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关于“住宅产业化技术在政策保障性住房建设中的应用”的演讲

——如何优质高效建设政策保障性住房的研究

一、??前言

我国自1994年启动房改试点，1998年在全国取消了福利性质的分房，同时启动了政策性保障住房的开发建设，包括经济适用房、廉租房，以解决普通百姓住房问题，这是一项重大的民生工程。目标是“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范 住房交易市场”。

2003年以来，随着国家经济的快速发展，人民对住房消费的需求不断提高，房地产行业得到了迅速发展的机会，住房供应量快速增长，全国每年城市新增住宅面积超过6亿平方米，每年城市人均住房面积增长1平方米左右；但同时也出现了房价上涨过快、经济适用房短缺的问题，已经与平常百姓的经济收入不相适应，住房成为普通工薪阶层家庭主要的经济负担，而且在旧房拆迁安置方面出现的矛盾越来越普遍，这引起了中央的高度重视，连年出台房价的调控措施，增大经济适用住房的供应比例，并强调加大矿区林区和城市棚户区的改造力度，在经济适用房、廉租房、公共租赁住房的建设方面给予资金和政策扶持，旨在将房价控制在合理的价位。

???政策保障性住房不同于一般的商品住房，它是以政府（或国有企业）为提供主体，主要面向中低收入家庭的保障性住房，具有政策性、经济性、适用性的特点，涉及人群广、数量多、价格低，在规划设计、建设管理和供应分配等诸多方面具有很高的要求，由于是民生工程，房屋的质量、进度、投资等方面的目标管理显得尤为重要，因此对政府职能部门的管理提出了新的要求；如何“多快好省”地进行政策保障性住房建设，在建设管理过程中减少贪污腐败现象，对各级政府部门都是一场考验。

二、??我国住宅产业化发展情况

几乎在房改政策推出的同时，国家就提出了“住宅产业化”的概念，所谓住宅产业化，是指以科技进步为核心，用现代科学技术改造传统的住宅产业，进一步通过住宅设计的标准化，住宅生产的工业化，采用“四新一节” 技术（新技术、新材料、新工艺、新设备，简称“四新”，节能环保），提高科技进步对住宅产业的贡献率，大幅提高住宅建设、管理的劳动生产率和住宅的整体质量水平，降低资源消耗，全面改善住宅的使用功能和居住质量，高速度、高质量、低成本地建设符合市场需求的高品质住宅。

在上世纪七十年代，我国提出了“四个现代化”的建设目标，其中包括工业现代化，建筑业作为国民经济的三大支柱之一，也曾掀起过一次工业化的高潮，当时的工业厂房几乎全部可以采用工业化预制的方式建造，住宅建设的标准化做得也很好，出现了{dy}代工业化生产的住宅——装配式大板居住建筑，短期内缓解了城市住房紧张的现状。

在改革开放以来，我国各行各业的科技水平都得到了很大的进步，从而促使了生产方式的改变，唯独建筑行业依然沿用“现场传统手工作业为主”的建造方法，虽然建筑材料在质量、数量方面有了很大的改善，但由于大量农民工取代了训练有素的建筑工人，造成人员素质下降，近年来质量安全事故频发，在工业化技术方面不但没有进步，反倒有所下降，建筑业内戏称“造价上去了、质量下来了”，特别是实行房改以来，房地产业虽然发展很快，但是在建筑的技术上并没有取得多大的突破，只是解决了对住宅“量”的问题，而没有较好地解决住宅“质”的问题，并且单位建筑面积的材料消耗量居高不下，大量的建筑垃圾对环境的破坏越来越严重，这种发展模式注定是不可持续的。

为了住宅提高产品性能，减少对资源的破坏，我国从上世纪九十年xx始在全国范围内强制推行“节能墙改”政策，经过十多年的发展，取得了一定的成就，出现了大量的新技术、新材料、新产品，以替代传统的砖砌体建筑，不但有效的保护了耕地，也减少了对资源和环境的破坏。但是我们也应该看到，国内住宅产业化（或“建筑工业化”）与技术先进国家仍存在较大差距，主要表现在：目前研究成熟或能够运用的技术多数是房屋的局部工业化技术，例如：门窗、非承重隔墙、装饰材料、水电安装工程等从属技术，房屋主体建设仍然采用现场浇筑为主，缺乏工业化的关键性技术，例如：房屋主体的工业化生产技术缺乏，建筑构配件的标准化、通用性很差。对于占房屋造价50%以上的土建工程基本谈不上工业化，即使引进的技术也不能很好地消化吸收，多数是照搬照抄，不能适应市场的需求。

