“黑中介”虽然猖狂,但绝非毫无对策。有业内人士表示,国内一二线城市的房产中介目前大都运作规范,但作为三线城市的清远,其市场发育度还未xx成熟,因而留给中介公司违规的人为操作空间还很多。面对种种乱象,有专业人士提出了实行准入和退出制度等四项对策,或值得有关部门借鉴。

　　此外,如果读者有被“黑中介”“黑”过的经历,或者对管理规范房产中介有更好的建议,请将宝贵意见反馈到本报邮箱:wz0763@126.com,或者致电本报:13642558888。

　　对策

1

实行准入和退出制度

　　业内人士表示,实行市场准入和退出制度很重要,管理部门要对诚信纪律等作出具体规定,在市场进入时通过严格把关,净化房地产中介市场,令有不良诚信纪录的黑中介没有任何生存空间。对屡屡失信的中介,吊销其营业执照。

　　建立“黑名单”制度。对行为不规范的中介公司、经纪人,将其拉入“黑名单”,涉及法律问题的,在媒体上公布,告知所有消费者。同时考虑建立“灰名单”制度,对一些没有涉及到原则性问题的中介公司、经纪人,可以将其不规范行为备案,如果以后再犯,就给他逐渐“抹黑”,让其只有两条路可走:要么整改,重新恢复“白色”；要么无视“灰名单”直到信用记录全部被“抹黑”,进入“黑名单”,在这个市场上无法生存。

　　还有业内人士认为,清远二手房中介市场需要大品牌引导。他认为,市场不怕竞争,在许多中介业较发达、规范的城市,品牌中介公司的成交率占了市场的绝大份额。而清远一些不规范的中介公司,业务还十分活跃,影响了整个市场的形象。其实市场越规范,“黑中介”、“夫妻店”的生存空间越小,而对正规的中介公司也越有利。

　　旧城某中介公司的老板冯先生表示,规范行业管理,建议从源头上抓起。企业方面可以做好人员职业操守、公司企业文化和管理制度等。

　　对策

2

提高经纪人入行门槛

　　地产中介在发展的过程中,业务扩张是企业发展的前提,但扩张不是盲目的,是需要前提的,选准有效的市场、地产中介核心竞争力的形成及品牌优势是扩张业务的重要前提因素。地产中介的任何举措决不能只凭喜好而为,应该遵循市场规律,结合实情,随势而动。

　　中介从业人员素质也是此行业至关重要的。由于中介行业的快速扩张,使得需要的从业人员数量有所增加。除了相互挖墙脚之外,一些文化程度不高,素质低下的人也混入了这个行业。由于没有经过专业的培训,对二手房的认识不全面,从而将整个地产经纪人的素质拉低,经纪人因业务,相互诋毁竞争对手,给消费者留下了不好的印象。

　　有专家建议,要想地产中介行业能健康发展,除了提高地产中介行业的入行门槛外,同时也要提高地产经纪人的入行门槛,二手房市场的竞争才能步入讲品牌和实力的一个新阶段。

　　专业人士认为,要开始提高经纪人的入职门槛,可以通过两种途径实现:一是与大学、大专的相关学院沟通,适当增加一两门经纪人的专业课程；二是对在职人员进行培训,要求每年都要完成规定课时的专业学习。此外,逐渐开始要求中介公司的人员持经纪人资格证上岗。“这是一个长期工程,不能急进,但必须完成。”

　　现在中介公司注重经纪人素质的意识在不断增强,值得借鉴的是,一些中介公司不仅仅只以业绩的多少来表彰员工,还将投诉量作为另外一个参考标准。

　　对策

3

建立完善相应管理法规

　　规范买卖双方与中介公司的法律主要是《民法通则》和《合同法》。《合同法》第二十三章424条至427条规定的就是居间合同。

　　所谓居间合同,是指居间人向委托人报告订立合同机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。无论何种居间,居间人都不是委托人的代理人,而只是居于交易双方当事人之间起介绍、协助作用的中间人。所以,可以认定,房屋买卖的每一方与中介公司之间均为居间合同关系。中介公司可凭自己的服务收取报酬,通常叫中介费。显然,在这种法律关系下,中介公司再赚取房屋差价就没有任何法律依据。

