上海平衡术:土地、信贷调供需?


供不应求,成为今年上海地市、楼市的{zd0}特点。

      今年上海商品住宅项目用地供应量尚不足200万平方米,以平均容积率计算,可建住房面积不足500万平方米,与上海平均每年超过2000万平方米的新房销售量相比,几乎再次决定了未来供不应求的趋势。

      土地竞争激烈,地价飙升,部分开发商则主动求变,寻求差异化经营。

      上海易居房地产研究院副院长丁祖昱分析,供不应求的局面还会持续一段时间,但市场出现供应断档的情况不太可能出现,总体供应量相对偏紧将是常态。

      土地开闸难阻供需失衡

      "事实证明,以往紧缩地根、银根的调控政策,在遏制房价方面的效果并不理想。"上海财经大学房地产研究中心主任印堃华教授坦言,当务之急是要提高土地的有效供给而非紧缩地根,同时通过政策、市场的手段合理引导市场需求。

      上海易居房地产研究院"上海房地产市场报告"披露的数据显示,今年1-9月,全市共出让新增经营性用地77幅,土地面积283.29万平方米,可建面积426.66万平方米,平均容积率1.51,其中住宅23幅。

      住宅项目用地共143.25万平方米,占总出让用地的50.57%,平均容积率为1.32。1-9月共有10个区有住宅用地供应,共23幅,其中宝山最多10幅,其次是青浦3幅,奉贤3幅。

      值得注意的是,今年1-9月出让的经营性用地普遍集中于市中心以外区域,其中出让土地面积居前三的分别是宝山区、南汇区和青浦区,占全市供应的比重分别为37.34%、14.71%和12.64%。而市中心城区如黄浦、卢湾、静安、长宁、徐汇等所占比例均相当低,分别为5%、3%、4%、3%和0%。

      10月30日,上海市房地局发布了今年第11、12号国有土地使用权公开出让公告,共出让地块50幅,总挂牌土地面积228.86公顷。然而,住宅土地供应依然有限,工业供地所占比重为76%,住宅仅为6%。而且其中48幅土地位于外环外,市中心土地供应寥寥无几。

      简单计算,今年1—9月143.25万平方米,再加上随后两个月至今新进入出让公告的少量住宅用地,今年上海住宅土地的供应总量已经基本明确,很难超过200万平方米,而以平均容积率约1.5左右计算,全年供应的住宅土地可建住房面积更不可能超过500万平方米。

      "但事实上,上海的新房销售量每年平均在2500万平方米左右,加上前两年住宅土地供应,还远远低于今年的水平,未来楼市的供求关系似乎很难有所转变。"印堃华坦言。

      上海在经历了前两年土地供应紧缩期后,尤其是住宅土地供应接近断档,直接造成今年上海楼市供求关系出现严重失衡,供不应求愈演愈烈,成为房价在今年很长时间里一路飙升的{zd0}"动力"。

      调控需求

      仲量联行{zx1}的研究报告指出,由于新增供应有限,预计未来上海豪华住宅将于未来几季推高房屋价格。假设没有意料之外的全球性事件,预计未来12个月,上海高级公寓的价格将继续趋升。

      "不过,随着居民购买第二套住房的新政出台实施后,售价增幅将较为温和。"

      央行、银监会于今年9月27日发布<关于加强商业性房地产信贷管理的通知>(即房贷新政),被业内认为将在市场需求一头进行有效调控,配合增加土地有效供给,共同起到平衡供求关系的效果。

      而日前央行的<补充通知>则明确了房贷新政的实施细节,令这项政策更具可操作性。

      据记者了解,工、农、中、建四大银行上海分行目前已纷纷表示,总行按照<补充通知>精神的操作细则马上就会下发,新房贷发放一律按"户"认定。多家中小银行也称会遵守央行、银监会规定,修改已经下发的按"个人"认定的实施细则。外资银行方面,花旗、渣打、东亚均表示,正在着手研究<补充通知>的规定,并将根据通知的要求修改、制定银行相关的操作细则。

      适当分流市场需求尤其是投资需求则是调控需求的另一个重点。

      中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示,继续遏制过旺需求,需要疏堵结合,摒弃过去把社会流动资金堵在房地产市场门外的做法。

      {dy}太平戴维斯联席董事胡建明日前在"恒基兆业——内地及香港投资气候研讨会"上指出,对内地资本而言,目前香港经济正处于良性快速发展阶段,诸多有利因素令香港豪宅市场看好,在内地楼市处于严厉调控的时期,投资香港物业成为不少投资者考虑的方向。

      正是抓住这一机遇,日前香港恒基兆业地产再次在内地进行"香港比华利山别墅——皇者海景府邸展览会"。

      开发商差异化经营

      "在上海市场,土地供不应求的局面在短期内很难彻底逆转,作为开发商,需要主动求变,通过寻求差异化经营来丰富公司的土地开发类型。"上海复地集团有关高层坦言。

      据其透露,复地今年在上海市场新增项目及新增土储都并不多,但已经悄然迈出了差异化竞争的{dy}步。12月6日,位于宝山吴淞国际物流园区核心地块的"钢领"项目正式开盘。

      该项目为上海市20个现代服务业集聚区重点项目之一, 毗邻上海精品钢基地,项目占地347亩,规划总建筑面积48万平方米。

      该项目作为复地差异化经营的重点项目,总投资20亿元,由复地(集团)股份有限公司、上海钢联投资发展有限公司共同开发,各占50%股份。目前签约入驻客户达到127家,投资方欲将其打造为每年千亿元销售额的全国钢铁服务中心。

      除了在土地开发物业定位方面寻求差异化以外,同为香港上市公司的上海置业(1207.HK)则通过对现有物业重新定位,寻求物业经营差异化。