家住美国佛罗里达坦帕市的丹尼斯·弗里德曼（Dennis Friedman） 去年年底看中了当地一幢四房两卫的别墅。这幢别墅占地2000多平方英尺，相当于600多平方米，离海边有大约半小时的车程，其房贷拥有者为房利美。

弗里德曼告诉《{dy}财经日报》记者，据房产中介介绍，当初的购买者买入这幢房子约花费不到30万。到2007年房产泡沫鼎盛时期，这幢别墅曾经涨到40万美元左右。如今，楼市泡沫破灭后，房东无法还清xx，经过房利美同意，将其折价卖出，三方谈妥的价格为18万美元。

一切谈妥后，接着就递交文件，由房利美审批。可是文件递交半年后，仍然没有收到批文。其间，中间商多次打电话去催，办事人员不是说文件找不到了，就是说还在审批当中。

“我那时要赶在4月底买好房，这样，才能赶上美国政府买房减税的政策。然而，房利美的手续一直办不下来，而我看中的另一套房子手续办得很快，所以就买了另一幢房子。”弗里德曼说。

弗里德曼还告诉记者，仅他所买别墅的一个区域，当初房产中介就带他看了20多套止赎屋或者沽空屋。

根据美国两大抵押xx融资巨头房地美和房利美在自己网站上公布的数据，截至3月底,两家公司拥有163828套房屋，这个数字超过了美国一个中型城市的房屋数量。“两房”本是由国会立法为保证住房xx市场资金流动而设立的机构，目前却成为全美{zd0}的房东之一。

止赎潮和违约潮的来临让“两房”亏损巨大。鉴于两公司股票糟糕的市场表现，美国xx住房金融局（FHFA）已经勒令“两房”从纽交所退市。

但退市显然无法解决“两房”面临的棘手问题。

住房“美国梦”破灭

佛罗里达州三面临海，气候宜人，州内有xx的迈阿密海滩，是人们旅游的度假胜地。也正是因为此，这里在2000年初房市泡沫高潮时成为人们争相{qg}的地方。坦帕市查尔斯·鲁顿伯格房产中介（Charles Rutenberg Realty）的房产经纪人林雅琛回忆起五六年前的房产销售高峰时说：“当初做房产中介的人都非常忙。有时候{yt}要工作12个小时以上。房屋一上市，马上就一抢而空，房产经纪只要忙着做各种文案就可以了，根本不必找客户。”

买房红火，xx市场也热火朝天，“两房”就在这个环节发挥作用。

这两家公司与一般从事抵押xx业务的金融机构不同，它们虽然是以营利为目的的私营公司，但又担负着让更多美国人特别是低收入者拥有住房的使命。“两房”向银行购买了大量房屋xx，然后再作为各类证券发售给全球投资者。2001年，房利美在使命宣言中称，“我们的事业是房屋所有权的美国梦”，公司的目标是到2014年创造600万新的住房拥有者。

不过这样的豪言壮语并没有实现。林雅琛回忆说，随着2008年9月美国房地产市场崩溃，房子卖不动了，许多同行都转行了。如今，佛罗里达和加州、亚利桑那、内华达成为美国四大止赎屋比例{zg}的州，根据房地产数据公司Realty Trac的数据，止赎屋比例超过3%。

同时，“两房”股价几乎一夜之间跌至1美元以下。美国政府此时作出了金融拯救史上{zd0}的手笔：根据法律程序紧急接管“两房”，随后向“两房”大量注资。美联储购买了“两房”发行的1.25万亿美元抵押xx担保证券。奥巴马政府还承诺，到2012年前，政府将承担“两房”的所有损失。

到目前美国政府已经注入了1459亿美元，并且市场上每多一处止赎屋，这笔钱就得再加码。国会预算办公室预言{zh1}的账单可能到达3890亿美元。这可能是美国纳税人迄今为止为金融危机付出的{zd0}代价。

政府埋单财务黑洞

而随着众多投资银行纷纷紧缩信贷，房利美和房地美的作用也更加重要，它们几乎成了房市xx的主要来源。在今天的美国房地产金融市场上，“两房”持有（或担保）的美国住房抵押xx价值5.67万亿美元，占全部住房抵押xx市场份额的53%。如果没有“两房”，购房者将无款可贷，美国的房屋销售和新房开工数据会更加糟糕。

但“两房”却心有余而力不足。“两房”用美国纳税人的钱来支付房产泡沫破裂的代价。它们将负担不起房贷的人赶出房子，以低得多的价格重新出售，并为新房东提供xx。根据DataQuick的数据，“两房”今年前五个月在佛罗里达的房产交易中占7%。

即使是这样，“两房”发现，信贷违约率仍然在上升，两家公司的财务还是吃紧。“两房”2009年共亏损936亿美元，今年{dy}季度又亏损211亿美元。

市场分析师普遍认为，在失业率、利率和其他影响房价等因素共同作用下，很难预计“两房”陷入的黑洞到底有多深。巴克莱资本分析师曾在2009年12月份预计5000亿美元的损失。

面对巨大的财务压力，2009年4月，房地美副总裁兼财务总管克勒曼在家中xx身亡。

而美国政府担心投资人不再xx，接手了79.9%的所有权，用政府的信誉担保投资人不会血本无归。

日前，“两房”又求助政府追加190亿美元的援助。两家公司的政治能量可见一斑。

支持却不监管

在住房金融局作出让“两房”退市的决定前，房利美的股价已连续30日低于1美元，房地美的股价也徘徊在1美元，这一纽约证交所对股价的{zd1}要求上。6月16日传出退市消息当天，“两房”股价再次掉头向下，暴跌近40%。

至于“两房”发行的债权，由于两公司的政府背景，一度被视为能旱涝保收，受到投资者追捧。目前，有1万多亿美元债券在全球投资者手中，其他3万多亿美元由美国投资者埋单。这些“两房”债券是美国主要银行机构的核心资产。

“这次，‘两房’退市，对于股票持有人固然是个损失，但是对于‘两房’的债权人，因为有政府的支持，不会有任何负面的影响。‘两房’不是寻常公司，它们不需要高股价来支撑自己在债券融资市场上的地位。它们xx凭借政府信用支持在债券市场上融资。”纽约曼哈顿智库经济和政策分析师妮可·吉莱纳斯（Nicole Gelinas）表示。

不过，舆论真正xx的焦点是，美国政府将如何管理“两房”，不让它们重蹈覆辙。美国国会正在{zh1}讨论金融监管改革法案，这部号称20世纪30年代以来涵盖内容最广泛的金融改革法案，却不包括“两房”等住房金融体系改革内容。民主党和共和党一致认为，这个问题以后再谈。尤其是奥巴马政府和民主党，坚持要把这个问题放到中期选举之后再进行。支持却不监管，这是目前批评的焦点所在。

另外，美国公众对于“两房”这种“收益私有化、风险社会化”的模式不满之声增多，国会及智库纷纷提出“两房”改革的建议。例如，主张取消“两房”这种“政府资助”背景，其原承担的向市场提供可支付住宅这一使命则由xx住房局承担。

无论如何，有一点可以肯定，“两房”在今后几年都几乎不可能赢利。而且，如果“两房”步后尘，不但占其股份80%的美国普通股股东血本无归，其他国外股东的资金也将付诸东流。