2010年度国家税务总局纳税服务司有关房地产专业税收61问答疑（转载自视野会计论坛，发帖作者）

24、 企业让利活动，如何确认销售收入金额？
问：企业为扩大销售开展打折促销让利活动，应如何确认销售收入金额？　
　　答：《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）{dy}条第五项规定，企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格扣除属于商业折扣，商品销售涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定商品销售收入金额。
25、 业务招待费税前扣除限额的计算基数包括视同销售收入吗？
问：业务招待费税前扣除限额的计算基数，是否包括“视同销售收入”？
　　答：国家税务总局关于《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》的补充通知（国税函〔2008〕1081号）附件《企业所得税年度纳税申报表及附表填报说明》附表一《收入明细表》中，填报说明规定，“销售（营业）收入合计”填报纳税人根据国家统一会计制度确认的主营业务收入、其他业务收入，以及根据税收规定确认的视同销售收入，该行数据作为计算业务招待费、广告费和业务宣传费支出扣除限额的计算基数。《国家税务总局关于企业所得税执行中若干税务处理问题的通知》（国税函〔2009〕202号）{dy}条关于销售（营业）收入基数的确定问题也明确规定，企业在计算业务招待费、广告费和业务宣传费等费用扣除限额时，其销售（营业）收入额应包括《实施条例》第二十五条规定的视同销售（营业）收入额。因此，业务招待费税前扣除限额的计算基数，应以税法要求的收入为准，即包括主营业务收入、其他业务收入以及根据税收规定确认的视同销售收入，但不包括营业外收入。
26、 职工集体宿舍楼折旧及日常修缮支出，能否在企业所得税税前扣除？
问：职工集体宿舍楼折旧及日常修缮支出，能否在企业所得税税前扣除？　　  　　
　　答：如果该固定资产属于企业所有，其所发生的折旧费及日常简单的修缮费支出，可以在企业所得税税前扣除。
27、 退休人员取得的过节费是否需要缴纳个税？
　问：退休人员取得的过节费是否需要缴纳个人所得税？
　　答：离退休人员取得过节费，应该按照《国家税务总局关于离退休人员取得离退休工资以外的奖金补贴征税问题的批复》（国税函〔2008〕723号）规定征收个人所得税，即离退休人员当月从原任职单位取得各项生活补贴、奖金、实物等，在减除费用扣除额后，按照工资、薪金所得项目缴纳个人所得税。
28、 年终奖金如何缴纳个人所得税？
　问：年终奖金如何缴纳个人所得税？
　　答：个人取得年终奖金应单独按照1个月的工资、薪金所得计算缴纳个人所得税，并按照以下办法计算应缴税额：先将雇员当月取得的全年一次性奖金除以12，按照其商数确定适用税率和速算扣除数计算应纳税额。如果在发放年终一次性奖金的当月，雇员的工资、薪金所得低于税法规定的费用扣除额，应当将全年一次性奖金减除雇员当月工资、薪金所得与费用扣除额的差额以后的余额，按照上述办法确定全年一次性奖金的适用税率和速算扣除数。在1个纳税年度以内，对每一个纳税人，该计税办法只允许采用一次。　
29、 商品房买卖如何征收印花税？
商品房买卖是按“购销合同”征收印花税，还是按“产权转移书据”征收印花税？
　答：按照《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策问题的通知》（财税〔2006〕162号）的规定，对商品房销售合同按照“产权转移书据”征收印花税。
30、 土地闲置费及契税滞纳金是否可在计算土地增值税时扣除？
纳税人支付的土地闲置费及契税滞纳金是否可在计算土地增值税时扣除？
　　答：根据《土地增值税暂行条例》第六条和《土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定，对于企业因违约而承受的处罚性开支，如土地闲置费及契税滞纳金等，不属于按税法规定正常开支的成本费用和国家统一规定交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳税金的范畴，不能作为扣除的项目金额。因此，在计征土地增值税时不能作为正常的成本费用支出予以扣除。
31 、房地产公司收取的违约金、更名费是否缴纳土地增值税？
房地产开发公司收取顾客的违约金和更名费，是否需要缴纳土地增值税？
　　答：房地产开发公司因购房者在履行购房合同时违约而收取的违约金和更名费，实际构成了房屋销售价值，并在房屋转让时取得了收入。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定，《暂行条例》第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。因此，该违约金和更名费应并入其房屋转让收入计征土地增值税。
32、 我公司向银行借了1500万元的贴息xx，请问，签订的贴息xx合同是否需要缴纳印花税？
　答：根据《印花税暂行条例》及其实施细则的规定，下列凭证免缴印花税：1.已缴纳印花税的凭证的副本或者抄本；2.财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据；3.国家指定的收购部门与村民委员会、农民个人书立的农副产品收购合同；4.无息、贴息xx合同；5.外国政府或者国际金融组织向我国政府及国家金融机构提供优惠xx所书立的合同。你公司向银行借的是贴息xx，符合免税规定，因此不用缴纳印花税。
33、 在同一栋房产中土地使用权共有的各方，应如何计算土地使用税？