　　与居间合同相类似,还有行纪合同和代理合同。所谓行纪合同,是指行纪人以自己的名义为委托人与第三人从事贸易活动,委托人支付报酬的合同。比如,中介公司自己与卖主订一份行纪合同,然后以自己的名义与第三人再签合同,那么,两次交易的差价就归中介公司所有。代理合同是指代理人以被代理人的名义与第三人进行法律行为,代理的后果、利益均归于被代理人。

　　现实生活中,有些中介公司,将上述三种合同、三种行为进行混淆,加上法律知识的欠缺和生活知识的匮乏,很容易让普通人摸不着头脑。

　　因此,律师建议要积极建立和完善有关房地产中介管理的法律法规,降低消费者的投诉成本,多渠道提高解决消费者维权的效率；同时消费者也应增强防范欺诈行为的意识,在自身利益受到损害时依法维权,不能让不法中介存在侥幸心理。

　　另外,房地产中介行业协会要积极制订行业规范,要发挥行业组织作用,制定行业自律公约,加大自律的力度,加强诚信建设,开展行业内部资信评估,推广先进的经营理念和经营模式,促进全行业整体素质的提高。

　　对策

4

诚信为本争创品牌企业

　　“作为中介公司,我们迫切希望政府加大监管力度,全面整顿和规范房屋中介市场秩序,提升中介服务水平,为市民提供一个可靠的二手房交易市场,也为中介行业的健康发展提供可能。”新城某中介从业人员表示。

　　但某中介公司负责人认为,要规范二手房中介市场,不能只停留在口头上,要从规范交易双方着手。除了保证经纪人素质外,买卖双方也要有诚信保证,如不该随意提价、“跑单”等。

　　作为中介公司,一定要讲诚信,珍惜自己的商誉,须知“君子爱财,取之有道”,同时在经营思路上可多想办法。比如,可以根据自己的实力,推出居间、行纪、代理三种交易模式,供卖方参考选择,如取得了卖主“我就要这么多钱了,此外利害不图”的书面承诺,赚取差价就名正言顺。

　　■官方态度

　　“黑中介”将

　　被彻底整顿

　　南方日报讯“黑中介”的系列调查不仅在民间引起了广泛xx,也引起了政府主管部门的高度重视。清远市住房与城乡建设局市场科熊房金表示,清远二手房中介形势逼人,亟待规范,但目前清远建设局和住房管理局已经合并,在衔接好相关部门的管理后,清远二手房中介行业也即将迎来一次彻底整顿。

　　熊房金同时表示,由于建设部下发的管理条例都是粗线条,与清远实际情况不符合,操作性还有待改善。主管部门将会重新修订出适合清远市场的二手房中介管理条例,如提高经纪人准入门槛,中介人员需要培训,拿到相应的资质才能上岗,以期规范清远二手房市场。

　　■记者手记

　　期待彻底整顿

　　早点到来

　　中介公司在房地产市场中起到了加速资源的合理配置功能,让社会分工更明确。作为消费者,无论是买方还是卖方,通过付出金钱来买服务,这就是中介公司存在的必然。

　　据了解,在国外一些市场发展很成熟的国家,经纪人是一个受人尊敬的职业。但在国内,很多中介的服务意识、专业水平还没有xx达到令人满意的程度,很多消费者对经纪人十分戒备,甚至把他们视为骗子。中介公司是靠购房者吃饭的,只有摆正自己的位置,提升自己的业务能力、心理素质、服务意识,做到真正为消费者服务,真正帮助消费者解决问题,才能为自己带来收益。

