房地产项目定位策划管理流程
1.目的
为规范公司项目开发前期的项目定位策划工作，确定项目的开发和设计方向，特制订本程序。
2.适用范围
本程序适用于公司项目确立后的项目定位策划工作。
3.术语和定义
3.1.项目定位策划：提出项目的开发策略、档次、类型、目标消费群体、开发方式和节奏、面积和户型配比等。
4.职责
4.1.项目发展部
4.1.1.确认取得土地或者确定开发意向，整理项目和市场研究资料；
4.1.2.提供前期《项目可行性研究报告》；
4.1.3.确认土地规划经济指标。
4.2.设计部
4.2.1.负责根据项目定位进行规划方案设计。
4.3.营销部
4.3.1.负责开发项目的项目定位工作，审核各阶段成果；
4.3.2.对滚动开发项目的项目定位工作进行指导；
4.3.3.审核《项目定位策划报告》；
4.3.4.负责编制项目营销计划和营销费用测算。
4.4.成本管理部
4.4.1. 负责根据设计部的规划方案进行建安测算。
4.5. 财务部
4.5.1. 负责项目定位财务测算。
4.6. 管理层
4.6.1. 审核批准《项目定位策划报告》。

5. 程序
5.1. 对项目定位工作的管理
5.1.1. 项目定位的工作主体界定
5.1.1.1. 营销部负责开发项目的项目定位工作的组织；
5.1.2. 确定定位机构和策划思路
5.1.2.1. 公司取得土地或者确定开发意向后，营销部负责收集项目定位机构信息，组织项目定位机构的考察和预审，包括优劣势对比分析、业绩、公司特点等。
5.1.2.2. 营销部根据前期的研究资料，依据《项目可行性研究报告》内容，形成初步策划思路，提出策划深度要求及时间进度安排，并组织初步选择的定位机构（至少三家）开展市场调研和编制项目定位策划建议。
5.1.2.3. 营销部负责组织对定位机构进行综合评估，内容包括对区域市场参与和理解程度、基本思路和工作方式、时间进度安排、收费标准和方式、行业内的评价等，报公司管理层批准，确定项目定位机构和策划思路。
5.1.3. 项目策划定位
5.1.3.1. 项目定位机构确定后，项目定位机构与营销部进行沟通，按照总体思路和时间进度安排，进行分阶段的策划定位汇报。
5.1.3.2. 项目策划定位各项活动步骤包括：
a) 专项市场调研—宏观市场分析、相关政策分析；
b) SWOT分析；
c) 项目定位建议
d) 项目规划建议；
项目定位机构提出项目规划建议后，由营销部提交公司设计部，进行规划方案设计，估计人防面积和小区配套中可售部分面积；项目发展部提出相关前期费用；成本管理部根据规划方案进行基础设施、配套及建安成本测算。
e) 财务与经济效益分析；
财务部提供融资方案，项目定位机构根据融资方案、规划方案和各方面成本数据，进行财务与经济效益分析，财务部审核。如果不符合要求，则需重新调整项目定位，重新提出项目规划建议，进行c、d项活动；如果符合要求，则进入下一步活动；
对于小型项目，c、d两个步骤可以要求由定位机构完成，即由定位机构提出规划方案设计和工程技术分析、建安成本测算和财务经济效益分析，由营销部组织公司相关部门进行审核如果不符合要求，则需重新调整项目定位，重新提出项目规划建议，进行c、d项活动；如果符合要求，则进入下一步活动。
f) 项目VI视觉形象设计；
g) 项目营销推广策略；
h) 售后服务与物业管理建议。
5.1.3.3. 项目定位机构综合所有资料，编制《项目定位策划报告》，提交营销部审核。
5.1.3.4. 营销部组织公司管理层、设计部、成本管理部、工程部、财务部、物业公司对《项目定位策划报告》进行评审。营销部汇总评审意见，配合定位机构修改完善形成《项目定位策划报告》。
5.1.3.5. 修改完善后的《项目定位策划报告》需提交公司营销分管副总审核，总经理审批。
5.2. 审批通过后的《项目定位策划报告》作为项目营销《销售前期管理流程》的指导性文件。