南沙作为广州{wy}的入海口、广州南拓战略的主轴线、珠三角城市群的几何中心，战略地位非常重要。但南沙房地产市场的并不成熟，南沙房地产市场呈现出区域形 象与价值不高、配套较缺乏，供需占全市比重较低、增长较迅猛，本地需求有限、外地投资度假客户带动需求，产品：中低端洋房为主、产品同质化严重竞争激烈和 价格仍处洼地、上涨幅度有限五个特点。

市场特点：区域形象与价值不高 配套较缺乏

南沙政府2009年公布{zx1}规划，要把南沙建成一个适宜创业发展和生活居住的现代化海滨新城，一个产业布局合理、经济辐射力强、基础设施配套、自然环境优 美的现代化生态型新城区。规划愿景很高，但现实的发展并不如人意。目前南沙区整个区域的形象依然不是很高。南沙目前依然以工业为主导，高大的烟囱依然很 多。

基础设施方面，教育配套设施、医疗配套设施、商业配套设施都比较缺乏。尤其是公共交通设施的缺乏，让南沙对广州人的吸引力大幅下降。目前南沙在售楼盘的配 套方面，大多都靠开发商自行解决。和广州中心区域距离相近的增城区和花都区相比，南沙房地产市场对广州买家的吸引力显然要低很多。

配套设施相对较好的楼盘，价格相对都会高很多，成交量也非常不错。以南沙新区政府旁边的龙光棕榈水岸为例，该项目周边有多个大型市政配套，除区行政中心 外，还有区体育中心、区文化中心、区图书馆和南沙外国语学院等配套。尽管生活配套非常少，但该盘以毛坯6000元/㎡开盘，6天内销售近七成。而离该项目 非常近的南沙滨海花园，拥有较长的江岸和海岸线，具有得天独厚的海景资源条件，由品牌发展商开发，而且项目是个打盘，占地面积2000亩，也仅卖6000 元/㎡，而且带1000元/㎡的精装修。

客户特点：本地需求有限 外地投资度假客户带动需求

南沙区户籍人口和常住人口很少，2007年南沙常住人口为19.24万，2009年为19.4万，2009年为19.72万。人口基数小，而且人口自然增 长率也非常低

随着南沙产业和经济的发展，带来了不少的人也人口。产业人口的自住需求正逐步增长，但仍难以支撑整个房地产市场。因此，南沙区本地的市场需求非常有限，主 要客户群为投资型以及度假型客户，以广州，珠三角以及香港和澳门的客户为主。

以南沙奥园为例，60%的客户群体为广州客。除价格很低的洋房及别墅为本地人消化以外，其他绝大部分项目客户都以度假型以投资型买家为主。

供需特点：供需占全市比重较低 增长较迅猛

从供应面来看，南沙市新增供应较少，在全市新增供应的占比也很小。2009年广州十区两市共新增商品住宅供应668.03万平方米，南沙新增商品住宅供应 面积为25.24，占全市新增商品住宅供应面积的4%（见图 1）。

从成交方面来看，南沙区的成交量较小，占比也很小。2009年广州十区两市共成交商品住宅 937.87万平方米，南沙区共成交商品住宅48.9万平方米，仅占全市商品住宅成交面积的5%（见图2）

南沙区新增供应以及成交面积的基数以及比例都较小，但从最近几年的供求关系来看，南沙区的房地产市场经历了从供过于求到供不应求的转变（见图3）。尤其是 最近12月，这种供不应求的现象更加的明显（见图4）。

产品特点：中低端洋房为主 产品同质化严重 竞争激烈

目前南沙区在售楼盘不多，主要有南沙境界、南沙奥园、海力花园、逸涛雅苑、龙光棕榈水岸、奥园领海国际和南沙滨海花园七个楼盘。项目大多沿着进港大道和京 珠高速两条主干道分布，各个楼盘之间的距离也比较近（见图5）。

价格特点：价格仍处洼地 上涨幅度有限

与广州十区两市商品住宅成交均价大幅攀升不同，南沙区从2007年到2009年的成交均价一直在小幅下跌（见图6）。一方面，这跟南沙区主要供应货量为洋 房有关。另外一方面，这跟南沙区的区位形象以及区位价值不高有关，消费者对南沙区楼盘的认同度也低。在这两方面的作用下，南沙区的房价不涨反跌，在最近 12个月的成交均价曲线上表现的尤为明显（见图7）。