物业管理忽视消防安全业主火灾损失要赔偿

近日，江苏省无锡市中级法院终审判决一物业公司对小区火灾造成一住户两人死亡案承担部分责任；物业公司赔偿死者亲属死亡赔偿金、丧葬费、精神抚慰金30余万元。

该判决借鉴了我国{zx1}颁布的《侵权责任法》有关惩罚性赔偿的规定，终审判决在一审的基础上增加了物业公司赔偿比例，对物业公司瑕疵服务给业主到来安全隐患起到警示作用。

消防通道不通消防管道没水

2009年2月28日凌晨3时54分，无锡市119消防调度指挥中心接到无锡市新区国际花园一期A号楼3102室(以下简称3102室)打出的火灾报警电话后，立即调集两个中队8辆消防车、48名官兵赶赴现场。

当消防队员到达事发小区时，因业主私家车停放在消防通道，造成消防车通行困难。当天凌晨4时13分，消防人员到达火灾现场时，发现在3102室内居住的范茗宇、吴思侠因火灾已死亡。

消防人员打开楼内消防栓，管道内没水，后用了20多分钟从楼下铺设水带供水灭火。

根据无锡市公安消防支队出具的火灾原因认定书认定：此次火灾过火面积30平方米，排除电器火灾、外来人员放火、自燃、雷击、燃气泄露的因素，不排除3102室客厅内生活用火引发火灾。

3102室房屋系业主梁明基于2006年4月18日向开发商旺佳瑞公司购得；房屋所在大楼于2007年10月经消防部门验收合格；小区物业管理单位系某物业公司下属无法人资格的分支机构；物业公司认可旺佳瑞公司向其移交的物业消防设施完好，但未提供证据证明火灾当晚烟感报警系统、消防供水系统处于正常工作状态。

死者范茗宇系梁明基女儿，吴思侠系范茗宇的男友，事发时同居在3102室。

一审判物业公司承担10%责任

火灾发生后，两位死者的亲属向江苏省无锡高新技术产业开发区法院提起诉讼，请求判令失火房屋的开发商旺佳瑞公司、小区物业公司分别赔偿范茗宇、吴思侠死亡的各项赔偿金合计近40万元。

2009年5月19日，一审法院开庭审理后认为，旺佳瑞公司将3102室房屋出卖并交付给梁明基前，房屋经消防部门验收合格，说明该建筑物不存在消防设施缺失或者无法正常使用的情形，符合消防安全规范要求，旺佳瑞公司并没有违反合同义务或者不履行其他义务的行为存在。

旺佳瑞公司亦已将该小区相应的房屋物业管理义务移交给物业公司，故死者亲属要求旺佳瑞公司承担赔偿责任的诉讼请求，法院不予支持。

法院同时认为，造成范茗宇、吴思侠死亡的直接原因系火灾，根据火灾原因认定书认定不排除生活用火引发，故火灾的发生与物业管理单位无关，物业管理单位对此并无过错。

火灾发生后，失火房屋外的烟感报警系统对于房屋内火情的反应不会早于火场内人员对于火情的感知。范茗宇在火情发生后即拨打了报警电话，事发当天虽然物业公司未将烟感报警系统投入正常使用，但并没有产生延误报警的情形。

火情发生后，消防部门接警并赶到现场实施救援需要一定时间，此时火场内人员能否采取合适的避险措施逃离火场，是死者在火灾中生还的必要条件。吴思侠在火灾发生后的行为表明其欠缺火场逃生知识，属于造成其死亡的重要原因；范茗宇在火灾发生后，滞留火场报警，未能采取正确的自救避险措施，亦属于造成其死亡的重要原因。

消防人员到达现场时，范茗宇、吴思侠已经死亡，此时消防管道是否有水已对死亡的后果无实质影响。

火灾发生的直接原因虽与物业公司并无因果关系，但物业公司在履行物业管理职责时确实存在烟感报警系统和消防供水系统未正常投入使用、小区内车辆停放秩序较混乱等缺陷。其中，小区内车辆停放秩序混乱，影响消防车辆通行与延误救助在逻辑上存在一定因果关系，物业公司对此未提供充分证据否定这一因果关系，故物业公司应对造成的损失酌情承担10%的赔偿责任。

2009年9月27日，法院作出一审判决：物业公司赔偿两死者亲属各39124.7元。

二审判物业公司承担30%责任

两死者亲属不服一审判决，提起上诉认为：事故发生时，物业烟感报警系统未正常投入使用，影响报警时间与案发地的准确报送；消防供水系统未正常投入使用，导致消防人员现场救火时无水可用，延误了援救时机；消防通道未保持畅通，影响消防车辆通行，导致消防人员无法及时赶至现场施救。因此，旺佳瑞公司、物业公司在消防设施的配备、管理上存在的过错与范茗宇、吴思侠的死亡有因果关系，应承担相应的赔偿责任。

物业公司不服一审判决上诉认为：本案所涉火灾的发生是由受害人自己造成，受害人死亡的原因是没有采取正确的逃生方法，请求撤销原判。

2009年12月23日，无锡市中级法院公开开庭审理了本案。

有证据表明，失火时物业公司在小区的消防安全管理上有如下明显瑕疵：一是消防管道内未保持供水，二是消防通道被占用，三是烟感警报器未及时发生作用。本院依法推定物业管理瑕疵与范茗宇、吴思侠的死亡后果存在或然的因果关系，故原审法院酌定物业公司对范茗宇、吴思侠死亡造成的损失承担相应赔偿责任符合法律规定。

我国《消防法》规定了居民住宅区的管理单位应当履行如下义务：及时xx火灾隐患，按规定配置消防设施和器材、设置消防安全标志，确保消防设施和器材完好、有效，保障疏散通道、安全出口畅通等消防安全职责，并明令禁止任何单位、个人不得损坏、擅自挪用、拆除、停用消防设施、器材，或堵塞消防通道。

本案中，物业公司在小区消防安全管理上存在的问题均违反了法律禁止性规定，其中，物业公司为了管理方便，擅自关闭消防自动供水，并允许在消防通道停放其它车辆，一旦所在小区发生火患，必然给业主自救和消防部门施救设置障碍，增加了火患引发严重后果的可能性，危害了小区物业财产及广大业主人身的安全性。

新颁布的《侵权责任法》已确立了侵权责任的惩罚性赔偿规则，该规则是指行为人恶意实施某种行为，或者对该行为有重大过失时，以对行为人实施惩罚和追求一般抑制效果为目的，法院在判令行为人支付通常赔偿金的同时，还可以判令行为人支付受害人高于实际损失的赔偿金。

本案虽然不能适用《侵权责任法》关于惩罚性赔偿的有关规定，但该立法精神可在赔偿责任的分配上予以借鉴。鉴于物业公司为节约管理成本、疏于管理，人为增加了小区物业的安全隐患，属重大过失行为，对该行为应给予否定性评价，并在其承担的赔偿比例中有所体现，从而起到警示作用。本院酌定物业公司应对范茗宇、吴思侠死亡造成的损失承担30%的赔偿责任。

2010年3月，无锡市中级法院作出终审判决：维持一审物业公司赔偿两死者亲属各39124.7元的判决；改判物业公司增加赔偿两死者亲属各117374.1元。