞争也会进一步加剧。不少项目运作的空间很狭窄，风险也很高。

    当下许多开发商的确“不差钱”，但不差钱是基于什么样的结构呢？数据表明，1-10月，开发商在国内xx、自筹资金保持高增长的同时，以定金及预售款和个人按揭xx为主的其他资金来源增速进一步提高，1-10月达671.11亿元，增长67.3%，其总额比国内xx和自筹资金的总和还高54.23亿元。

    目前为楼市适度降温已经是不可回避的问题，特别是明年全球央行加息成为一致的动作行为，中国大陆央行明年加息几乎已是必然，同时不排除对个人二套房贷利率收紧可能。当市场遇冷，销售回款一旦收缩，开发商面临的资金压力就会扑面而来。

    7.房地产开发企业发展受到“抑制”，行业“盘整”预期增大：
    （1）土地价格增长，对开发商资金门槛增大：
    首先，2009年突飞猛进的地价成为房价上涨的第二大动力。但也成了开发商入市门槛增大必然，特别是对中小开发商的压力增大，开发商如要发展，必须有更多可开发的土地资源，但持续上涨的地价，对中小开发企业的资金要求增大，这将不可避免的抑制企业本身的高速发展。

    （2）提高土地出让金比例，开发商资金链压力更大：
    12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。

    目前全国各个城市对于分期缴纳土地出让价款及首付比例并无统一规定，出让土地会分别签订合同，约定首付比例和分期缴纳时间，大部分在20%-30%之间，远低于此次五部委通知的规定。该通知的实质就是全国统一并普遍提高了开发商拿地的首付款，由此会对其资金链形成压力。同时，文件的出台，会挤出开发商手中的部分资金，进而促进开发商加快楼盘销售，回笼奖金。

    这一政策对资金充裕的公司影响有限，对势力弱的小房产公司会有打击。并且这个政策应该只是个开始，政府应该还哟后续动作，这样会对整个行业形成“综合打击”。

    （3）后续政策预期，增加开发商压力：
    以住建部、国土部等部门牵头的调控措施政策正在酝酿之中，其基本思路是增加普通商品房的供给。其中，国土部关于加强房地产批后监管、严厉打击闲置土地等措施已具雏形，只待发布时机。思路是，与金融管理机构联手增加土地市场透明度，重点监管典型“xx”和闲置地。政策框架可以预期的是，强化推进公共租赁住房已是板上钉钉；加强预售交易环节监管和市场透明度方面也或有新规。

    以上对于房地产开发企业的行业影响意义深远，对于中小开发企业影响更大，2010年行业“盘整”预期增大。
    三、2010年房地产行业发展问题及应对 
    尽管2009年以来房市升温对扩内需和保增长发挥了积极作用，但房价过高、上涨过快也不利于行业发展和宏观经济金融稳定。因此，未来一段时间大陆房地产市场调控将以“稳”字优先，坚持增加供给和抑制不合理需求并举，把鼓励首次置业需求，保护二次改善需求和抑制投资投机需求作为制定下一阶段房市政策的基本方针。

    1．坚持有保有压、区别对待，对不同需求采取不同政策：
    当前大陆房地产市场消费不足和消费过度并存，消费不足是指广大中低收入者的住房需求没有得到根本性的解决，消费过度是指相当比例的高收入阶层拥有多套住房，存在多占、滥占住房资源。因此，针对大陆房价总体偏高和价格涨幅过快的情况，根据大陆房地产市场消费不足和消费过度并存的现象，未来大陆房地产调控政策应把增加供给和抑制不合理需求作为政策调控的重中之重，满足自住性和改善性需求，抑制投资性和投机性需求，促进房地产市场健康稳定发展。 
    2．财政货币政策多管齐下，抑制不合理需求
    严格执行按揭xx首付比例政策，中止年初出台的包括利率七折优惠、降低首付款比例和减免交易环节税等在内的房地产刺激政策。严格限制信贷资金违规进入房地产市场。随着经济回升和物价进一步升高（如达到3%），适时上调利率。进一步加大对外资进入房地产市场的监管和限制。对非本地居民购房出台一定的政策限制。加快推出征收物业税政策，抑制投资投机性需求。 
    3．完善供给结构，进一步增加保障性住房建设
    尽管近年来国家加大了保障性住房建设步伐，但从保障性住房占住房总供给的比重以及中低收入家庭的住房需求来看，大陆保障性住房供应依然不足，建设步伐依然缓慢。未来几年，国家应进一步加大保障性住房建设力度，增加市场有效供给，达到平抑房价、满足需求和促进房地产健康稳定发展的目的。对国有大型企业进入房地产市场，争当“xx”，助推地价和房价进行政策限制。 
    4．引导银行业因地制宜、有保有压地实行差别化信贷政策
    坚持因地制宜、有保有压，引导商业银行根据各地的经济发展、市场需求、房价水平、建造成本、居民收入和地理环境等多种因素，实行差别化的信贷政策。扩大对房价比较合理、泡沫和风险比较小的地区的信贷投放。

    四、2010年整体行业展望 
    ■在市场供给方面，由于企业资金实力加强后加大供给成为自然选择、国土资源部近期加大“囤地”调查力度以及住建部及地方政府将采用“窗口指导”方式督促企业开工，仕一邦认为原则上大部分城市并不存在短期内供给不足的局面。

    ■在成交量方面，预计2010年一些省市交易量受高房价的影响会下降，但多数中西部地区特别是三四线城市，由于房价{jd1}水平和涨幅仍较低，交易量仍可能增长，全国总的销售量会比较平稳，但由于2009年全年购买力的极大释放，2010年相比2009年成交量会长时间低迷。

    ■在不动产确权价格走势方面，预计2010年不动产确权价格缺少空间和动能继续不断上行；而不动产确权价格继续上涨的可能性远远小于短期内盘整下挫的可能性；主要原因在于：
    抑制及遏制投资投机需求的调控政策影响深远；
    09年购买力极大释放，09年销售价格的大幅上扬已经远远超过07年；
    宽松的货币政策收紧预期；
    主要城市成交量预期低迷；
    购房者对不动产xxxx及通货膨胀预期恐慌的心理变化；
    以及由上述原因引起的开发企业加大快速推盘及回笼资金压力；

    部分城市商品房供过于求等。