答：根据《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（国税地[1988]15号）第四条关于纳税人确定的规定，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税。土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税。土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。第五条关于土地使用权共有如何计算缴纳土地使用税的规定，土地使用权共有的各方，应按其实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳土地使用税。因此，在同一栋房产中土地使用权共有的各方，应按其实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳土地使用税。
34、 购物索取xx后得知xx中奖，获得的奖金是否缴纳个人所得税？
答：根据《财政部、国家税务总局关于个人取得有奖xx奖金征免个人所得税问题的通知》（财税[2007]34号）规定，个人取得单张有奖xx奖金不超过800元（含800元）的，暂免征收个人所得税。个人取得单张有奖xx奖金所得超过800元的，应全额按照《个人所得税法》规定的“偶然所得”项目征收个人所得税。
35、 自然人股东平价转让股权是否需要缴纳个人所得税？
答：依据《个人所得税法》和《个人所得税法实施条例》的规定，个人股权转让需按“财产转让所得”项目计算缴纳个人所得税。另根据《国家税务总局关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知》（国税函[2009]285号）规定，对扣缴义务人或纳税人申报股权转让的计税依据明显偏低（如平价和低价转让等）且无正当理由的，主管税务机关可参照每股净资产或个人股东享有的股权比例对应的净资产份额，核定征收个人所得税。
36、 先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为以出让方式取得该土地使用权，还需要缴纳契税吗？
答：根据《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为以出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。　
37、 房屋附属设施的契税应如何计算？
答：《财政部、国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》（财税〔2004〕126号）规定，对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室等）所有权或土地使用权的行为，按照相关法律、法规的规定征收契税。对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。承受的房屋附属设施权属如果是单独计价，按照当地确定的适用税率征收契税。如果是与房屋统一计价，适用与房屋相同的契税税率。　　
38、 某公司无偿使用村委会的一块土地用于经营，请问土地使用税应由谁缴纳？
答：根据《财政部、国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕56号）规定，在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地，但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。因此，上述公司使用村委会土地用于经营，应由该公司缴纳土地使用税。　　
39、 房地产开发企业开发尚未出售的商品房所占用的土地，是否可以减免城镇土地使用税？
答：《国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》（国税发〔2004〕100号）规定，除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。因此，房地产开发企业尚未出售的商品房所占用的土地，不能减免土地使用税。　　
40、 用于生产经营并在按揭中的房产，没有拿到房产证，还需要缴纳房产税吗？
　答：根据《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）规定，购置新建商品房，自房屋交付使用的次月起计征房产税和城镇土地使用税。自有房屋用于经营，房产税按房产原值一次减除10%~30%后的余值计征，税率为1.2%。所以，无论是否拿到房产证，房屋只要交付使用了，就应按规定缴纳房产税。　
41、 某房地产开发企业以竞标方式取得一处国有土地使用权，请问契税的计税依据如何确定？答：根据《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函〔2009〕603号）规定，对通过“招、拍、挂”等竞价方式承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中前期土地开发成本不得扣除。
42、 银行罚息可否在企业所得税前扣除？
行政罚款不得在企业所得税前扣除，那么银行罚息可否在企业所得税前扣除？
　　答：《企业所得税法》第十条第四项规定的“罚金、罚款和被没收财物的损失”属于行政处罚范畴，不得在企业所得税前扣除。国家税务总局《关于印发〈企业所得税年度纳税申报表〉的通知》（国税发〔2008〕101号）的附件二《企业所得税年度纳税申报表（A类）》填报说明中规定，附表三《纳税调整项目明细表》第31行罚金、罚款和被没收财物的损失：第1列“账载金额”填报本纳税年度实际发生的罚金、罚款和被罚没财物的损失，不包括纳税人按照经济合同规定支付的违约金（包括银行罚息）、罚款和诉讼费。
　　根据上述规定，银行罚息属于纳税人按照经济合同规定支付的违约金，不属于行政罚款，因此可以在企业所得税前扣除。