我国的能源消耗有40%以上是与建筑相关的，在当前面临“节能减碳”压力的情况下，建筑业如果不能取得很好的创新和突破，实现减排目标将会存在很大的困难，目前在“节能墙改”方面已经全面实行“建筑节能50%”的建筑节能标准，即将强制推行“建筑节能65%”的建筑节能标准，这就必须降低住宅生产中的各种资源消耗，提高房屋的质量和性能，这一要求只有打破现有的条条框框，通过住宅产业化技术才有可能实现。

要实现住宅生产由“现场建造”方式向“工厂制造”方式逐渐过渡，除了对核心关键技术进行创新外（技术的突破不在本文详述，另有专篇），还必须进行体制创新，对传统的住宅生产、管理、供应模式进行变革，对法规、制度、营销方式、房贷政策等都会产生一系列的影响，这种变革甚至会深入到住房使用者的生活之中，彻底改变人们对住宅生产和使用的理念。比如：如果住宅产业化发展得好，房地产行业就会变成“工厂+用户”为主的模式；建筑行业会变成“工厂采购集成+现场组装”为主的模式；大量传统建筑工人由“露天作业”的泥瓦匠向“工厂操作”为主的产业工人转变；由于生产效率的提高使得房屋生产周期缩短，成本下降，百姓消费能力已经不是主要矛盾，工厂规模化生产所需要的流动资金将成为产业化发展的瓶颈，因此银行信贷方式也将由向“买不起房的住户放贷”，转变为“向住宅制造企业”放贷为主，以解决工厂需要的大量流动资金；工厂制造使得质量控制变得容易，使得目前建设过程以“现场监理控制、验收”的方式向“工厂监造+厂家合格证”过渡（工业产品普遍采用“出厂合格证”制度）。当然，这种发展变化会有一个比较漫长的过程，但一定会是必然的趋势。

住宅产业化的发展必须有“物质基础”和“技术手段”作为支撑，从国内外住宅产业化发展的道路来看，住宅产业的工业化发展与全社会其他工业的发展水平要相匹配才有可能，特别是建材、机械、化工、电子行业的发展水平要能够适应住宅产业化发展的需要，我国上世纪70年代“装配式大板居住建筑”没有得到很好发展的主要原因，是由于“装备制造业”、“基础性建材工业”发展不平衡，例如：当时的塔吊、起重设备水平制约了“装配为主”建造方式发展，“机加工”水平限制了预制构件的质量精度，也没有高质量性能的“填缝密封材料”，使得建筑很容易出现裂缝，直接影响了房屋的防水性、隔音性、保温性和耐久性能，由于经济水平落后，钢材、水泥紧缺，住宅主要以砖混结构为主，也影响了钢筋混凝土结构房屋的推广；再加上当时对房屋抗震设防的要求过低，以及对预制构件连接技术的研究不足，使得房屋的整体性不好，抗震性能不足。正是局限于当时的物质水平和技术手段欠发达，以及对建筑科技的认识还没有达到一定的高度，使当时的“建筑工业化”运动逐渐没落下去，有着一定的历史必然性。

在国家大力提倡住宅产业化的今天，我们再来回顾这一段历史发现，曾经的“装配式大板居住建筑”在工业化方面具有很多优势，一是大大缩短建设工期，提高了建设效率，二是规模化生产降低了材料损耗降低了建设成本，当时在北京、南宁、沈阳、兰州、长沙等城市达到大量推广，已经做到了“多、快、省”，离“多快好省”的成功目标只有一步之遥，只可惜没有坚持走下去，虽然存在整体性差、防水隔音不好等诸多缺陷，如果通过技术手段加以解决，仍不失为一种不错的思路。

最近几年，全国每年的住宅建设量约10亿平米，产业化比例不足10%，其中包括了在建筑中局部利用产业化技术的比例，建筑主体采用产业化技术的住宅不足1%，这就形成了一方面老百姓的住房需求旺盛，另一方面开发建设缓步不前的局面，使得住房的供求严重不平衡；国家为了鼓励住宅产业化的健康发展，出台了多项扶持和鼓励的政策，并且到目前为止已经在全国认证了14个“国家住宅产业化示范基地”，大力研究钢筋混凝土建筑、钢结构建筑、轻钢结构建筑等建筑形式的产业化技术，其中较有代表的试点城市和示范企业有：深圳市、合肥市两个示范城市，万科房地产、合肥西伟德、黑龙江宇辉、长沙远大住工、天津三建以及皇明太阳能、青岛海尔等企业，随着社会对“节能减碳”和“循环经济”理念的接受，越来越多的企业自发的走入住宅产业化研发、生产的行列。

