????????????????????????????????????????????????????????????????????? 转贴 李耀飞? ? ? 我国目前只出台了《国务院城市房屋拆迁条例》，对涉及农村房屋拆迁没有出台相关政策。对农房的拆迁只能是合理补偿，所以“协商”拆迁有时就成了变味的强拆。要做好这项工作，正确理解和执行国家的有关政策显得十分重要，毕竟政策是维护双方利益的法律依据。经常会有村民向我咨询相关农村宅基地和房产相关补偿法规，但本人也是实在无言以答，因为拆迁法并没有包括集体所有制下的村民宅基地房产拆迁补偿规定。只有凭借地方政府良心爱心和基于执政者的公心进行补偿了，再就是我只能通过其它地方性法规让村民维护自身权益了。? ? ? 一、宅基地与房屋的关系? ? 首先我们要弄清宅基地慨念。《河南省农村宅基地用地管理办法》 第二条指出：农村宅基地用地是指农村居民个人取得合法手续用以建造住宅的土地，包括房屋、厨房和院落用地。? ? ? 按照我国的法律规定，农村土地属于集体所有，农民的住房归农民所有。农民对于合法批准的宅基地没有所有权，只有占有权和使用权。这就使我国农村土地所有权主体与农民房屋所有权主体存在着并非一致的情况。但农民对依法取得的宅基地享有不可侵犯的占有权和使用权。按照镇、村规划农民可以在自己的宅基范围内建设主房、厨房、厕所等生活设施，种植花草、树木等。? ? ? 宅基地与房屋既有区别又有联系：二者的关系具体表现在：宅基地是房屋存在的基础和承载物，没有宅基地，房屋就无法存在，相反，没有房屋，宅基地也将失去其存在的目的而不成其为宅基地，从而变成了一般的其他土地，因而二者在空间上是统一的，在法律概念上是一致的，房屋是建造在宅基地上的房屋，宅基地则是以承载住房为目的的土地，二者密不可分，共同构成了有机联系的整体。 房屋和宅基地密不可分的有机整体，形成了“地随房走”的共处模式。房的主人享有宅基地的使用权和占有权。? ? ? 农民合法所得的宅基地和宅基地上的房屋，与国有用地和国有用地上的房屋享有同等的法律效力，同等受到国家法律的保护。? ? 二、宅基地与价格的关系? ? ? 农民的宅基地不允许买卖、转让，但并不是说农民的房屋不允许买卖和转让。房屋是农民重要的私有财产，国家保护农民的私有财产，允许并保护农民房屋的自由买卖。不过这种房屋买卖是在集体经济成员之内，而不允许超越这个范围。既然房屋可以买卖，那么作为房屋的承载物宅基地事实上也随着房屋换了主人。? ? ? 不允许宅基地买卖、转让，并不意味着宅基地使用权没有价值。高价地段房屋的每亩地使用权出让金可达几十万元，甚至几百万元。在城市我们买的房价里面是包含了地价的，无容置疑，农民的房价里面也是包含了地价的。? ? ? 土地使用权是有价值的，是有偿的。在城市建设中土地管理部门以补偿的方式将土地从农民手中征用为国有土地之后，一个单位、一个部门、一个企业要想获得土地使用权是要付土地出让金的。目前在新市区1亩土地的出让金如果是45万元的话，也就是说要想获得1亩土地的使用权需要付出45万元的代价。同样农民要获得宅基地使用权也应当是有偿的，不过我们要感谢的是xxx、共产党和人民政府为了给农民提供一处安身立命之地，规定农民在获得宅基地使用权时免交使用费，是以一种福利的方式把宅基地使用权赋给了农民。一旦农民合法得到了宅基地使用权，国家不允许任何组织、单位和个人可以侵占农民的宅基地使用权。农民可以将宅基地随同房屋在同集体经济组织内进行买卖、转让、赠予，在集体家庭成员之间进行继承。国家把宅基地的使用权赋予了农民，谁想取得农民宅基地的使用权，谁就得为农民重新按排宅基地或付费。国家在征用农民宅基地时，要对宅基地上的房屋和附属物进行赔偿，集体经济组织内有条件的要为其重新安排宅基地。如果不能重新安排宅基地的，根据《中华人民共和国物权法》{dy}百四十八条规定“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”农民的宅基地使用权是长期的，长久的，不能为失去宅基地的农民重新安排宅基地，就意味着提前收回农民的宅基地，因此农民就有权要求征地部门按当地的土地出让金标准赔偿失去宅基地使用权的损失。征用农民宅基地有两种补偿，一种是对集体所有权的补偿，一种是对农民宅基地使用权的补偿。不能以对集体所有权的补偿取代农民失去宅基地使用权的补偿。? ? 现如今一些地方打着建设“农民新村”的旗号，在改善农民居住环境、增加农民福祉的名义下冠冕堂皇地进行的为农民免费或低价提供楼房居室，让农民集中居住，楼房占地只有传统农居占地的几分之一甚至几十分之一，以一所几居室楼房换取农户的宅基地，很显然就是对农户利益的巨大掠夺。 住到楼上的农民庭院经济没了，楼房物业费却可能来了。统筹城乡发展，建设新农村，要的是真金白银、真材实料。