　　近几年,清远城市化进程的加速让清远提前到了转型期,市场环境改变了,但人们的思想意识还没有xx转变,从而出现了众多买卖双方不守契约的乱象。

　　根据原国家建设部《城市房地产中介服务管理规定》第十二条规定:设立房地产中介服务机构,应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内,应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。第十三条规定:房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查,并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的,不得从事房地产中介业务。房地产中介服务机构中从事房地产咨询业务的,具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上。

　　在资金监管上,政府三令五申二手房交易应引入第三方资金监管账户。从目前清远二手房中介发生的种种乱象来看,涉及到大额资金的卷款现象还鲜有发生,更多的是在信息提供、交易环节中出现的种种不诚信行为。虽不至于制造大规模群体性的恶性事件,但却侵蚀着房产中介的行业信誉和发展前景。

　　面对70%的二手房中介还没有备案的现实,xx部门已表态将进行一次彻底整顿。我们期待着执法部门早点行动,毕竟对于很多受害者来说,他们是{yt}也不愿等待了。

　　■他山之石

　　北京:二手房网签

　　北京市二手房网签已实施多时。北京链家全市{wy}的签约中心是专门针对按揭买房客户而设的,一次性付款的交易可在各个具备网络签约的分行办理。签约中心引进多家银行为按揭客户提供服务,每一个包厢即为银行柜台和评估公司所在地。北京链家500多家分行的成交量使他们拥有了挑选合作银行的底气。

　　最让人震撼的是北京二手房交易的流程高效率。从签约到收楼(即业主收到钱)的时间,对商业xx客户来说,只需一个星期；使用公积金买房的,也只要一个半月而已；驻场的银行审批xx,{yt}即可完成。此外,北京银行按揭的收费也极其透明和简单,每宗收费6000元,不讲价。北京楼价比广州高不少,每宗xx基本上都超100万元,折算费率仅为0.6%。北京银行按揭的每宗收费均为6000元,无论数额多少的按揭申请都提供同等的服务。

　　上海:加大对中介行业监管

　　针对房地产中介、职业中介等企业出现的一夜之间门店倒闭、卷款潜逃等问题,工商部门将与有关部门共同探索建立长效监管措施。对中介机构的设立、变更和注销情况实行统计报警制度。对设立分支机构超过5家以上的,启动实质审查程序,到企业分支机构经营场所进行实地勘查。对经营场所在经济小区内的中介企业的设立登记严格把关。同时,进一步充分发挥“12315”热线在服务消费维权、加强市场监管方面的作用。

　　广州:交易资金将全程监管

　　2007年11月13日,“全国房地产经纪xxxx”———深圳中天置业评估公司,在楼市颓势中资金链断裂,总裁蒋飞涉嫌卷巨款逃跑。造成员工工资、公司客户房款、银行xx等损失上亿元。事发后,业界震动,舆论哗然,同时将房地产经纪机构资金运营缺乏监管的现实表露出来。

　　中天置业卷款事件发生后,广州市国土房管局相关负责人表示,保证资金安全的根本在于制度建设,中天事件催促广州进一步加快二手房交易资金监管系统的推出。广州市房管屋交易主管部门已经计划将二手住房的买卖和租赁信息纳入该局房屋管理系统,推行二手住房网上交易和网上租赁,参照一手住房预售款全程全额监控的做法,实行二手住房交易资金全程全额监管,真正实现一、二、三级市场各类信息的全面、公开、规范公布,进一步堵塞监管漏洞。

　　成都:政府代存交易资金

　　据了解,2008年1月22日,原建设部和中国人民银行总部联合发布的名为《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》,明确今后客户交易结算资金必须设立专用存款账户,运行情况要随时接受监督。成都也早已建立了由市房地产交易中心代存的资金账户。房地产交易中心代为暂存资金,可以{zd0}限度降低市民资金风险,即市民可在办理买卖登记手续时,由买方将购房款存入交易中心指定银行,待办理过户后,由交易中心将购房款直接付与卖方。