在中国已经成为世界制造中心的今天，要想解决这些问题并不是难事，国内已经出现众多迈向住宅产业化发展道路的企业，特别值得一提的是万科房地产公司，该公司从2004年开始，投入大量人力、物力进行住宅产业化技术研究，在新加坡、美国、香港、日本的技术上进行自主创新，几经挫折而百折不挠，其开发建设的{dy}个住宅产业化项目终于在2008年上海竣工，其后万科将这一技术推向全国的分公司，分别在北京、天津、深圳、杭州进行试点，获得了消费者的一致认可，取得了不错的成绩，并宣布到2014年万科开发的项目90%都将采用产业化技术建设，凭借其“房地产大佬”的江湖地位，为住宅产业化技术的商业化应用方面开了一个好头。

三、???快而居公司简介

中山快而居房屋预制件有限公司是一家新型建筑企业，脱胎于永易通（香港）水泥预制构件厂，前身主要为香港、澳门专业生产建筑预制构件，配合港澳政府的公屋（廉租房）建设提供大量的预制件，十多年来已拥有100多个项亩的成功业绩，香港迪斯尼好莱坞酒店、澳门xxx人酒店都是永易通的力作，是珠三角地区规模{zd0}、技术实力最强、效益和信誉{zh0}的预制构件企业。

为了开拓国内市场，注册成立了快而居公司，结合国内建筑法规和技术标准，研究最{jd0}的预制房屋技术，服务于城市住宅和新农村建设，研发阶段历时两年，投入1200万元，研究过程经历无数次试验，与众多国内外专家进行充分交流，成功研发出“全预制装配整体式建筑”技术，建筑的梁、墙、柱、板、楼梯、阳台可以全部预制生产组合，编写了完整的设计、生产、施工技术要求，并成功攻克了“新旧混凝土整体性连接”的关键技术，在国内外具有先进性，发明的“房屋安全带保命装置”使得建造“震不垮的房屋”和“震不死人的房屋”成为了可能，研制的“圆形系列开关插座”专利产品，使水电安装施工效率倍增，研制的“预制模块化房屋”专利建造技术甚至可以把房屋出口到国外，还有多项重大的发明专利也正在申报之中。

利用快而居公司的“水洗面技术”，可以将预制构件与后浇混凝土的接合面处理成只露出石子的毛糙面，使接合面石子均匀的外露1/3～1/2，能充分保证新旧混凝土连接如同整体浇筑，如果将建筑结构分解转移到工厂生产，再在现场装配整浇，“水洗面技术”就成为保证新旧混凝土连接质量的关键，并且这一技术可以广泛运用于现浇混凝土的施工缝处理。

“房屋安全带保命装置”是一套潜伏在建筑结构内的被动安全系统，其作用是当房屋在遭受罕遇地震出现结构严重破坏时，代偿被破坏的钢筋，消耗地震能量，保证建筑的临时整体性，延迟倒塌时间，为保障建筑内的人员生命安全提供了{zh1}一道防线，在建筑承受地震、超强台风、爆炸、撞击等偶然作用时，房屋的破坏不可避免，生命的保障才最有意义，该装置构造简单、施工方便，只需要增加很少的建筑成本就可实现（经过测算普通房屋增加造价2～3%左右），具有推广价值。

“全预制装配整体式房屋”在不改变现有国家建筑规范前提下，可以使一般的住宅全部采用预制构件建造，并保证采用其结构受力性能不低于现浇的结构，特别是解决了预制剪力墙的生产安装技术，大大提高了高层建筑的预制率，在提高效率、保证质量、降低造价、节能环保方面的作用十分明显，针对规模化的保障性住房建设具有重要作用。

四、???保障性住房的特点

我国的政策保障性住房主要面向城市中低收入家庭，包括经济适用房、廉租房、旧城改造集中安置住房（含征地回迁安置用房）、公共租赁住房以及具有保障性质的商品房（建设部2003年23号文）等，这类住房一般户型小、数量大，大多由政府、企事业单位进行建设，或者由政府从开发商手中收购，住户多为普通工薪阶层的低收入人群、拆迁安置对象等，上世纪90年代国家进行经济结构调整的同时，实行了房改，停止福利分房，改为货币化分配，政府和企业的住房建设量随之萎缩，由市场化的商品房成为了住房供应的主流，在目前商品房价格高涨的情况下，不具备购买商品房经济实力家庭越来越多，保障性住房的供求矛盾日益加剧，中央高度重视这一重大民生问题，最近又出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“国11条”），其中{dy}条内容是“增加保障性住房和普通商品住房有效供给”，这说明中央已经意识到高房价是在“杀鸡取卵”，希望通过增加保障性住房供应的方式使房价“软着陆”，通过住宅产品供求关系的平衡来抑制房价，是一条可行的办法。

这类房屋结构主要以砖混结构、框架结构、框架剪力墙结构为主，由于每户建筑面积较小，因此内隔墙较多，出房率较低，为了尽量满足住户的居住要求，一般采用经过专门研究的标准化户型设计，便于批量复制建设，有利于质量控制和造价控制，并加快建设速度。