好官是在增加农民的收入上做文章，贪官是在农民的宅基地上打歪主意。? ? 三、宅基地与农民的关系? ? 《中华人民共和国物权法》第十三章? {dy}百五十二条指出： 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。? ? ? 所谓占有权，就是宅基地使用权人经依法申请批准取得宅基地使用权，便享有对宅基地的独占权，任何组织个人不得非法侵占、擅自使用或剥夺其宅基地的使用。? ? ? 所谓使用权，就是不论宅基地使用的年限长短及其建设情况如何，宅基地使用权非依法定原因不能被剥夺。对于宅基地上的建房与宅基地使用权同时受法律的长期保障，宅基地使用权人在主要住宅建筑外，可自行在宅基地范围内建筑其他生产或生活需要的建筑和设施。? ? ? 农村居民宅基地使用权是农民群众的一项重要的财产权利。农民对宅基地的使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其它形式非法转让。房产部门也无权为拆迁方办理集体土地上的房屋拆迁证，如此说来拆迁方想拿到拆迁农房的许可证是不可能的。? ? ? 对农房的拆迁只能采取合理补偿、协议拆迁的办法。农村集体经济组织也只有在下列情况下可以经过村民代表大会或村民大会讨论通过，报请乡（镇）人民政府审查、同意，有权收回宅基地使用权：一是实际使用面积过大，远远超过当地规定的标准，基本核算单位有权调剂或重新安排使用。《河南省农村宅基地管理办理办法》中规定的超越标准是一倍以上。二是自然消亡户的宅基地。三是已进城或因其它原因全家户口已不在本集体经济组织之内的。但应对原有宅基地的建筑物和树木等给予合理赔偿，不得平调。除此之外任何人是无权收回农民宅基地的使用权。对于由于规划、建设需要占用收回农民宅基地的，国家《物权法》规定：“对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地”，《河南省农村宅基地用地管理办法》规定“原宅基地影响规划，需要收回而又无宅基地的”，“现在住房影响乡（镇）村建设规划，需要搬迁重建的”，应当重新为农民安排宅基地。? ? 四、征用农民宅基地使用权和房屋补偿方案? ? 国务院发展研究中心党组成员、农村经济研究部部长韩俊2008年11月10日在人民日报发文：健全严格规范的农村土地管理制度中指出：“保障农户宅基地的用益物权。农村宅基地作为一种重要土地资源，是国家为保护农民的利益和基本生活居住权利而实施的一种特殊制度安排。农民期望享有对宅基地更明确的财产权利。《物权法》明确了宅基地的用益物权性质。《决定》提出“依法保障农户宅基地用益物权”，就是要保障农户宅基地依法取得、使用和收益的权利。当农户宅基地被征用时，对失去宅基地的农民应给予合理补偿。同时，要防止以扩大城镇非农建设用地来源为目的强行收回农民宅基地，损害农民宅基地权益。”? ? ? 弄清了农民宅基地的政策，自然农房拆迁的方案和办法就出来了。合理合法的农房拆迁安置补偿方案有两种：? ? ? {dy}种是置地重建。置地重建是指为失去宅基地的农户重新安排宅基地进行重建。在置换宅基地时，拆迁方应为被拆迁方补齐新老宅基地的区位差价，原房按建筑重置价补偿，当然还应当附之以搬迁费、租凭费、装饰费、其它附属物赔偿费等。政府有关部门负责宅基地的以旧换新工作。? ? ? 第二种是货币补偿。物权法第四十二条规定：“ 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。...... 征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”宅基地使用权按当地当时的土地出让金标准赔偿，房屋按重置价赔偿。为保障被征收人的居住条件不受影响，还应当为被征收人提供足量的限价房，以供选购。? ? ? xxx在2007年3月23日中共中央政治局第四十次集体学习时强调指出：“各级党委、政府和领导干部要带头学习和实施物权法”，“要按照物权法的规定，切实维护人民群众的土地承包经营权、宅基地使用权、房屋所有权及其他财产权利。要坚持和完善农村基本经营制度，坚决制止侵害农民合法权益的行为。” 刚刚出台的{zg}人民法院印发《关于当前形势下做好行政审判工作的若干意见》的通知〔法发（2009）38号〕中指出：“对土地征收和房屋拆迁补偿标准明显偏低或者因立法滞后造成相对人合法权益不能得到充分保护的，要综合运用多种方式进行合理补偿。”中共中央办公厅、国务院办公厅近日印发的《关于实行党政领导干部问责的暂行规定》中指出：“在行政活动中滥用职权，强令、授意实施违法行政行为，或者不作为，引发群体性事件或者其他重大事件的”，将对党政领导干部实行问责。应当相信农房拆迁中合理的补偿安置要求，是会得到我市领导的高度重视，是会得到国家法律的支持和保护的。