仕一邦：分析写字楼市场前瞻性

   在前几篇博客中，我们曾提到过“写字楼投资蓄势待发”。天津市近年来，写字楼发展迅猛，由于天津经济的增长和外商投资的增加，为写字楼市场提供了越来越多的跨国企业及新增民营企业，从事金融、物流、贸易等服务性行业的公司以及大型跨国公司纷纷进驻天津。而天津北方经济中心的城市定位及大力发展服务业的政策推广，推动了本市写字楼市场发展。

面对这一需求，高品质写字楼的竞争也愈加剧烈。xx写字楼的放量催生了所谓 “ 5A 级”、“甲级”写字楼的概念。目前写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是 5A 写字楼。所谓甲级写字楼，实为约定俗成的叫法，并没有固定标准，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。相对而言， 5A 写字楼倒是有一定的标准，类似于酒店星级评定的方法。

5A 写字楼标准

一、楼宇设备自动化系统（ BA ）楼宇设备自动化系统，可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动扶梯进行监视及控制。以状态监视为主，控制启停为辅。 1 、空调自控系统 2 、供排水自控系统 3 、变配电监视系统 4 、电梯监视系统。

二、安全防范系统（ SA ） 1 、闭路监视系统：地下车库出入口、首层大厅设彩色变焦带云台摄像机。楼内各层出入口、电梯轿箱等处设置固定黑白定焦摄像机。写字楼内走廊设置固定黑白定焦摄像机；地下停车库内设黑白带云台变焦摄像机。 2 、防盗报警系统：写字楼主要出入口设门磁开关、电子门锁、读卡器。 3 、停车场管理系统：内部车辆采用专用停车卡，外部车辆采用临时出票机方式。

三、通信自动化系统（ CA ） 1 、综合布线系统：综合布线支持电话系统和计算机网络系统，是一个开放性网络平台。室内铺设架空地板、地面线槽、网络地板。设计院完成干路敷设。提供以 5 类线为基础的综合布线信息通道。 2 、无线通信转发系统：移动信号增强系统，办公楼各层设有移动信号增强系统。

四、办公自动化系统（ OA ）以物业管理、公用信息服务、智能卡管理、商场管理为主的应用软件系统。

五、火灾自动报警和消防联动控制系统（ FA ） 1 、设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。 2 、广播音响系统：火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。

我们对不同级别的写字楼作出如下分析：

xx写字楼

(1) 楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是{yl}，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到 70 ％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于 2.6 米。

① 装饰标准：外立面采用xx次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口xx洁具，如科马、科勒、美标、T0T0 等 等。

② 配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、xx中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。

③ 电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区。

④ 设备标准：应有xx中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。

(2) 建筑规模：超过 50000 平方米。

(3) 客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。

(4) 物业服务：由经验丰富且{yl}的xxxx公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理， 24 小时的维护维修及保安服务。

(5) 交通便利：位于重要地段，{jj0}的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。

(6) 所属区位：位于主要商务区的核心区。

(7) 智能化：3A ～ 5A

(8) 开发商的背景：经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份具有财务弹性，并且具有大规模房地产投资的丰富经验，这些开发商或是海外公司如来自美国、马来西亚、香港、韩国，或者有海外经营成功经验的优质国有企业。

甲级写字楼：

(1) 楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。

① 装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、xx石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口xx洁具，如科马、科勒、美标、 TOT0 等等。

② 配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、xx中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。

③ 设备标准：应有xx中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。

(2) 建筑规模： 1-5 万平米。

(3) 客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或xxxx代理等方面的业务。

(4) 物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括 24 小时的维护维修及保安服务。

(5) 交通便利：有多种交通工具直达。

(6) 所属区位：位于主要商务区或副都心区。

(7) 智能化： 3A 及 3A 以上。

乙级写字楼

(1) 楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是{zxj} ( 有功能陈旧因素影响 ) ，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。

① 装饰标准：外立面采用面砖或瓷砖；有大堂，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高级漆，有吊顶；公共部分的地面为地砖或铺中档地毯，墙面刷白；卫生间采用合资或国产中xx洁具等。    

② 配套设施：有专用地上、地下停车场。    

③ 设备标准：有中央空调系统；无楼宇自控；有安全报警；无综合布线。   

(2) 建筑规模：无限制。   

(3) 客户进驻：客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发。   

(4) 物业服务：有物业公司服务。   

(5) 交通便利：有交通线路到达，交通较方便。    

(6) 所属区位：副都心或较好的城区位置。

丙级写字楼    

(1) 楼宇品质：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足较低收入承租人的需求。    

① 装饰标准：外立面采用涂料；无大堂；公共部分的地面为普通地砖或水磨石；卫生间采用普通国产洁具。

② 配套设施：无。   

③ 设备标准：分体空调；无楼宇自控；无安全报警；无综合布线。  

(2) 规模：无限制。    

(3) 客户进驻：客户基本是小型私企，从事简单的销售业务。    

(4) 物业服务：可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。    

(5) 交通便利：有交通线路到达。    

(6) 所属区位：一般城区位置。

     仕一邦工作室特别要强调的是，如果用 “5A”评价写字楼的品质等级的话，是一种概念理解上的误区，如果市场上有人打出 “ 超 5A 级” 写字楼的话，那更是一种很不专业的说法。用 5A 作为衡量一个写字楼品质等级的话更加有点勉强了， 5A 写字楼并不是表示写字楼的品质等级， “5A” 指的是一个写字楼产品的智能化水平，与写字楼品质有一定关联，但{jd1}不是划分写字楼等级的标准， “5A” 仅仅表示了一个写字楼智能化水平的高低，对写字楼品质有一定的影响，但是决不能说 “5A” 级写字楼就是甲级写字楼或者是品质{zh0}的写字楼，因为影响写字楼品质的因素很多，比如写字楼的区位、交通、配套、车位、电梯等，智能化程度只是其中的一个方面而已。

    房地产作为全球投资者最有价值的投资品种，一直受到投资者的青睐。写字楼更是由于供量小、需求量大，会有较高的xxxx率。但写字楼是宏观经济的显示器，是房地产市场中抗经济风险{zd1}的物业，已类似于股票的投资风险，因此，无论是哪种投资形式，均有风险的存在，写字楼市场当然也不例外。但是对于目前高位的住宅市场来讲，写字楼市场的慢热程度应该会给投资者带来一份意外的收获。