对于房地产政策调整能否达到预期的效果，一要看xx的“药性”是否对“症”，二要看“药量”是否足够，也就是看政策落实是否到位，具体说就是在短期内能否改变商品房与保障性住房所占的比重，增加保障性住房的有效供应量；以往出台的多个政策并不是“xx不好”，而是“没有人抓药”，发现病没有好，甚至越来越严重而“不得不连年重开xx”，因此这次的“国11条”能否起到作用，政策保障性住房有效供应量是关键，所谓“有效供应量”就是“数量+速度”，自然建设速度也成为重要因素，如果速度很慢，在短期内房价水平不可能起作用，必将导致大家对“xx”的怀疑。

由于建设的量很大，速度要求快，这就增加了建设管理的压力，对于这类重大的民生工程，一旦造成质量问题、安全问题、进度问题、腐败问题等不良后果，其社会影响巨大，给政府的建设过程管理带来挑战，要解决所有这些问题，只有利用先进技术才有可能实现，这样就给住宅产业化技术的应用带来了发展的机遇，成为了必然的选择。

五、???在政策保障性住房建设中应用住宅产业化技术的优势

住宅产业化技术的特点是：以先进的技术为核心，变革住宅的生产供应方式，把“现场建造”为主转变为“工厂制造”为主，把“人工作业”为主转变为“机械作业”为主，在设计、生产和施工过程中集成“节水、节材、节地、节能、环保” 的先进技术和材料工艺，提高住宅的性能和质量，降低工程造价，加快建设进度，减少施工对环境的影响，充分发挥住宅产业化技术“安全、节能、环保、经济、适用”的优势，优质高效地提供住宅产品。

这些优势主要集中体现在：

1、????????可有效提高建筑产品质量。采用定型的模具生产构件，构件的尺寸精准，构件表面平整光滑，再加上构件的重复率高，生产工人熟练后使得构件质量更易于保证，可以xx大部分的质量通病，由于采用模具生产，使得产品的尺寸规格和质量水平能够具有一致性，就像购买汽车、汽车等工业产品一样，不会出现“货不对版”的现象。

2、????????能加快工程进度，快速提供住宅产品。在工厂里预制构件生产不受季节和天气影响，也不像传统施工受作业面的影响只能串联施工，现场装配只要3天就可完工一层，迅速提供作业面，为多专业并联施工创造了条件，可加快工程进度，预制施工比传统施工方法可节约工期30%以上。特别是在旧城改造过程中，住户在等待回迁阶段的生活会受到很大的影响，如果能够快速回迁，可以降低搬迁户的生活压力，甚至可以在构件生产完成后再拆除旧楼，只用几个月时间就可以让住户住进新楼。

3、????????节省工程材料、降低工程造价。由于构件表面光滑平整，不再需要抹灰装饰，节省大量的建筑砂浆，装配式施工只需要少量的工具式模板和支撑杆，可以节省80%的脚手架和模板，建筑材料的损耗率下降80%以上（建筑垃圾就是原材料浪费），施工用水用电节省50%以上，并减少人工50%以上，能够大幅度的降低工程造价。

4、????????可缩短预制构件厂投资回收期。由于政策保障性住房的标准比较单一，大规模建设时，相同构件的重复数量较大，可提高模具的周转次数，快速摊薄模具费用和预制构件厂的投资，如果项目规模达到20万平米以上，在不高于传统建筑方式造价的前提下，即可收回建厂投资。

5、????????有利于住宅性能的提高。保障性住房主要是针对收入水平不同而采取的救济性福利措施和限制性消费行为，并不是说保障性住房的质量和性能就一定要比商品房差，不是穷人就没有尊严，连厕所都不配备。相对于商品房来说，只是户型较小，没有奢华消费，消费标准相对低一些，是暂时性过渡，不具备投资属性（没有价格泡沫）而已，是政府提供的一种过渡型救济行为的产物（民生福利性质就是一种救济属性）。利用产业化技术可以充分保证房屋的质量水平，并很容易做到集成先进的技术提高房屋的性能，比如工厂里做外墙保温的成本只是现场施工的1/3左右，合理的设计可以充分利用太阳能，工厂施工的装饰效果远胜于现场施工，小区的物业管理水平可以毫不逊色于xx社区，这样房屋的质量和性能提高了，住小房子也能够很体面。

6、????????利用产业化技术，可以提高住宅的得房率，提升住房价值。由于产业化的技术提高了外墙保温的效果，改变了施工工艺，可以使墙体变薄，在同样建筑面积的情况下，没有“肥梁、胖柱、厚墙”，可以增加室内的有效使用面积，属于“节能省地型”住宅，经过对比，房屋的利用率可提高8%左右，这对于小户型的保障性住房非常有意义，试想一下：一套