谁的土地盛宴?


在两会进行期间,全国人大代表洪可柱因为点名批评某些经济学家为利益集团代言,而与他们发生了一场激烈的争论。

      这一次,洪可柱把批评的矛头转向了地方政府。

      洪可柱在向大会提交的<关于革除地方政府土地财政之弊 遏制房价上涨的建议>里,将房价上涨归咎于地方政府"以地生财"的城市经营之道。

      在近两年全国各地房价一路飙涨的背景下,地方政府的土地批租行为受到抨击。很多人相信,地方政府通过高价出售土地获取了丰厚的地价收益,同时也为一路走高的房价推波助澜。

      从2005年中央对房地产的宏观调控开始,关于某些地方政府面对中央政令"欲迎还拒"的暧昧心态的争论就没有停止过。

      国务院总理温f家f宝在政府工作报告中指出,要深入整顿和规范房地产市场秩序,强化房地产市场监管,依法惩治房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为,"地方各级政府要对房地产市场的调控和监管切实负起责任"。

      土地的诱惑

      针对地方政府吃"土地财政"的现象,洪可柱分析说,是由于事权与财权搭配不合理的财政体制造成的。在实行中央与地方的分税制后,中央的财政集中度达到50%,省市财政占30%,县乡财政仅占20%,而后者却需要供养67%的财政人口,留给地方的主要是建筑税和房地产税,"现行的财政体制迫使地方政府靠土地生财。"

      但是归咎于财政体制的说法不无争议。财政部部长金人庆在3月9日的记者招待会上否定了这个说法。他认为尽管省地县财政收入分配上有不平衡,但是"只要把资金安排好,体制调整好,保证当地政权的正常运转,包括老百姓的民生问题,以及一些必要的发展,我想财力还是有一定保证的"。

      同时,金人庆表示确实有些地方靠出卖土地得到大量收益,作为所谓的"第二财政"去搞形象工程,"这是中央不赞成的、不提倡的"。

      中央政府的态度,抑制不了地方政府对城市建设巨额资金的饥渴。随着大中城市房价从2000年左右开始驶入快速上行的通道,随之起舞的"经营城市"理念也在全国各地开花。

      中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海说,很多地方"经营城市"的核心内容就是"经营土地"。政府通过操作土地规划和交易的支点,从而盘活整个城市的存量资产,并为原先步履维艰的城市基础设施建设聚拢资金。

      在全国各地"经营城市"的浪潮中,青岛市曾经被视为典范。青岛市有关部门提交的一份报告提及经营城市时称:"城市土地是城市赖以生存和发展的基础,是重要的国有资产。经营城市土地是经营城市的主要内容,也是城建资金的主要来源。"

      因违纪而落h马的青岛前市委书记杜世成在2002年主政青岛后,开始推出一系列"经营城市"的举措。青岛曾举办"城市经营促进周",其核心内容就是进行土地的大规模拍卖,其间获得的土地出让金超出底价60%,达到5亿元。

      位处房地产市场一线的大型城市已经品尝到"经营城市"带来的甜头。曹建海说,很多地方政府的财力收入中,通过拍卖土地获取的土地出让金占到50%以上。

      一线城市"经营土地"的风尚被更低级别的县镇政府如法炮制。在温州市苍南县县城,一座初具规模的新城在几年间就迅速建立起来。县政府的规划目标是从2001年开始,"两年建设基础,五年初具规模,八年基本建成"。支撑庞大资金来源的正是"经营城市"的理念。管委会一位工作人员说,通过城市规划和土地资源的配置,城市基础建设获得了滚动发展的资金。

      洪可柱说,在目前的供地结构中,基础设施用地占40%或50%,工业性用地占30%,经营性用地占30%或20%。由于各地招商引资必须压低工业地价,因此土地开发的成本只能由经营性用地的收入来支撑。土地财政将会导致很多弊端,最直接的表现的就是房价上涨。

      爱恨交加的"高房价"

      在青岛正式祭出"经营城市"的大旗之前,青岛房价年均涨幅被控制在5%以内,而在"经营城市"的一系列举措被大张旗鼓地推广开以后,该市房价年均涨幅超过10%。根据有关部门的调查,青岛部分楼盘的地面价格已经占房价的50%以上。

      从"经营城市"概念的提出,到城市建设的"大干快上",再到房地产价格的突飞猛进,已经被各大城市反复证明的逻辑,仍然在三、四线城镇持续"依样画葫芦"。

      2007年的春节还没有结束,温州市苍南县就刮起一股{qg}房地产的风潮。苍南华府置业有限公司开发的位于新区的"新世纪花园",在刚开工的情况下就面向社会公开认购摇号。每张认购卡以数万元不等的价格在市场上被转卖。一切如同两年前温州人在上海所经历的那样。

      事实上,由于高地价导致高房价的说法在全国不乏市场。洪可柱认为,不少地方政府以卖地获利,又从高企的房价中得到更多税收。

      深圳社科院城市营运研究中心主任高海燕说,有两个动机促使地方政府可能更乐于见到房价维持在高水平。一个是追求GDP和增加财政收入的动机,使政府更愿意把土地用于附加值更高的商业用途,而不是用做住宅开发,这限制了市场上供给的不足。另一方面,由于土地增值,也将使保有大量土地的政府获益匪浅。

      在两会举行期间,政协委员和人大代表们纷纷对高房价表达不满。河南全国政协委员储亚平说,调控房价政府应该"大胆有为"。他建议各地建立相应的考核指标体系,使那些普通住宅建设进展缓慢、房地产市场问题较多的地方政府负责人承担相应责任。

      可以预见,在将来地方政府将受到更大压力,以降低房价。就在两会期间,深圳国土局公布了整治房地产市场的xx措施,包括"房地产开发企业取得预售许可证后,必须全部即时公开销售,并明码标价,待售的房源,不得无故拒售,不得采取分期销售"。

      曹建海说,扩大房产供给的关键点,在于打破目前由政府垄断土地一级市场的批租制度。政府为了追求GDP和财政收入进行的征地行为,不能算是"公共利益",应该归结为一种"政府私利"。